Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

terminów na zgłaszanie roszczeń wynikających z uchwalenia planu miejscowego,
zarówno związanych z ograniczeniem z korzystania z nieruchomości w związku z jego
wejściem w życie, jak i ze zwiększeniem jej wartości (opłaty planistyczne) na 10 lat od
dnia uchwalenia planu miejscowego (art. 37 ust. 3).
Obecnie przepisy przewidują termin 5 lat od dnia uchwalenia planu na pobranie opłaty
planistycznej, uiszczanej w przypadku zbycia nieruchomości. Jest to okres na tyle krótki,
iż możliwe jest proste uniknięcie jej ponoszenia, zwykle przez zawarcie przez zbywcę i
nabywcę nieruchomości przedwstępnej umowy sprzedaży i odczekanie do upływu 5 lat
do zawarcia umowy ostatecznej. Dalsze wydłużanie tego okresu jest bezzasadne – po
upływie ponad 10 lat zbyt wiele czynników może oddziaływać na wartość
nieruchomości, aby możliwe było rzetelne i niebudzące wątpliwości ustalenie tej różnicy
wartości, która zależy wyłącznie od treści aktów planistycznych.
W przypadku roszczeń o odszkodowania przepisy ustawy nie przewidują terminów
przedawnienia roszczeń, stąd też zastosowanie mają tu ogólne przepisy Kodeksu
cywilnego (art. 118), które przewidują, iż termin przedawnienia roszczeń wynosi dziesięć
lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem
działalności gospodarczej – trzy lata. Ustalenie jednoznacznego okresu przedawnienia
roszczeń (okresu, w którym można skutecznie zgłaszać roszczenie) ujednolici zasady
dotyczące czasu trwania roszczeń i możliwości pobierania opłat związanych z
uchwaleniem planu miejscowego i „oderwie” regulację od przepisów Kodeksu
cywilnego.
Podkreślić należy, iż zakładany efekt w postaci udoskonalenia relacji przychodów i
kosztów gmin związanych z ich działaniami planistycznymi zostanie osiągnięty dopiero
po wprowadzeniu całego pakietu rozwiązań przewidzianych w ustawie. Zmiana zasad
dotyczących odszkodowań związanych z uchwalaniem planów miejscowych i
regulacjami dotyczącymi opłaty planistycznej powinna przyczynić się do zwiększenia
aktywności planistycznej gmin. Gminy będą pokrywały planami miejscowymi tereny
przeznaczone pod inwestycje, dla których do tej pory wydawały decyzje WZ, co
przyczyni się do wzrostu powierzchni terenów, dla których mogą zostać określone opłaty
planistyczne. Wzrośnie dzięki temu liczba opłat planistycznych, a także wysokości
różnicy w wartości nieruchomości objętej i nieobjętej planem. Natomiast określenie
dolnej granicy wartości opłaty planistycznej przyczyni się do zwiększenia ilości
wpływów do budżetów gmin, a więc co najmniej zmniejszenia nierównowagi w zakresie
konsekwencji finansowych działań planistycznych gmin.
34

Jednocześnie proponuje się, w celu uniknięcia obecnie występujących problemów
interpretacyjnych oraz rozbieżności w doktrynie i orzecznictwie, zastąpienie
występującego w art. 37 ust. 1 pojęcia „sprzedaż” wyrazem „zbycie”. Ułatwi to m.in.
ocenę sytuacji, gdy nieruchomość zostaje wniesiona aportem do spółki.
6. Regulacje mające na celu podniesienie jakości planów miejscowych i usprawnienie
procesu ich uchwalania
W celu zapewnienia efektywności proponowanych zmian proponuje się wprowadzenie
regulacji dotyczących:
1) modyfikacji dotychczasowej procedury i umożliwienia, na podstawie wniosku
podmiotu dysponującego nieruchomością na cele budowlane lub posiadającego
odpowiednią zgodę, zobowiązującego do realizacji infrastruktury technicznej,
społecznej lub lokali mieszkalnych (lub partycypacji w kosztach realizacji przez
gminę), których realizacja jest zadaniem własnym gminy, oraz nieodpłatnego
przekazania na rzecz gminy, wszczęcia postępowania w sprawie uchwalenia lub
zmiany planu miejscowego (art. 20a–20e);
2) zmian w procedurze uchwalania studium i planu miejscowego, tak aby wzmocniona
została rola zarządców infrastruktury drogowej, linii kolejowych, lotnisk, a także
operatorów sieci elektroenergetycznych i gazowych, zarządców terenów
zamkniętych wyznaczonych przez ministra właściwego do spraw transportu,
Państwowej Straży Pożarnej oraz wojewódzkiego inspektora ochrony środowiska
(zmiany w ramach art. 11 i art. 17);
3) zmian mających na celu dostosowanie brzmienia ustawy do przepisów z zakresu
geologii i górnictwa (art. 11 i art. 17);
4) rozszerzenia treści uzasadnienia studium i planu miejscowego (art. 9 ust. 2, art. 15
ust. 1);
5) wprowadzenie w art. 32 ustawy mechanizmów prawnych skłaniających gminę do
realizacji jej ustawowego obowiązku dotyczącego oceny aktualności studium
(z którego treścią musi być zgodny plan miejscowy);
6) umożliwienia prowadzenia symultanicznych prac nad projektem studium i planu
miejscowego, co przyczyni się do przyspieszenia uchwalania planów (art. 15a).
Modyfikacja dotychczasowej procedury i umożliwienie, na podstawie wniosku podmiotu
dysponującego nieruchomością na cele budowlane lub który otrzymał odpowiednią zgodę
właściciela lub użytkownika wieczystego, zobowiązującego do realizacji infrastruktury
technicznej, społecznej, a także lokali mieszkalnych, których realizacja jest zadaniem
35

