Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw

budowlane w planach
miejscowych, dla gmin o małym
pokryciu planistycznym realizacja
nowych inwestycji spowoduje
potrzebę uchwalenia nowych planów
miejscowych);
− gminy o dużej powierzchni pokrytej
planami miejscowymi praktycznie nie
będą dotknięte efektami regulacji w
przeciwieństwie do gmin o znikomym
pokryciu, w tym położonych w
obszarach oddziaływania dużych
miast;
− decyzji o wz przywrócony zostanie
jej informacyjny charakter oraz
czasowy charakter obowiązywania,
tym samym w mniejszym stopniu
wpłynie na ceny nieruchomości.
Oddziaływanie na ceny nieruchomości:
1) nieruchomości nieobjęte planem
miejscowym:
− spełniające
nowe
kryteria
wydawania warunków zabudowy –
ceny tych nieruchomości mogą
wzrosnąć max. do ceny gruntu
budowlanego w planie miejscowym;
− niespełniające nowych kryteriów
wydawania warunków zabudowy:
i) ceny tych nieruchomości mogą
osiągnąć poziom ceny gruntu
budowlanego w przypadku
uchwalenia planu miejscowego
na tym terenie;
ii) w przypadku braku planu
miejscowego ceny
nieruchomości rolnych będą się
zbliżać do cen gruntu rolnego;
iii) typowe tereny rolne – bez zmian;

2) nieruchomości, na których po 2
latach wygasną wydane decyzje o
wz:
− na terenach atrakcyjnych
inwestycyjnie
ceny tych
nieruchomości mogą wzrosnąć,
zwłaszcza w okresie do pół roku od
wejścia w życie ustawy (jednak nie
wyżej niż ceny nieruchomości
objętych planem miejscowym i
przeznaczonych w nim pod
zabudowę);
− na terenach mniej atrakcyjnych ceny
nieruchomości
również
mogą
wzrosnąć, z uwagi na ograniczoną
możliwość zabudowy w percepcji
uczestników rynku nieruchomości
(jednak nie wyżej niż ceny
nieruchomości objętych planem
miejscowym i przeznaczonych w
nim pod zabudowę);
− nieruchomości objęte planami
miejscowymi – bez zmian (im

17)
Przy założeniu, że obecnie wszystkie tereny mieszkaniowe (ok. 1% pow. Polski, 297 tys. ha) to tereny znajdujące się w planach miejscowych, pozostaje w
planach miejscowych jeszcze 928 tys. ha dostępnych pod zabudowę (1 225 tys. ha, pow. terenów przeznaczonych w planach miejscowych pod zabudowę
mieszkaniową), bez uchwalania nowych planów.
74

większą powierzchnię gmina ma
pokrytą uchwalonymi planami, tym
mniejszy efekt cenowy w skali
gminy).
Właściciele nieruchomości,
35 506 258 – liczba działek Dane GUGIK na podstawie
W zakresie oddziaływania na ceny
w tym niezabudowanych
w Polsce ogółem, wpływ danych powiatowych
nieruchomości – efekty jak dla
(rolnych, innych)
regulacji dotyczyć będzie ośrodków dokumentacji
inwestorów budowlanych.

działek niezabudowanych.
geodezyjno-kartograficznej
Eliminacja spekulacyjnego aspektu
funkcjonowania decyzji o wz (decyzja
uzyskiwana
wyłącznie w celu
podwyższenia wartości nieruchomości).
Odszkodowanie od gminy nie będzie
przysługiwać w przypadku, gdy
wprowadzone w planie miejscowym
ograniczenie korzystania z
nieruchomości będzie wynikać z
istniejących
uwarunkowań,
np.
hydrologicznych,
geologicznych,
geomorfologicznych
lub
przyrodniczych, środowiskowych, lub z
obowiązku ochrony bezpieczeństwa,
zdrowia i innych wartości określonych
w ustawach odrębnych.
Osoby ubiegające się o
W badanych gminach Ankieta badawcza MIR
Zmiana
w
zasadach
wypłat
odszkodowania w związku z złożono,
w latach

