Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

Proponuje się również doprecyzowanie zakresu działań związanych z
zagospodarowaniem terenu, których realizacja nie wymaga spełnienia warunków
dotyczących: usytuowania działki objętej wnioskiem w bezpośrednim sąsiedztwie działki
zabudowanej, zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz istniejącej infrastruktury
technicznej wystarczającej dla zamierzenia budowlanego. Zmiany te obejmowałyby w
szczególności remont, montaż lub przebudowę istniejących budynków lub obiektów
budowlanych, które nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i
użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a
także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w
sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w rozumieniu przepisów o ochronie
środowiska.
Dodatkowo, w celu doprecyzowania regulacji, proponuje się jednoznaczne określenie, iż
zabudowa zagrodowa (odnośnie do której przepisy ustawy łagodzą wymagania dotyczące
uzyskania decyzji WZ) stanowi budynek mieszkalny wraz z innymi obiektami
budowlanymi wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego, służącymi do produkcji
rolniczej oraz przetwórstwa rolno-spożywczego z surowców pochodzących z tego
gospodarstwa.
Ponieważ decyzje WZ wydawane zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami nie
mają oznaczonego terminu ważności, potencjalni inwestorzy, nabywając teren „z decyzją
WZ”, która wydana została kilka lat przed dniem nabycia, mogą być wprowadzani jej
treścią w błąd – zauważyć bowiem należy, iż intensywność procesów inwestycyjnych
skutkuje m.in. wpływem na możliwości zagospodarowania danego terenu. I tak np.
budowa infrastruktury technicznej oraz dróg może zarówno pozytywnie wpłynąć na
możliwości zabudowy danej działki, jak i tę możliwość ograniczyć lub wręcz
uniemożliwić – należy tu mieć choćby na względzie art. 43 ustawy o drogach
publicznych, określający pasy zakazu zabudowy wzdłuż ulic, czy przepisy techniczne
dotyczące gazociągów, wyznaczające obszary ograniczonej zabudowy. Przy czym, co
należy podkreślić, kupujący daną nieruchomość, opierając swoje plany inwestycyjne na
treści decyzji WZ, może nie mieć wiedzy, iż ich realizacja jest niemożliwa, a decyzja
WZ, choć formalnie ważna, zawiera zdezaktualizowane informacje.
Wobec powyższego, w celu zabezpieczenia interesów inwestorów i zwiększenia
pewności inwestycji, proponuje się, aby decyzje WZ miały dwuletni okres ważności
(podkreślić należy, iż termin dwuletni jest okresem wystarczającym na złożenie wniosku
o pozwolenie na budowę) – ważność decyzji WZ będzie dotyczyła dnia złożenia wniosku
14

o pozwolenie na budowę. Okres ten ustalono, mając na względzie, z jednej strony,
zapewnienie bezpieczeństwa inwestycji – im krótszy okres ważności, tym większe
prawdopodobieństwo aktualności danych, z drugiej strony, rolę decyzji WZ w procesie
inwestycyjnym – jako dokument stanowiący podstawę uzyskania pozwolenia na budowę
decyzja powinna mieć okres ważności wystarczający do przeprowadzenia postępowania
oraz uprzedniego skompletowania dokumentacji. Przeprowadzone analizy wykazały, iż
okres dwóch lat jest czasem optymalnym – pozwala na pozostawanie w obrocie decyzji
zawierających aktualne dane i jednocześnie na swobodne złożenie wniosku o pozwolenie
na budowę. W tym miejscu podkreślić należy, iż decyzja WZ będzie musiała być ważna
w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, nie zaś w chwili jego wydawania.
Rozwiązanie to zabezpieczy interesy inwestorów przez uniemożliwienie doprowadzenia
do sytuacji, gdy nie może zostać wydane pozwolenie na budowę wyłącznie z powodu
utraty ważności decyzji WZ, np. wskutek przedłużania lub zawieszania postępowania
prowadzonego na podstawie ustawy – Prawo budowlane.
Dodatkowo wprowadzenie okresu ważności decyzji WZ przyczyni się do zmniejszenia
występowania procesu spekulacji gruntami i uzyskiwania decyzji WZ wyłącznie w celu
sztucznego podniesienia wartości nieruchomości, nie zaś w celach inwestycyjnych.
Z charakterem informacyjnym decyzji WZ oraz faktem, iż decyzję WZ można wydać w
każdym czasie dla danego terenu dowolnej liczbie podmiotów oraz że mogą one
dotyczyć różnego rodzaju inwestycji, jest związana zmiana przepisów dotyczących cesji
decyzji. Skoro wnioskować o uzyskanie decyzji WZ i tę decyzję otrzymać może każdy,
nie ma konieczności dokonywania cesji na „nową” stronę postępowania. Co więcej, cesja
decyzji WZ może prowadzić do sytuacji, gdy decyzja WZ dotycząca szczególnych
inwestycji i związana z koniecznością spełniania określonych warunków, np. decyzja
dotycząca siedliska (rolnicza zabudowa zagrodowa), będzie przeniesiona na podmiot ich
niespełniający (np. osobę niebędącą rolnikiem, nieposiadającą gospodarstwa). Wobec
tego proponuje się, aby cesja decyzji była możliwa jedynie w przypadku, gdy podmiot,
który stanie się stroną decyzji, jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym
nieruchomości, której decyzja WZ dotyczy. Zmiany w tym zakresie są proponowane
przez nadanie nowego brzmienia art. 63 ust. 5, zgodnie z którym organ, który wydał
decyzję WZ, będzie obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została
wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz podmiotu będącego właścicielem lub
użytkownikiem wieczystym wszystkich nieruchomości, których dotyczy decyzja, jeżeli
przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji. Pozostała część przepisu, zgodnie
15

