Rządowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

przepisów prawa europejskiego (m.in. rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady
UE nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów ostrożnościowych dla
instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, dalej „rozporządzenie CRR”) oraz
krajowego porządku prawnego (m.in. Prawo bankowe), w zakresie limitów koncentracji
wierzytelności.
Przepis art. 208 ust. 3 rozporządzenia CRR wprowadza obowiązkowy udział
rzeczoznawcy majątkowego w procesie weryfikacji wartości nieruchomości
stanowiących zabezpieczenie spłaty, w odniesieniu do kredytów, których wartość
przekracza 3 mln euro lub 5% funduszy własnych. Z kolei przepisy prawa krajowego
obligują banki do przestrzegania limitów koncentracji wierzytelności wobec jednego
podmiotu lub podmiotów powiązanych kapitałowo lub organizacyjnie na poziomie
nieprzekraczającym 25% funduszy własnych. Zaproponowany limit 5% zaangażowania
odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału w wierzytelności z tytułu
zawartych umów odwróconego kredytu hipotecznego ma na celu zapewnienie
bezpieczeństwa działalności kredytodawców poprzez wprowadzenie mechanizmu, który
po przekroczeniu ustalonego limitu koncentracji w zakresie działalności polegającej na
udzielaniu odwróconych kredytów hipotecznych, będzie obligował bank do
zaangażowania podmiotu profesjonalnego w proces zarządzania ryzykiem
długowieczności.
Ochronie interesów kredytobiorców mają służyć także zaproponowane regulacje
w zakresie upadłości banku. Ich celem jest uregulowanie sytuacji, w której do dnia
ogłoszenia upadłości środki pieniężne z tytułu umowy odwróconego kredytu
hipotecznego zostały udostępnione kredytobiorcy jedynie w części. W przypadku takim
proponuje się, aby z chwilą ogłoszenia upadłości banku umowa odwróconego kredytu
hipotecznego w zakresie niewykonanej części ulegała rozwiązaniu. Ponadto proponuje
się także, aby niezwłocznie po ogłoszeniu upadłości banku syndyk masy upadłości był
zobowiązany do złożenia do właściwego sądu rejonowego wniosku o zmniejszenie
sumy hipotecznej do kwoty odpowiadającej sumie wypłaconej kwoty odwróconego
kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę
przed spłatą, należnych do dnia spłaty, z tym, że odsetki nalicza się do dnia ogłoszenia
upadłości (art. 32 i 33 projektu).
17

Projekt przewiduje również rozwiązania szczególne w odniesieniu do aktualnie
obowiązujących zasad odpowiedzialności za długi spadkowe. Wartość nieruchomości
lub prawa, na których ustanowione zostało zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie
będzie uwzględniana przy obliczaniu wartości czynnej spadku. Do wartości stanu
czynnego spadku będzie mogła zostać zaliczona wyłącznie kwota, którą bank zwraca
spadkodawcom, lub wykonawcy testamentu albo kwota, którą bank złożył do depozytu,
zgodnie z art. 28 ust. 2 projektu (art. 29 projektu). Wartość nieruchomości lub lokalu
stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku nie będzie uwzględniana przy
obliczaniu zachowku do wysokości stanowiącej sumę wypłaconej kwoty odwróconego
kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę
przed spłatą, należnych do dnia spłaty (art. 30 projektu). Zapis zwykły lub zapis
windykacyjny nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub
prawa użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku,
dokonany przez kredytobiorcę lub spadkobierców kredytobiorców na rzecz osoby
trzeciej będzie bezskuteczny (art. 31 projektu).
Projektowana ustawa zawiera także przepisy szczególne do art. 31 ust. 1 i art. 32 ustawy
o księgach wieczystych i hipotece w zakresie, w jakim zezwala na wpis roszczenia
o przeniesienie własności nieruchomości na rzecz banku na podstawie oświadczenia
o zawarciu umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 5 ust. 2 projektu). Ponadto,
przepisy projektowanej ustawy wprowadzają wyłom od zasady zaspokojenia
wierzyciela hipotecznego wyłącznie w drodze postępowania egzekucyjnego (art. 75
ustawy o księgach wieczystych i hipotece), gdyż przyznają bankowi roszczenie
o przeniesienie własności nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne.
Projektowana ustawa zezwala także, w drodze wyjątku od zasady wyrażonej w art. 72
ustawy o księgach wieczystych i hipotece, na ograniczenie rozporządzania prawem do
nieruchomości. Przewiduje się bowiem możliwość zastrzeżenia w umowie
odwróconego kredytu hipotecznego, aby zbycie własności nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego,
mogło być uzależnione od zgody banku (art. 12 projektu). Zbycie bez zgody banku nie
wpływałoby wprawdzie na skuteczność umowy przeniesienia prawa do nieruchomości
lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne dla banku, ale umożliwiałoby
bankowi wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 18 ust. 1
pkt 2 projektu). Regulacja ta podyktowana jest tym, że bank może dochodzić zwrotu
18