własnym gminy, oraz ich nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy, wszczęcia
postępowania w sprawie uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, będzie służyła
zmniejszeniu ryzyk związanych z biernością planistyczną gmin, której skutkiem może
być zmniejszenie podaży terenów inwestycyjnych, czego efektem może być zwiększenie
się cen nieruchomości. Należy wskazać, iż obecnie obowiązujące przepisy, choć
przewidują możliwość uchwalania planów miejscowych na wniosek zainteresowanych
podmiotów, nie obligują one gminy do podjęcia jakiejkolwiek aktywności planistycznej,
nie obligują też do rozpatrzenia takiego wniosku, jak również nie regulują ani nie
zabezpieczają roli wnioskodawcy w procesie uchwalania aktów planistycznych.
W celu zniwelowania ewentualnego ryzyka zmniejszenia dostępności terenów
budowlanych (przy nowych regulacjach dotyczących WZ i przy ewentualnej bierności
planistycznej gminy) wprowadza się następujące rozwiązanie. Proponuje się, aby
podmiot uprawniony do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu
przepisów ustawy – Prawo budowlane lub podmiot, który uzyskał zgodę właściciela
nieruchomości lub użytkownika wieczystego w przedmiotowej sprawie, wyrażoną w
formie aktu notarialnego, mógł skierować wniosek do rady gminy o wszczęcie
postępowania w przedmiocie uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego w celu
umożliwienia realizacji inwestycji przedstawionej w wystąpieniu, zobowiązując się do
realizacji lub partycypacji w kosztach budowy infrastruktury technicznej lub społecznej
lub lokali mieszkalnych, których realizacja jest zadaniem własnym gminy, oraz ich
nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy. Zakłada się, iż wystąpienie będzie
upubliczniane oraz będzie przedmiotem konsultacji społecznych. Aby konsultacje te były
realne, proponuje się, aby do wystąpienia była dołączana wizualizacja inwestycji,
sporządzona w formie umożliwiającej publiczną prezentację. Wystąpienie wraz z
wynikiem konsultacji społecznych będzie przedkładane radzie gminy przez wójta
(burmistrza, prezydenta miasta), która będzie mogła podjąć uchwałę o przystąpieniu do
sporządzania planu miejscowego (lub jego zmiany). Plan będzie uchwalany w tożsamej
procedurze co pozostałe plany miejscowe, przy czym przepisy zapewnią udział podmiotu
składającego wniosek oraz określą negocjacje treści wniosku, który wraz ze
zmieniającymi się propozycjami rozstrzygnięć planistycznych także będzie musiało
ulegać zmianom, jak również zapewnią radzie gminy umorzenie postępowania i
nieuchwalanie planu miejscowego. Aby zobowiązanie podmiotu składającego
wystąpienie do realizacji infrastruktury technicznej i społecznej oraz lokali mieszkalnych,
a także bezpłatnego ich przekazania gminie bądź partycypacji w kosztach realizacji
36