odszkodowań
w
związku
z
uchwaleniem/zmianą planu
2010–2013,
łącznie
uchwaleniem/zmianą
planu
miejscowego oraz w związku 56 wniosków:
miejscowego
–
ochronie prawnej
z wydaną wcześniej decyzją
7
wniosków
z tytułu
podlega
istniejący
stan
o wz
poniesionej rzeczywistej
zagospodarowania terenu.
szkody w związku z
Ograniczona możliwość uzyskiwania
ograniczeniem lub
uniemożliwieniem
odszkodowania z powodu wygaśnięcia
decyzji o warunkach zabudowy z
korzystania z
nieruchomości w sposób
upływem terminu jej ważności.
Odszkodowania będą wypłacane przez
dotychczasowy;
gminę rzadziej oraz w mniejszej
38
wniosków
o
wykupienie nieruchomości
wysokości (faktyczne użytkowanie),
bądź ich części;
będzie to wynikiem przywrócenia

decyzji charakteru informacyjnego, jak
6 wniosków o przyznanie
nieruchomości zamiennej;
również mniejszej liczby wydawanych

decyzji za sprawą ścisłych kryteriów jej
5 wniosków z tytułu
obniżenia wartości
wydawania.
nieruchomości.
Jednostki sektora finansów
Jednostki
samorządu GDDKiA
Przy
wywłaszczaniu
na
cele
publicznych oraz podmioty
terytorialnego, niektóre

publiczne, np. pod drogi, obniżenie
realizujące inwestycje celu
centralne
organy
wartości nieruchomości na terenach
publicznego
administracji, GDDKiA i
„wycofanych z urbanizacji” (rolnych)
inne jednostki realizujące
może spowodować obniżenie kosztów
inwestycje jednostek
wykupu gruntów na cele publiczne.
samorządu terytorialnego.
W związku z wprowadzeniem zasady
koncentracji zabudowy na terenach
zurbanizowanych,
ograniczaniem
wielkości terenów pod urbanizację
oraz ograniczeniem wydawania
decyzji o wz zmniejszą się koszty
towarzyszące realizacji inwestycji
publicznych. Przykładowo koszty
budowy ekranów akustycznych
wzdłuż drogi S7 na odcinku
Warszawa–Kraków na terenach
niezabudowanych a przeznaczonych
pod
zabudowę
w
planach
miejscowych kształtowały się w
przedziale od ok. 320 tys. zł/km do
ponad
1
mln
zł/km
(dane
75

GDDKiA).
Osoby i podmioty
8948 (w I poł. 2009 r.) Uzasadnienie ustawy o
Spodziewane
zwiększenie
liczby
sporządzające projekty:
osób uprawnionych do ułatwieniu dostępu do
sporządzanych aktów planistycznych i
aktów planistycznych,
wykonywania zawodu wykonywania zawodów
ich zmian oraz zmniejszenie liczby
decyzji o wz i decyzji o
architekta;
finansowych, budowlanych i
sporządzanych decyzji o wz.
lokalizacji inwestycji celu
1297 (2012 r.) urbanistów
transportowych.
Poszerzenie obowiązków projektantów
publicznego – architekci i
przy
sporządzaniu
aktów
absolwenci określonych w
planistycznych: szerszy zakres treści
ustawie kierunków studiów
dokumentów i obowiązki wynikające z
szerszego udziału społeczeństwa w
procedurze ich sporządzania.
Inwestorzy budujący obiekty 835 (liczba WIL – Informacja o wynikach Możliwość inwestowania tylko na
wytwarzające energię z
elektrownia lub zespół kontroli NIK „Lokalizacja i obszarach
objętych
planem
odnawialnych źródeł energii elektrowni), 2013 r.
budowa lądowych farm miejscowym.
(OZE) inne niż

