Komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o własności lokali

Druk nr 3233


Warszawa, 21 stycznia 2015 r.
SEJM

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VII kadencja
Komisja Infrastruktury

INF-020-9-15




Pan

Radosław Sikorski

Marszałek Sejmu

Rzeczypospolitej Polskiej



Na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu Komisja Infrastruktury
wnosi projekt ustawy:

- o zmianie ustawy o własności lokali.

Do reprezentowania stanowiska Komisji w pracach nad projektem ustawy
został upoważniony poseł Jacek Tomczak.



Przewodniczący Komisji


(-) Stanisław Żmijan




Projekt
USTAWA
z dnia……….2015 r.
o zmianie ustawy o własności lokali

Art. 1. W ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903,
z późn. zm.) wprowadza się następujące zmiany:
1) dodaje się art. 1a w brzmieniu:
„3. Ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także
współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych, z zastrzeżeniem art. 23 ust. 2b.”;
2) w art. 3 dodaje się ust. 3a w brzmieniu:
„3a. Udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela w częściach ułamkowych wyodrębnionego
lokalu odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału
we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.”;
3) w art. 23 dodaje się ust. 2b w brzmieniu:
„2b. Jeżeli lokal jest przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, w głosowaniu
prowadzonym według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, współwłaściciele
lokalu w celu oddania głosu przypadającego na ich lokal ustanawiają pełnomocnika.”.

Art. 2. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.











