Rządowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

wszystkich środków, wskazanym w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.
Wskazać przy tym należy, że jeżeli umowa odwróconego kredytu hipotecznego została
zawarta z więcej niż jednym kredytobiorcą, po śmierci jednego nich, prawo do wypłaty
przysługujących mu środków, przysługuje pozostałym kredytobiorcom, o ile nabyli oni
przysługujący zmarłemu kredytobiorcy udział w prawie do nieruchomości,
w wysokości proporcjonalnej do nabytego udziału (art. 7 ust. 2 projektu).
Zgodnie z art. 8 projektu odwrócony kredyt hipoteczny jest udzielany w walucie,
w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów. Takie rozwiązanie ma na celu
ograniczenie ryzyka walutowego zarówno po stronie kredytobiorcy, jak i po stronie
banku, który wówczas byłby zobligowany do zastosowania mechanizmów
zabezpieczających to ryzyko w horyzoncie czasowym niemożliwym do oszacowania na
dzień zawarcia umowy odwróconego kredytu hipotecznego. Jak zostało wskazane na
wstępie, wprowadzony nowy produkt będzie stanowił źródło finansowania
w szczególności dla osób starszych jako możliwość czerpania korzyści finansowych ze
zgromadzonych zasobów majątkowych. Podkreślenia wymaga, że dewaluacja polskiej
waluty względem waluty, w której zaciągnięte zostało zobowiązanie lub do której
zobowiązanie to zostało indeksowane, skutkuje nie tylko wzrostem kwoty zadłużenia,
ale również spadkiem wartości zabezpieczenia. Z problemem tym borykają się aktualnie
tysiące Polaków, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne w walutach obcych lub
indeksowane kursem waluty obcej, w okresie tzw. boomu kredytowego z lat 2007
i 2008. Kwestia spłaty odwróconego kredytu hipotecznego będzie miała również
znaczenie dla kredytobiorcy w sytuacjach określonych w projekcie ustawy.
Jednocześnie wskazać należy na postanowienia Rekomendacji S Komisji Nadzoru
Finansowego, która zaleca udzielanie klientom detalicznym kredytów zabezpieczonych
hipotecznie wyłącznie w walucie, w jakiej uzyskują oni dochód, także w przypadku
klientów o wysokich dochodach (Rekomendacja 6). Ponadto należy zwrócić uwagę na
postanowienia uchwalonej w styczniu 2014 r. dyrektywy Parlamentu Europejskiego
i Rady w sprawie umów o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi, która
w Preambule zwraca uwagę na istotne ryzyko, jakie niosą ze sobą kredyty walutowe.
Ww. dyrektywa w art. 23 ust. 1 obliguje państwa członkowskie, aby w przypadku

1) W przypadku kredytu denominowanego w walucie obcej kwota kredytu wyrażona jest w walucie
obcej, a uruchomienie kredytu następuje po kursie kupna waluty obcej z dnia uruchomienia.
W przypadku kredytu indeksowanego kursem waluty obcej kwota kredytu wyrażona jest w walucie
polskiej, natomiast w dniu uruchomienia środków kwota ta zostaje przeliczona na walutę obcą.
7

walutowych kredytów hipotecznych konsument miał co najmniej prawo do
przewalutowania kredytu lub aby wprowadzone zostały dodatkowe mechanizmy
zabezpieczające konsumenta przed ryzykiem walutowym. Mając na względzie
szczególne grono adresatów projektowanej usługi finansowej wprowadzenie rozwiązań
polegających na obowiązku informowania przez kredytodawcę o ryzykach wiążących
się z zawarciem umowy o kredyt w obcej walucie, wydaje się dalece niewystarczające,
natomiast w celu uniknięcia potencjalnie niekorzystnych skutków dla beneficjentów
usługi (np. w postaci bardziej restrykcyjnej wyceny ryzyka walutowego, co
przekładałoby się na niższe kwoty kredytu możliwe do zaoferowania seniorom lub
narażałoby ich na konieczność nabywania dodatkowych zabezpieczeń przed ryzykiem
walutowym), propozycja możliwości zawierania umów odwróconego kredytu
hipotecznego w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje większość dochodów, wydaje
się uzasadniona.
Zawarcie umowy odwróconego kredytu hipotecznego poprzedza dostarczenie
kredytobiorcy formularza informacyjnego, który zawiera istotne informacje o ofercie
odwróconego kredytu hipotecznego (art. 9 projektu). Wprowadzenie takiego
rozwiązania ma na celu ochronę kredytobiorców, którymi z założenia mają być osoby
starsze. Na podstawie dostarczonego przez bank formularza, w terminie nie krótszym
niż siedem dni przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego,
kredytobiorca powinien mieć możliwość ustalenia przewidywanej wysokości kwoty
odwróconego kredytu hipotecznego, jaką może uzyskać, w tym terminu i sposobu jej
wypłaty, kosztów, które w związku z tym kredytem będzie zobowiązany ponieść, w tym
ich wysokości i sposobu płatności, sposobu zabezpieczenia wierzytelności banku, jak
również praw i obowiązków wynikających dla niego z takiej umowy. Informacje
przekazywane przez banki będą dostarczane w postaci papierowej lub elektronicznej na
jednolitym, wystandaryzowanym formularzu informacyjnym, którego wzór określi
w rozporządzeniu minister właściwy do spraw instytucji finansowych. Powinno to
ułatwić proces porównywania ofert i dokonywania wyboru najkorzystniejszej z nich.
Należy podkreślić, że informacje przekazywane przed podpisaniem umowy nie będą
stanowiły wiążącej oferty i będą miały jedynie charakter symulacji, w szczególności
w zakresie wysokości kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, gdyż opierać się będą
na informacjach dostarczonych przez klienta oraz danych znanych bankowi na dzień jej
udzielania. Dokładna kwota kredytu może bowiem zostać ustalona dopiero po
8

