Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw
projekt dotyczy m. in. umożliwienia wykorzystywania przez banki na szerszą skalę refinansowania działalności kredytowej poprzez emisje listów zastawnych, zwiększenia ustawowej ochrony praw wierzycieli (nabywców) z listów zastawnych, wprowadzenia rozwiązań mających na celu podwyższenie bezpieczeństwa w działalności banków hipotecznych, podwyższenia limitu umożliwiającego refinansowanie, ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych, kredytów udzielanych na cele mieszkaniowe, z dotychczasowego poziomu 60 % do poziomu 80 % bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości
- Kadencja sejmu: 7
- Nr druku: 3517
- Data wpłynięcia: 2015-06-17
- Uchwalenie: Projekt uchwalony
- tytuł: Ustawa o zmianie ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz niektórych innych ustaw
- data uchwalenia: 2015-07-24
- adres publikacyjny: Dz.U. poz. 1259
3517
Pojęcie „nieruchomość mieszkalna”, celem uniknięcia ewentualnych wątpliwości
interpretacyjnych zakresu pojęciowego, na potrzeby zastosowania limitu wprowadzone
zostało w rozumieniu art. 4 ust. 1 pkt 75 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i
Rady (UE) nr 575/2013 z dnia 26 czerwca 2013 r. w sprawie wymogów
ostrożnościowych dla instytucji kredytowych i firm inwestycyjnych, zmieniającego
rozporządzenie (UE) nr 648/2012 (Dz. Urz. UE L z 27.06.2013, str. 1, z późn. zm.) i
występuje tam w kontekście szczególnego traktowania przy wyliczaniu wymogów
kapitałowych banków, w tym instrumentów typu „covered bond”, do których należy list
zastawny.
W art. 18 ust. 1 określona została zasada stałego poziomu zabezpieczenia hipotecznych
listów zastawnych w obrocie. W stosunku do dotychczasowej regulacji 100% pokrycia
nowelizowany przepis przewiduje utworzenie obowiązku utrzymywania przez bank
hipoteczny ustawowego poziomu nadzabezpieczenia listów zastawnych w wysokości co
najmniej 10% wartości emisji. Wartość nadzabezpieczenia będzie ustalana w
odniesieniu do sumy nominalnych kwot wierzytelności, wpisanych do rejestru
zabezpieczenia, w tym kwoty praw i środków, o których mowa w ust. 3 (tj. środków
ulokowanych we wskazanych papierach wartościowych o wysokiej płynności, środków
ulokowanych w Narodowym Banku Polskim oraz gotówki), oraz będzie odnoszona do
nominalnej kwoty znajdujących się w obrocie hipotecznych listów zastawnych, które
nie są w posiadaniu emitenta. Przy uwzględnianiu tych sum należy wziąć pod uwagę,
czy wartości wymienionych praw i środków zostały zabezpieczone, na przykład przed
ryzykiem walutowym lub ryzykiem zmiennej stopy procentowej, poprzez nabyte przez
bank hipoteczny finansowe instrumenty zabezpieczające, które sensu stricte nie
stanowią podstawy emisji listów, na co wskazuje treść ust. 4 w art. 18. Obowiązek
utrzymywania zabezpieczenia w wysokości 110% będzie dotyczył zarówno
hipotecznych listów zastawnych (ust. 1), jak i publicznych listów zastawnych (ust. 1a).
Jednocześnie przesądzono, iż wartość wierzytelności hipotecznych wpisanych do
rejestru zabezpieczenia nie może być niższa niż 85% nominalnej wartości znajdujących
się w obrocie hipotecznych listów zastawnych; w pozostałym zakresie podstawę emisji
będą mogły stanowić aktywa, o których mowa w art. 18 ust. 3 ustawy o listach
zastawnych, stanowiące tak zwane pokrycie zastępcze. Regulacja wymogu 85%
pokrycia wierzytelnościami zastępuje dotychczasowe uregulowanie dopuszczalności
14
pokrycia emisji środkami, o których mowa w art. 18 ust. 3, w podstawie emisji do
wysokości 10%.
