Poselski projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw dotyczących procesu inwestycyjnego w budownictwie mieszkaniowym

inwestycji odbywałaby się na podstawie przepisów odrębnych. Stąd propozycja, aby
wydawać takie decyzje tylko w odniesieniu do inwestycji wymagających uzyskania
pozwolenia na budowę.

W przypadku zwolnionych z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę budynków
mieszkalnych o powierzchni nie przekraczającej 5000 m2 i wysokości nie większej niż 12
metrów w sytuacji braku planu miejscowego, kolejnym uproszczeniem procesu
inwestycyjnego jest propozycja tzw. „milczącej zgody” na ustalenie warunków zabudowy.
Inwestor występuje o ustalenie warunków zabudowy, a po spełnieniu warunków,
wynikających z potrzeb ładu przestrzennego oraz z przepisów odrębnych, które są
sprawdzane przez organ właściwy w sprawach warunków zabudowy i niewniesieniu przez ten
organ sprzeciwu, po upływie 60 dni może przystąpić do działań związanych ze zgłoszeniem
budowy do starosty (następuje udzielenie warunków zabudowy).

W stosunku do obowiązujących przepisów doprecyzowano kwestię „dobrego sąsiedztwa”,
które brane jest pod uwagę w przypadku wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Obejmuje ono badanie tzw. obszaru analizy urbanistyczno-architektonicznej albo działki
budowlanej przyległej do działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy.
Pozwoli to na wyeliminowanie problemów interpretacyjnych związanych z pojęciem „działki
sąsiedniej”.

3) Usprawnienie procedury dokonywania podziałów nieruchomości – Art. 8, 10, 11 i 12
projektu ustawy

Celem nowelizacji przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), jak również innych
ustaw do których odnoszą się przepisy art. 10, 11 i 12 projektu ustawy, jest usprawnienie i
przyspieszenie procedury dokonywania podziałów nieruchomości. Proponowane rozwiązania
stanowią kompromis warunkujący zachowanie ładu przestrzennego przy jednoczesnym
uproszczeniu i przyspieszeniu postępowania administracyjnego w sprawie podziału
nieruchomości.

Projekt zakłada, że procedura zatwierdzania podziału nieruchomości będzie jednolita dla
wszystkich podziałów. Przyjęte rozwiązanie eliminujące opiniowanie wstępnego projektu
podziału nieruchomości jest zbliżone do procedury zatwierdzania podziałów nieruchomości
dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego (zatwierdzanych w trybie art. 95
ustawy).

Ponieważ znaczna część gmin w kraju do chwili obecnej nie uchwaliła miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, co powoduje m.in. wydłużenie procedury związanej z

4
zatwierdzaniem podziałów nieruchomości, z treści art. 94 wykreślono zapis stwarzający
możliwości zawieszania postępowania w sprawie podziału nieruchomości na okres 12
miesięcy. Przedłużające się terminy uchwalania planów miejscowych nie powinny być
przeszkodą do wypełniania woli właścicieli w zakresie dokonywania przez nich podziału
nieruchomości. Organ zatwierdzający podział nieruchomość, w przypadku braku planu
miejscowego, będzie oceniał, czy projekt nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, a jeżeli
wydano decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, czy jest zgodny z
warunkami zabudowy i zagospodarowania określonymi w tej decyzji.

Podział nieruchomości, tak jak dotychczas, dokonywany będzie na wniosek i koszt osoby,
która ma w tym interes prawny, z tym że osoba zamierzająca dokonać podziału
nieruchomości składać będzie do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) wniosek wraz z mapą
z projektem podziału, sporządzoną przez geodetę uprawnionego i przyjętą do państwowego
zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Następnie mapa wraz z wnioskiem oraz innymi
wymaganymi dokumentami, będzie przedmiotem oceny wójta, burmistrza lub prezydenta
miasta pod względem dopuszczalności podziału.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie zobligowany rozpatrzyć wniosek w ciągu
miesiąca, licząc od dnia jego złożenia. Jeżeli organ w terminie miesiąca, licząc od dnia
złożenia wniosku, nie rozstrzygnie o podziale i nie wyda decyzji administracyjnej –
konstytutywnej, po upływie tego terminu podział dokona się z mocy prawa, a organ będzie
zobligowany w ciągu 7 dni potwierdzić dokonanie podziału poprzez wydanie decyzji
deklaratoryjnej. Zaznaczyć należy, że decyzja deklaratoryjna będzie także wydawana w
przypadku, gdy podział z mocy prawa nie nastąpił, ponieważ był sprzeczny z przepisami
ustawy lub innych ustaw (np. gdy proponowane do wydzielenia działki gruntu nie miały
zapewnionego dostępu do drogi publicznej). Rozwiązania, które narzucają jednoznacznie
określone ustawą terminy, w których organ będzie zobligowany do wydania decyzji o
podziale nieruchomości (miesiąc w przypadku decyzji konstytutywnej i 7 dni w przypadku
decyzji deklaratoryjnej) przyspieszą proces podziałów nieruchomości, a brak wstępnego
projektu podziału, opiniowanego w drodze postanowienia, uprości procedurę.

