Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

koncentracji zabudowy oraz obszarach przeznaczonych pod zabudowę w planach
miejscowych.
W celu określenia realnych możliwości gminy w kwestii zapewnienia odpowiedniego
dostępu do infrastruktury technicznej i społecznej konieczne będzie określenie
możliwości finansowania przez gminę wykonania sieci komunikacyjnych i infrastruktury
technicznej oraz społecznej oraz potrzeb inwestycyjnych gminy wynikających z
konieczności realizacji zadań własnych związanych z lokalizacją nowej zabudowy. Jeżeli
potrzeby inwestycyjne przekroczą możliwości finansowania, niezbędne będzie dokonanie
zmian w kierunkach studium w celu dostosowania zapotrzebowania na nową zabudowę
do możliwości finansowania przez gminę wykonania systemów komunikacji i
infrastruktury technicznej oraz społecznej. Powyższe działania umożliwią wzmocnienie
relacji między zidentyfikowanymi potrzebami i możliwościami gminy a określanymi w
studium kierunkami polityki przestrzennej, a tym samym stworzą odpowiednie warunki
do rozwoju zabudowy w sposób zharmonizowany z rozwojem infrastruktury technicznej
i społecznej.
W proponowanych zmianach wskazano także perspektywę czasową dla powyższych
analiz – obejmującą maksymalnie 30 lat, która umożliwi przeprowadzenie analiz i
prognoz w sposób rzetelny (w szczególności prognoz demograficznych), a tym samym
pozwoli na wyznaczenie racjonalnych i możliwych do osiągnięcia kierunków rozwoju
gminy oraz na optymalizację harmonogramu działań i wydatków związanych z realizacją
infrastruktury technicznej i społecznej. Uwzględniając niepewność procesów
rozwojowych, zaproponowano również możliwość zwiększenia zapotrzebowania w
stosunku do wyników analiz nie więcej niż o 30%, co pozwoli na wprowadzenie
marginesu elastyczności wynikającego z wpływu czynników zmiennych.
Obecnie obowiązujące przepisy przewidują obowiązek aktualizacji studium co najmniej
raz w czasie kadencji władz samorządowych, jednakże obowiązek ten nierzadko nie jest
realizowany, a w konsekwencji treść studium może wprowadzać w błąd potencjalnych
inwestorów. Wobec tego konieczne staje się stworzenie narzędzi prawnych skłaniających
gminę do realizacji jej ustawowego obowiązku. Proponuje się wprowadzenie przepisu,
zgodnie z którym w sytuacji braku aktualizacji studium ulegnie ograniczeniu możliwość
uchwalenia przez radę gminy planów miejscowych, w których przeznacza się teren pod
zabudowę mieszkaniową jedno- i wielorodzinną (zmiany dotychczasowego art. 32, które
zostały przedstawione powyżej).
39