UZASADNIENIE

W obecnym stanie prawnym współwłaściciele garażu wielostanowiskowego są tzw. „zbiorowym”
właścicielem, a w konsekwencji „zbiorowym” członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Należy wyjaśnić,
iż poprzez garaż wielostanowiskowy należy rozumieć hale, które deweloperzy wyodrębniają
w nowooddawanych budynkach jako samodzielne lokale, w których następnie urządzają miejsca
parkingowe. Prawa własności przenoszone są na nabywców tak, że przedmiotem sprzedaży jest
udział w garażu. Wykształciła się zatem praktyka, że jeden garaż (lokal) staje się własnością nawet
kilkuset współwłaścicieli, a jak z każdym lokalem, również z tym garażowym, związany jest udział
w nieruchomości wspólnej. Z treści="http://lex/lex/index.rpc#hiperlinkText.rpc?hiperlink=type=tresc:nro=Powszechny.107036:part=a3u1&full=1"ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.), dalej uwl, – „w razie wyodrębnienia własności lokali
właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości jako prawo związane z własnością lokali”
– należy wywieść wniosek, że udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością
lokalu, przysługuje właścicielowi lokalu, co oznacza, iż udział ten nie przysługuje samodzielnie
współwłaścicielowi lokalu, lecz niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom. Współwłaściciel lokalu nie
ma zatem samodzielnego udziału w nieruchomości wspólnej odpowiedniego do wielkości swego
udziału. Powyższe stanowisko znajduje również oparcie w definicji wspólnoty mieszkaniowej zawartej
w art. 6 ustawy, zgodnie z którą wspólnotę mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali. Przepis
ten w żadnej mierze nie odnosi się do kwesti współwłasności lokalu. Co więcej, żaden z przepisów
ustawy nie określa sposobu reprezentacji przez współwłaścicieli lokalu, co miało miejsce w art. 11
rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 24 października 1934 r. o własności lokali (Dz. U.
Nr 94, poz. 848), obligującego współwłaścicieli lokali do ustanowienia, celem udziału w zebraniu
wspólnoty, pełnomocnika. Tym samym, przy realizacji przewidzianych przez ustawę praw
i obowiązków przez współwłaścicieli lokalu powstają problemy, co naj askrawiej jest widoczne
w przypadku oddawania głosu przy podejmowaniu przez wspólnoty uchwał, jak również sposobu
partycypacji w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej, przypadających na każdego właściciela
lokalu.
Zarówno w orzecznictwie, jak i w doktrynie, przyjmuje się, iż posiadany udział właściciela lokalu
w nieruchomości wspólnej jest niepodzielny, czego konsekwencją jest niepodzielność głosu
oddawanego przez „zbiorowego” właściciela lokalu przy podejmowaniu uchwały – w tym przypadku
przez współwłaścicieli garażu. Co więcej, stanowisko takie konsekwentnie reprezentuje również
w swym orzecznictwie Sąd Najwyższy. W uchwale z dnia 3 października 2003 r. (III CZP 65/03)
stwierdził on, iż „udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo związane z własnością lokalu,
przysługuje właścicielowi lokalu, z czego należy wywodzić, że udział ten nie przysługuje samodzielnie
współwłaścicielowi lokalu”. Również w uchwale z dnia 14 lipca 2005 r. (III CZP 43/05) Sąd Najwyższy
uznał, że „udział w nieruchomości wspólnej przysługuje niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom
lokalu, zatem powinni oni zajmować jednolite stanowisko w kwesti będącej przedmiotem
podejmowanej uchwały, a w braku zgody – zwrócić się o rozstrzygnięcie do sądu na podstawie
art. 199 Kc”. Dopełnieniem tej lini orzeczniczej jest uchwała SN z dnia 12 grudnia 2012 r., wg której
„prawo głosu wynikające z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu
przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu”.
Warto zaznaczyć, iż przypadający na garaż wielostanowiskowy udział w nieruchomości wspólnej
(udział we wspólnocie mieszkaniowej) nierzadko oscyluje w granicach 30%, uniemożliwiając tym
samym prawidłowe funkcjonowanie wspólnot. Sposób zarządu takim garażem określają przepisy
Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności. Tym samym, współwłaściciele garażu chcąc zająć
stanowisko w sprawach będących przedmiotem głosowania wspólnoty muszą uprzednio podjąć
decyzję o sposobie głosowania w danej sprawie oraz stosownie do art. 199 Kc, jednomyślnie
ustanowić pełnomocnika reprezentującego ich na zebraniu wspólnoty. Jednomyślność w takim
przypadku oznacza wyrażenie zgody przez wszystkich współwłaścicieli bez względu na ich liczbę
(często jest ich ponad 100), co stanowi utrudnienie w podejmowaniu przez nich decyzji. W praktyce
oznacza to, że udział przypadający na współwłaścicieli garażu został de facto wyłączony z możliwości
uwzględnienia go w głosowaniu. W konsekwencji pozbawienie faktycznego prawa głosu
np. współwłaścicieli posiadających 1/3 udziałów powoduje, iż przegłosowanie przez wspólnotę
