Rządowy projekt ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym

dobrowolne i będzie mogło być odwołane przez kredytobiorcę w każdym czasie.
Sposób rozliczenia kosztów związanych z wykonywaniem upoważnienia będzie
regulowała umowa odwróconego kredytu hipotecznego. W umowie odwróconego
kredytu hipotecznego należy wyraźnie wskazać stronę zobowiązaną do poniesienia
kosztów wykonywania upoważnienia.
Umowę odwróconego kredytu hipotecznego będzie mógł rozwiązać także bank. Okres
wypowiedzenia w takim przypadku będzie wynosił trzydzieści dni. Przypadki,
w których bank będzie mógł wypowiedzieć umowę odwróconego kredytu
hipotecznego, zostały określone w art. 18 projektu. Jedną z okoliczności
uzasadniających wypowiedzenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego przez
bank jest przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego, stanowiących zabezpieczenie
tego kredytu, na osoby trzecie. Wyjaśnić przy tym należy, że nie uznano za
uzasadnione, by taka umowa o przeniesienie własności zawarta bez zgody banku mogła
być nieważna albo bezskuteczna. Interesy banku są bowiem zabezpieczone
w wystarczającym stopniu przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości,
spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub prawie użytkowania wieczystego
oraz wpis do księgi wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub prawa użytkowania wieczystego
na bank, które są skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Ponadto
w takim przypadku na kredytobiorcy będzie ciążyć odpowiedzialność odszkodowawcza
za szkodę spowodowaną niewykonaniem zobowiązania, zgodnie z art. 471 Kodeksu
cywilnego.
W przypadku wypowiedzenia umowy odwróconego kredytu hipotecznego kwota
kredytu wraz z odsetkami i innymi opłatami staje się wymagalna z upływem okresu
wypowiedzenia.
Z uwagi na fakt, iż istotą umowy odwróconego kredytu hipotecznego jest zobowiązanie
banku do nieżądania od kredytobiorcy spłaty kredytu, całkowita kwota do zapłaty, tj.
suma wypłaconej kwoty odwróconego kredytu hipotecznego, odsetek oraz innych
kosztów niezapłaconych przez kredytobiorcę przed spłatą kredytu, należnych do dnia
spłaty, staje się wymagalna po upływie roku od daty śmierci ostatniego
z kredytobiorców (art. 21 ust. 1 pkt 2 projektu). Zaproponowana regulacja ma zapewnić
12

spadkobiercom kredytobiorcy odpowiednio długi czas na podjęcie decyzji o dokonaniu
spłaty odwróconego kredytu hipotecznego i tym samym zachowanie prawa do
nieruchomości oraz na ewentualne zgromadzenie środków finansowych na ten cel.
O możliwości dokonania spłaty odwróconego kredytu hipotecznego bank informuje
potencjalnych spadkobierców przez zamieszczenie na swojej stronie internetowej oraz
w dzienniku o zasięgu ogólnopolskim odpowiedniego ogłoszenia, zawierającego m.in.
informację o zawarciu przez kredytobiorcę umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
W przypadku natomiast, gdy w umowie odwróconego kredytu hipotecznego zostały
wskazane przez kredytobiorcę osoby upoważnione do kontaktu z bankiem na wypadek
jego śmierci, także i te osoby są pisemnie informowane przez bank o zawarciu takiej
umowy oraz możliwości dokonania spłaty kredytu przez spadkobierców (art. 25
projektu). Zaznaczyć przy tym należy, że osobami wskazanymi przez kredytobiorcę do
kontaktu nie muszą być spadkobiercy kredytobiorcy, ale mogą nimi być także inne
osoby, które ułatwią bankowi pozyskanie informacji o potencjalnych spadkobiercach
kredytobiorcy. Z uwagi na fakt, że ogłoszenie będzie dotyczyło informacji objętych
tajemnicą bankową, w art. 104 ust. 2 Prawa bankowego został dodany pkt 8, który
w zakresie, w jakim ujawnienie informacji objętych tajemnicą bankową jest niezbędne
do wykonywania umów odwróconego kredytu hipotecznego, wyłączył obowiązek
zachowania tajemnicy bankowej (art. 36 projektu).
Jeżeli spadkobiercy nie zdecydują się na dokonanie spłaty odwróconego kredytu
hipotecznego, nastąpi przeniesienie na rzecz banku własności nieruchomości lub
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego
stanowiących zabezpieczenie hipoteczne, z tym, że roszczenie o przeniesienie ww. praw
stanie się wymagalne z dniem wymagalności całkowitej kwoty do zapłaty, tj. po
upływie roku od daty śmierci kredytobiorcy (art. 22 projektu). Z chwilą zawarcia
umowy o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego wartość nieruchomości podlega
zaliczeniu na poczet roszczenia o zwrot kredytu wraz z odsetkami i pozostałymi
kosztami określonymi w umowie odwróconego kredytu hipotecznego.
Umowę o przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego
prawa do lokalu, lub prawa użytkowania wieczystego w celu zaspokojenia roszczeń
banku, bank może zawrzeć ze spadkobiercami kredytobiorcy, wykonawcą testamentu,
jeżeli został powołany, kuratorem spadku, jeżeli został ustanowiony, a spadkobiercy nie
13