oszacowaniu wartości nieruchomości lub lokalu przez rzeczoznawcę majątkowego, co
wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów wyceny. Rozwiązanie analogiczne do
zaproponowanego występuje na gruncie ustawy z dnia 12 maja 2011 r. o kredycie
konsumenckim (Dz. U. Nr 162, poz. 715, z późn. zm.), zwanej dalej „ustawą o kredycie
konsumenckim”.
Przed zawarciem umowy odwróconego kredytu hipotecznego bank będzie dokonywał
również oceny stanu i historii zobowiązań kredytobiorcy oraz stanu prawnego
nieruchomości lub lokalu, na których kredytobiorca ustanowi zabezpieczenie. Nie
będzie natomiast oceniana, jak to się dzieje w przypadku umów kredytu, zdolność
kredytowa kredytobiorcy, w rozumieniu art. 70 ust. 1 Prawa bankowego. Obowiązek
badania zdolności kredytowej nie znajduje bowiem uzasadnienia. Po pierwsze
kredytobiorca nie będzie zobowiązany do dokonania spłaty kredytu, z zastrzeżeniem
sytuacji wskazanych w projekcie, po drugie spłata odwróconego kredytu hipotecznego
będzie następować z kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, na której
ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne. Istotny jest natomiast poziom zobowiązań
kredytobiorcy, gdyż rodzi ryzyko pojawienia się ewentualnych wierzycieli (art. 10
projektu).
Elementy umowy odwróconego kredytu hipotecznego, zawieranej w formie pisemnej,
zostały wskazane w art. 11 projektu. Przepis ten ustala otwarty katalog, co oznacza, że
umowa może zawierać jeszcze inne dodatkowe elementy. Wraz z umową odwróconego
kredytu hipotecznego kredytodawca zobowiązany jest dostarczyć wzór oświadczenia
o odstąpieniu od umowy zawierający adres, pod który należy je złożyć. Każdorazowa
zmiana umowy odwróconego kredytu hipotecznego w zakresie osoby do kontaktu po
śmierci kredytobiorcy jest bezpłatna.
Projekt przewiduje, że kredytobiorca będzie mógł bez podania przyczyny odstąpić od
umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 13 projektu). Termin na odstąpienie od
umowy wynosi trzydzieści dni od dnia jej zawarcia. Jest on dłuższy od tego, który
obowiązuje w przypadku kredytu konsumenckiego, w odniesieniu do którego prawo
odstąpienia od umowy można wykonać w terminie czternastu dni. Wprowadzenie
odpowiednio długiego okresu na odstąpienie od umowy odwróconego kredytu
hipotecznego podyktowane jest typem kredytobiorców, do których adresowana jest
umowa odwróconego kredytu hipotecznego (będą nimi głównie osoby starsze
9