W art. 18 ust. 3 zmodyfikowano brzmienie przepisu poprzez wykreślenie limitu 10%,
co jest konsekwencją określenia sposobu ograniczenia możliwości emisji na podstawie
środków, o których mowa w art. 18 ust. 3, poprzez wymóg zastosowania w podstawie
emisji przynajmniej 85% wartości wierzytelności, o którym mowa w art. 18 ust. 1 i 1a
ustawy. Tym samym poziom dopuszczalnego zabezpieczenia emisji listów zastawnych
środkami płynnymi w postaci środków ulokowanych we wskazanych papierach
wartościowych o wysokiej płynności, środków ulokowanych w Narodowym Banku
Polskim oraz gotówki określony został na wyższym, niż dotychczas, poziomie 15%.
Jednocześnie jako technikę liczenia limitu zastosowano zasadę określenia pułapu
dolnego wymaganych w podstawie emisji sum wierzytelności zabezpieczonych
hipoteką, względnie wierzytelności o charakterze publicznym. Należy zauważyć, iż w
myśl obowiązującego art. 3 ust. 3 wyżej wymienione normy będą miały zastosowanie
również do publicznych listów zastawnych.
Regulację art. 18 uzupełniono o przepisy ust. 3a i 3b, wprowadzając obowiązek
utrzymywania przez bank hipoteczny dodatkowej puli środków płynnych, jako tak
zwany bufor płynności, celem zapewnienia terminowej obsługi należności odsetkowych
od listów zastawnych na wypadek ogłoszenia upadłości emitenta. Projektowana
regulacja przewiduje, że buforowa nadwyżka środków liczona ponad sumę
nominalnych kwot i środków, o których mowa w art. 18 ust. 1 i 1a, będzie miała
wartość nie niższą niż wartość odsetek od listów zastawnych przypadających do
wypłaty w okresie kolejnych 6 miesięcy. Bufor ten będzie składał się wyłącznie z
aktywów wymienionych w art. 18 ust. 3 ustawy. Wskazane aktywa będą podlegały
obowiązkowi wpisu do rejestru zabezpieczenia, celem objęcia ich przywilejem
upadłościowym na rzecz inwestorów w listy zastawne, w przypadku ogłoszenia
upadłości emitenta (lecz nie będą mogły stanowić podstawy emisji listów zastawnych).
Zasady obliczania wartości bufora oraz utrzymywanie go na wskazanym poziomie będą
odnosiły się zarówno do hipotecznych, jak i publicznych listów zastawnych
znajdujących się w obrocie.
Zakłada się, że efektem nałożenia na bank hipoteczny obowiązku utrzymywania
dodatkowej puli środków płynnych w postaci uregulowanego w ust. 3a tzw. bufora
płynności będzie uzyskanie wyższych ratingów dla listów zastawnych. Zgodnie bowiem
15
z metodologią agencji ratingowych, współczynnik określający prawdopodobieństwo
terminowej obsługi odsetek od listów zastawnych, zwłaszcza w sytuacji ogłoszenia
upadłości emitenta, posiada dużą wagę dla przyznania wysokiego poziomu ratingu listu
zastawnego. Utrzymywanie płynnych środków na zapewnienie terminowej obsługi
odsetek od listów z zapasem 6-miesięcznej prognozy wypłat spełnia te warunki i
odpowiada rozwiązaniom legislacyjnym stosowanym współcześnie wobec
instrumentów typu covered bond w innych krajach, np. w Niemczech, które są jednym z
najbardziej rozwiniętych rynków tego typu instrumentów.
Treść przepisu dodanego ust. 3b nie pozostawia wątpliwości interpretacyjnych, iż
środki przeznaczone na wymaganą nadwyżkę nie stanowią podstawy emisji listów
zastawnych, zatem liczone muszą być dodatkowo ponad 110% poziom
nadzabezpieczenia, o którym mowa w art. 18 ust. 1 i 1a. Innymi słowy środki
składające się na tzw. bufor płynności nie pomniejszają wymaganego przez ustawę o
listach zastawnych poziomu zabezpieczeń dla wyemitowanych listów, wzmacniając
dodatkowo bezpieczeństwo i prawdopodobieństwo ich terminowej obsługi.
