Rządowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

przepisami szczegółowymi i poddane kontroli ze strony nadzoru finansowego.
Natomiast model kredytowy poddany jest na ogół pewnym restrykcjom prawnym ze
względu na znaczną różnicę w czasie między zawarciem umowy i udostępnieniem
środków a przeniesieniem prawa do nieruchomości. Najbardziej rozwiniętym rynkiem
odwróconych kredytów hipotecznych jest rynek Stanów Zjednoczonych, a także rynek
Wielkiej Brytanii, ale odwrócony kredyt hipoteczny oferowany jest również w innych
krajach Europy (m.in. Francja, Niemcy, Węgry, Włochy, Hiszpania, Szwecja) i świata
(m.in. Australia, Indie), gdzie podlega regulacjom krajowym.
W Polsce usługi equity release są oferowane wyłącznie w modelu sprzedażowym
i są kształtowane w oparciu o postanowienia art. 903 i art. 906 ustawy z dnia
23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121), zwanej dalej
„Kodeksem cywilnym”, regulujące instytucję renty, lub o postanowienia art. 908
Kodeksu cywilnego, który reguluje umowę dożywocia. Należy przy tym zauważyć, że
podmioty oferujące usługi w modelu sprzedażowym używają dla określenia swoich
usług sformułowania „odwrócona hipoteka”, jednakże nie należy umów tego rodzaju
utożsamiać z usługą odwróconego kredytu hipotecznego.
Oferowanie usług equity release w modelu kredytowym obecnie ograniczają bariery,
głównie o charakterze prawnym. Istniejące bariery utrudniają dochodzenie roszczeń
przez kredytodawców po śmierci kredytobiorcy. Zgodnie z art. 75 ustawy z dnia 6 lipca
1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707, z późn. zm.),
zwanej dalej „ustawą o księgach wieczystych i hipotece”, zaspokojenie wierzyciela
hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu
egzekucyjnym. Ponadto, zgodnie z art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. –
Prawo bankowe (Dz. U. z 2012 r. poz. 1376, z późn. zm.), zwanej dalej „Prawem
bankowym”, bankowy tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji prowadzonej
wyłącznie przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności
bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wyjątek od
powyższej zasady stanowi art. 98 ust. 1 Prawa bankowego, zgodnie z którym bankowy
tytuł egzekucyjny może być podstawą egzekucji przeciwko osobie trzeciej, gdy osoba ta
przejmie dług.
Celem projektowanej ustawy jest więc wprowadzenie mechanizmów umożliwiających
kredytodawcom działającym na polskim rynku oferowanie odwróconych kredytów
2

hipotecznych, w tym, w szczególności zapewnienie mechanizmów skutecznego
dochodzenia ich roszczeń. Jednocześnie projekt ma na celu stworzenie odpowiedniego
zakresu ochrony kredytobiorców, przez wprowadzenie szczególnych rozwiązań
prawnych, takich jak na przykład nałożenie na kredytodawcę obowiązku
informacyjnego poprzedzającego zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
umożliwienie kredytobiorcy odstąpienie od umowy, zagwarantowanie prawa do
przedterminowej
bezpłatnej spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości
wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ściśle określonych sytuacji. Ponadto,
mając na uwadze tradycyjny sposób postrzegania nieruchomości w Polsce, jako efektu
życiowego dorobku oraz przedmiotu dziedziczenia, istotne jest zapewnienie
spadkobiercom kredytobiorcy możliwości dokonania spłaty kredytu i zachowania prawa
do nieruchomości lub otrzymania różnicy wynikającej z rozliczenia odwróconego
kredytu hipotecznego.
Realizacja powyższych celów nie mogłaby zostać osiągnięta przez zastosowanie innych
środków, tj. środków o charakterze ekonomicznym, zmianę sposobu wykładni
obowiązujących przepisów, wydanie aktu normatywnego wykonawczego. Jednocześnie
wskazać należy, że rozważana była możliwość wprowadzenia zaproponowanych
regulacji dotyczących odwróconego kredytu hipotecznego do Prawa bankowego.
Ostatecznie, z uwagi na fakt, iż problematyka odwróconego kredytu hipotecznego,
obejmuje kwestie z różnych dziedzin prawa, a beneficjentami projektowanej usługi
finansowej będą z założenia głównie osoby starsze, została podjęta decyzja
o opracowaniu odrębnego aktu prawnego, który w kompleksowy sposób będzie
regulował instytucję odwróconego kredytu hipotecznego.
Projektowana ustawa określa zasady i tryb zawierania umowy odwróconego kredytu
hipotecznego, prawa i obowiązki stron umowy oraz zasady rozliczenia zobowiązań
wynikających z tej umowy (art. 1 projektu).
Po wejściu w życie projektowanej ustawy w obrocie prawnym pojawi się nowy typ
umowy nazwanej, tj. umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Umowa ta będzie
stanowić szczególnego rodzaju umowę kredytu, na mocy której kredytodawca będzie
mógł udostępnić kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków
pieniężnych, których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za
ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi
3