o ograniczonej zazwyczaj wiedzy ekonomicznej i prawniczej) i ma na celu zapewnienie
możliwości wycofania się z zawartej umowy bez ponoszenia przez kredytobiorcę
istotnych kosztów. Zwrotowi nie będą podlegać jedynie opłaty poniesione przez bank
na rzecz organów administracji państwowej lub sądów i tylko w takiej części, w jakiej
nie są zwracane przez te organy lub sądy bankowi w związku z wycofaniem wniosku
o dokonanie określonej czynności urzędowej. Kredytobiorca będzie zobowiązany
również do zwrotu bankowi wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego
wraz z odsetkami, jeżeli wypłata nastąpiła przed upływem terminu do odstąpienia od
umowy.
Kredytobiorca, zgodnie z art. 14 ust. 1 projektu, będzie mógł w każdym czasie spłacić
odwrócony kredyt hipoteczny w całości bądź w części. Spłacie będzie podlegała suma
wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów
niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia spłaty.
Bank nie może zastrzec prowizji w przypadku spłaty odwróconego kredytu
hipotecznego przez kredytobiorcę (art. 14 ust. 2 projektu). Spłata nie może zostać także
uzależniona od obowiązku uprzedniego poinformowania banku o zamiarze dokonania
spłaty. W przypadku gdy kredytobiorca spłaci całkowitą kwotę odwróconego kredytu
hipotecznego, bank zobowiązany jest do potwierdzenia rozliczenia kredytu w terminie
czternastu dni od dnia dokonania spłaty (art. 14 ust. 5 projektu).
Kredytobiorca będzie mógł w każdym czasie wypowiedzieć umowę odwróconego
kredytu hipotecznego z zachowaniem terminu trzymiesięcznego (art. 15 projektu).
Zaproponowany termin wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest
analogiczny do terminu, jaki obowiązuje przy wypowiedzeniu umowy kredytu,
w którym termin spłaty jest dłuższy niż rok (art. 75a ust. 2 Prawa bankowego).
Dodatkowo, w przypadku gdy bank nie dochowa przedumownego obowiązku
informacyjnego o ofercie odwróconego kredytu hipotecznego lub sporządzi umowę
odwróconego kredytu hipotecznego z naruszeniem wymogów określonych w art. 11
projektu, kredytobiorca po złożeniu bankowi pisemnego oświadczenia będzie mógł
żądać od banku zapłaty dziesiątej części odsetek i innych kosztów należnych od
wypłaconej części odwróconego kredytu hipotecznego albo wypowiedzieć umowę
i spłacić całkowitą kwotę odwróconego kredytu hipotecznego bez dziesiątej części
odsetek i innych kosztów. Wprowadzenie proporcjonalnej formuły obniżenia odsetek
10

i innych kosztów o dziesiątą część wynika ze specyfiki odwróconego kredytu
hipotecznego, który będzie mógł być udostępniany w formie wypłat okresowych, ale
również w formie wypłaty jednorazowej (art. 16 projektu).
W okresie trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie
zobowiązany w odniesieniu do nieruchomości lub lokalu, stanowiących zabezpieczenie
odwróconego kredytu hipotecznego posiadać ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń
losowych, w przypadku gdy ubezpieczenie takie jest wymagane przez bank,
utrzymywać taką nieruchomość lub taki lokal w stanie niepogorszonym,
z uwzględnieniem zwykłego używania rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem,
a w szczególności dokonywać jej bieżących napraw i remontów oraz terminowo
uiszczać podatki i obowiązkowe opłaty związane z korzystaniem z tej nieruchomości
lub tego lokalu (art. 17 projektu). Ze względu na fakt, iż nieruchomość pozostaje
podstawowym źródłem zaspokojenia roszczeń banku, wynikających z umowy
odwróconego kredytu hipotecznego, konieczne jest zapewnienie utrzymania
nieruchomości w odpowiednim stanie. Obowiązki związane z utrzymaniem
nieruchomości spoczywają na kredytobiorcy, ponieważ to jemu przez cały okres
trwania umowy odwróconego kredytu hipotecznego przysługuje prawo do
nieruchomości. Należy jednocześnie uwzględnić fakt, że kredytobiorcami będą głównie
osoby starsze o pogarszającej się kondycji zdrowotnej, które mogą nie być w stanie
osobiście realizować nałożonych na nie obowiązków. Dlatego też zaproponowane
zostało rozwiązanie, które ma uchronić kredytobiorców przed ujemnymi
konsekwencjami takiej sytuacji. Jeżeli kredytobiorca nie będzie wykonywał nałożonych
na niego obowiązków dotyczących nieruchomości lub lokalu, stanowiących
zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, bank wezwie go do ich
dopełnienia, wyznaczając termin nie krótszy niż sześćdziesiąt dni. W każdym
przypadku bank powinien przyjąć wyjaśnienia, co do przyczyn niewykonania danego
obowiązku. Termin wyznaczony na wykonanie obowiązku powinien być uzależniony
od rodzaju obowiązku, który nie został zrealizowany i powinien być dostosowany do
działań, które kredytobiorca będzie zobowiązany podjąć w celu jego realizacji. Upływ
wyznaczonego przez bank terminu przy jednoczesnym niezrealizowaniu przez
kredytobiorcę wskazanych obowiązków będzie skutkował skorzystaniem przez bank
z przysługującego mu prawa do żądania, by kredytobiorca upoważnił go do wykonania
takich obowiązków w imieniu kredytobiorcy. Udzielenie upoważnienia będzie
11