Witam!
Czy lokatorów mieszkań znajdujących się w zasobie Gminy (tzw.
kwaterunek) zarządca może obciążać kosztami remontu lub modernizacji
instalacji znajdujących się w budynku (np. modernizacja instalacji
centralnego ogrzewania, wymiana okien, ocieplenie budynku)? Proszę o
podanie podstawy prawnej.
Z góry dziękuję,
Piotr Fonon

do góry

> Czy lokatorów mieszkań znajdujących się w zasobie Gminy (tzw.
> kwaterunek) zarządca może obciążać kosztami remontu lub modernizacji
> instalacji znajdujących się w budynku (np. modernizacja instalacji
> centralnego ogrzewania, wymiana okien, ocieplenie budynku)? Proszę o
> podanie podstawy prawnej.
> Z góry dziękuję,
> Piotr Fonon

Lokatorów raczej nie.... jezeli juz to Gmine.

Pozdrawiam,
Wildcat

do góry

> Czy lokatorów mieszkań znajdujących się w zasobie Gminy (tzw.
> kwaterunek) zarządca może obciążać kosztami remontu lub modernizacji
> instalacji znajdujących się w budynku (np. modernizacja instalacji
> centralnego ogrzewania, wymiana okien, ocieplenie budynku)?

Nie - nie moze! Jesli chociaz jedno z mieszkan w tej nieruchomosci zostalo
wykupione przez najemce, to z mocy prawa powstala u Was Wspolnota
Mieszkaniowa. Ma ona scisle okreslone prawa i obowiazki. Miedzy innymi to
Wspolnota okresla i ustala zakresy niezbednych prac i remontow w danej
nieruchomosci (np. na dorocznych zebraniach rozliczeniowych). Wowczas firma
zarzadzajaca nieruchomoscia w imieniu i na zlecenie wlascicieli (czyli Gminy
+ indywidualnych wlascicieli) wykonuje te prace (lub zleca ich wykonanie
wyspecjalizowanym podmiotom), zas po odbiorze obciaza naleznoscia
poszczegolnych wlascicieli w ich procentowym udziale w nieruchomosci.
Prywatnych to nie boli, bo z zasady powinno wystarczyc to co jest
zgromadzone na tzw. funduszu remontowym. Najemcow lokali gminnych nie ma
prawa obciazac - chcialbys placic za prace wykonywane w lokalu nie bedacym
Twoja wlasnoscia?
Mnostwo spraw zalezy od tego czy wspolnota jest tzw. duza (nieruchomosc
powyzej 7 lokali) czy mala; jaki procent nieruchomosci jest wykupiony przez
indywidualnych wlascicieli (jesli wspolnota jest duza i wykupiono powyzej
20% to indywidualni rzadza :-) i oni dyktuja wszystko firmie zarzadzajacej;
od zaangazowania wlascicieli - umiejetnosci kontroli faktur itp.
Caly czas uzywam okreslenia "firma zarzadzajaca nieruchomoscia na zlecenie
wlascicieli" - w pelni swiadomie! Ty uzyles okreslenia "zarzadca" - namietne
uzywanego przez owe firmy zarzadzajace. Sugeruja tym ludziom zamieszkalym w
mieszkaniach komunalnych i wlascicielom indywidualnym ze to oni maja prawo
do podejmowania wszelkich decyzji i zadania zaplaty za ich wykonanie. Warto
firmie zarzadzajacej uswiadomic ich miejsce, kontrolowac wszelkie jej
dzialania i wydatki (w fakturach cuda na kiju mozna znalezc!!!) - efekty
takich dzialan szybciutko widac.
Poczytaj sobie Ustawe z dnia 24 czerwca 1994 roku o wlasnosci lokali (wraz z
jej pozniejszymi zmianami); powedruj po stronach:
http://www.rp.pl
http://arch.rp.pl
http://www.hetman.com.pl
http://www.wm.info.pl
http://www.zarzadca.pl
poprzyjaznij tez sie z Googlami :-))) naprawde warto!!!
pozdrawiam! zbisa

do góry

Witam i dziękuję za odpowiedź!

> Prywatnych to nie boli, bo z zasady powinno wystarczyc to co jest
> zgromadzone na tzw. funduszu remontowym. Najemcow lokali gminnych nie ma
> prawa obciazac - chcialbys placic za prace wykonywane w lokalu nie bedacym
> Twoja wlasnoscia?

W takim razie koszty przypadające na lokale kwaterunkowe musi ponieść Gmina.