odsetkami oraz innymi kosztami na nieruchomości będącej jego własnością lub
przysługujących mu spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, lub prawie
użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 1 projektu). Tym samym osoby będące
właścicielami nieruchomości lub którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo
do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego będą mogły „odmrozić” kapitał
zakumulowany w posiadanych nieruchomościach i pozyskać dodatkowe środki
finansowe.
Obecnie brak jest regulacji, które dotyczyłyby tego rodzaju umowy. Wprawdzie
obowiązujące przepisy definiują umowę kredytu (Prawo bankowe) oraz umowę
pożyczki (Kodeks cywilny), niemniej jednak w przypadku każdej z tych umów do
spłaty udostępnionych środków pieniężnych zobowiązany jest kredytobiorca. Natomiast
istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zwrot udostępnionych
kredytobiorcy środków pieniężnych przez jego spadkobierców. Oznacza to, że
rozliczanie umowy odwróconego kredytu hipotecznego będzie odbywać się, co do
zasady, z innym podmiotem niż ten, który taką umowę zawarł.
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego charakteryzuje się ponadto tym, że prawo
do nieruchomości zostaje przeniesione na kredytodawcę dopiero po śmierci
kredytobiorcy. Zabezpieczenie transakcji stanowi hipoteka ustanowiona na
nieruchomości lub na określonym prawie do nieruchomości. Po śmierci kredytobiorcy
jego spadkobiercy mogą podjąć decyzję o dokonaniu spłaty kredytu i zachowaniu prawa
do nieruchomości lub o przeniesieniu prawa do nieruchomości na kredytodawcę.
Jednocześnie należy podkreślić, że nawet w przypadku przeniesienia prawa do
nieruchomości na kredytodawcę spadkobiercom jest przekazywana kwota stanowiąca
różnicę między wartością roszczenia kredytodawcy a wartością nieruchomości, o ile
różnica ta jest dodatnia. Jeżeli natomiast kredytobiorca nie ma spadkobierców,
nadwyżka ze sprzedaży nieruchomości zostanie przekazana, zgodnie z przepisami
prawa spadkowego, na rzecz gminy lub Skarbu Państwa.
Do oferowania umów odwróconego kredytu hipotecznego uprawnione będą banki,
oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych oraz instytucje
kredytowe prowadzące działalność transgraniczną, o których mowa w Prawie
bankowym (w projekcie, w celu zwiększenia czytelności przepisów, zastosowano skrót
4