wiatrowych”, 2014 r.
Możliwość
złożenia
wniosku
o
mikroinstalacje

sporządzenie planu miejscowego na
warunkach określonych w ustawie.
Procedura
sporządzania
planu
miejscowego gwarantuje możliwość
szerszego udziału społeczeństwa w
procesie lokalizacji obiektów
wytwarzających
energię
z
odnawialnych źródeł energii (OZE)
innych niż mikroinstalacje oraz
uzyskanie akceptacji dla planowanych
inwestycji
lub
eliminację
nieakceptowanych społecznie inwestycji
– zwiększenie bezpieczeństwa inwestora
realizującego inwestycje na podstawie
aktu prawa miejscowego.
Dla inwestorów energetyki wiatrowej
proces lokalizacji inwestycji ulegnie
skróceniu.
Inwestorzy budujący
ok. 5,5 tys. – liczba Rynek Wewnętrzny w
Możliwość inwestowania tylko na
wielkopowierzchniowe
sklepów od 400 do 2012 r., GUS, 2013 r.
obszarach
objętych
planem
obiekty handlowe, o pow.
2499 m2 (supermarkety);
miejscowym.
powyżej 2000 m2 pow.
ponad 500
–
liczba

sprzedaży
Możliwość
złożenia
wniosku
o

sklepów od 2500 m2
sporządzenie planu miejscowego na
(hipermarkety).
warunkach określonych w upzp.

Procedura
sporządzania
planu
miejscowego gwarantuje możliwość
szerszego udziału społeczeństwa w
procesie lokalizacji
wielkopowierzchniowych obiektów
handlowych oraz uzyskanie akceptacji
dla planowanych inwestycji lub
eliminację nieakceptowanych społecznie
inwestycji
–
zwiększenie
bezpieczeństwa inwestora realizującego
inwestycje na podstawie aktu prawa
miejscowego oraz w związku z
proponowaną
zmianą
przepisów
powodujących rozbieżne interpretacje w
orzecznictwie administracji i sądów.
Wpływ na długość procesu
lokalizacyjnego – można się
spodziewać skrócenia procesu
lokalizacyjnego.
5. Informacje na temat zakresu, czasu trwania i podsumowanie wyników konsultacji
Konsultacje publiczne trwały formalnie od 3 do 17 kwietnia 2015 r. (ze związkami zawodowymi i organizacjami pracodawców do
4 maja 2015 r.), jednakże faktycznie uwagi przyjmowano i poddawano analizie do dnia przekazania projektu ustawy do Kancelarii

18)
Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, pismo z dnia 6.08.2014 r.
76

Prezesa Rady Ministrów celem przedłożenia pod obrady Komitetu Stałego Rady Ministrów (ostatnie spotkanie konsultacyjne odbyło się
2 czerwca 2015 r., a projekt został przekazany w dniu 3 czerwca 2015 r.). W ocenę projektowanych regulacji zostały włączone biura
planistyczne, Zespół ekspercki do spraw polityki przestrzennej Konwentu Marszałków Województw RP oraz Główna Komisja
Urbanistyczno-Architektoniczna, Unia Metropolii Polskich, Związek Miast Polskich, gminy, miasta, wojewodowie, Rada Infrastruktury
Informacji Przestrzennej przy ministrze właściwym ds. administracji publicznej, Towarzystwo Urbanistów Polskich, Krajowa Izba
Gospodarcza Elektroniki i Telekomunikacji, Polska Izba Komunikacji Elektronicznej, Krajowa Izba Komunikacji Ethernetowej,
miejskie pracownie urbanistyczne, Stowarzyszenie Urbaniści Polscy, Polski Związek Firm Deweloperskich (łącznie projekt przesłano
79 podmiotom, organom i instytucjom).
Projekt ustawy został również pozytywnie oceniony przez Komisję Wspólną Rządu i Samorządu Terytorialnego.
6. Wpływ na sektor finansów publicznych
(ceny stałe z … r.)
Skutki w okresie 10 lat od wejścia w życie zmian [mln zł]
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Łącznie (0–10)
Dochody ogółem
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
budżet państwa












JST












pozostałe jednostki (oddzielnie)












Wydatki ogółem
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
budżet państwa












JST












pozostałe jednostki (oddzielnie)












Saldo ogółem
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
budżet państwa












JST












pozostałe jednostki (oddzielnie)












