Rządowy projekt ustawy o rewitalizacji

niezbędne jest wykonanie przedsięwzięć zawartych w gminnym programie
rewitalizacji. Dlatego zgodnie z art. 31 ustawy, na obszarze SSR nie jest wymagane
składanie kwoty odszkodowania do depozytu sądowego, zaś w przypadku zgłoszenia
się osób uprawnionych do jej uzyskania, gmina zobowiązana będzie do wypłaty
odszkodowania w terminie trzech miesięcy od dnia wystąpienia osoby uprawnionej z
wnioskiem.
W art. 32 ustawy wprowadzono na obszarze SSR ułatwienie proceduralne dotyczące
nieruchomości o nieustalonym stanie prawnym. Stan ten rozumiany jest, zgodnie z
art. 113 ust. 6–7 ugn, jako sytuacja, w której ze względu na brak księgi wieczystej,
zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym
przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości lub sytuacja, w której właściciel lub
użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało
zakończone postępowanie spadkowe. W takim przypadku konieczne jest wprowadzenie
regulacji
proceduralnych
ułatwiających
przeprowadzenie
postępowań
administracyjnych, chociażby w sprawie pozwolenia na budowę – w obszarach
śródmiejskich polskich miast powszechny jest bowiem problem nieruchomości, w
odniesieniu do których nie jest możliwe ustalenie osób występujących w tych
postępowaniach w charakterze stron. W związku z tym na obszarze SSR ustalenie kręgu
stron postępowania następuje na podstawie danych zawartych w katastrze
nieruchomości, zaś doręczenie na adres wskazany w katastrze nieruchomości uznaje się
za skuteczne.
Art. 33 ustanawia zasadę, że zaspokojenie roszczeń majątkowych dotyczących
nieruchomości położonych na obszarze Strefy może nastąpić poprzez świadczenie w
pieniądzu, a wysokość odszkodowania ustala się według stanu z dnia uchwalenia
gminnego programu rewitalizacji. Przepis ma na celu ograniczenie zakresu
przedmiotowego roszczeń kierowanych przez właścicieli nieruchomości, które były
przedmiotem inwestycji budowlanych w ramach rewitalizacji. Uzupełniająco wójt może
zaproponować tytułem zaspokojenia roszczenia nieruchomość zamienną.
Przepis art. 34 przewiduje specjalny sposób zastosowania art. 199 Kodeksu cywilnego,
który stanowi, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które
przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich
współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co
26

najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na
względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przepis
poszerza katalog przesłanek analizowanych przez sąd cywilny wydający w tej sprawie
orzeczenie, wskazując konieczność wzięcia pod uwagę również potrzebę realizacji
gminnego programu rewitalizacji.
Art. 35 ustawy wprowadza szczególną podstawę do udzielenia przez gminę dotacji na
rzecz właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości, która służyć ma
pokryciu (w wysokości do 50%) kosztów robót budowlanych lub kosztów prac
konserwatorskich i restauratorskich (w rozumieniu art. 3 pkt 6 i 7 ustawy z dnia 23 lipca
2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, jednak w odniesieniu do
nieruchomości mieszkaniowych niewpisanych do rejestru zabytków – bowiem zabytki
rejestrowe objęte są możliwością udzielania dotacji na podstawie wskazanych
przepisów). Podstawowym warunkiem uzyskania dotacji jest zgodność wnioskowanych
prac z gminnym programem rewitalizacji. Przedmiotowe rozwiązanie stanowi
odpowiedź na formułowane przez samorządy oczekiwania dotyczące rozszerzenia
mechanizmu wsparcia w drodze dotacji kierowanego nie tylko wobec nieruchomości
znajdujących się w rejestrze zabytków, lecz także innej wartościowej tkanki
budowlanej, której odnowa składa się na końcowy efekt rewitalizacji. Jego
wprowadzenie możliwe jest dzięki uznaniu działań gminy w zakresie rewitalizacji za
nieobowiązkowe zadanie własne. W przepisie ustanowiono kompetencję rady gminy
dla określenia zasad przyznawania dotacji (nic nie stoi na przeszkodzie, aby regulacje w
tym zakresie uchwalić łącznie z uchwałą w sprawie SSR). Do dotacji stosuje się ponadto
przepis art. 77 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
W art. 36 ustawy wprowadzono specjalne regulacje dotyczące udzielania zamówień
publicznych na obszarze SSR (patrz również: zmiany w ustawie – Prawo zamówień
publicznych). Po pierwsze, na obszarze SSR, dla zamówień na usługi lub roboty
budowlane, realizujące przedsięwzięcia zawarte w gminnym programie rewitalizacji,
zlecane w celu aktywizacji mieszkańców Strefy, dokonano generalnego zwolnienia z
obowiązku stosowania trybów przetargowych, o ile wartość zamówienia nie przekracza
tzw. progów unijnych (ale jest wyższa niż tzw. próg bagatelności). Zachowano przy tym
obowiązki informacyjne związane z udzielaniem zamówienia (Biuletyn Informacji
Publicznej) oraz wymóg przestrzegania zasady przejrzystości, równego traktowania
27