> (jesli wspolnota jest duza i wykupiono powyzej
> 20% to indywidualni rzadza :-)

Tak jest w tym przypadku.

> Poczytaj sobie Ustawe z dnia 24 czerwca 1994 roku o wlasnosci lokali (wraz z
> jej pozniejszymi zmianami);

Na wskazanej przez Ciebie stronie 'zarządca' czytam:

"Zgodnie z brzmieniem art. 14 ustawy o własności lokali, na koszt
zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
1) wydatki na remont i bieżącą konserwację,
2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w
części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą
i windę,
3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczne, chyba że są pokrywane
bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.
Wyliczenie kosztów zarządu jest objęte tym przepisem, jednocześnie
stanowi on tylko pewnego rodzaju wstęp do tego wyliczenia. Ponadto do
wyliczenia tego wchodzą jeszcze wszelkie wydatki związane z wspólna
nieruchomością, mogą nimi być, np. : opłaty związane z odprowadzaniem
ścieków, ewentualne wydatki podczas procesów sądowych."

I tu powraca problem podzielników kosztów c.o. o którym pisałem
wcześniej. Skoro Art. 45a, ust. 4 Prawa Energetycznego mówi, że opłaty
za centralne ogrzewanie pobierane od osób nie będących odbiorcami nie
mogą być większe niż koszty zakupu energii, to koszty obsługi systemu
podzielników powinny być wliczone do kosztów zarządu nieruchomością. Ale
czy mogą? O wysokości czynszu w lokalach należących do jej zasobów
decyduje Gmina; potrzebna jest uchwała Rady Gminy (Art. 7, 8, 21 ustawy
o ochronie praw lokatorów) - czy się nie mylę? Czy ww. uchwała może i
powinna uwzględniać koszty związane z podzielnikami? A jeśli nie
uwzględnia, to chyba zarządca nie może obciążać lokatorów mieszkań
kwaterunkowych tymi kosztami?
Ciekawi mnie też sprawa systemu ESCO w którym firma obsługująca
podzielniki dokonuje instalacji systemu na własny koszt, a następnie
czerpie zysk z zawyżonych opłat pobieranych od lokatorów (do czasu
pokrycia kosztów instalacji systemu). Mam wrażenie, że w przypadku
lokali kwaterunkowych nie jest to działanie legalne. Jaka jest Twoja opinia?
Wreszcie kwestia kosztów energii cieplnej. Zakładając, że system
podzielników działa prawidłowo, to lokale kwaterunowe, w których
zarządca nie wymienił okien obciążane są większymi kosztami niż lokale
właścicieli prywatnych, którzy taki remont przeprowadzili. Czy zatem
dopuszczalne jest wprowadzenie takiego systemu podziału kosztów c.o.?

Liczę na odpowiedź!
Pozdrawiam,
Piotr

do góry

> > (jesli wspolnota jest duza i wykupiono powyzej
> > 20% to indywidualni rzadza :-)
Jesli jestes najemca mieszkania gminnego to zajrzyj do ktoregos z bardziej
kumatych :-) sasiadow , ktorzy sa wlascicielami indywidualnymi i popros o
udostepnienie: protokolow z zebran wspolnoty (tam sa wszystkie podjete
uchwaly, jesli on ich nie ma to ma swiete prawo poprosic firme zarzadzajaca
o kserokopie), rozliczenie ubiegloroczne i tegoroczne (czas zebran sie
zaczal :-), kopie faktur za 2003 rok (jesli nie ma to ma rowniez swiete
prawo do przejrzenia ich - czyli :-) do posiadania wlasnych kopii). Majac te
dokumenty przesledzisz jak kombinuje firma zarzadzajaca, jakie uchwaly
zostaly podjete (bo moze gdzies tam sa zapisy umozliwiajace im wredne ruchy)
i jakie sa wydatki "zrobione na papierze". W ubieglym roku w naszej
wspolnocie z roznych miejsc udalo nam sie odzyskac dla wspolnoty ok. 7600 zł
(to nie pomylka!!! - powierzchnia nieruchomosci 1506m2; 26 mieszkan)).