uzyskali jeszcze stwierdzenia nabycia spadku albo poświadczenia dziedziczenia,
kuratorem, jeżeli został ustanowiony, lub z osobą trzecią, jeżeli zostało przeniesione na
nią prawo do nieruchomości (art. 27 projektu).
W terminie trzydziestu dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności
nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub prawa
użytkowania wieczystego, w celu rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego, bank
obowiązany jest zlecić oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Kwotę
pieniężną stanowiącą różnicę między wartością rynkową nieruchomości a całkowitą
kwotą do zapłaty bank zwraca odpowiednio każdej z osób wymienionych w art. 27
projektu, z wyjątkiem kuratora spadku i kuratora, bądź składa do depozytu sądowego,
ewentualnie zawiadamia te osoby, że wartość wierzytelności wynikająca z umowy
odwróconego kredytu hipotecznego jest wyższa niż wartość nieruchomości (art. 28
projektu).
Wskazany powyżej sposób zaspokojenia roszczeń banku nie wyłącza możliwości
wszczęcia przez bank egzekucji z nieruchomości w przypadku postawienia kredytu
w stan wymagalności. Sposób zaspokojenia roszczeń banku pozostawiony jest jego
decyzji.
Odpowiedzialność kredytobiorcy, jak również jego spadkobierców ograniczona jest do
wysokości wartości nieruchomości lub lokalu stanowiących zabezpieczenie hipoteczne
umowy odwróconego kredytu hipotecznego (art. 24 ust. 1 projektu). Bank może
zażądać zaspokojenia z innych składników majątku kredytobiorcy lub jego
spadkobierców jedynie wyjątkowo, w przypadku wystąpienia okoliczności, o których
mowa w art. 24 ust. 2 projektu, i to pod warunkiem że zaspokojenie z nieruchomości
jest niemożliwe lub możliwe jest jedynie częściowo oraz do wysokości kwoty, o jaką
została zmniejszona wartość nieruchomości lub w wysokości różnicy między kwotą
uzyskaną z egzekucji a całkowitą kwotą kredytu wraz z odsetkami i innymi kosztami.
Wprowadzenie, na zasadzie wyjątku, nieograniczonej odpowiedzialności osobistej
kredytobiorcy oraz jego spadkobierców ma na celu stworzenie mechanizmu
skłaniającego kredytobiorcę (względnie jego spadkobierców) do poprawnego
wywiązywania się ze zobowiązań wynikających z umowy odwróconego kredytu
hipotecznego.
14