podmiotów zainteresowanych wykonaniem zamówienia oraz z uwzględnieniem
okoliczności mogących mieć wpływ na jego udzielenie. W ust. 3 doprecyzowano, że
zasada równego traktowania podmiotów stosowana jest w sposób niekolidujący z celem
udzielenia zamówienia, którym jest aktywizacja zawodowa osób mających miejsce
zamieszkania na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. W ust. 4 uregulowano
problematykę tajemnicy przedsiębiorstwa. Po drugie, dla zamówień publicznych
udzielanych przez urząd gminy lub jej jednostki organizacyjne organizacjom
pozarządowym lub spółdzielniom socjalnym wyłączono tryb przetargowy, o ile
zamówienie to spełnia łącznie wskazane w przepisach warunki. Przedmiot zamówienia
musi być związany z realizacją przedsięwzięć zawartych w gminnym programie
rewitalizacji i realizowanych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, zaś wartość
zamówienia musi być mniejsza niż kwoty określone w przepisach wydanych na
podstawie art. 11 ust. 8 ustawy – Prawo zamówień publicznych. Ponadto zasadnicza
część działalności wykonawcy wykonywana ma być na obszarze rewitalizacji, zaś
przedmiot zamówienia należy do działalności statutowej wykonawcy. W takim
przypadku, oprócz wyłączenia trybów przetargowych wskazano, że zamówienie
udzielane ma być w sposób zapewniający przejrzystość oraz z uwzględnieniem
okoliczności mogących mieć wpływ na jego udzielenie.
Rozdział 6 – Zmiany w przepisach obowiązujących
Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych
Zmiana w przedmiotowej ustawie (art. 37) wprowadza narzędzie fiskalne znajdujące
zastosowanie na obszarze SSR, polegające na zwiększeniu stawki podatku od
nieruchomości, które mimo przeznaczenia w planie miejscowym pod zabudowę, nie
zostały zabudowane w terminie 4 lat od dnia wejścia w życie planu. Zgodnie z zasadą
braku skutku rzeczowego planów miejscowych (art. 35 ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym), postanowienia tych aktów prawa miejscowego
odnośnie do docelowego stanu zagospodarowania nie nakładają na właścicieli
nieruchomości obowiązku realizacji postanowień planu, a jedynie zabraniają
podejmować działań sprzecznych z tymi ustaleniami. Proponowany przepis stanowi
instrument finansowej zachęty dla właścicieli nieruchomości do realizacji
zagospodarowania zgodnego z planem miejscowym lub – w razie braku takiego
zamiaru – zadysponowania nieruchomością na rzecz podmiotu, który jest
28