> "Zgodnie z brzmieniem art. 14 ustawy o własności lokali, na koszt
> zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:
> 1) wydatki na remont i bieżącą konserwację,
> 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w
> części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą
> i windę,
> 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczne, chyba że są pokrywane
> bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
> 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
> 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Bo najemcy placa jakos tam skalkulowany czynsz i koniec - zas w przypadku
wlascicieli oplaty sa zaliczkami na poczet rzeczywistych wydatkow.
Wlasiciele czynia dwie wplaty: jedna to zaliczka na poczet kosztow, druga to
wplata na fundusz remontowy (od tej pozycji masz prawo do odpisu 19% w po
spelnieniu pewnych warunkow). Zaliczki te sa potem rozliczane przez firme
zarzadzajaca. Warto to kontrolowac, dobrze opracowac plan gospodarczy na
dany rok (uwaga! firmy zarzadzajace kombinuja z wstawianiem dodatkowych
pozycji - w ubieglym roku probowali nam dolozyc dwie pozycje na sume
4000zł) - w zasadzie rozliczenie roku poprzedniego zawsze powinno zakonczyc
sie mala nadplata wlascicieli. Jesli firmy zarzadzajace ujawnia Ci
niedoplate to wtedy za leb ich!!! Skontrolowac wszystko i porownac z
podjetymi uchwalami.

> I tu powraca problem podzielników kosztów c.o. o którym pisałem
> wcześniej.

W moim "slumsie" nie ma centralnego ogrzewania - wiec nie znam przepisow
tegoz dotyczacych. Niestety - nie moge Ci pomoc :-((( a podzielniki (z tego
co slyszalem) to bardzo nerwowy temat ....

Za jakis czas bede bardziej kumaty "w tym temacie" ,bo w nowym mieszkaniu
deweloper zamontowal prawdziwe liczniki ciepla - elektroniczne zuzytego w
poszczegolnych mieszkaniach - ale to za chwile :-)))
pozdrawiam! zbisa

do góry

zbisa wrote:
> Jesli jestes najemca mieszkania gminnego to zajrzyj do ktoregos z bardziej
> kumatych :-) sasiadow ,

Niestety, sprawa mnie osobiście nie dotyczy. Chcę pomóc znajomym - na
odległość.

> Bo najemcy placa jakos tam skalkulowany czynsz i koniec - zas w przypadku
> wlascicieli oplaty sa zaliczkami na poczet rzeczywistych wydatkow.

No właśnie, ta kalkulacja dla lokatorów kwaterunku nie może być "jakaś
tam" - co innego właściciele.

> Wlasiciele czynia dwie wplaty: jedna to zaliczka na poczet kosztow, druga to
> wplata na fundusz remontowy

Nie wszędzie jest fundusz remontowy - tam akurat nie.

> Za jakis czas bede bardziej kumaty "w tym temacie" ,bo w nowym mieszkaniu
> deweloper zamontowal prawdziwe liczniki ciepla - elektroniczne zuzytego w
> poszczegolnych mieszkaniach - ale to za chwile :-)))

To bardzo ciekawe. Jak rozlicza się przepływy ciepła między lokalami
(takie istnieją). Lepsze liczniki niż podzielniki, ale jest też czym się
martwić. Ja nie przesadzam z temperaturą. Zakręcam kaloryfery, a wtedy
sąsiedzi mnie grzeją. Nie jest to specjalnie sprawiedliwe, ale co robić?
Piotr

do góry

> Niestety, sprawa mnie osobiście nie dotyczy. Chcę pomóc znajomym - na
> odległość.

no to niech zaczna brac swoje sprawy we wlasne rece (naprawde warto!) Namow
ich na to.

> No właśnie, ta kalkulacja dla lokatorów kwaterunku nie może być "jakaś
> tam"
Sadze, ze tu sie mylisz. Stawka dla najemcow jest ustalana przez wlasciwa
wladze gminna - zapewne trzeba poszukac odpowiedniej uchwaly Rady Gminy czy
jakiegos innego stwora zajmujacego sie tym tematem. Ustalaja i zatwierdzaja
stawke za metr kwadratowy obowiazujaca na ich terytorium i po sprawie. Firmy
zarzadzajace musza to ustalenie stosowac. Z wlascicielami jest inaczej -
jesli sa zorganizowana grupa i czuja temat to negocjacje sa okrutne. Powiem
Ci, ze u mnie jak rozliczalismy rok 2002 to trwalo to do grudnia 2003. W tm
roku brdzxiemy zamykac rok 2003 i tez zapowiada sie to interesujaco. Samych
uwag do 22 faktur jest 10 (!) stron - wszystkie watpliwosci (ceny,
roboczogodziny, zakres robot) dokladnie wyszczegolnione. Sadze ze po
"tresurze" w tym roku juz fakturki beda czysciutkie i przestana naz rznac!
Inaczej sprawa skonczy sie w sadzie. Stawki np. za zarzadzanie z
wlascicielami sa negocjowane. Jako ciekawostke podam Ci fakt, iz firmy
zarzadzajace wolaja znacznie wiecej od wlascicieli niz placi im gmina za
zarzadzanie lokalami komunalnymi.

