Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

– 3 –

12) „minimalnej szerokości frontu działki” – należy przez to rozumieć określoną w decyzji
minimalną szerokość frontu działki inwestycyjnej, odpowiadającą planowanej funkcji
terenu;
13) „maksymalnej wysokości zabudowy” – należy przez to rozumieć rzędną najwyższego
punktu planowanego obiektu lub jej wartość odniesioną do charakterystycznych
elementów sąsiadujących obiektów;
14) „pierzei lub zabudowie pierzejowej” – należy przez to rozumieć ciąg frontowych
elewacji budynków, usytuowanych, po jednej stronie ulicy lub wzdłuż jednego boku
placu;
15) „elewacji frontowej” – należy przez to rozumieć elewację budynku od strony ulicy, placu
lub innych przestrzeni publicznych;
16) „froncie działki” – należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do
drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę;
17) „budynku, budowli, obiekcie budowlanym” – należy przez to rozumieć budynek,
budowlę, i obiekt budowlany w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo budowlane.
§ 3. 1. Obszar analizowany wyznaczany jest na kopii mapy, o której mowa w art. 52
ust. 2 pkt 1 ustawy.
2. Granice obszaru analizowanego stanowią:
1) linie rozgraniczające drogi, z której odbywa się bezpośredni wjazd lub dojazd do działki
inwestycyjnej;
2) granice działek ewidencyjnych oddalonych od bocznych granic, rozumiany jako wspólne
granice działki inwestycyjnej i działki sąsiedniej przylegającej do tej samej drogi
publicznej, działki inwestycyjnej, na odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość
frontu tej działki, jednak nie mniejszą niż 50 metrów i nie większą niż 100 metrów;
3) linia wyznaczona w odległości nie większej niż 100 m od linii rozgraniczającej drogi,
z której odbywa się bezpośredni wjazd lub dojazd do działki inwestycyjnej.
3. Na obszarze istniejącej zabudowy o charakterze miejskim, o wysokim wska niku
intensywności zabudowy, obszar analizowany może obejmować kwartał zabudowy
rozumiany jako teren istniejącej zabudowy o charakterze miejskim, znajdujący się w gminie
miejskiej, o wysokim wska niku intensywności zabudowy, ograniczony ze wszystkich stron
liniami rozgraniczającymi istniejących ulic, położonych najbliżej działki inwestycyjnej.
4. Obszar analizowany wyznaczany jest po tej samej stronie drogi publicznej, po której
znajduje się teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
– 4 –

5. Jeżeli działka inwestycyjna sąsiaduje bezpośrednio z obszarem przestrzeni publicznej,
granice obszaru analizowanego mogą obejmować obszar większy niż określony w ust. 4, o ile
jest to uzasadnione potrzebą właściwego kształtowania otoczenia przestrzeni publicznej.
6. Jeżeli działka inwestycyjna znajduje się pomiędzy działkami zabudowanymi
budynkami tworzącymi pierzeję, granice obszaru analizowanego mogą obejmować obszar
większy niż określony w ust. 4, o ile jest to uzasadnione potrzebą właściwego określenia
parametrów, cech i wska ników kształtowania zabudowy, w tym formy architektonicznej
obiektów budowlanych.
7. Obszar analizowany wyznacza osoba, o której mowa w art. 60 ust. 4 ustawy.
§ 4. Ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu następuje w wyniku
analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym.
§ 5. 1. Ustalenie funkcji planowanej zabudowy następuje w wyniku analizy istniejącej
zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym.
2. Ustalenie funkcji działki inwestycyjnej następuje na podstawie analizy funkcji
obiektów lub terenu w obszarze analizowanym. Funkcja obiektów lub terenu na działce
inwestycyjnej jest zgodna z funkcją przeważającą na obszarze analizowanym lub stanowi jej
uzupełnienie.
§ 6. 1. Ustalenie parametrów, cech i wska ników kształtowania zabudowy, w tym formy
architektonicznej obiektów budowlanych następuje z uwzględnieniem:
1) wyników analizy zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym;
2) wymogów ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów
kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także, w szczególnych
przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury
współczesnej.
2. Ustalenia, o których mowa w ust. 1 obejmują w szczególności określenie:
1) szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu
lub attyki, wysokości kalenicy oraz maksymalnej wysokości obiektów budowlanych,
przy czym parametry wysokościowe podaje się w rzędnych lub w odniesieniu do
zabudowy na działkach sąsiednich;
2) geometrii dachu planowanego obiektu, układu połaci dachowych i ich kąta nachylenia;
3) intensywności zabudowy działki.
– 5 –

