Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

– 8 –

powierzchni biologicznie czynnej w granicach 20%, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami
odrębnymi.
2. Większy niż wskazany w ust. 1 wska nik minimalnej powierzchni biologicznie
czynnej, ustalany jest jeżeli wynika to z funkcji lub charakteru planowanej inwestycji albo
planowanego zagospodarowania terenu, a także z uwzględnienia wymogów ładu
przestrzennego, walorów krajobrazowych oraz, w szczególnych przypadkach, wymagań
ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
§ 16. 1. Liczba miejsc parkingowych ustalana jest w zależności od funkcji planowanej
zabudowy lub planowanej funkcji terenu.
2. Ustalenie liczby miejsc parkingowych obejmuje w zależności od potrzeb:
1) określenie minimalnej lub maksymalnej liczby miejsc parkingowych;
2) określenie wymaganej liczby miejsc parkingowych dla osób niepełnosprawnych;
3) określenie wymaganej liczby miejsc postojowych dla rowerów.
3. Określenie minimalnej i maksymalnej liczby miejsc parkingowych następuje
z uwzględnieniem uwarunkowań istniejących na działce inwestycyjnej, specyfiki i charakteru
planowanej zabudowy i jej lokalizacji oraz uwarunkowań związanych z zagospodarowaniem
terenów w obszarze analizowanym.
4. Określenie minimalnej liczby miejsc parkingowych następuje z uwzględnieniem
przepisów odrębnych.
§ 17. Określenie zasad zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej
powinno ułatwiać dojście piesze do terenów dróg publicznych i transportu publicznego oraz
innych terenów publicznie dostępnych, a także korzystanie z tras rowerowych.
§ 18. 1. Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 4,
sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej
technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzna analizy
w zakresie, o którym mowa w § 8 ust. 1–4, § 9, § 10, § 13 ust. 3 i 6, § 15 ust. 2, może składać
się z dodatkowych załączników graficznych, dokumentujących określone w decyzji
wymagania.
2. Część graficzną analizy, o której mowa w § 4, sporządza się z uwzględnieniem
nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.
– 9 –

§ 19. Formularz decyzji o warunkach zabudowy jest określony w załączniku nr 1 do
rozporządzenia.
§ 20. Rozporządzenie wchodzi w życie po upływie ... od dnia ogłoszenia1).

MINISTER
INFRASTRUKTURY I ROZWOJU



1) Niniejsze rozporządzenie było poprzedzone rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003
r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu
w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), które
traci moc z dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia zgodnie z art. 14 ust. 2 ustawy z dnia … o
zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz.
…).
– 10 –

UZASADNIENIE

Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
wprowadza szereg zmian mających na celu poprawę jakości planowania przestrzennego na
poziomie lokalnym, jak również zagospodarowania terenu na podstawie decyzji o warunkach
zabudowy, na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego
(zwanym dalej „planem miejscowym”). Należą do nich w szczególności:
– doprecyzowanie
i
uzupełnienie
przepisów
dotyczących
uwzględniania
w zagospodarowaniu przestrzennym zasad ładu przestrzennego;
– wprowadzenie regulacji ograniczających ekspansję zabudowy na tereny
niezurbanizowane, niedostateczne wyposażone w podstawowe usługi i infrastrukturę
techniczną, a tym samym ograniczenie wysokich kosztów realizacji infrastruktury
technicznej będących konsekwencją doprowadzania infrastruktury do „rozproszonych”
budynków;
– poszerzenie katalogu inwestycji, których lokalizacja może nastąpić wyłącznie na
podstawie planu miejscowego, w celu ograniczenia konfliktów przestrzennych
i społecznych związanych z lokalizowaniem niektórych rodzajów inwestycji na podstawie
decyzji o warunkach zabudowy;
– ograniczenie możliwości realizacji inwestycji na podstawie decyzji o warunkach
zabudowy w sposób sprzeczny z polityką przestrzenną gminy.
W konsekwencji projektowanych zmian, wprowadzone zostały również zmiany w obrębie
Rozdziału 5 ustawy z dnia z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym (Dz. U. z 2012 r. poz. 647, z pó n. zm.), zwanej dalej „ustawą”, dotyczącego
lokalizacji inwestycji celu publicznego i ustalania warunków zabudowy w odniesieniu do
innych inwestycji, w szczególności jednak odnoszące się do decyzji o warunkach zabudowy.
Podstawą opracowania nowego rozporządzenia przez ministra właściwego do spraw
budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa
są zmiany wprowadzone w delegacji ustawowej, dotyczącej sposobu ustalania wymagań
dotyczących nowej zabudowy, zamieszczone w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy. Zasadnicze
zaproponowane w tym artykule zmiany dotyczą:
1) poszerzenia wytycznych do wydania rozporządzenia poprzez sformułowanie obowiązku
uwzględnienia w rozporządzeniu konieczności zachowania wymogów ładu
przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów architektonicznych
i krajobrazowych, wymagań ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami,
– 11 –

wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,
określanych na podstawie analizy zagospodarowania terenów w obszarze analizowanym,
a także uwzględnienia potrzeb osób niepełnosprawnych;
2) uzupełnienia zakresu ustaleń decyzji o warunkach zabudowy – zgodnie z art. 61 ust. 6
ustawy, decyzja o warunkach zabudowy będzie obejmować ustalenia w zakresie:
a) funkcji terenu lub funkcji zabudowy,
b) obowiązującej i nieprzekraczalnej linii zabudowy,
c) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu,
d) szerokości elewacji frontowej,
e) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz
maksymalnej wysokości obiektów na działce inwestycyjnej,
f) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych),
g) parametrów, cech i wska ników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania
terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych,
powierzchni biologicznie czynnej oraz intensywności wykorzystania terenu,
h) wielkości obszaru analizowanego,
i) parametrów działki inwestycyjnej, na której planowana jest zabudowa,
j) kolorystyki obiektów budowlanych oraz pokrycia dachów;
k) wymogów wynikających z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania
terenów gminy, w tym rozwiązania detali architektonicznych elewacji.
3) określenia formularza decyzji o warunkach zabudowy, w którym wyszczególniony
zostanie obowiązujący zakres decyzji i jej uzasadnienia.
W celu uwzględnienia powyższych nowych przepisów ustawy, w projekcie rozporządzenia
wprowadza się regulacje w następującym zakresie:
1. Ustalenie nowego, poszerzonego zakresu wymagań dotyczących nowej zabudowy
i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego. Mają one na celu zapewnienie dostosowania planowanej zabudowy
i zagospodarowania terenu do zagospodarowania terenów sąsiadujących, a także
uwzględnienie wartości wysoko cenionych, w tym m.in. walorów architektonicznych
i krajobrazowych, wymagań ochrony środowiska, wymagań ochrony dziedzictwa
kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
2. Wprowadzenie
szerszego „słowniczka” terminów stosowanych w projekcie
rozporządzenia, dostosowanego do zakresu zawartych w nim regulacji. Objaśnienie
– 12 –

stosowanych w projekcie rozporządzenia terminów ma na celu wyeliminowanie
potencjalnych rozbieżności w ich interpretacji.
3. Poszerzenie i doprecyzowanie zasad wyznaczania obszaru analizowanego, wyznaczanego
w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Wprowadzenie
powyższych zasad ma na celu zapewnienie możliwości przeprowadzenia analiz
zagospodarowania, istniejącego w otoczeniu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków
zabudowy, w sposób zapewniający zachowanie ładu przestrzennego, właściwego
kształtowania otoczenia przestrzeni publicznej, i innych wymagań określonych w projekcie
ustawy. Jednocześnie, proponowane zasady mają na celu wyeliminowanie nieprawidłowej
praktyki wyznaczania zbyt rozległych granic obszaru analizowanego, co jest obecnie
powodem rozpraszania zabudowy, niekontrolowanej i chaotycznej suburbanizacji,
powstawania zabudowy o parametrach niewystępujących w jej najbliższym otoczeniu
(np. budynek wielopiętrowy, wielorodzinny na osiedlu domów jednorodzinnych
a w konsekwencji zagospodarowywania terenów w sposób niezgodny z zasadami ładu
przestrzennego, w sposób nieefektywny i nieekonomiczny.
4. Wprowadzenie szczegółowych regulacji w zakresie ustalenia parametrów, cech
i wska ników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej obiektów
budowlanych, a także ustalenia parametrów, cech i wska ników zagospodarowania terenu.
Uściślenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględniające lokalne
uwarunkowania, następuje w wyniku analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu
w obszarze analizowanym. Warunki te powinny uwzględniać wymogi ładu przestrzennego,
w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów
krajobrazowych, a także, w szczególnych przypadkach, wymagania ochrony dziedzictwa
kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
W zakresie parametrów, cech i wska ników kształtowania zabudowy ustalenia obejmują:
szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub
attyki, wysokość kalenicy oraz maksymalną wysokość obiektów budowlanych, geometrię
dachu planowanego obiektu, układ połaci dachowych i ich kąt nachylenia oraz intensywność
zabudowy działki.
W zakresie parametrów, cech i wska ników zagospodarowania terenu ustalenia obejmują:
nieprzekraczalną lub obowiązującą linię zabudowy, intensywność zabudowy działki, wielkość
powierzchni biologicznie czynnej.
W rozporządzeniu wskazuje się na konieczność profesjonalnie przeprowadzonej analizy,
będącej podstawą ustaleń warunków zabudowy na działce objętej wnioskiem,