Jednocześnie należy mieć na uwadze, że w przypadku „prostego” podziału, gdy
zaproponowany we wniosku podział będzie zgodny z planem miejscowym, organ będzie
mógł wydać decyzję niezwłocznie. Mając na uwadze przyspieszenie procedury podziału
nieruchomości dokonywanego przez sąd, zobligowano wójta (burmistrza, prezydenta miasta)
oraz wojewódzkiego konserwatora zabytków do przedstawiania sądom, w terminie do
jednego miesiąca, właściwych opinii w sprawie podziału nieruchomości.

W przypadku podziałów nieruchomości, które nastąpiły z mocy prawa, gmina nie będzie
mogła naliczyć opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym

5
jej podziałem. Regulacja ta ma wymóc na organie terminowość wydawania decyzji
zatwierdzających podziały nieruchomości.

Pozostałe zmiany w ww. zakresie mają charakter doprecyzowujący i uściślający.


4) Likwidacja procedury administracyjnej odrolnienia w odniesieniu do wybranych
kategorii gruntów rolnych – Art. 5 projektu ustawy

Proponowane zmiany w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
przewidują istotne uproszczenie procedury „odrolnienia” w odniesieniu do wszystkich
gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych większych miast (tych, w których
władzą wykonawczą są prezydenci) oraz wszystkich gruntów klasy IV do VI (również poza
granicami powyższych miast).

Zmiana przeznaczenia powyższych gruntów na cele nierolnicze nie będzie wymagała
uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak ma to miejsce obecnie.
W związku z powyższym konieczne będzie jedynie wyłączenie tych gruntów z produkcji
rolniczej, przy czym i w tym zakresie procedura będzie znacznie uproszczona. Zamiast
dotychczasowej decyzji o wyłączeniu z produkcji rolniczej, w przypadku gruntów w
granicach administracyjnych miast, w których organami wykonawczymi są prezydenci, oraz
gruntów klasy IV do VI również poza granicami tych miast, przewiduje się zgłoszenie
wyłączenia z produkcji. Doręczenie zgłoszenia wywoływać będzie taki sam skutek jak
uzyskanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej. Uproszczona forma wyłączenia z
produkcji rolnej poprzez zgłoszenie nie będzie zwalniać od opłat przewidzianych w ustawie o
ochronie gruntów rolnych i leśnych.


5) Wprowadzenie prawa do emitowania przez banki uniwersalne papierów dłużnych
zabezpieczonych wierzytelnościami z tytułu udzielonych kredytów hipotecznych
(prawo do emisji listów zastawnych) – Art. 1, 2, 6, 9, 14 i 17 projektu ustawy

Od połowy lat 90. ubiegłego wieku na rynku finansowym obserwujemy nadpłynność sektora
bankowego. Pozwala to w początkowej fazie zdynamizowanego rozwoju budownictwa
mieszkaniowego na zaspokojenie popytu na finansowanie powstających inwestycji. Jednak
korzystna koniunktura gospodarcza oraz proponowane ułatwienia w realizacji inwestycji,
przy odpowiedniej polityce pieniężnej NBP powinny przynieść odwrócenie sytuacji
płynnościowej sektora bankowego. Taka sytuacja uwypukli, występujący już w obecnej
chwili, problem niedopasowania terminów płatności, wynikający z finansowania
długoterminowych aktywów - krótkoterminowymi zobowiązaniami. Spowoduje to drastyczne

6
ograniczenie akcji kredytowej ze względu na problemy ze spełnieniem obowiązujących norm
nadzorczych. Zapobiec temu może jedynie wprowadzenie skutecznych form obrotu
długoterminowym długiem, co pozwoli zniwelować niedopasowanie terminów płatności po
przeciwnych stronach bilansu.

Jednym ze sposobów rozwiązania tego problemu jest wprowadzenie możliwości emitowania
listów zastawnych przez banki uniwersalne, tj. inne banki niż banki hipoteczne, o których
mowa w ustawie z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.
U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919), wraz ze zniesieniem restrykcyjnych wymogów stawianych przy
emitowaniu listów zastawnych oraz założeniem każdorazowego uzyskiwania zgody nadzorcy.
Hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym, którego podstawę emisji stanowią
wierzytelności zabezpieczone hipotekami. Emisja tego rodzaju papierów wartościowych
pozwala na pozyskanie kapitału umożliwiającego finansowanie kredytów na zakup lub
budowę nieruchomości zabezpieczonych hipoteką.