zainteresowany takim działaniem. W związku z tym proponuje się uzupełnienie art. 5
tej ustawy poprzez wskazanie, że dla nieruchomości objętych uchwałą o SSR stawka
podatku od nieruchomości niezabudowanych podlega zwiększeniu, w odniesieniu do
nieruchomości, dla których w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
przewidziano możliwość wzniesienia budynków, w ten sposób, że po upływie czterech
lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub
jego zmiany – stawka wynosi 3 zł od 1 m2. Ponadto w ustawie zmieniono brzmienie
art. 1a ust. 1 pkt 3, który definiuje grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem
działalności gospodarczej.
Ustawa – Prawo budowlane
Zmiana wprowadzana art. 38 ustawy ma na celu umożliwienie stosowania instytucji
umowy urbanistycznej, opisanej w zmianach w ustawie o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Art. 39 wprowadza zmiany w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami, które dotyczą wprowadzenia do jej przepisów wybranych
instrumentów regulujących kwestię gospodarowania nieruchomościami na obszarze
SSR. Dotyczy to prawa pierwokupu, możliwości udzielania bonifikaty od sprzedaży
nieruchomości oraz stawki jednej z opłat adiacenckich. W przepisie art. 109 ust. 1 ugn,
do katalogu przypadków sprzedaży nieruchomości, w których gminie przysługuje
prawo jej pierwokupu, dopisano – w dodawanym pkt 4a – nieruchomości położone na
obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Prawo pierwokupu, uregulowane w przepisach
rozdziału IV działu IV tytułu XI księgi trzeciej Kodeksu cywilnego, „przejawia się w
istnieniu pierwszeństwa nabycia określonej rzeczy, w razie gdyby druga strona
sprzedała rzecz osobie trzeciej, nawet na warunkach z osobą trzecią umówionych”). W
przepisach ugn zastrzeżono szczególne przypadki, w których prawo pierwokupu
nieruchomości przysługuje gminie – do katalogu tego dodano sytuację ustanowienia
Specjalnej Strefy Rewitalizacji, przy czym możliwość wprowadzenia tej regulacji na
etapie wyznaczenia obszaru rewitalizacji (a zatem przed możliwością wprowadzenia
SSR) przewiduje art. 11. Celem ustanowienia prawa pierwokupu na rzecz gminy jest
zapewnienie, w ramach koordynacyjnej roli gminy w rewitalizacji, szerszej możliwości

4) A. Kidyba (red.) – Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna. Wydanie
II. LEX 2014.
29

nabywania nieruchomości w celu realizacji przedsięwzięć wynikających z gminnego
programu rewitalizacji. Prawo pierwokupu działa w tym przypadku jako instrument
uzupełniający możliwość wywłaszczenia, w tym na nowo ustanowiony cel publiczny
(art. 27). Ustanowienie prawa pierwokupu wzmacnia prawne narzędzia prowadzące do
tworzenia i gospodarowania gminnym zasobem nieruchomości. Zgodnie z art. 24 ust. 2
ugn, na cele rozwojowe gmin i zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a w
szczególności na realizację budownictwa mieszkaniowego oraz związanych z tym
budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, a także na realizację innych celów
publicznych mogą być wykorzystywane gminne zasoby nieruchomości. Rola tych
zasobów w rewitalizacji jest niezwykle istotna, pozwalają one bowiem na pełnienie
przez gminę koordynacyjnej roli w procesie, która określona została jako
nieobowiązkowe zadanie własne gminy.
Drugą z wprowadzonych do ugn regulacji jest umożliwienie sprzedaży nieruchomości
na obszarze SSR i na cele realizacji projektów rewitalizacyjnych, określonych w
gminnym programie rewitalizacji, przy udzieleniu bonifikaty. Rozszerzeniu podlega w
tym zakresie katalog przypadków opisanych w art. 68 ust. 1 ugn. Stanowi to instrument
finansowy, leżący w gestii gminy, pozwalający na sformułowanie atrakcyjnej oferty
sprzedaży nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji, pod warunkiem
zgodności zamiarów inwestycyjnych z zapisami gminnego programu rewitalizacji.
Trzecim z instrumentów wspierających rewitalizację, w zakresie gospodarki
nieruchomościami, jest umożliwienie gminie ustalenia i poboru opłaty adiacenckiej, o
której mowa w art. 144 ust. 1 ugn, w stawce wyższej niż na podstawie przepisów
ogólnych, tj. 75% wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotem opłaty adiacenckiej, o
której mowa w tym przepisie, jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany
wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Przedmiotowy przepis ma na celu
umożliwienie gminie swobodniejszego ustalania stawek tej opłaty, w przypadku gdy
założenia finansowania inwestycji zawartych w gminnym programie rewitalizacji będą
oparte o tę opłatę. Wyższa stawka opłaty adiacenckiej służy zwiększeniu udziału
właścicieli nieruchomości w kosztach rewitalizacji. Pozostałe regulacje dotyczące
opłaty adiacenckiej zawarte w rozdziale 7 działu III ugn pozostają bez zmian.

30