Proponowane regulacje będą stanowiły odzwierciedlenie wyroku Naczelnego Sądu
Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2009 r. (sygn. akt II OSK 1250/08) oraz poglądów
doktryny (W. Szwajdler, Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy a
studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Samorząd
Terytorialny 5/2010, str. 39–40, T. Bąkowski, Częściowa zmiana studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, [w:] M. Cherka, F. Elżanowski,
M. Swora i K. Wąsowski, Energetyka i ochrona środowiska w procesie inwestycyjnym,
Warszawa, 2010, str. 343). Jednocześnie efekt proponowanych rozwiązań będzie sprzyjał
zwiększeniu bezpieczeństwa realizacji inwestycji – aktualna treść studium,
odzwierciedlająca zarówno aktualny stan przestrzeni, jak i aktualną politykę przestrzenną
gminy, będzie stanowiła wiarygodną podstawę do podejmowanych koncepcji
inwestycyjnych.
W celu usprawnienia uchwalania studium i planu miejscowego, co będzie miało
bezpośredni wpływ na efektywność projektowanych regulacji, proponuje się, przez
dodanie art. 15a, wprowadzenie możliwości równoległego opracowywania projektu
studium i projektu planu miejscowego – zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami
projekt planu miejscowego opracowuje się na podstawie obowiązującego studium.
Możliwość skorzystania z procedury symultanicznej nie będzie ograniczona żadnymi
warunkami, choć oczywistym jest, iż najczęściej będzie stosowana w celu dokonania
zmiany studium i uchwalenia planu miejscowego, w przypadku gdy planowane
dyspozycje przestrzenne są niespójne z dotychczasową treścią studium. Ponieważ plan
miejscowy musi być zgodny ze studium, co wymaga obowiązywania studium przed
dniem uchwalenia planu miejscowego, zakłada się, iż uchwalenie planu miejscowego
będzie mogło nastąpić najwcześniej po upływie 60 dni od dnia przekazania studium
wojewodzie, co umożliwi realne sprawowanie przez niego nadzoru.
Rozwiązanie to umożliwi także zapewnienie pełnej partycypacji społecznej – mieszkańcy
będą się mogli wypowiedzieć co do rozwiązań przewidzianych w studium, a następnie
odnośnie do rozwiązań przewidzianych w projekcie planu miejscowego – symultaniczne
prace nad projektem planu miejscowego i studium nie będą więc skutkowały faktycznym
ograniczeniem konsultacji ze społeczeństwem.
Jednocześnie z określonej w ustawie procedury sporządzania planów miejscowych oraz
studiów usunięto zapis dotyczący sporządzania prognozy oddziaływania na środowisko,
gdyż wynika on już z ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie,
40

udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na
środowisko.
7. Zmiany w zakresie definicji oraz doprecyzowanie pojęcia „wykorzystywanie w
sposób dotychczasowy”
W związku z przedstawionymi powyżej propozycjami zmian regulacji konieczne jest
wprowadzenie zmian w słowniczku ustawy. Proponuje się wprowadzenie zmian, co było
omówione wcześniej, w zakresie definicji obszaru przestrzeni publicznej, jak również
zastąpienie pojęcia „uzbrojenie terenu” pojęciem „infrastruktura techniczna” i rezygnację
z odesłania do ustawy o gospodarce nieruchomościami, co również przedstawiono
wcześniej.
Ponadto proponuje się rezygnację z zamieszczania w słowniczku definicji dostępu do
drogi publicznej i określenie zakresu przedmiotowego tego pojęcia w przepisach
dotyczących decyzji WZ (pojęcie pojawia się w całej ustawie jedynie dwukrotnie w
art. 61 oraz w definicji działki budowlanej) oraz zmianę lub wprowadzenie definicji
pojęć:
– „działka budowlana” – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę
gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, bezpośredni dostęp do drogi publicznej
lub dostęp do tej drogi przez drogę wewnętrzną oraz wyposażenie w urządzenia
infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych
wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego,
– „inne decyzje lokalizacyjne” – przez co będą rozumiane decyzje o:
• zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej – wydawane na podstawie ustawy o
szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg
publicznych,
• ustaleniu lokalizacji linii kolejowej – wydawane na podstawie ustawy o transporcie
kolejowym,
• ustaleniu lokalizacji przedsięwzięć Euro 2012 – wydawane na podstawie ustawy o
przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA
EURO 2012,
• zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w
rozumieniu przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego,
41

• ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie terminalu oraz inwestycji towarzyszącej
– wydawane na podstawie ustawy o inwestycjach w zakresie terminalu
regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu,
• ustaleniu lokalizacji regionalnej sieci szerokopasmowej – wydawane na podstawie
ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych,
• pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy o
szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli
przeciwpowodziowych,
• ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej
oraz inwestycji towarzyszącej – wydawane na podstawie ustawy o przygotowaniu i
realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji
towarzyszących,
– „udział procentowy powierzchni zabudowy” – przez co będzie rozumiany stosunek
sumy powierzchni zabudowy stanowiącej rzut pionowy zewnętrznych krawędzi
wszystkich budynków na powierzchnię terenu do powierzchni działki budowlanej,
wyrażony w procentach,
– „powierzchnia całkowitej zabudowy” – przez co będzie rozumiana suma powierzchni
całkowitych wszystkich budynków w obrębie działki budowlanej, gdzie powierzchnię
całkowitą budynku stanowi suma powierzchni wszystkich kondygnacji nadziemnych
liczonych po jego obrysie zewnętrznym,
– „strefa ochronna terenu zamkniętego” – przez co będzie rozumiana strefa ochronna
terenu zamkniętego, o której mowa w art. 2 pkt 9a ustawy – Prawo geodezyjne i
kartograficzne.
Jednocześnie proponuje się, aby użyty w art. 35 ustawy zwrot: „wykorzystywanie w
sposób dotychczasowy” został doprecyzowany. Przepis art. 35 stanowi podstawę do
wykorzystywania terenów objętych planem miejscowym w sposób dotychczasowy, a
więc w sposób niespójny z dyspozycjami przestrzennymi zawartymi w planie
miejscowym. Dzięki takiej regulacji możliwe jest zarówno dalsze użytkowanie rolne
terenów określonych w planach miejscowych jako tereny budowlane, jak i dalsze
użytkowanie budynków na terenach określonych w planach miejscowych jako tereny z
zakazem zabudowy. Jednakże interpretacja przepisu art. 35, w szczególności zwrotu
„wykorzystywanie w sposób dotychczasowy”, prowadzi do tego, że w przypadku gdy
budynek znajduje się na terenie nieprzeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę,
42

nie jest możliwe wykonanie remontu budynku lub jego przebudowy nawet w sytuacji,
gdy jest to przebudowa polegająca na dostosowaniu do potrzeb osób niepełnosprawnych,
a remont ma na celu de facto przywrócenie poprzedniego stanu budynku lub poprawę
efektywności energetycznej budynku. Wobec powyższego proponuje się, aby art. 35
jednoznacznie wskazywał, iż pojęcie „wykorzystanie w sposób dotychczasowy”
obejmuje również przeprowadzanie remontów, a także prac budowlanych:
1) polegających na dostosowaniu obiektów budowlanych do potrzeb osób
niepełnosprawnych;
2) dotyczących budynków, których celem jest zmniejszenie rocznego zapotrzebowania
budynku na energię, rocznych strat energii lub kosztów pozyskania ciepła, lub
zamiana źródła energii na źródło odnawialne lub zastosowanie wysokosprawnej
kogeneracji.
Projektowane rozwiązanie ma szczególnie istotne znaczenie dla właścicieli i posiadaczy
budynków znajdujących się na terenach przeznaczanych przez kolejne plany miejscowe
pod inwestycje celu publicznego, terenach tzw. pasa zakazu zabudowy, określonego
przepisami ustawy o drogach publicznych (art. 43) albo ustawy o transporcie kolejowym
(art. 53), oraz budynków znajdujących się w odległości mniejszej niż 50 m od cmentarzy.
II. Przepisy zmieniające – wprowadzenie niezbędnych zmian w innych ustawach,
wynikających z proponowanych założeń zmiany ustawy
W związku z wprowadzanymi zmianami istnieje konieczność wprowadzenia zmian w
następujących ustawach: ustawie – Prawo geodezyjne i kartograficzne, ustawie o własności
lokali, ustawie – Prawo budowlane, ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz ustawie o
szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Projektowane zmiany będą umożliwiały realizację zasad dotyczących sytuowania nowej
zabudowy, a wywodzących się z idei tworzenia miasta zwartego i niskoemisyjnego. Ujęcie
tych zagadnień w jednej regulacji wraz z nowelizacją ustawy ma na celu sformułowanie
jednoznacznego przekazu do samorządów i planistów, że zaproponowane zasady planowania
będą mogły zostać urzeczywistnione na etapie realizacji planów miejscowych. Dotąd istniały
w tym zakresie istotne bariery formalne, co automatycznie podważało zasadność
wprowadzania określonych, pożądanych treści do planów miejscowych. Wprowadzenie
powyższych regulacji będzie stanowiło także swoistą podstawę do realizacji zasad
projektowania uniwersalnego, tj. uwzględniania w zagospodarowaniu przestrzeni potrzeb
43