W brzmieniu art. 18 ust. 4 uwzględniono dodaną kategorię środków tworzących „bufor
płynności”, o którym mowa w ust. 3a w art. 18. Brzmienie przepisu podkreśla
konieczność uwzględnienia wartości finansowych instrumentów zabezpieczających
przy obliczaniu kwot wykazujących spełnienie limitów, o których mowa w art. 18
ust. 1–3a, co jednakże nie implikuje zmiany wartości kwot nominalnych wartości
wierzytelności liczonych do ustalenia wartości podstawy emisji listów zastawnych, dla
spełnienia wymagań i osiągnięcia limitów, o których mowa w art. 18. Finansowe
instrumenty zabezpieczające nie przedstawiają ze swojej istoty wartości nominalnych,
ale generują kwoty netto należne lub do zapłaty w zależności od wahań kursów walut
czy poziomu stóp procentowych. Ich celem jest zatem stabilizacja poziomu wartości
wierzytelności przyjętej jako podstawa emisji listów zastawnych, względnie wartości
środków, o których mowa w art. 18 ust. 3 i 3a. Zauważyć też należy, że nabyte przez
bank hipoteczny instrumenty finansowe nie mogą stanowić samodzielnej podstawy
emisji listów zastawnych.
W art. 20 dodano ust. 6, którego celem jest wprowadzenie możliwości dokonania przez
sąd, na wniosek właściciela nieruchomości, banku hipotecznego lub nabywcy
nieruchomości lokalowej, wpisu w księdze wieczystej, w ramach której prowadzone
jest przedsięwzięcie deweloperskie, roszczenia banku hipotecznego o ustanowienie na
16
jego rzecz hipoteki, dla zabezpieczenia spłaty kredytu, na nieruchomości lokalowej
jednocześnie z wyodrębnieniem lokalu przez dewelopera. Istotą przepisu jest brak
uwarunkowania wpisu takiego roszczenia uzyskaniem uprzedniej zgody dewelopera.
Ujawnienie powyższego roszczenia, zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 20
ust. 5 ustawy o listach zastawnych), jest warunkiem dokonania przez bank hipoteczny
wypłaty środków pieniężnych z tytułu kredytu udzielonego na nabycie lokalu, który jest
w fazie realizacji inwestycji deweloperskiej. Zauważyć należy, że wpis takiego
roszczenia nie jest wymagany przepisami prawa przy udzielaniu przez banki
uniwersalne kredytów na nabycie lokalu mieszkalnego. Ten szczególny obowiązek
wprowadzony dla banków hipotecznych miał na celu uprawdopodobnienie, iż kredyt,
co do którego nie można ustanowić hipoteki (ponieważ lokal znajduje się w budowie i
nie posiada założonej odrębnej księgi wieczystej), z chwilą wyodrębnienia lokalu i
założenia dla niego księgi wieczystej zabezpieczony zostanie hipoteką. Podkreślenia
wymaga, że brak zabezpieczenia hipotecznego uniemożliwia bankom hipotecznym
emisję listów zastawnych, zatem powyższy przepis ma charakter ograniczający ryzyko
po stronie banku hipotecznego.
W praktyce deweloperzy niechętnie dokonują wpisów ww. roszczeń lub zwlekają z
dopełnieniem procedury, w tym wyrażeniem zgody na wpis w księdze wieczystej
budowanej nieruchomości. Sytuacja ta powoduje, iż prawny obowiązek uzyskania przez
bank hipoteczny dokonywania wpisu roszczenia w księdze wieczystej dewelopera i
brak faktycznej możliwości dokonania takiego wpisu eliminuje bank hipoteczny z
rynku jako podmiot, który udziela kredytów na finansowanie nabywania mieszkań od
deweloperów.
