Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi

Tabela 3. Konsekwencje zmian w przepisach dla rodzin z trojgiem dzieci
Powierzchnia
35 m2
50 m2
65 m2 i więcej
mieszkania
Wysokość
wsparcia
20 370 zł
29 100 zł
29 100 zł
– aktualne przepisy
Wysokość
wsparcia
40 740 zł
58 200 zł
75 660 zł
– nowe przepisy
Zmiana
wysokości
wsparcia w zł (w %)
20 370 zł (100,0%) 29 100 zł (100,0%) 46 560 zł (160,0%)

Proponowane zmiany będą szczególnie korzystne dla rodzin z trojgiem dzieci. Taki model
rodziny gwarantuje zastępowalność pokoleń i powinien być promowany w polityce
prorodzinnej państwa. Zaproponowane zmiany uzupełniają w tym zakresie inne inicjatywy
rządu, np. Kartę Dużej Rodziny. Zwiększenie wysokości wsparcia powinno wpłynąć na
poprawę zdolności kredytowej i umożliwić nabycie mieszkania o powierzchni gwarantującej
prawidłowy rozwój rodziny.
Dodatkowo w stosunku do rodzin z trojgiem dzieci projekt ustawy przewiduje zniesienie
warunku „pierwszego mieszkania”. Rozwiązanie to jest adresowane przede wszystkim do
rodzin, które wprawdzie posiadają mieszkanie, ale nie spełnia ono standardów
np. powierzchniowych niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania rodziny wielodzietnej.
Możliwość uzyskania finansowego wsparcia może pozwolić im na zakup innej nieruchomości
i poprawę warunków mieszkaniowych.
Katalog rozwiązań adresowanych do rodzin z 3 dzieci uzupełnia propozycja zniesienia limitu
wiekowego. Oznacza to, że wszystkie rodziny wychowujące przynajmniej 3 dzieci
spełniające warunki programu) mogą się ubiegać o finansowe wsparcie w ramach programu.
Propozycja zmiany zawarta w art. 1 pkt 7 i 13 projektu stanowi konsekwencję zmian
wprowadzonych w art. 7 ustawy.
Ad 3
Zgodnie z obecnymi regulacjami (art. 6 ust. 3 ustawy), jeżeli w ocenie instytucji kredytującej
nabywca, pomimo dofinansowania wkładu własnego, nie będzie posiadał zdolności
kredytowej, do umowy kredytu mogą przystąpić zstępni, wstępni, rodzeństwo, małżonkowie
rodzeństwa, ojczym, macocha lub teściowie nabywcy. Projekt nowelizacji przewiduje
zniesienie ograniczenia zamkniętego kręgu osób mogących przystąpić do umowy kredytu

2) Zgodnie z ustawą, dotyczy to wychowywania: 1) dzieci małoletnich, 2) dzieci bez względu na wiek, którym
przysługuje zasiłek (dodatek) pielęgnacyjny lub renta socjalna oraz 3) dzieci do 25. roku życia, jeżeli
pobierają naukę.
10

w charakterze „dodatkowego kredytobiorcy”. Zmiana proponowana w art. 1 pkt 5 lit. b
projektu przewiduje jednak nadal, że możliwość przystąpienia do umowy kredytu
beneficjenta programu MdM dodatkowych osób może dotyczyć wyłącznie sytuacji
stwierdzenia – w ocenie instytucji kredytującej – braku zdolności kredytowej nabywcy
mieszkania, który ubiega się o finansowe wsparcie.
Ad 4
Wprowadzenie w ustawie jednoznacznego przesądzenia, że możliwe jest ubieganie się
o finansowe wsparcie w związku z zakupem mieszkania, które zostało nabyte w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej od osoby, która wybudowała to mieszkanie w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej (art. 1 pkt 2 projektu ustawy) wynika z uwzględnienia
praktyki rynkowej, w ramach której mieszkania podlegają obrotowi nie tylko w ramach
relacji deweloper (rozumiany jako przedsiębiorca sprzedający mieszkanie) – osoba fizyczna
(nabywca), ale również między deweloperami, przed ostatecznym zaoferowaniem mieszkania
ostatecznemu nabywcy. Obrót taki może występować np. jeżeli jakiś przedsiębiorca
budowlany ma problemy finansowe i w celu ochrony przed ogłoszeniem upadłości sprzedaje
wybudowany budynek innemu przedsiębiorcy. Dopuszczenie finansowania w ramach
programu nabywania mieszkań, które nie były wcześniej zasiedlone, od przedsiębiorców
zwiększy wybór mieszkań dla potencjalnych nabywców.
Należy podkreślić, że mieszkania takie muszą spełniać wszystkie pozostałe warunki,
określone w art. 5 ustawy. Oznacza to w szczególności, że mieszkanie, które było zbyte przez
osobę, która je wybudowała w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, a następnie
zbyte innej osobie, dokonującej takiej transakcji w ramach prowadzonej działalności
gospodarczej, musi być po raz pierwszy zasiedlone przez nabywcę w rozumieniu ustawy.
Wyjątek od tej zasady stanowi tylko sytuacja opisana w art. 5 ust. 2.
Ad 5
W ramach realizacji programu wystąpiły wątpliwości interpretacyjne, jak traktować pojęcie
„nowo wybudowanego” mieszkania, o którym mowa w art. 3 ustawy, przesądzające o jej
zakresie przedmiotowym. Było to szczególnie istotne w przypadku przedsięwzięć
polegających np. na adaptacji budynków niemieszkalnych na mieszkalne lub rewitalizacji
starych kamienic. W ocenie projektodawcy jest istotne, aby program MdM korespondował
w innymi działaniami rządu, w tym planowaną realizacją Narodowego Planu Rewitalizacji.
W tym kontekście wyeliminowanie ewentualnych wątpliwości interpretacyjnych dotyczących
11