wypłaconej kwoty kredytu w zasadzie tylko z nieruchomości stanowiącej
zabezpieczenie hipoteczne.
Umowa odwróconego kredytu hipotecznego nie będzie objęta regulacjami ustawy
o kredycie konsumenckim (art. 37 projektu). Mając na uwadze, że potencjalni
kredytobiorcy to głównie osoby starsze, zdecydowano się na wypracowanie rozwiązań,
które mają zapewnić szerszą ochronę konsumentom niż ustawa o kredycie
konsumenckim (m.in. szerszy obowiązek informacyjny, dłuższy termin na odstąpienie
od umowy czy prawo do bezpłatnej przedterminowej spłaty odwróconego kredytu
hipotecznego).
Zgodnie z art. 38 projektu proponuje się, aby ustawa weszła w życie po upływie
trzydziestu dni od dnia ogłoszenia, biorąc pod uwagę fakt wprowadzenia nowego typu
umowy w obrocie prawnym, jak również interes społeczny. Należy zaznaczyć także, że
projektowana ustawa nie wprowadza obowiązku oferowania przez banki usługi
odwróconego kredytu hipotecznego, a jedynie przewiduje taką możliwość. Wskazać
należy, że instytucje uprawnione na mocy projektu ustawy do oferowania tej usługi
uzależniają wyrażenie swojej gotowości do jej świadczenia od ostatecznego kształtu
projektowanych rozwiązań legislacyjnych.
Zawarte w projekcie regulacje nie stanowią przepisów technicznych w rozumieniu
przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu
funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm aktów prawnych (Dz. U. Nr 239,
poz. 2039 oraz z 2004 r. Nr 65, poz. 597), dlatego projekt ustawy nie podlega
procedurze notyfikacji.
W opinii projektodawcy regulacja nie mieści się w zakresie przedmiotowym zagadnień
podlegających konsultacjom z Europejskim Bankiem Centralnym, zgodnie z art. 2 ust. 1
decyzji Rady 98/415/WE z dnia 29 czerwca 1998 r. w sprawie konsultacji
Europejskiego Banku Centralnego udzielanych władzom krajowym w sprawie
projektów przepisów prawnych (Dz. Urz. UE L 189 z 03.07.1998, s. 42).
Projekt ustawy nie jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej.
W związku z art. 50 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U.
z 2013 r. poz. 885, z późn. zm.) należy wskazać, że przepisy projektowanej ustawy nie
spowodują zmian w wydatkach sektora finansów publicznych. Projektowany akt
prawny będzie wiązał się ze zwiększeniem liczby spraw w sądach powszechnych, tak
19

w wydziałach prawa cywilnego, jak i w wydziałach ksiąg wieczystych, np. spraw
o wydanie nieruchomości lub innego prawa będącego przedmiotem zabezpieczenia
hipotecznego z powództwa banku po zrealizowaniu przez niego roszczenia
o przeniesienie własności, spraw o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego
kredytu hipotecznego, o wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości,
prawa wieczystego użytkowania czy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
o wpis roszczenia o przeniesienie hipoteki zabezpieczającej spłatę odwróconego
kredytu na opróżnione miejsce hipoteczne. Projektowana regulacja spowoduje
pojawienie się nowej kategorii spraw o ustanowienie kuratora z wniosku banku. Należy
jednak podkreślić, że projektowane zmiany nie będą skutkować zwiększeniem wpływu
spraw w stopniu wymagającym zwiększenia liczby etatów w pierwszym roku
obowiązywania nowych rozwiązań. Projektowany akt prawny może natomiast mieć
wpływ na zwiększenie dochodów sektora finansów publicznych. Wpływ ten
uzależniony będzie od stopnia rozwoju akcji kredytowej w zakresie odwróconych
kredytów hipotecznych i może obejmować wpływy z tytułu opodatkowania podatkiem
dochodowym dochodów banków z tytułu zawartych umów odwróconego kredytu
hipotecznego oraz wpływy z tytułu kosztów postępowań sądowych w związku
z realizacją roszczeń o przeniesienie praw do nieruchomości.
Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie
stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414, z późn. zm.) oraz § 52 uchwały nr 190
Rady Ministrów z dnia 29 października 2013 r. – Regulamin pracy Rady Ministrów
(M.P. poz. 979) projekt został udostępniony na stronach urzędowego informatora
teleinformatycznego – Biuletynu Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji.
Żaden podmiot nie zgłosił zainteresowania pracami nad tym projektem w tym trybie.