z którą stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji są jedynie podmioty, między
którymi ma być dokonane jej przeniesienie, pozostawiona zostaje bez zmian.
Dodatkowo, w celu zwiększenia bezpieczeństwa inwestycyjnego, proponuje się
wprowadzenie przepisu, zgodnie z którym decyzja WZ będzie musiała zawierać
uzasadnienie nawet w sytuacji, gdy jest w pełni zgodna z wnioskiem strony. Konieczne
jest bowiem umożliwienie organom gminy przedstawienia okoliczności faktycznych,
które występują na obszarze będącym przedmiotem decyzji, a stronie umożliwienie
zapoznania się z tymi uwarunkowaniami. Zmiana w tym zakresie jest proponowana w
ramach art. 60 przez dodanie ust. 1g, zgodnie z którym do uzasadnienia decyzji WZ nie
będzie miał zastosowania art. 107 § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ponadto
w przepisie art. 60 ust. 1f wprowadza się obowiązek sporządzenia decyzji o warunkach
zabudowy na urzędowym formularzu, określonym w przepisach wykonawczych do
ustawy.
Wprowadzenie ograniczeń dotyczących lokalizowania nowej zabudowy na podstawie
decyzji WZ wymaga ustalenia, w jaki sposób możliwa będzie zmiana istniejących
obiektów w przypadku zmieniających się potrzeb ich właścicieli. W tym celu proponuje
się, aby w przypadku braku planu miejscowego, możliwa była, na podstawie decyzji WZ,
jednokrotna rozbudowa lub przebudowa istniejących budynków mieszkalnych
jednorodzinnych, wielorodzinnych, usługowych i przeznaczonych do stałego
przebywania ludzi oraz istniejących obiektów handlowych, o ile rozbudowa lub
przebudowa nie prowadzi do zwiększenia pierwotnej powierzchni użytkowej budynków
o więcej niż 30%, przy czym w odniesieniu do obiektów handlowych zwiększenie
pierwotnej powierzchni użytkowej nie może skutkować zwiększeniem powierzchni
sprzedaży powyżej 2000 m2, a w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych
rozbudowa lub przebudowa nie prowadzi do zwiększenia pierwotnej powierzchni
użytkowej budynku o więcej niż 100%. W celu realizacji przedmiotowego założenia
proponuje się dodanie w art. 61 ust. 1a, zgodnie z którym w przypadku braku planu
miejscowego dopuszcza się, na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, jednokrotną
rozbudowę lub przebudowę istniejących budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
wielorodzinnych, usługowych i przeznaczonych do stałego przebywania ludzi oraz
istniejących obiektów handlowych, o ile rozbudowa lub przebudowa nie prowadzi do
przekroczenia ww. granicznych parametrów, a wniosek nie dotyczy inwestycji, dla
których jest wymagany plan miejscowy, terenów, dla których jest wymagany plan
miejscowy, lub terenów, dla których została wydana inna decyzja lokalizacyjna, decyzja
16