> Nie wszędzie jest fundusz remontowy - tam akurat nie.
No to sami sa sobie winni. Nikt im laski :-) nie robi. Kazda wspolnota po
podjeciu stosownej uchwaly musi miec wydzielony fundusz remontowy.
Wlasciciele u nich nie czynia wplat na remonty? U nas byla to stawka
0,30zł/1m2/miesiac. Rok temu podnieslismy ja do 0,60zl./1m2/miesiac. I niech
bym tylko nie dostal rozliczenia mojej kartoteki funduszu remontowego.
Podpowiem Ci, iz z funduszu remontowego firmie zarzadzajacej nie wolno
zabrac nawet 1 grosika, bez zgody i odpowiedniej uchwaly wspolnoty.

> To bardzo ciekawe. Jak rozlicza się przepływy ciepła między lokalami
> (takie istnieją).
Bez przesady - nie mozna wpadac w paranoje - domy sa zmakomicie izolowane,
klatki schodowe grzane i ewentualne uplywy ciepla sa nie do zmierzenia
(nawet nie da rady ich oszacowac).

Reasumujac - niewiele pomozesz znajomym zdalnie. To oni musza po prostu
poznac odpowiednie przepisy, uchwaly itp. aby moc skutecznie dbac o swoje
sprawy. W kilka minut nie dadza rady nauczyc sie wszystkiego. To wymaga
troszke czasu. Pomysl, ze dzieki temu nie dadza sie rolowac przez wszystkie
nastepne lata.
pozdrawiam! zbisa

do góry

zbisa wrote:
>
>>No w^(3)a?nie, ta kalkulacja dla lokatorów kwaterunku nie mo?e by? "jaka?
>>tam"
>
> Sadze, ze tu sie mylisz. Stawka dla najemcow jest ustalana przez wlasciwa
> wladze gminna - zapewne trzeba poszukac odpowiedniej uchwaly Rady Gminy czy
> jakiegos innego stwora zajmujacego sie tym tematem. Ustalaja i zatwierdzaja
> stawke za metr kwadratowy obowiazujaca na ich terytorium i po sprawie. Firmy
> zarzadzajace musza to ustalenie stosowac.

No, to jednak się nie mylę. Podstawą jest uchwała, o której piszesz. Nie
sądzę by takie uchwały podejmowano zbyt często i przy byle okazji (motaż
podzielników w jednym budynku).

> Inaczej sprawa skonczy sie w sadzie. Stawki np. za zarzadzanie z
> wlascicielami sa negocjowane. Jako ciekawostke podam Ci fakt, iz firmy
> zarzadzajace wolaja znacznie wiecej od wlascicieli niz placi im gmina za
> zarzadzanie lokalami komunalnymi.

To ciekawe, sprawdzę.
>
>>Nie wsze^dzie jest fundusz remontowy - tam akurat nie.
>
> No to sami sa sobie winni. Nikt im laski :-) nie robi.

Mowa o kwaterunku, a nie właścicielach.

>>To bardzo ciekawe. Jak rozlicza sie^ przep^(3)ywy ciep^(3)a mie^dzy lokalami
>>(takie istniej?).
>
> Bez przesady - nie mozna wpadac w paranoje - domy sa zmakomicie izolowane,

Tu się grubo mylisz. Nie ma czegoś takiego jak domy w ogóle. Jedne
pewnie są inne nie są dobrze izolowane. Regułą jest kiepska izolacyjność
termiczna między lokalami.

> klatki schodowe grzane i ewentualne uplywy ciepla sa nie do zmierzenia
> (nawet nie da rady ich oszacowac).

Tu też się mylisz. Wszystko można zmierzyć. Pozostaje sprawa kosztów.

> Reasumujac - niewiele pomozesz znajomym zdalnie. To oni musza po prostu
> poznac odpowiednie przepisy, uchwaly itp. aby moc skutecznie dbac o swoje
> sprawy.

Niestety nie wszyscy są w stanie pokonać te trudności. Myślę o ludziach
już nie pierwszej młodości.

Dzięki,
Piotr

do góry

> No, to jednak się nie mylę. Podstawą jest uchwała, o której piszesz. Nie
> sądzę by takie uchwały podejmowano zbyt często i przy byle okazji (motaż
> podzielników w jednym budynku).
moje doswiadczenia pochodza z Wroclawia - nie sadze, zeby gdzie indziej
obowiazywaly drastycznie inne zasady obowiazujace najemcow mieszkan
komunalnych. Nie ma takiej sily, aby zmuszono kogokolwiek do inwestowania w
cudzy dom, czy cudze mieszkanie.