Źródła finansowania

Dodatkowe informacje,
Projektowane regulacje nie nakładają nowych zadań na jednostki sektora finansów publicznych, w
w tym wskazanie
związku z tym nie będą generować bezpośrednich skutków finansowych dla tego sektora.
źródeł danych i
przyjętych do obliczeń Proponowane zmiany ustawy mają na celu m.in. uściślenie obowiązujących przepisów ustawy w
przypadkach, gdy ustawowe obowiązki gminy nie były realizowane lub były realizowane niezgodnie z
założeń
celami ustawy, jak np. w sytuacji niedokonywania przez gminę aktualizacji studium gminy lub
niepobierania opłaty planistycznej.
Wejście w życie projektowanych zmian ustawy powinno:
1) zwiększyć dochody gminy z tytułu:
− pobieranej opłaty planistycznej – opisane w tabeli w pkt 1 OSR (dłuższy okres uprawniający do
pobierania opłaty – 10 lat, określenie minimalnej stawki % opłaty – 10%, również w wyniku
wyznaczania nowych terenów inwestycyjnych w planach miejscowych oraz większej różnicy w
wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu (wyeliminowanie efektu sztucznego
podwyższania wartości nieruchomości przez decyzję o warunkach zabudowy (do 2012 r. gminy
uzyskały wpływy z opłaty planistycznej w wysokości: 452 mln zł – dane IGiPZ PAN));
− w przypadku nieruchomości, których cena wzrośnie, wzrosną wpływy do budżetu gmin z podatku od
czynności cywilnoprawnych po ich sprzedaży;
2) zmniejszyć wydatki gminy związane z:
− wypłatą przez gminy odszkodowań wynikających z uchwalania planów miejscowych, których
ustalenia są inne niż w wydanej wcześniej decyzji o wz (obecnie decyzje o wz uzyskiwane w celu
podniesienia wartości nieruchomości są podstawą roszczeń sięgających wielu mln zł – opisane w
tabeli w pkt 1 OSR (szacunek max. wypłaconych odszkodowań oparty na kategorii „inne wydatki
związane z MPZP” zrealizowane do 2012 r. wynosi 601 mln zł. Miasta wojewódzkie wypłaciły od
2010 r. kwoty odszkodowań średnio rzędu od kilkuset tysięcy do 19 mln zł, przykład: Poznań –
przyznane przez sąd administracyjny odszkodowanie w wysokości ok. 19,5 mln zł);
− wypłatą przez gminy odszkodowań wynikających z ustalenia w planie miejscowym strefy ochronnej
terenu zamkniętego – odszkodowanie będzie wypłacane przez podmiot wydający rozporządzenie
ustalające taką strefę i wprowadzające na jej obszarze ograniczenia;
− wykupem nieruchomości na cele publiczne (częściowa eliminacja podwyższania wartości
nieruchomości w wyniku uzyskania decyzji o wz);
− wypłatą przez gminy odszkodowań wynikających z uchwalania planów miejscowych
77

wprowadzających ograniczenia w zabudowie na terenach, na których zakaz zabudowy wynika z
istniejących uwarunkowań np. tzw. tereny zalewowe – odszkodowanie od gminy nie będzie
przysługiwać;
− realizacją infrastruktury technicznej i społecznej w związku z ograniczaniem rozpraszania zabudowy
– analiza opisana w tabeli w pkt 1 OSR – koszty infrastruktury ponoszone przez gminę w przypadku
rozproszonej zabudowy są ok. 2 razy większe (oszczędności gmin w kosztach budowy infrastruktury
technicznej do peryferyjnie położonych budynków mieszkalnych, w związku z powstrzymaniem
rozwoju zjawiska rozpraszania zabudowy, mogą sięgać do ok. 60 tys. zł/1 dom – w przypadku
osiedla zwartej zabudowy);
− doprecyzowaniem przepisów dotyczących sposobu realizacji istniejącego obowiązku sporządzania
aktów planistycznych w oparciu o analizy potrzeb i możliwości rozwoju gminy (prognoza
demograficzna, uwzględnianie chłonności terenów istniejącej i planowanej urbanizacji i inne) oraz
dostosowaniem wielkości zobowiązań gminy związanych z uchwalaniem planów miejscowych do jej
możliwości finansowych – obecne wielokrotne przeszacowanie potrzeb w tym zakresie opisane w
tabeli w pkt 1 OSR;
− możliwością pokrywania kosztów budowy infrastruktury przez inwestora realizującego inwestycje w
oparciu o sporządzony w tym celu plan miejscowy w odrębnej procedurze – na podstawie art. 20a i
kolejnych;
3) zmniejszyć wydatki innych jednostek sektora publicznego:
− przy wywłaszczaniu na cele publiczne w związku z wycofaniem z urbanizacji terenów rolnych,
np. przy budowie dróg przechodzących przez grunty rolne, daleko od aglomeracji, na tych
terenach w wyniku nowelizacji ustawy właściciel gruntu rolnego otrzyma cenę za wykupywany
grunt wynikającą z wyceny nieruchomości drogowej, wyższą niż wynikającą z faktycznego
użytkowania (teren rolny), ale niższą niż w obecnym stanie prawnym (zawyżoną w związku z
brakiem istotnych ograniczeń w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy);
− związane z kosztami towarzyszącymi realizacji inwestycji w wyniku ograniczenia rozproszenia
zabudowy, np. oczekuje się zminimalizowania kosztów budowy ekranów akustycznych
(przykładowo koszty budowy ekranów akustycznych wzdłuż drogi S7 na terenach
niezabudowanych a przeznaczonych pod zabudowę w MPZP – kształtowały się w przedziale od
ok. 320 tys. zł/km do ponad 1 mln zł/km (dane GDDKiA)).