o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzja środowiskowa poprzedzająca
wydanie decyzji dotyczących lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz nie wiąże się z
koniecznością uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych.
Projektowane regulacje będą miały, dzięki warunkom sprzyjającym uzupełnianiu
zabudowy istniejącej, zasadnicze znaczenie dla zmniejszenia społecznych i
ekonomicznych kosztów związanych z urbanizacją, w szczególności związanych z
budową infrastruktury technicznej, a także dla lepszej organizacji zaopatrzenia w energię
i ograniczenia jej strat w trakcie przesyłu oraz transportochłonności i zanieczyszczenia
środowiska. Należy także zauważyć, iż sposób lokalizacji infrastruktury technicznej na
terenach o zwartej, zaplanowanej zabudowie najczęściej umożliwia, w przypadku awarii
części sieci, dostarczenie mediów inną drogą. Natomiast zapewnienie alternatywnej drogi
dostawy mediów na terenach o rozproszonej zabudowie jest znacznie trudniejsze lub
wręcz niemożliwe.
Ponadto proponuje się poprawienie wadliwego odesłania w przepisie art. 59 ust. 1 ustawy
do art. 50 ust. 2 ustawy, który obecnie nie wskazuje, iż chodzi jedynie o pkt 1 tego
ustępu. W efekcie pierwotnie powstały w orzecznictwie rozbieżności w zakresie tego, czy
fakt niewymagalności pozwolenia na budowę danej inwestycji oznacza automatycznie
niewymagalność decyzji WZ – rozbieżności te zostały jednak usunięte przez obecnie
jednolitą linię orzeczniczą sądów administracyjnych. Projektowana zmiana rozwiewa
wątpliwości, ustanawiając obowiązek uzyskania decyzji o warunkach zabudowy także
dla inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę, lecz zmieniających sposób
zagospodarowania terenu w sposób inny niż określony w art. 59 ust. 2 ustawy. Jest to
niezwykle istotne dla wzmocnienia ładu przestrzennego, eliminuje bowiem wątpliwości
np. w zakresie decyzji WZ na utwardzenie terenu, które jest czynnością pozwalającą na
omijanie zapisów o wymaganej powierzchni biologicznie czynnej. Co więcej
projektowana zmiana jest spójna z uchwaloną nowelizacją Prawa budowlanego, w której
przepisy wskazują wprost, że przesłanką wniesienia sprzeciwu od zgłoszenia jest również
niezgodność inwestycji z decyzją WZ – zatem konieczne jest jej wymaganie dla
zamierzenia budowlanego niezwiązanego z uzyskaniem pozwolenia na budowę.
2. Zwiększenie kontroli społecznej w procesie planowania przestrzeni
2a. Udział mieszkańców w procesie planowania przestrzeni
Sporządzanie gminnych aktów planistycznych, tj. studium i planów miejscowych,
których ustalenia mają istotny wpływ na warunki życia mieszkańców i możliwość
realizacji planów inwestycyjnych, powinno uwzględniać szeroki udział społeczeństwa w
17

podejmowaniu decyzji przestrzennych i wypracowaniu optymalnych rozwiązań.
Prowadzi to do wniosku, iż należy wyeliminować następujące deficyty obecnie
obowiązujących przepisów, do których należą:
1) brak informacji o przyczynach rozpoczynania przez gminę procesów planistycznych
i zbyt późne włączanie społeczności lokalnych w procesy planistyczne;
2) ograniczony dostęp do dokumentacji planistycznej;
3) nieprecyzyjne regulacje dotyczące udziału społeczności lokalnych w procesie
planistycznym, dotyczące treści wniosków i sposobu rozpatrywania wniosków i
uwag;
4) nieprecyzyjne regulacje dotyczące komisji urbanistyczno-architektonicznej w
zakresie jej bezstronności.
Obowiązujące przepisy ustawy, określające procedurę sporządzania studium i planu
miejscowego, przewidują co prawda udział w niej społeczności lokalnych i innych
zainteresowanych podmiotów, rozpoczyna się on jednakże dopiero na etapie wyłożenia
projektu tego aktu do publicznego wglądu. Ponadto brak bliższych informacji w uchwale
o przystąpieniu do sporządzania aktów planistycznych oraz w jej uzasadnieniu,
dotyczących celu i głównych kierunków planowanych regulacji, utrudnia racjonalne
włączenie się zainteresowanych w ten proces. Dlatego proponuje się, aby do
przedmiotowej uchwały obowiązkowo dołączane było uzasadnienie, wskazujące w
szczególności cel, zakres merytoryczny oraz główne kierunki planowanych zmian (art. 9
ust. 3b i art. 14 ust. 2a). Informacja ta umożliwi aktywną i ukierunkowaną dyskusję nad
treścią projektu nowego aktu. Ponadto, w celu zwiększenia zaangażowania społeczności
lokalnych w procesy planistyczne, proponuje się wprowadzenie etapu dyskusji publicznej
nad kierunkami planowanych zmian, na etapie poprzedzającym sporządzenie projektu
aktu planistycznego (art. 11 pkt 1, 2 i 3a oraz art. 17 ust. 1 pkt 1, 2 i 3a).
Dodatkowo wprowadzony zostanie obowiązek informowania o istotnych dla ustaleń
aktów planistycznych dokumentach, jak uzgodnienia i opinie, prognoza oddziaływania na
środowisko, w tym zamieszczania ich w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie
podmiotowej urzędu (art. 11 pkt 9a oraz art. 17 pkt 9). Z tym związany będzie obowiązek
przekazywania społeczności lokalnej informacji dotyczących dokumentacji planistycznej
(art. 11 pkt 1a i 9a oraz art. 14 ust. 2b i art. 17 pkt 1 i 9).
Ponadto dostosowano sposób składania uwag do projektu planu miejscowego lub
studium zgodnie z obowiązującą treścią ustawy o informatyzacji działalności podmiotów
realizujących zadania publiczne.
18