Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi

zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej
własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:
1) zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego
w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego
w umowie;
2) określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie
stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu;
3) określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu;
4) określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego
przynależnych;
5) inne postanowienia określone w statucie.
W art. 1 pkt 1 lit. b projektu proponuje się również wprowadzenie zmian w definicjach
„dofinansowania wkładu własnego” oraz „spłaty części kredytu” (art. 2 pkt 8 i 9 ustawy).
Proponowane zmiany uwzględniają objęcie wsparciem przypadków wniesienia wkładu
budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej.
Analogiczną propozycją zmiany jest art. 1 pkt 4 lit. b projektu. W konsekwencji umożliwienia
nabywcom uzyskiwania wsparcia z Funduszu Dopłat w związku z wniesieniem wkładu
budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej w art. 5 ust. 1 pkt 4 ustawy, tj. w przepisie
określającym obecnie maksymalną cenę zakupu mieszkania nabywanego w ramach programu
MdM, uwzględniony powinien zostać również ten przypadek. Po przyjęciu proponowanych
rozwiązań wysokość wkładu budowlanego w przeliczeniu na 1 m2 mieszkania nie będzie
mogła przekraczać limitu, którego zasady obliczania są określone w ustawie.
Art. 1 pkt 5 lit. a projektu przewiduje z kolei poszerzenie zakresu przepisu określającego
warunki dotyczące celu udzielanego nabywcy kredytu oraz minimalnej wartości tego kredytu
(art. 6 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy) o przypadek wpłaty wkładu budowlanego.
W art. 1 pkt 8 lit. c projektu zaproponowana została zmiana art. 10 ust. 7 ustawy, polegająca
na rozszerzeniu katalogu umów, na podstawie których instytucje kredytujące weryfikują
parametry powierzchniowe i cenowe mieszkania w celu stwierdzenia, czy dana transakcja
może być objęta wsparciem w ramach programu MdM. Z uwagi na umożliwienie nabywcom
uzyskiwania wsparcia na warunkach ustawy w związku z wniesieniem wkładu budowlanego
do spółdzielni mieszkaniowej, katalog ww. umów powinien ulec rozszerzeniu o umowę
5

o budowę lokalu, zawierającą dane umożliwiające weryfikację wielkości powierzchni
i wartości wkładu budowlanego pod kątem warunków ustawy.
Art. 1 pkt 8 lit. c projektu przewiduje również wprowadzenie formalnej zmiany w art. 10
ust. 8 ustawy, będącej konsekwencją omówionego powyżej rozwiązania. Wskazany przepis
ustawy stwarza obecnie warunkową możliwość weryfikowania powierzchni i ceny
nabywanego mieszkania na podstawie prospektu informacyjnego w przypadku przedsięwzięć
realizowanych na podstawie umowy deweloperskiej. Możliwość taka nie będzie zachodziła –
po wprowadzeniu proponowanych rozwiązań – w odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych
budujących mieszkania na rzecz swoich członków na podstawie wkładu budowlanego.
Z uwagi na zmianę wprowadzoną w art. 3 ustawy wymagane jest więc jednoznaczne
odniesienie normy wskazanej w art. 10 ust. 8 wyłącznie do przedsięwzięć, o których mowa w
art. 3 ust. 1 ustawy po zmianach.
W art. 1 pkt 9 lit. a tiret 3 projektu przewiduje się uzupełnienie zasad wypłaty finansowego
wsparcia, określonych w art. 11 ust. 3 ustawy, o nowy przepis, uwzględniający przypadek
wniesienia wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej. Analogicznie do zasad
obecnie stosowanych w przypadku ubiegania się o wsparcie z tytułu nabycia mieszkania na
etapie inwestycji będącej jeszcze w trakcie realizacji, proponuje się, aby wypłata
dofinansowania wkładu własnego w omawianym przypadku dotyczyła ostatniej części
płatności nabywcy mieszkania na rzecz spółdzielni mieszkaniowej, ponoszonej tytułem
wypełnienia zobowiązania członka spółdzielni mieszkaniowej do wniesienia wkładu
budowlanego. Z uwagi na ogólne zasady udzielania finansowego wsparcia na wkład własny
związany z zaciągniętym przez nabywcę kredytem w projekcie ustawy przyjęto, że wypłata
dofinansowania z Funduszu Dopłat powinna następować przed ostatecznym rozliczeniem
kosztów inwestycji, dokonywanym przez spółdzielnię zgodnie z art. 18 ust. 4 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych (rozliczenia z tytułu wnoszonego wkładu budowlanego,
dokonywane co do zasady zgodnie z harmonogramem płatności określonym w zawartej ze
spółdzielnią mieszkaniową umowie o budowę lokalu, będą jeszcze obejmowały ostateczne
rozliczenie kosztów budowy, które powinno następować w terminie 6 miesięcy od dnia
oddania budynku do użytkowania).
W art. 1 pkt 9 lit. b projektu zawarta została propozycja stosownej korekty art. 11 ust. 5
ustawy. W aktualnym stanie prawnym przepis ten formułuje zasadę, zgodnie z którą jeżeli
w danym roku wsparcie nie może zostać wypłacone z zachowaniem warunku wypłaty
6

