Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi

– 10 –
Art. 6. Do nabywców, którzy złożyli wniosek o dofinansowanie wkładu własnego przed
dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przepis art. 14 ust. 1 pkt 1–3 ustawy, o której mowa
w art. 1, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, stosuje się, jeżeli czynności, o których
mowa w tym przepisie, zostały dokonane od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.
Art. 7. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

UZASADNIENIE

Przepisy ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego
mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. poz. 1304, z późn. zm.) umożliwiły od 1 stycznia
2014 r. składanie wniosków o dofinansowanie wkładu własnego przy zaciąganiu kredytów na
zakup pierwszego mieszkania na rynku pierwotnym. W pierwszym roku funkcjonowania
programu „Mieszkanie dla młodych” (dalej „MdM”) osoby zainteresowane wsparciem
złożyły 15 972 wnioski o dofinansowanie wkładu własnego na kwotę 366,3 mln zł. W liczbie
tej 9145 wniosków na kwotę 207,3 mln zł dotyczyło inwestycji zrealizowanych w 2014 r.
(ustawa umożliwia również składanie wniosków o dofinansowanie, którego wypłata będzie
dokonywana w kolejnych latach).
W 2014 r. w ramach programu udzielono 13 968 kredytów na kwotę 2 564,9 mln zł
w związku ze wsparciem w wysokości 319,1 mln zł. Wartość inwestycji wynikająca z tych
kredytów wyniosła 3 231,8 mln zł. 9145 kredytów na kwotę 1 659,0 mln zł dotyczy
inwestycji zrealizowanych w 2014 r.
Bieżący monitoring efektów programu MdM oraz analiza korespondencji wpływającej
w związku z przepisami ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez
młodych ludzi do Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju oraz Banku Gospodarstwa
Krajowego pozwoliły na identyfikację kilku obszarów wymagających wprowadzenia takich
zmian w obowiązujących przepisach, które w ocenie projektodawcy zapewnią lepsze
osiąganie celów zakładanych przez ustawodawcę. Przedłożony projekt nowelizacji ustawy
przewiduje:
1) zwiększenie oferty mieszkań w tzw. segmencie popularnym, kwalifikujących się do
finansowania w ramach programu MdM, poprzez zwiększenie możliwości udziału
w programie osób realizujących swoje potrzeby mieszkaniowe za pośrednictwem
spółdzielni mieszkaniowych (art. 1 pkt 2 projektu ustawy i w konsekwencji propozycje
zmian zawarte w art. 1 pkt 1 lit. b–c, pkt 2, pkt 4 lit. b, pkt 5 lit. a oraz pkt 8 lit. c, pkt 9
i 10 projektu);
2) wzmocnienie prorodzinnego oddziaływania programu MdM poprzez zwiększenie
wysokości finansowego wsparcia dla gospodarstw domowych z większą liczbą dzieci
(art. 1 pkt 6 lit. a–b projektu ustawy i w konsekwencji propozycje zmian zawarte w art. 1
pkt 7 i 13 projektu) oraz rezygnację z warunku „pierwszego mieszkania” i limitu wieku
w przypadku nabywców wychowujących co najmniej troje dzieci (art. 1 pkt 3 lit. b
projektu ustawy);
3) zwiększenie możliwości udziału w programie osób nieposiadających zdolności kredytowej
poprzez likwidację warunku ograniczającego krąg osób, które mogą przystąpić do kredytu
wraz z beneficjentem wsparcia w przypadku nieposiadania przez niego zdolności
kredytowej (art. 1 pkt 5 lit. b projektu ustawy);
4) wprowadzenie w ustawie jednoznacznego przesądzenia, że możliwe jest ubieganie się
o finansowe wsparcie w związku z zakupem mieszkania, które zostało nabyte w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej od osoby, która wybudowała to mieszkanie
w ramach prowadzonej działalności gospodarczej (art. 1 pkt 2);
5) wprowadzenie w ustawie zmiany jednoznacznie wskazującej, że dofinansowaniem wkładu
własnego mogą być objęte również mieszkania nowo utworzone w wyniku przebudowy,
a nie tylko w wyniku budowy obiektu budowlanego (art. 1 pkt 4 lit. a);
6) rezygnację z warunku wcześniejszego podpisania przez nabywcę umowy o ustanowieniu
lub przeniesieniu własności mieszkania przed wypłatą ze środków Funduszu Dopłat na
konto sprzedającego dofinansowania wkładu własnego – w przypadku mieszkań oddanych
do użytkowania (art. 1 pkt 9 lit. a tiret pierwsze projektu ustawy);
7) wprowadzenie sankcji za dokonanie w okresie 5 lat od dnia nabycia mieszkania
wcześniejszej spłaty całości lub części kredytu (art. 1 pkt 11 projektu ustawy);
8) zmiany usprawniające realizację programu MdM oraz eliminujące pozostałe wątpliwości
interpretacyjne związane ze stosowaniem części przepisów. Z ich wprowadzeniem nie
będą się wiązały istotne zmiany wydatków budżetowych na realizację programu (art. 1
pkt 1 lit. a, art. 1 pkt 3 lit. a, art. 1 pkt 6 lit. b, art. 1 pkt 8 lit. a, art. 1 pkt 10, art. 1 pkt 13
projektu ustawy).
Ad 1
Jedną z podstawowych zmian proponowanych w ustawie o pomocy państwa w nabyciu
pierwszego mieszkania przez młodych ludzi jest wprowadzenie w art. 3 ustawy nowej
możliwości ubiegania się o finansowe wsparcie w ramach programu MdM.
W wyniku zmiany proponowanej w art. 1 pkt 2 projektu nowelizacji, możliwością
dofinansowania wkładu własnego objęci zostaliby również nabywcy podpisujący ze
2