Z tego względu zaproponowano dokonywanie wpisu roszczenia przez sąd prowadzący
księgę wieczystą dewelopera na wniosek m.in. nabywcy lub banku hipotecznego, z
którym zostanie zawarta umowa kredytowa na finansowanie nabycia mieszkania, a
wcześniej umowa nabywcy z deweloperem o sprzedaż mieszkania.
W efekcie wprowadzenia takiego przepisu dojdzie do ograniczenia działania przepisu
ustawy o księgach wieczystych i hipotece, zgodnie z którym na wpisy związane z
ustanawianiem praw rzeczowych (w tym roszczeń) wymagana jest zgoda właściciela
nieruchomości (w tym przypadku dewelopera).
Jednocześnie należy wskazać, że deweloper posiądzie wiedzę o planowanym wpisie
roszczenia, zawierając umowę o nabycie mieszkania, wówczas gdy nabywca będzie
17
zaciągał kredyt na ten cel w banku hipotecznym; ponadto o dokonanym wpisie
roszczenia zawiadomi właściciela nieruchomości (w tym przypadku – dewelopera) sąd,
który tego wpisu dokona.
Z uwagi na aktywność i rolę banków hipotecznych w finansowaniu budownictwa
mieszkaniowego, również w zakresie finansowania nabycia lokali u deweloperów,
powyższa propozycja jest niezbędna do bezpiecznego i stabilnego ich funkcjonowania
oraz dla możliwości konkurowania na rynku kredytów hipotecznych.
Bez zmian pozostanie zasada, iż emisja listów zastawnych pod taką wierzytelność
kredytową będzie mogła nastąpić po dokonaniu wpisu przedmiotowej hipoteki.
Proponuje się zmianę art. 24 ust. 1, w którym określa się zakres rejestru zabezpieczenia,
w konsekwencji wprowadzenia projektowaną ustawą kategorii środków, o których
mowa w art. 18 ust. 3a, podlegających ujawnieniu w tym rejestrze.
Regulacja art. 24 została również uzupełniona o przepis ust. 2a wskazujący na zakaz
ustanawiania zabezpieczeń na wierzytelnościach i środkach wpisanych do rejestru
zabezpieczenia. Czynność prawna o takim celu opatrzona byłaby sankcją nieważności.
W ten sposób nie będzie możliwe pomniejszenie wartości podstawy emisji listów
zastawnych w wyniku realizacji zabezpieczenia na aktywach i środkach, które z uwagi
na funkcje rejestru zabezpieczenia służyć mogą wyłącznie zabezpieczeniu inwestorów
w listy zastawne. Zakaz ten będzie obowiązywał zarówno w toku bieżącej działalności
banku hipotecznego, jak również po ogłoszeniu jego upadłości. Jedyny wyjątek od
wskazanej zasady dotyczyć może umów towarzyszących rozliczeniom dokonywanym
w ramach systemu płatności i systemu rozrachunku papierów wartościowych, zgodnie z
ustawą z dnia 24 sierpnia 2001 r. o ostateczności rozrachunku w systemach płatności i
systemach rozrachunku papierów wartościowych oraz zasadach nadzoru nad tymi
systemami (Dz. U. z 2013 r. poz. 246, z późn. zm.) oraz rozliczeniom z umów
instrumentów finansowych zabezpieczających. Dla tych instrumentów wymagane jest
bowiem standardowo zabezpieczenie (tzw. collateral) na środkach płynnych, które w
przypadku ujawnienia ich w rejestrze użyte mogłyby być do rozliczenia salda transakcji
zabezpieczającej lub rozrachunku. Jeżeli zatem środki płynne, o wskazanej funkcji,
zostaną ujęte razem z wierzytelnościami zabezpieczonymi bądź podlegającymi
rozrachunkowi w rejestrze listów zastawnych, w stosunku do nich (w ramach wyjątku)
będzie przysługiwało prawo ustanowienia zastawu (collateral) odpowiednio partnerowi
transakcji lub instytucji prowadzącej rozliczenia i rozrachunek. Środki płynne
18
Dokumenty związane z tym projektem:
-
3517
› Pobierz plik