możliwości objęcia dofinansowaniem wkładu własnego również nowych mieszkań
powstałych w wyniku przebudowy jest ważne, ponieważ jednym z efektów zintegrowanego
programu rewitalizacji obszarów miejskich może być w kolejnych latach większy udział
w ofercie rynku pierwotnego nowych mieszkań powstałych w wyniku przebudowy budynków
niemieszkalnych.
W celu przesądzenia ewentualnych wątpliwości w powyższym zakresie w art. 1 pkt 4 lit. a
projektu proponuje się uszczegółowienie art. 5 ustawy (katalog warunków ustawowych
dotyczących mieszkania), wskazujące jednoznacznie, że dofinansowanie może zostać
udzielone w odniesieniu do mieszkania, które powstało w wyniku budowy lub przebudowy
obiektu budowlanego.
Zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego przez budowę należy rozumieć wykonywanie
obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę
obiektu budowlanego. Z kolei, zgodnie z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, przez przebudowę
rozumie się wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana
parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem
charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość,
szerokość bądź liczba kondygnacji. Oznacza to, że jeżeli w wyniku np. przebudowy
kamienicy powstaną nowe samodzielne lokale mieszkalne, to ich zakup będzie mógł być
objęty dofinansowaniem w ramach programu MdM. Przesądzające o tym, czy dany lokal jest
nowy, czy też tylko wyremontowany, powinno być zaświadczenie starosty wydane na
podstawie art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r.
Nr 80, poz. 903, z późn. zm.).
Ad 6
Art. 1 pkt 9 lit. a tiret 1 projektu przewiduje zmianę w art. 11 ust. 3 pkt 1 ustawy, zakładającą
rezygnację z warunku wcześniejszego podpisania przez nabywcę umowy o ustanowieniu lub
przeniesieniu własności mieszkania przed wypłatą z Funduszu Dopłat na konto sprzedającego
dofinansowania wkładu własnego. Zmiana jest spowodowana trudnościami w finansowaniu
tego typu transakcji w przypadku, gdy sprzedający lokal korzystał z kredytu inwestycyjnego
zabezpieczonego hipoteką na tym lokalu. Ponadto przepis został uściślony w celu
podkreślenia, że środki dofinansowania wkładu własnego powinny być wypłacone
sprzedawcy po uruchomieniu przez instytucję kredytującą środków z tytułu udzielonego
kredytu.
12