§ 7. 1. Szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy ustala się:
1) na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych obiektów o podobnej funkcji
istniejących na działkach w obszarze analizowanym;
2) jako równą szerokości działki inwestycyjnej, jeżeli działka ta stanowi lukę w istniejącej
zabudowie pierzejowej lub szeregowej;
3) przy ustalaniu szerokości elewacji, o której mowa w pkt 1, nie uwzględnia się obiektów
o funkcji pomocniczej jak budynki gospodarcze.
2. Źopuszcza się ustalenie szerokości elewacji frontowej większej lub mniejszej niż
średnia w granicach 20%.
§ 8. 1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się
dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy
na działkach sąsiednich.
2. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc
uskok, ustalona wysokość elementów elewacji, o których mowa w ust. 1, powinna zawierać
się pomiędzy najniższą i najwyższą wysokością budynków na działkach sąsiednich, a jej
wyznaczenie wynika z uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki
i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także,
w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz
dóbr kultury współczesnej.
3. Wysokość kalenicy budynku ustala się zgodnie z zasadami określonymi w ust. 1 i 2.
4. Maksymalną wysokość obiektu budowlanego nie będącego budynkiem ustala
w sposób wynikający z uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego w tym urbanistyki
i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także,
w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz
dóbr kultury współczesnej.
5. Źopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli występuje
ona wśród budynków o takiej samej funkcji jak budynek, o którym mowa we wniosku, na
obszarze analizowanym.
§ 9. Geometrię dachu, układ połaci dachowych i ich kąt nachylenia, a także kierunek
głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki ustala się odpowiednio do geometrii
dachów występujących na obszarze analizowanym, z uwzględnieniem wymagań ładu
przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych,
– 6 –

walorów krajobrazowych, a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony
dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
§ 10. W zależności od istniejących w obszarze analizowanym uwarunkowań oraz
wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-
estetycznych, walorów krajobrazowych, a także, w szczególnych przypadkach, wymagań
ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, decyzja może
ustalać:
1) kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów;
2) wymogi wynikające z regionalnych cech istniejącej zabudowy i ukształtowania terenów
gminy, w tym rozwiązania detali architektonicznych elewacji.
§ 11. Wska nik intensywności zabudowy dla działki inwestycyjnej ustala się na podstawie
średniej intensywności zabudowy działek lub ich części w obszarze analizowanym.
Źopuszcza się ustalenie większej lub mniejszej niż średnia intensywności zabudowy działki
w granicach 20%, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi. Przy obliczaniu średniej
intensywności zabudowy nie uwzględnia się, będących w obszarze analizowanym,
fragmentów działek o powierzchni mniejszej niż najmniejsza z działek zabudowanych
znajdujących się w całości w tym obszarze.
§ 12. 1. Ustalenie parametrów, cech i wska ników zagospodarowania terenu, powinno
następować z uwzględnieniem:
1) wyników analizy istniejącego zagospodarowania na obszarze analizowanym;
2) wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-
-estetycznych, walorów krajobrazowych, a także, w szczególnych przypadkach, wymagań
ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
2. Ustalenia, o których mowa w ust. 1, obejmują w szczególności określenie:
1) nieprzekraczalnej lub obowiązującej linii zabudowy;
2) intensywności zabudowy terenu;
3) wielkości powierzchni biologicznie czynnej;
4) wymaganej liczby miejsc parkingowych;
5) warunków zagospodarowania w zakresie komunikacji pieszej i rowerowej.
3. Ustalenia, o których mowa w ust. 2 pkt 1 i 2, dotyczą decyzji ustalających warunki
zabudowy dla obiektów budowlanych.
– 7 –

§ 13. 1. Linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako
przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
2. W przypadku niezgodności istniejącej linii zabudowy na działce sąsiedniej
z przepisami odrębnymi, nieprzekraczalną lub obowiązującą linię nowej zabudowy należy
ustalić zgodnie z tymi przepisami, jednak jeżeli działka inwestycyjna stanowi lukę
w istniejącej zabudowie pierzejowej lub szeregowej, obowiązującą linię zabudowy ustala się
jako kontynuującą linię zabudowy na działkach sąsiednich.
3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok,
wówczas nieprzekraczalne linie zabudowy ustala się w odległości: nie mniejszej niż odległość
najbliżej usytuowanej linii zabudowy na działce sąsiedniej od drogi publicznej, od której
odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, i nie większej niż odległość najdalej
usytuowanej linii zabudowy na działce sąsiedniej, z uwzględnieniem wymogów ładu
przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walorów kompozycyjno-estetycznych,
walorów krajobrazowych, a także, w szczególnych przypadkach, wymagań ochrony
dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej. Jeżeli jednak analiza
w zakresie tych wymogów wskazuje na potrzebę usytuowania planowanej zabudowy w ściśle
określonym miejscu, ustala się obowiązującą linię zabudowy.
4. Jeżeli analiza, o której mowa w § 4, nie wskazuje na konieczność ustalenia
obowiązującej linii zabudowy, ustala się nieprzekraczalne linie zabudowy.
5. W zależności od istniejących uwarunkowań, decyzja może ustalać więcej niż jedną
nieprzekraczalną lub obowiązująca linię zabudowy, w tym określające usytuowanie obiektu
budowlanego względem pozostałych granic terenu objętego wnioskiem.
6. Źopuszczenie zastosowania w elewacji balkonów, tarasów i innych elementów
wykraczających poza ustaloną linię zabudowy jest uwarunkowane analogicznymi
rozwiązaniami w elewacjach budynków zlokalizowanych na działkach sąsiednich, o ile są
zgodne z przepisami odrębnymi.
§ 14. Wska nik intensywności wykorzystania terenu ustala się na podstawie średniej
intensywności wykorzystania terenu dla działek lub ich części w obszarze analizowanym.
Źopuszcza się ustalenie większej lub mniejszej niż średnia intensywności zagospodarowania
działki w granicach 20%, o ile nie jest to sprzeczne z przepisami odrębnymi.
§ 15. 1. Minimalny wska nik powierzchni biologicznie czynnej terenu ustala się na
podstawie średniej wielkości powierzchni biologicznie czynnej działek lub ich części
w obszarze analizowanym. Źopuszcza się ustalenie mniejszego niż średni wska nika