wsparcia tytułem ostatniej części świadczeń pieniężnych nabywcy, to istnieje możliwość
wcześniejszej wypłaty dofinansowania w ramach limitu roku, który został wskazany we
wniosku o dofinansowanie wkładu własnego jako przewidywany rok wypłaty wsparcia.
Z uwagi na proponowane objęcie programem MdM przedsięwzięć spółdzielni
mieszkaniowych w trakcie realizacji, związanych z budową mieszkań na podstawie umowy
o budowę lokalu, zasada wskazana w art. 11 ust. 5 ustawy powinna zostać poszerzona
również o te przypadki.
Art. 1 pkt 9 lit. c i d projektu przewidują wprowadzenie do art. 11 ustawy nowego przepisu
(art. 11 ust. 8a), analogicznego do rozwiązań określonych w art. 11 ust. 8 ustawy. Wskazany
przepis dotyczy obecnie sytuacji odstąpienia przez jedną ze stron od umowy deweloperskiej.
Propozycja uzupełnienia ustawy konsekwentnie wprowadzałaby zasadę, zgodnie z którą
w przypadku rozwiązania umowy o budowę lokalu po wypłacie finansowego wsparcia
nabywca musi zwrócić niezwłocznie otrzymane wsparcie. Podobne rozwiązanie proponuje się
poszerzyć o przypadek zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu, tj. prawa określonego
w art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (zbywalne roszczenie o ustanowienie
odrębnej własności lokalu, powstające z chwilą zawarcia umowy o budowę lokalu).
Propozycja dodania w art. 11 ustawy ust. 8a powoduje również konieczność wprowadzenia
technicznej zmiany w art. 11 ust. 9 ustawy, tj. w przepisie zobowiązującym instytucję
kredytującą do zwrotu środków dofinansowania wkładu własnego otrzymanych od nabywcy
po odstąpieniu od umowy deweloperskiej (uwzględnienie przypadków rozwiązania umowy
o budowę lokalu lub zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu).
Ad 2
Drugą z istotnych propozycji zmian proponowanych w przedłożonym projekcie nowelizacji
ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi są zmiany
mające na celu wzmocnienie prorodzinnego oddziaływania programu MdM.
Propozycje ustawowe koncentrują się na:
− wprowadzeniu rozwiązań różnicujących wysokość finansowego wsparcia udzielanego na
etapie nabycia mieszkania (dofinansowanie wkładu własnego) w zależności od liczby
dzieci w gospodarstwie domowym kredytobiorcy. Odpowiadające powyższym założeniom
propozycje zmian w aktualnych przepisach art. 7 ust. 1 i 2 ustawy określone zostały w art.
1 pkt 6 lit. a i b projektu nowelizacji,
7