Bank może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie kuratora oraz upoważnienie
go do przeniesienia własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu lub użytkowania wieczystego i rozliczenia odwróconego kredytu
hipotecznego (art. 26 ust. 1 i 2 projektu). Kurator jest ustanawiany, w przypadku gdy
upłynął rok od daty śmierci kredytobiorcy i całkowita kwota do zapłaty stała się
wymagalna oraz brak jest podstaw prawnych do powołania kuratora spadku, o którym
mowa w art. 666 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego
(Dz. U. z 2014 r. poz. 101, 293, 379 i 435), zwanej dalej „ustawą – Kodeks
postępowania cywilnego”, i na dzień rozpoznania przez sąd wniosku banku w tej
sprawie nie zostało wydane postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku lub nie został
zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia. Kurator, do którego stosuje się
odpowiednio przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy
(Dz. U. z 2012 r. poz. 788, z późn. zm.) dotyczące kurateli, działa jako zastępca
pośredni, a zatem w imieniu własnym, ale na rachunek wszystkich spadkobierców,
również tych znanych oraz tych, co do których nie ma sporu, że są uprawnieni do
dziedziczenia. Kuratora, zgodnie z art. 6031 ustawy – Kodeks postępowania cywilnego,
na wniosek banku, będzie ustanawiał sąd właściwy dla miejsca położenia
nieruchomości (art. 34 pkt 1 projektu). Celem przyjętego rozwiązania jest uproszczenie
rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego oraz zmniejszenie kosztów banku z tym
związanych, w porównaniu do przypadku, w którym sądem właściwym do
ustanowienia kuratora byłby sąd spadku, a więc sąd właściwy dla miejsca ostatniego
zamieszkania spadkodawcy. Zgodnie bowiem z art. 25 Kodeksu cywilnego miejscem
zamieszkania osoby fizycznej jest miejsce, gdzie dana osoba zamieszkuje z zamiarem
stałego pobytu. Ustalenie właściwości miejscowej sądu spadku uzależnione byłoby
zatem od konieczności uprzedniego wykazania przez bank istnienia wskazanego wyżej
zamiaru przebywania przez zmarłego kredytobiorcę w danym miejscu z zamiarem
stałego pobytu. To zaś niejednokrotnie byłoby znacznie utrudnione, pociągałoby za
sobą dodatkowe koszty po stronie banku i przesuwałoby w czasie możliwość dokonania
rozliczenia odwróconego kredytu hipotecznego.
Działanie kuratora nie kończy się jednak z chwilą przeniesienia na bank własności
nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, lub użytkowania
wieczystego stanowiących zabezpieczenie umowy odwróconego kredytu hipotecznego.
Jego zadaniem jest bowiem także dopilnowanie prawidłowości rozliczenia umowy
15

odwróconego kredytu hipotecznego. W sprawach wynikających z rozliczenia
odwróconego kredytu hipotecznego kurator może pozywać i być pozywany. Kurator
będzie mógł podejmować czynności do dnia uprawomocnienia się postanowienia sądu
o stwierdzeniu nabycia spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia
po kredytobiorcy (art. 26 ust. 2 i 3 projektu). Koszty działania kuratora ponosi bank
(art. 26 ust. 4 projektu).
W przypadku natomiast, gdy powołany zostanie kurator spadku na podstawie art. 666
ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, po upływie roku od daty śmierci
kredytobiorcy, bank może wystąpić do sądu spadku z wnioskiem o upoważnienie
kuratora spadku do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości lub
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub użytkowania wieczystego
stanowiących zabezpieczenie hipoteczne i rozliczenia odwróconego kredytu
hipotecznego. Kurator spadku w sprawach wynikających z rozliczenia odwróconego
kredytu hipotecznego może pozywać i być pozywany. W celu stworzenia prawnej
możliwości dokonania przez kuratora spadku ww. czynności dokonano odpowiedniej
zmiany przepisów ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, polegającej na dodaniu
w tej ustawie art. 6681 (art. 34 pkt 2 projektu).
Mając na względzie, że prowadzenie działalności w obszarze odwróconych kredytów
hipotecznych będzie powodowało ekspozycje banku na ryzyko długowieczności,
w projekcie zaproponowano, aby banki, których suma wierzytelności z tytułu zawartych
umów odwróconego kredytu hipotecznego przekracza 5% odpowiednio funduszy
własnych lub funduszy oddziału, do czynności szacowania ryzyka długowieczności
powołały aktuariusza, o którym mowa w art. 158 ustawy z dnia 22 maja 2003 r.
o działalności ubezpieczeniowej (Dz. U. z 2013 r. poz. 950 i 1289) (art. 20 projektu).
Zaproponowany limit nie tyle wyznacza dopuszczalny zakres działalności kredytowej
w związku z udzielaniem umów odwróconego kredytu hipotecznego (art. 71 ust. 1–1c
Prawa bankowego), co zobowiązuje do powołania aktuariusza w celu odpowiedniego
zarządzania
ryzykiem
długowieczności.
Problem
zarządzania
ryzykiem
długowieczności jest o tyle istotny w odniesieniu do proponowanej usługi finansowej,
że w przypadku wzrostu skapitalizowanego długu kredytobiorcy ponad wartość
nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty odwróconego kredytu hipotecznego
ryzyko straty ponosi kredytodawca. Zaproponowany limit zaangażowania w wysokości
5% odpowiednio funduszy własnych lub funduszy oddziału nawiązuje do podobnych
16