20

Data sporządzenia
Nazwa projektu
25 kwietnia 2014 r.
Projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

Ministerstwo wiodące i ministerstwa współpracujące
Źródło:
Ministerstwo Finansów
Decyzja PRM/RM

Osoba odpowiedzialna za projekt w randze Ministra, Sekretarza Stanu
lub Podsekretarza Stanu
Nr w wykazie prac:
Pan Wojciech Kowalczyk, Podsekretarz Stanu w Ministerstwie Finansów
UD137
Kontakt do opiekuna merytorycznego projektu
Pani Agnieszka Wachnicka, Zastępca Dyrektora Departamentu Rozwoju
Rynku Finansowego w Ministerstwie Finansów, tel. 22 694 58 27,
Agnieszka.Wachnicka@mofnet.gov.pl
OCENA SKUTKÓW REGULACJI
1. Jaki problem jest rozwiązywany?
Projektowana ustawa wprowadza do polskiego systemu prawnego instytucję odwróconego kredytu hipotecznego,
tj. szczególnego rodzaju umowy kredytu, na mocy której bank będzie mógł udostępnić kredytobiorcy środki pieniężne,
których spłata nastąpi dopiero po śmierci kredytobiorcy, w zamian za ustanowienie przez kredytobiorcę zabezpieczenia
na nieruchomości będącej jego własnością.
2. Rekomendowane rozwiązanie, w tym planowane narzędzia interwencji i oczekiwany efekt
Projekt wprowadza możliwość oferowania przez banki, oddziały banków zagranicznych oraz oddziały instytucji
kredytowych nowej usługi finansowej, której świadczenie nie jest w aktualnym stanie prawnym możliwe ze względu na
szereg ograniczeń natury prawnej. Ograniczenia, które projekt eliminuje, dotyczą w głównej mierze możliwości
dochodzenia i zaspokajania przez kredytodawcę wierzytelności z tytułu odwróconego kredytu hipotecznego po śmierci
kredytobiorcy.
Projekt ma ponadto na celu ochronę interesów beneficjentów usługi poprzez zapewnienie im odpowiedniego zakresu
informacji dostarczanych zarówno przed podpisaniem umowy, jak i w samej umowie, określenie minimalnego terminu,
który musi upłynąć od momentu przekazania formularza informacyjnego do momentu zawarcia umowy, umożliwienie
odstąpienia od umowy w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, zagwarantowanie prawa do przedterminowej bezpłatnej
spłaty kredytu oraz ograniczenie możliwości wypowiedzenia umowy przez kredytodawcę do ściśle określonych sytuacji.
Ze względu na specyfikę projektowanej usługi finansowej do jej oferowania zostały upoważnione wyłącznie instytucje
profesjonalne, objęte nadzorem ostrożnościowym Komisji Nadzoru Finansowego lub właściwych organów nadzorczych
w krajach macierzystych.
Oczekuje się, że po wejściu w życie projektowanej ustawy na rynku finansowym pojawi się nowa usługa finansowa,
adresowana w szczególności do osób starszych i umożliwiająca im uzyskanie dodatkowych środków finansowych
w oparciu o kapitał zakumulowany w nieruchomości, bez konieczności zbycia prawa do nieruchomości. Jednocześnie
projektowana usługa będzie stanowić konkurencję wobec funkcjonującego aktualnie na polskim rynku modelu
dożywotniego świadczenia pieniężnego w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (tzw. model sprzedażowy).
Umożliwi to dokonanie przez potencjalnych beneficjentów wyboru oferty w sposób najbardziej optymalnie dostosowany
do ich potrzeb, a jednocześnie prowadząc do podwyższonej konkurencji na rynku tego rodzaju usług powinno prowadzić
do korzystniejszego dla beneficjentów dostosowywania oferty.
3. Jak problem został rozwiązany w innych krajach, w szczególności krajach członkowskich OECD/UE?
Pomimo że odwrócone kredyty hipoteczne oferowane są na wielu światowych rynkach, trudno jest uzyskać pełne,
rzetelne i wiarygodne informacje na temat wielkości tych rynków i potencjału ich rozwoju. Poza Wielką Brytanią
największym europejskim rynkiem usług tzw. equity release, w większości krajów nie funkcjonują centralne bazy
danych, w których byłyby gromadzone informacje o tego typu transakcjach, zarówno w kontekście ich skali, jak i profilu
klientów. Komisja Europejska przeprowadziła badanie metodą ankietową pośród zarówno instytucji oferujących
produkty finansowe zaliczone do kategorii equity release, jak i beneficjentów tego rodzaju usług oraz organów
państwowych, które zostały ujęte w raporcie Study on Equity Release Schemes in the EU (opublikowany w styczniu
2009 r.)
Problematyka odwróconego kredytu hipotecznego nie jest przedmiotem regulacji na poziomie prawa wspólnotowego.
W Wielkiej Brytanii i Irlandii umowy dożywocia są regulowane przepisami szczegółowymi, a ich oferowanie poddane
kontroli ze strony nadzoru finansowego. Natomiast model kredytowy poddany jest na ogół pewnym restrykcjom
prawnym ze względu na znaczną różnicę w czasie między zawarciem umowy i udostępnieniem środków finansowych
a przeniesieniem prawa do nieruchomości. W szczególności restrykcje dotyczą zatem katalogu podmiotów
uprawnionych do oferowania tego rodzaju usług, którymi są na ogół instytucje uprawnione do udzielania kredytów lub