− zniesieniu, w stosunku do nabywców wychowujących w dniu składania wniosku
o dofinansowanie wkładu własnego co najmniej troje dzieci, warunku dotyczącego
„pierwszego mieszkania” i limitu wieku. Oznacza to, że tacy nabywcy mogą złożyć
wniosek o dofinansowanie, nawet jeżeli w przeszłości posiadali lub aktualnie posiadają
inne mieszkanie lub mają powyżej 35 lat (art. 1 pkt 3 lit. b projektu ustawy).
W ramach proponowanych rozwiązań, zwiększających wysokość finansowego wsparcia dla
rodzin o większej liczbie dzieci, projekt ustawy przewiduje po pierwsze dodanie w art. 7
nowego przepisu (art. 7 ust. 1a ustawy), który będzie określał szczególne zasady ustalania
podstawy wymiaru finansowego wsparcia na zasadach wskazanych w art. 7 ust. 1. Zgodnie
z tą propozycją w przypadku, gdy o wsparcie w formie dofinansowania wkładu własnego
będzie się ubiegało gospodarstwo domowe posiadające co najmniej troje dzieci, w ramach
modyfikacji ogólnej formuły określającej wysokość finansowego wsparcia (art. 7 ust. 1)
zwiększony zostanie powierzchniowy parametr podstawy naliczenia wysokości wsparcia
z 50 m2 do 65 m2.
W praktyce efektem proponowanych rozwiązań będzie więc możliwość uzyskania wyższej
kwoty dofinansowania wkładu własnego przez rodziny posiadające co najmniej troje dzieci,
odpowiadającej dofinansowaniu dodatkowego pokoju o średniej powierzchni 15 m2 (przy
założeniu, że nabywane mieszkanie ma odpowiednią powierzchnię użytkową).
Niezależnie od wskazanej powyżej modyfikacji parametru powierzchni kalkulacyjnej, projekt
ustawy zakłada również ustalenie wyższych parametrów procentowych wyznaczających
wysokość dofinansowania wkładu własnego w przypadku nabywców posiadających więcej
niż jedno dziecko. W ramach zróżnicowania wysokości finansowego wsparcia proponuje się,
aby wysokość dofinansowania wkładu własnego wynosiła:
− 20% wartości odtworzeniowej mieszkania w przypadku beneficjentów z dwojgiem dzieci
(podwyższenie obecnego poziomu wsparcia z 15 do 20%),
− 30% wartości odtworzeniowej mieszkania w przypadku beneficjentów z co najmniej
trojgiem dzieci (podwyższenie obecnego poziomu wsparcia z 15% do 30%, przy
dodatkowym zwiększeniu podstawy wymiaru wsparcia o 15 m2 powierzchni użytkowej
mieszkania, zgodnie z propozycją zmiany omówioną już powyżej).
Dotychczasowy okres realizacji programu MdM wskazuje, że beneficjentami rozwiązań
ustawy są głównie osoby bezdzietne i osoby posiadające jedno dziecko. Szczegółowe dane
prezentuje poniższe zestawienie.
8

Tabela 1. Beneficjenci programu MdM według liczby dzieci (stan na koniec grudnia 2014 r.)

Osoby samotne
Małżeństwa
Razem
%
Bez dzieci
7 267
3 435
10 702
76,6%
1 dziecko
464
2 282
2 742
19,6%
2 dzieci
34
449
483
3,5%
3 i więcej dzieci
0
37
37
0,003%
Razem
7 765
6 203
13 968
100,0%
Źródło: Bank Gospodarstwa Krajowego
Obok obiektywnych przyczyn związanych ze znacząco mniejszą liczbą ww. gospodarstw
domowych jako potencjalnych beneficjentów programu MdM, przyczyną niskiego udziału
rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci jest trudność z uzyskaniem przez takie gospodarstwa
domowe kredytu hipotecznego. Analizy Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju wskazują, że
w przypadku małżeństwa z jednym dzieckiem, uzyskującego dochody na poziomie mediany
rozkładu decylowego wynagrodzeń, dochody gospodarstwa domowego umożliwiają
zaciągnięcie kredytu na zakup mieszkania o powierzchni ok. 63 m2. W przypadku małżeństwa
z dwojgiem i trojgiem dzieci powierzchnia ta obniża się już jednak odpowiednio jedynie do
ok. 35 m2 i 5 m2. Niezależnie od obiektywnych uwarunkowań mniejszej liczebnie grupy
takich rodzin oznacza to, że bez zwiększenia wsparcia finansowego dla osób z większą liczbą
dzieci trudno jest oczekiwać, iż będą one stanowiły większy odsetek beneficjentów programu
MdM).
Potencjalne efekty ww. zmian dla beneficjentów przy założeniu, że wartość odtworzeniowa
mieszkania wynosi 3 880 zł/m2 (dane Głównego Urzędu Statystycznego za III kwartał
2014 r.), zostały zaprezentowane w poniższych tabelach.
Tabela 2. Konsekwencje zmian w przepisach dla rodzin z dwojgiem dzieci
Powierzchnia
35 m2
50 m2
65 m2 i więcej
mieszkania
Wysokość
wsparcia
20 370 zł
29 100 zł
29 100 zł
– aktualne przepisy
Wysokość
wsparcia
27 160 zł
38 800 zł
38 800 zł
– nowe przepisy
Zmiana
wysokości
wsparcia w zł (w %)
6 790 zł (33,3%)
9 700 zł (33,3%)
9 700 zł (33,3%)





1) Wskazane wyniki analiz uzyskano przy założeniu, że cena mieszkania wynosi 4 228 zł/m2, kredyt został
zaciągnięty na okres 25 lat, stopa procentowa kredytu wynosi 4,7%, rata stanowi 40% dochodów małżeństwa,
a uwzględnione w analizach pozostałe wydatki rodziny przyjęte są na poziomie odpowiadającym minimum
socjalnego, zgodnie z danymi Instytutu Pracy i Spraw Socjalnych.
9