mieszkaniową jakiejkolwiek uchwały staje się częstokroć praktycznie niewykonalne. Trzeba bowiem
podkreślić, iż do podjęcia uchwały przez wspólnotę wymagana jest większość głosów wszystkich
właścicieli – nie mamy więc do czynienia jedynie z właścicielami obecnymi na zebraniu. Niemożność
jednomyślnego ustanowienia przez współwłaścicieli garażu pełnomocnika, a zatem brak możliwości
uwzględnienia jego głosu przy podejmowaniu przez wspólnotę uchwał, prowadzić może w jej ramach
do paraliżu decyzyjnego.
Przedstawione w projekcie ustawy rozwiązanie polega na zrównaniu statusu właścicieli lokali
oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych; ci drudzy są bowiem w obecnym stanie
prawnym pozbawieni praw, które ustawa przyznaje wyłącznie właścicielom. A zatem będą mogli oni
brać udział w podejmowaniu uchwał przez wspólnotę (zarówno na zebraniach, jak i w trybie
indywidualnego zbierania głosów przez zarząd), a co za tym idzie będą mieli wpływ na politykę
finansową wspólnoty m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami dotyczącymi wysokości planowanych
zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Będą mogli również realizować swoje
uprawnienia w zakresie kontroli zarządu m.in. poprzez prawo głosu nad uchwałami w sprawie
przyjęcia sprawozdania zarządu ze swej pracy oraz w sprawie udzielenia zarządowi z tego tytułu
absolutorium. Co więcej, prawo kontroli dotyczyć będzie również możliwości zaskarżania uchwał
wspólnoty oraz prawa zwrócenia się do sądu o ustanowienie zarządcy przymusowego w sytuacji,
gdy zarząd wspólnoty nie wypełnia swych obowiązków bądź nie został w ogóle powołany.
Proponowane rozwiązania przewidują nie tylko zrównanie – w ramach posiadanych udziałów - praw
właścicieli oraz współwłaścicieli, ale również ich obowiązków. Tym samym nakładają
na współwłaścicieli obowiązek partycypacji w kosztach zarządu wspólnoty w zakresie równym
iloczynowi wielkości udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności
nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal. Takie założenie winno zapewnić przejrzystość
zobowiązań współwłaścicieli względem wspólnoty, a tym samym pozytywnie wpłynąć na stan
finansów wspólnoty oraz jej płynność finansową.
Wyłączeniem od powyższej zasady zrównującej prawa właścicieli i współwłaścicieli lokali jest
propozycja, by w głosowaniu prowadzonym w trybie „jeden właściciel – jeden głos”, którego możliwość
przeprowadzenia przewiduje art. 23 ust. 2 i 2a uwl, współwłaściciele lokalu w celu oddania głosu
przypadającego na ich lokal ustanowili pełnomocnika. Rozwiązanie to ma na celu uniknięcie
nieuzasadnionego pomnożenia uprawnień decyzyjnych współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie
mieszkaniowej tj. nadreprezentacji współwłaścicieli kosztem właścicieli. Przyjęcie innego rozwiązania
(przyznania jednego prawa głosu osobno każdemu ze współwłaścicieli) prowadziłoby do sytuacji,
w której współwłaściciele jednego lokalu ze względu na wielość głosów mieliby przy głosowaniu w tym
trybie mocniejszą pozycję aniżeli właściciele innych lokali (przykładowo 10 współwłaścicieli lokali
miałoby 10 głosów, podczas gdy właściciel lokalu, który nie jest przedmiotem współwłasności,
ma tylko jeden głos). Istotą proponowanego rozwiązania jest zachowanie zasady, wedle której
z jednym lokalem wiąże się tylko jeden głos na zebraniu bez względu na jego stan prawny,
tj. niezależnie od faktu czy jest przedmiotem współwłasności czy też nie. Jednocześnie należy dodać,
że z uwagi na specyfikę głosowania w tym trybie (na każdy lokal przypada jeden głos), ewentualny
brak porozumienia współwłaścicieli w kwesti ustanowienia pełnomocnika i w konsekwencji
nieuwzględnienie ich głosu nie utrudni znacząco podjęcia uchwały – w głosowaniu z tego powodu
jedynie jeden głos będzie nieuwzględniony. Zatem uchwała i tak będzie mogła być podjęta. Przyjęta
koncepcja nie wyklucza natomiast współwłaścicieli lokalu z udziału w głosowaniu przeprowadzanym
przez zarząd w trybie indywidualnym (obiegowym), w którym każdy z nich dysponować będzie mógł
swym „cząstkowym” udziałem na takich samych zasadach, jak w przypadku głosowania mającego
miejsce na zebraniu wspólnoty.

Skutkiem projektowanej regulacji będzie usprawnienie funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych,
w których znajdują się wielostanowiskowe garaże.
Projektowana regulacja nie powoduje następstw w rozwoju społecznym i gospodarczym. Nie będzie
miała wpływu na rynek pracy, na konkurencyjność gospodarki i przedsiębiorczość, w tym
na funkcjonowanie przedsiębiorstw, ani też na sytuację i rozwój regionalny.
Projekt ustawy nie jest objęty prawem Uni Europejskiej. Nie powoduje obciążeń dla budżetu państwa
ani budżetów jednostek samorządu terytorialnego, nie powoduje też obciążeń dla finansów wspólnot
mieszkaniowych.