Popros (nawet zdalnie) o podstawe prawna takiego dzialania. Moze zadzwon i
nie daj sie zbyc. Potem sciagnij z sieci przepisy na ktore sie powolaja,
albo popros o nie tego co je wydal (jesli to sa np. uchwaly Rady Miejskiej).
Poczytaj je uwaznie! Czesto miski powoluja sie na paragrafy, ktore dotycza
czegos zupelnie innego... licza na to ze mieszkancy nie potrafia czytac :-)
Inna sprawa, ze czasami firmy zarzadzajace podsuwaja na zebraniach projekty
uchwal (chowajac je w mnostwie innych), ktore sa niekorzystne dla wspolnot.
Ludziska podpisuja z rozpedu....
W tym roku moja wspaniala firma zarzadzajaca zaproponowala nam projekt
uchwaly windykacyjnej (zalegaja tylko najemcy mieszkan komunalnych ) ktora
kosztami windykacji (koszta sadowe, zastepstwa adwokackiego i komornicze)
obciaza wszystkich wlascicieli nieruchomosci. I myslisz, ze cale mnostwo
wspolnot nie podpisze tego???


> > Inaczej sprawa skonczy sie w sadzie. Stawki np. za zarzadzanie z
> > wlascicielami sa negocjowane. Jako ciekawostke podam Ci fakt, iz firmy
> > zarzadzajace wolaja znacznie wiecej od wlascicieli niz placi im gmina za
> > zarzadzanie lokalami komunalnymi.
> To ciekawe, sprawdzę.

Firma ktora chce opanowac 4/5 miasta zaproponowala miastu 11 groszy (sic!),
zas firma nami zarzadzajaca w planie na 2004 rok zaproponowala nam 54
grosze/1m2/miesiac. Oczywiscie ze stawka 11 groszy jest mocno zanizona, ale
pozwolila wygrac przetarg (oprotestowany zreszta). Inne firmy w mojej
okolicy proponuja od 45 groszy do 52 groszy.

> >>Nie wsze^dzie jest fundusz remontowy - tam akurat nie.
> > No to sami sa sobie winni. Nikt im laski :-) nie robi.
> Mowa o kwaterunku, a nie właścicielach.

wiem! na fundusz remontowy placa zarowno indywidualni wlasciciele, jak i
gmina - w swoich udzialach procentowych w nieruchomosci. Mozna w
uproszczeniu uznac, ze za mieszkancow mieszkan komunalnych wplaty na fundusz
remontowy wnosi Gmina. U nas jest tak ze wlasciciele indywidualni placa co
miesiac, zas gmina placi swoj udzial po zakonczeniu porcji remontow i
przedstawieniu im faktur. Tak wiec - mozna powiedziec, ze przez jakis czas
udzial gminy to wirtualny pieniadz :-(((

> Tu się grubo mylisz. Nie ma czegoś takiego jak domy w ogóle. Jedne
> pewnie są inne nie są dobrze izolowane. Regułą jest kiepska izolacyjność
> termiczna między lokalami.
> > klatki schodowe grzane i ewentualne uplywy ciepla sa nie do zmierzenia
> > (nawet nie da rady ich oszacowac).
> Tu też się mylisz. Wszystko można zmierzyć. Pozostaje sprawa kosztów.

nie obraz sie, ale badz realista! nie zajmuj sie problemami typu kwadratura
kola, bo stracisz skutecznosc i wiarygodnosc!!! Ja naprawde wiem, ze
wszystko da sie zmierzyc - ale jak zaczniesz to robic w realu, to ..... co
do szacowania to kazde oszacowanie (np. ucieczki ciepla do sasiada, ktory
nie grzeje) mozna podwazyc! Jak zaczniesz wychodzic z takimi akademickimi
problemami do firmy zarzadzajacej, to nikt Cie nie bedzie traktowal
powaznie! Zacznij od tych spraw, gdzie firma zarzadzajaca, albo wykonawcy
rzeczywiscie popedzaja mieszkancow w koszta :-(((

> Niestety nie wszyscy są w stanie pokonać te trudności. Myślę o ludziach
> już nie pierwszej młodości.

domyslilem sie tego i stad moje tak obszerne wypowiedzi.
pozdrawiam! zbisa

do góry