Koszty do poniesienia przez gminy przy realizacji postanowień ustawy, wynikające z obecnie
obowiązujących przepisów:
− koszty aktualizacji studium (koszty sporządzenia zmian studiów gminnych wyniosły w 2012 r.
11,3 mln zł, średni koszt aktualizacji studium – 36,2 tys. zł (dane IGiPZ PAN));
− w przypadku uchwalenia planu miejscowego – koszty sporządzenia planów miejscowych (koszty
sporządzenia planów miejscowych uchwalonych w 2012 r. wyniosły 72,6 mln zł, mediana kosztów
w gminach wyniosła 983 zł/ha; przeciętny koszt sporządzenia MPZP w przeliczeniu na 1 ha:
4050 zł/ha oraz koszty będące konsekwencją uchwalenia planów (przykładowo wydatki gmin z
tytułu MPZP do końca 2012 r. wyniosły 9,9 mld zł (dane IGiPZ PAN).

Projektowane regulacje powinny więc zarówno zwiększyć dochody gmin, jak i istotnie zmniejszyć
wydatki, w tym również wydatki innych jednostek sektora publicznego.

W przypadku gmin o małym pokryciu planistycznym mogą również zwiększyć wydatki gminy na
sporządzenie planów miejscowych.

Nie jest jednak możliwe nawet szacunkowe ich przedstawienie, gdyż ich wielkość jest zależna od
wielu czynników, takich jak: (i) aktywność gmin i podejmowane decyzje w zakresie kształtowania
polityki przestrzennej gminy oraz sposobu i zakresu jej realizacji, (ii) liczby wyznaczonych obecnie
w gminie terenów inwestycyjnych, (iii) presji inwestycyjnej na terenie gminy lub jej braku,
(iv) zachowania inwestorów w związku z preferencjami dla koncentracji zabudowy na terenach
zurbanizowanych, a także od (v) zmian na rynku nieruchomości.

W zakresie regulacji dotyczących stref ochronnych terenów zamkniętych nastąpi zmiana organów
obowiązanych do wypłaty odszkodowań związanych z ustanowieniem strefy ochronnej terenu
zamkniętego oraz określeniem w tej strefie ograniczeń. Obecnie strefy te są ustalane w planie
miejscowym, a tym samym organem odpowiedzialnym za wypłatę odszkodowań jest gmina.
Skutkuje to biernością planistyczną gmin w przedmiotowym zakresie, a tym samym
nieskutecznością przepisów dotyczących stref ochronnych. W przypadku ustalenia strefy
ochronnej w rozporządzeniu (co jest rozwiązaniem efektywnym i oczekiwanym przez podmioty
odpowiedzialne za bezpieczeństwo i obronność państwa) podmiotem odpowiedzialnym za wypłatę
odszkodowań będzie podmiot je wydający. Tym samym skutki finansowe będą wywoływały nie
przepisy ustawy, ale wydanie rozporządzenia ustalającego konkretną strefę ochronną. Z uwagi na
zastosowanie mechanizmów dotyczących odszkodowań wzorowanych na przepisach ustawy –
78