Ad 7
Program „Mieszkanie dla młodych” z założenia jest adresowany do osób, które bez wsparcia
publicznego miałyby problemy z nabyciem własnego mieszkania. Zakłada się, że takie osoby
muszą swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokajać z wykorzystaniem kredytu hipotecznego.
Ustawa określa (art. 6), że kredyt taki musi być zaciągnięty na co najmniej 15 lat i wynosić co
najmniej 50% ceny mieszkania. W praktyce funkcjonowania ustawy zdarzają się przypadki
(dotychczas nieliczne), że nabywca zaciąga kredyt spełniający ww. ograniczenia i od razu go
spłaca po otrzymaniu finansowego wsparcia – nawet przed ostatecznym podpisaniem umowy
o przeniesieniu własności. Przypadki takie nie podlegają obecnie żadnym sankcjom
ustawowym, co należy ocenić jako lukę tej ustawy. W takich sytuacjach należy bowiem
założyć, że wsparcie jest udzielane osobom, które go nie potrzebują i które zaciągają kredyt
tylko po to, aby spełnić warunki ustawy i uzyskać finansowe wsparcie.
Projekt ustawy (art. 1 pkt 11) przewiduje uzupełnienie katalogu sankcji zawartych w art. 14
ust. 1 (nowy pkt 4), przewidujących w okresie 5 lat od dnia ustanowienia lub przeniesienia
własności mieszkania, że spłata całości lub części kredytu (większej niż wysokość
przyznanego finansowego wsparcia) udzielonego w ramach programu będzie skutkować
koniecznością zwrotu (w wysokości odwrotnie proporcjonalnej do końca upływu ww.
5-letniego okresu) części udzielonego dofinansowania wkładu własnego. Dodatkowo należy
zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 2 projektu ustawy, regulacja ta będzie stosowana do umów
kredytu zawartych po dniu wejścia w życie ustawy. Sankcją nie zostaną więc objęci nabywcy,
którzy spłacili całość lub część kredytu zaciągniętego przed dniem wejścia w życie niniejszej
nowelizacji.
Ad 8
W projekcie nowelizacji zaproponowano również kilka zmian mających na celu usprawnienie
realizacji programu „Mieszkanie dla młodych” oraz wyeliminowanie wątpliwości
interpretacyjnych związanych ze stosowaniem części przepisów.
Propozycja zmian w art. 2 pkt 3 i 4 ustawy definiujących pojęcia „lokalu mieszkalnego”
i „domu jednorodzinnego” ma na celu uściślenie podstawowych pojęć stosowanych
w ustawie, identyfikujących przedmiot wsparcia. Zgodnie z ustawą dofinansowanie wkładu
własnego może zostać udzielone nabywcy w związku z zakupem lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego. Ustawa wprowadza ograniczenia dotyczące maksymalnej
powierzchni użytkowej, która wynosi odpowiednio 75 m2 w przypadku lokalu mieszkalnego
13

i 100 m2 w przypadku domu jednorodzinnego, z możliwością zwiększenia ww. powierzchni
o 10 m2 w przypadku rodzin z przynajmniej trójką dzieci. W korespondencji dotyczącej
programu wielokrotnie pojawiały się wątpliwości dotyczące charakteru danej nieruchomości
i możliwości precyzyjnego rozróżnienia między lokalem mieszkalnym a domem
jednorodzinnym. W szczególności dotyczyło to budynków w zabudowie bliźniaczej.
W art. 1 pkt 1 lit. a projektu zaproponowano nową definicję domu jednorodzinnego, która jest
modyfikacją definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartej w art. 3 pkt 2a ustawy
z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409). Na potrzeby ustawy
o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi wprowadzono
definicję, zgodnie z którą domem jednorodzinnym jest budynek wolno stojący albo budynek
w zabudowie bliźniaczej lub grupowej. Budynek ten powinien służyć zaspokajaniu potrzeb
mieszkaniowych i stanowić konstrukcyjnie samodzielną całość. Dodatkowo na potrzeby
ustawy założono, że w danym domu jednorodzinnym może się znajdować wyłącznie lokal
mieszkalny. Przesądza to, że w ramach programu nie można zakupić domu z dwoma lokalami
mieszkalnymi lub domu z lokalem mieszkalnym i lokalem użytkowym. Można natomiast
zakupić lokal mieszkalny w budynku dwulokalowym, w którym znajduje się również lokal
użytkowy. Umożliwia to zaproponowana zmiana w definicji lokalu mieszkalnego, znosząca
warunek, zgodnie z którym lokal mieszkalny może się znajdować w budynku, gdzie są
przynajmniej 2 lokale mieszkalne (art. 1 pkt 1 lit. a projektu).
Art. 1 pkt 3 projektu modyfikuje sformułowanie zawarte w art. 4 ust. 1 ustawy i ma charakter
uściślający. Zastępuje się pojęcie „nabycie” bardziej precyzyjnym i jednoznacznym
sformułowaniem „ustanowienie lub przeniesienie prawa własności mieszkania”.
Art. 1 pkt 6 lit. b projektu dotyczy art. 7 ust. 3 ustawy i ma na celu wyeliminowanie
wątpliwości interpretacyjnych związanych z możliwością ubiegania się o zwiększone
wsparcie w przypadku np. małżeństw, w przypadku których tylko jedna osoba ma prawa
rodzicielskie. Ustawa obecnie nie odnosi się do sytuacji, w której dziecko jest biologicznie
i prawnie dzieckiem tylko jednego z małżonków. Wątpliwości, czy takie małżeństwo może
się ubiegać o zwiększone wsparcie, zostały rozstrzygnięte przez pozytywną interpretację
przepisów dokonaną w Ministerstwie Infrastruktury i Rozwoju. Uzasadnione jest jednak, aby
przy okazji niniejszej nowelizacji zagadnienie precyzyjnie określały przepisy samej ustawy,
czemu służy omawiana propozycja zmiany.
14