spółdzielnią mieszkaniową umowę o budowę lokalu i na tej podstawie wnoszący wkład
budowlany do spółdzielni mieszkaniowej w celu uzyskania prawa własności mieszkania.
W obecnie obowiązującym brzmieniu ustawy finansowe wsparcie przysługuje nabywcom,
którzy kupują od spółdzielni mieszkaniowych nieruchomości realizowane na zasadach
deweloperskich oraz nieruchomości budowane na rzecz członków spółdzielni, których
budowa została już jednak zakończona i rozliczona i można w związku z tym przedstawić
bankowi umowę o ustanowieniu i przeniesieniu prawa własności mieszkania zawierającą
ostateczną cenę inwestycji. W przypadku mieszkań budowanych na rzecz członków
spółdzielni na podstawie umowy o budowę, członek spółdzielni na etapie realizacji inwestycji
zna tylko jej przewidywany koszt. Ostateczna cena mieszkania jest znana dopiero po
zakończeniu i rozliczeniu inwestycji, co ma miejsce 6 miesięcy po oddaniu mieszkania do
użytkowania. Tymczasem wysokość ceny mieszkania stanowi podstawowy element
weryfikowany przy podejmowaniu decyzji o przyznaniu finansowego wsparcia. Limit ceny
jest również jednym z podstawowych kryteriów właściwego adresowania wsparcia. Wobec
braku w ustawie ograniczeń dotyczących dochodów beneficjentów, podstawowym elementem
zapewniającym dostęp do wsparcia właściwych grup docelowych są ograniczenia dotyczące
standardu (cenowego i powierzchniowego) nabywanej nieruchomości. W związku
z utrudnioną możliwością weryfikacji ceny nabycia mieszkania realizowanego na podstawie
umowy o budowę, ustawodawca nie wprowadził prawa do ubiegania się o finansowe
wsparcie w przypadku tego typu inwestycji spółdzielczych.
Pierwsze miesiące funkcjonowania programu wykazały, że brak możliwości wsparcia
inwestycji realizowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz swoich członków jest
odbierane jako poważna luka i dyskryminacja tej formy zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych, która ma swoje ulokowanie w przepisach prawa powszechnie
obowiązującego. Zainteresowane środowiska (spółdzielcy, spółdzielnie mieszkaniowe)
wskazywały, że inwestycje tego typu z założenia odbywają się „po kosztach”, podlegają
bezpośredniej kontroli zainteresowanych (członkowie spółdzielni), nie występuje marża
zysku i zagrożenie przekroczenia wcześniej deklarowanych kosztów jest niewielkie.
Inwestycje tego typu mogą stanowić dobrą alternatywę dla osób poszukujących możliwości
nabycia tańszych mieszkań. Objęcie wsparciem tego typu inwestycji może się również
przyczynić do wzrostu konkurencyjności na rynku i większego wyboru ofert dla klientów.
Warto zaznaczyć, że tego typu inwestycje były wspierane w ramach poprzednio
obowiązującego programu „Rodzina na swoim” i nie stwierdzono w związku z tym
3

negatywnych przypadków związanych np. ze znacznym przekroczeniem kosztów
rozliczonych w stosunku do planowanych. Powyższe argumenty spowodowały propozycję
rozszerzenia celów inwestycyjnych programu MdM.
W uzasadnieniu propozycji uzupełnienia programu MdM o nowy tytuł uprawniający do
wsparcia należy również podkreślić, że objęcie mieszkań budowanych przez spółdzielnie
mieszkaniowe na rzecz swoich członków na podstawie umowy o budowę w ocenie
projektodawcy uzupełni katalog inwestycji realizowanych na rynku pierwotnym i objętych
wsparciem udzielanym na zasadach ustawy. Do tej pory wsparcie to jest udzielane w związku
z zakupem mieszkania od podmiotów budujących mieszkania na sprzedaż systemem
deweloperskim (w tym również spółdzielni mieszkaniowych). Z kolei w odniesieniu do osób
budujących mieszkania w tzw. systemie gospodarczym ustawa określa niezależny od
dofinansowania wkładu własnego (niezależny, ponieważ inwestycje te są wyłączone
z programu MdM) instrument wsparcia w formie zwrotu części wydatków poniesionych
w związku z zakupem materiałów budowlanych. W kontekście nowych inwestycji
mieszkaniowych objętych ww. formami wsparcia na podstawie ustawy oznacza to, że
mieszkania budowane przez spółdzielnie mieszkaniowe na rzecz swoich członków były do tej
pory jedynym rodzajem nowych inwestycji mieszkaniowych, które nie były objęte
instrumentami wsparcia wprowadzonymi ustawą z dnia 27 września 2013 r.
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, w 2013 r. spółdzielnie mieszkaniowe
oddały do użytkowania 3507 mieszkań i rozpoczęły budowę 1389. Na podstawie dostępnych
danych statystycznych nie sposób jednak określić, jaka ich część spełniała warunki programu
„Mieszkanie dla młodych”. Można jednak założyć, że duża część inwestycji spółdzielczych
może spełniać warunki cenowe programu. Ponadto objęcie nabycia tego typu mieszkań
wsparciem budżetowym może skłonić spółdzielnie do zwiększenia wysiłku inwestycyjnego.
Konsekwencją wprowadzenia omawianego rozwiązania są zmiany proponowane w kilku
innych przepisach ustawy.
W art. 1 pkt 1 lit. c projektu proponuje się wprowadzenie do zakresu zdefiniowanych pojęć
ustawowych pojęcia „umowy o budowę”. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia
2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2013 r. poz. 1222), umowę o budowę
lokalu spółdzielnia zawiera z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej
własności lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna
4