powyższych było realne i efektywnie egzekwowane, proponuje się wprowadzenie
warunku, aby przystąpienie do użytkowania obiektów budowlanych realizowanych w
ramach inwestycji wskazanej w wystąpieniu następowało wyłącznie po zrealizowaniu i
nieodpłatnym przekazaniu ich gminie lub zrealizowaniu w pełni ustalonej partycypacji w
kosztach.
W celu zabezpieczenia interesu przyszłych właścicieli budynków mieszkalnych oraz
nieruchomości lokalowych proponuje się wprowadzenie obowiązku, aby zarówno przy
uchwalaniu studium, jak i planu miejscowego projekty tych dokumentów były
opiniowane przez zarządców infrastruktury linii kolejowych, lotnisk, a także operatorów
sieci elektroenergetycznych i gazowych, zarządców terenów zamkniętych wyznaczonych
przez ministra właściwego do spraw transportu oraz Państwową Straż Pożarną.
Dodatkowo proponuje się, aby projekty planów miejscowych były uzgadniane, w
zakresie lokalizacji nowych zakładów o zwiększonym lub dużym ryzyku wystąpienia
poważnych awarii przemysłowych, z właściwym organem Państwowej Straży Pożarnej i
wojewódzkim inspektorem ochrony środowiska.
Regulacje te umożliwią faktyczne stosowanie przy sporządzaniu dokumentów
planistycznych art. 43 ustawy o drogach publicznych oraz art. 53 ustawy o transporcie
kolejowym określających minimalne odległości odpowiednio zabudowy (art. 43) lub
budynków, budowli, drzew i krzewów oraz wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie
linii kolejowych, jak również określających wymagania, aby w odniesieniu do zabudowy
chronionej akustycznie odległości te były zwiększane (art. 53). Umożliwią również
realny wpływ Państwowej Straży Pożarnej na treść studiów i planów miejscowych, co w
oczywisty sposób wpłynie na zwiększenie bezpieczeństwa nowych inwestycji i zapewni
odpowiedni dojazd straży pożarnej do każdego budynku.
Zakłada się poszerzenie zakresu treści studium i planu miejscowego, wynikające z
założonych celów nowelizacji ustawy, o informacje dotyczące bilansowania terenów na
obszarach zurbanizowanych, jak również szczegółowe informacje dotyczące kwestii
finansowych związanych z wejściem w życie tych aktów, w tym powiązanie skutków
finansowych uchwalenia planu miejscowego z planowaniem budżetu gminy czy
prognozami demograficznymi (art. 10 ust. 1 pkt 7 i 17 oraz art. 15 ust. 1).
Zaproponowano uszczegółowienie zakresu studium w części dotyczącej uwarunkowań o
analizy ekonomiczne, środowiskowe i społeczne, prognozy demograficzne, analizę
możliwości finansowania przez gminę wykonania sieci komunikacyjnej, infrastruktury
technicznej i infrastruktury społecznej, służących realizacji zadań własnych gminy, a
37

także bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę. Bilans ten będzie miał szczególne
znaczenie przy określeniu kierunków rozwoju, w tym kierunków zmian w strukturze
przestrzennej gminy, w przeznaczeniu terenów oraz kierunków i wskaźników
dotyczących zagospodarowania i użytkowania terenów.
W ramach proponowanych zmian przewiduje się, że bilans terenów przeznaczonych pod
zabudowę będzie zawierał:
1) określenie, na podstawie analiz ekonomicznych, środowiskowych, społecznych oraz
prognoz demograficznych, maksymalnego w skali gminy zapotrzebowania na nową
zabudowę;
2) oszacowanie chłonności, położonych na terenie gminy, obszarów o w pełni
wykształconej zwartej strukturze funkcjonalno-przestrzennej w granicach jednostki
osadniczej, liczonej przez określenie możliwość lokalizowania na tych obszarach
nowej zabudowy;
3) oszacowanie chłonności, położonych na terenie gminy, obszarów przeznaczonych w
planach miejscowych pod zabudowę;
4) porównanie maksymalnego w skali gminy zapotrzebowania na nową zabudowę oraz
sumy powierzchni użytkowej zabudowy wynikającej z chłonności obszarów
koncentracji zabudowy oraz obszarów przeznaczonych pod nową zabudowę w
planach miejscowych, w podziale na funkcje zabudowy.
Zostaną w nim również określone możliwości finansowania przez gminę wykonania
systemów komunikacji i infrastruktury technicznej oraz społecznej, służących realizacji
zadań własnych gminy, oraz potrzeby inwestycyjne gminy wynikające z konieczności
realizacji zadań własnych, związane z lokalizacją nowej zabudowy na obszarach.
Jeżeli maksymalne w skali gminy zapotrzebowanie na nową zabudowę o różnych
funkcjach:
1) nie przekroczy sumy powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje
zabudowy, wynikającej z ww. chłonności obszarów – w studium niezasadne będzie
lokalizowanie nowej zabudowy poza obszarami koncentracji zabudowy oraz
obszarami przeznaczonymi pod zabudowę w planach miejscowych;
2) przekroczy sumę powierzchni użytkowej zabudowy, w podziale na funkcje
zabudowy – w studium zasadne będzie wyznaczenie nowych obszarów pod
zabudowę o wielkości odpowiadającej różnicy między wskazanymi wcześniej
potrzebami a możliwościami lokalizowania nowej zabudowy na obszarach
38