„bank” na wspólne określenie wszystkich wyżej wymienionych podmiotów (art. 2 ust. 2
projektu)).
Ograniczenie katalogu podmiotów uprawnionych do oferowania umów odwróconego
kredytu hipotecznego podyktowane jest potrzebą
zapewnienia pewności
i bezpieczeństwa kredytobiorcom, którymi z założenia mają być głównie osoby starsze.
Banki są bowiem nie tylko odpowiednio wyposażone „kapitałowo” do prowadzenia
tego rodzaju działalności (zapewnienie ciągłości realizacji świadczeń), ale podlegają też
nadzorowi odpowiednich organów państwowych (w Polsce nadzorowi sprawowanemu
przez Komisję Nadzoru Finansowego). Drugą stroną umowy o odwrócony kredyt
hipoteczny będą osoby fizyczne, które posiadają prawo własności nieruchomości lub
którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo
użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą będzie mogła być również osoba fizyczna
będąca współwłaścicielem nieruchomości lub osoba, której przysługuje udział
w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania
wieczystego (art. 4 ust. 2 projektu). Takie określenie katalogu kredytobiorców implikuje
nie tylko definicja umowy odwróconego kredytu wraz z postanowieniami art. 5 ust. 1
projektu, ale również postanowienia ustawy o księgach wieczystych i hipotece (art. 65
tej ustawy). W projekcie nie określa się natomiast rodzajów nieruchomości, pod
względem ich przeznaczenia i sposobu użytkowania, na których bank będzie mógł
ustanowić hipotekę zabezpieczającą spłatę odwróconego kredytu hipotecznego (może to
zatem być zarówno budynek, lokal mieszkalny, jak i nieruchomość gruntowa). Oceny,
czy dana nieruchomość w przyszłości daje gwarancję odzyskania zaangażowanej kwoty
kredytu wraz z odsetkami, będzie każdorazowo dokonywać bank.
Obok zabezpieczenia hipotecznego bankowi będzie przysługiwało, przez ujawnienie
w księdze wieczystej, roszczenie o przeniesienie na bank prawa przysługującego
kredytobiorcy do nieruchomości. Umożliwi to bankowi przejęcie nieruchomości,
w innym trybie niż egzekucja, w sytuacji, kiedy spadkobiercy kredytobiorcy nie
dokonają spłaty odwróconego kredytu hipotecznego. Tym samym intencją
projektodawcy jest stworzenie rozwiązania, które umożliwi szybkie i „pełne”
zaspokojenie roszczeń banku. W związku z tym, że w ten sposób w wyższym stopniu
niż poprzez prowadzenie postępowania egzekucyjnego będą zaspakajane roszczenia
banku z tytułu udzielonego kredytu, wzrośnie także niewątpliwie skłonność banków do
5

udzielenia wyższych kwot kredytu w stosunku do wartości prawa do nieruchomości niż
w przypadku braku w ustawie takiego instrumentu, jak wskazane wyżej roszczenie.
Warto podkreślić, że bank nie będzie mógł ustanowić innych zabezpieczeń swoich
wierzytelności wynikających z umowy odwróconego kredytu hipotecznego niż te, które
zostały wskazane w ustawie (art. 5 ust. 1 projektu). Zastrzeżono również, że bank nie
będzie mógł uzależnić zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego od
zawarcia innych umów z wyjątkiem umowy ubezpieczenia od zdarzeń losowych
nieruchomości lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu (art. 5 ust. 3 projektu).
Wysokość udostępnionych na podstawie umowy odwróconego kredytu hipotecznego
środków pieniężnych (kwoty kredytu) będzie ustalana w oparciu o wartość rynkową
nieruchomości będącej własnością kredytobiorcy lub do której kredytobiorcy
przysługuje użytkowanie wieczyste, lub lokalu, do którego kredytobiorcy przysługuje
spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, na których kredytobiorca ustanowi
zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego. Wartość rynkowa nieruchomości
lub lokalu
będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie
z postanowieniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(art. 6 projektu). Obowiązek dokonania wyceny przez uprawnionego rzeczoznawcę
majątkowego ma zapewnić potencjalnemu kredytobiorcy wiarygodną i rzetelną
informację o wartości posiadanej nieruchomości lub prawa, a tym samym pozwoli
zweryfikować wysokość zaproponowanej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego.
W projekcie nie zostało wskazane, która ze stron umowy odwróconego kredytu
hipotecznego będzie ponosić koszty szacowania nieruchomości lub lokalu. Kwestia ta
została pozostawiona stronom do rozstrzygnięcia w samej umowie odwróconego
kredytu hipotecznego, która wyraźnie powinna wskazywać stronę zobowiązaną do
poniesienia kosztu wyceny. Środki pieniężne przyznane na podstawie umowy
odwróconego kredytu hipotecznego bank oddaje kredytobiorcy do dyspozycji
bezterminowo, ale ich wypłata będzie dokonywana przez okres ustalony w umowie.
Oznacza to, że środki te nie muszą być udostępniane dożywotnio. Zgodnie z art. 7 ust. 1
projektu wypłata kwoty odwróconego kredytu hipotecznego następuje jednorazowo
albo w ratach. Wybór sposobu postawienia środków do dyspozycji kredytobiorcy
będzie uzgadniany między stronami umowy. Wypłata do dnia śmierci nastąpi więc
tylko w przypadku, gdy śmierć kredytobiorcy nastąpi przed terminem wypłaty
6