W obecnym stanie prawnym instytucja listów zastawnych emitowanych przez banki
hipoteczne nie sprawdziła się. Przyczyną takiego stanu rzeczy są zapisy dotyczące ustalania
bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości oraz inne wymogi stawiane przy
konstruowaniu puli wierzytelności, na podstawie której emitowane są listy zastawne.
Dodatkowym problemem jest niewielka wartość aktywów zgromadzonych w portfelach
banków hipotecznych i co za tym idzie, ograniczenia w wysokości potencjalnych emisji. Nie
ma również skutecznego ekonomicznie instrumentu finansowania długoterminowego długu,
co powoduje niewłaściwe bilansowanie aktywów i pasywów bankowych - długoterminowe
aktywa z kredytów hipotecznych są finansowane krótkoterminowymi pasywami, co stanowi
istotne zagrożenie z punktu widzenia nadzoru bankowego.


6) Wprowadzenie możliwości wcześniejszego uzyskania premii gwarancyjnej z
przeznaczeniem na wkład własny wymagany przy kredycie mieszkaniowym – Art. 7
projektu ustawy

W art. 7 projektu ustawy przewiduje wprowadzenie zmiany w ustawie z dnia 30 listopada
1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii
gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Przy
zachowaniu obecnego zakresu zdarzeń, których wystąpienie stanowi podstawową przesłankę
wypłaty premii gwarancyjnej podlegającej refundacji z budżetu państwa, proponuje się
poszerzenie katalogu warunków pozwalających na wcześniejsze uzyskanie premii

7
gwarancyjnej, tj. wypłatę premii jeszcze przed doprowadzeniem zakładanej inwestycji do
końca1.

Podstawowym sposobem finansowania inwestycji od dłuższego już czasu jest kredyt
mieszkaniowy. Zaciągnięcie kredytu lub zapewnienie lepszych warunków kredytowania
wiąże się z koniecznością uprzedniego poniesienia przez kredytobiorcę części wydatków
inwestycyjnych ze środków własnych, stanowiących wkład własny kredytobiorcy. Brak
możliwości zaangażowania środków własnych znacząco ogranicza dostępność do kredytu
mieszkaniowego, zaś w przypadku osób pozbawionych wysokich dochodów stanowi wręcz
barierę uniemożliwiającą pozyskanie finansowania z tego źródła. Do tej ostatniej grupy
zaliczyć należy obecnych właścicieli książeczek mieszkaniowych. Systematycznie w
ostatnich latach malejąca liczba likwidowanych książeczek wyraźnie świadczy o
wyczerpywaniu się liczby właścicieli książeczek zdolnych finansowo do zrealizowania
któregokolwiek z istniejących tytułów do uzyskania premii, jeżeli warunkiem jest uprzednie
poniesienie chociażby części wymaganych nakładów inwestycyjnych.

Uwzględniając powyższe zasadnym jest, aby właściciele książeczek mieszkaniowych,
posiadając już środki własne (zgromadzone oszczędności wraz z premią urealniającą wartość
zgromadzonych wkładów) mogli je wykorzystać jako wkład własny związany z kredytem
mieszkaniowym udzielonym na przedsięwzięcie warunkujące uzyskanie premii na ogólnych
zasadach. Wprowadzenie takiej możliwości jest właśnie przedmiotem omawianej tutaj
zmiany. Proponuje się, aby premia gwarancyjna na wkład własny była wypłacana za
pośrednictwem banku udzielającego kredytu. Warunkiem udzielenia premii gwarancyjnej
będzie przedstawienie przez właściciela książeczki mieszkaniowej umowy kredytu na
sfinansowanie jednej z czynności uprawniającej obecnie do premii na ogólnych zasadach
(umowy uwzględniającej środki z premii jako wkład własny), uruchomienie kredytu po
otrzymaniu przez instytucję kredytującą premii gwarancyjnej oraz wypłacenie podmiotowi
realizującemu przedsięwzięcie kwoty otrzymanej premii gwarancyjnej wraz z kredytem lub
pierwszą transzą kredytu.

Uzyskanie premii wg proponowanych przepisów przebiegać powinno zgodnie z następującym
schematem:

1 Obecny katalog tytułów uprawniających do wcześniejszej wypłaty premii polega na określeniu w ustawie
minimalnych poziomów wydatków już poniesionych w związku z realizowaną inwestycją – udokumentowanie
poniesionych nakładów daje podstawę wcześniejszego uzyskania premii gwarancyjnej, która może tym samym
bezpośrednio służyć dalszemu finansowaniu przedsięwzięcia. Na wniosek właściciela książeczki mieszkaniowej
premia może obecnie zostać wypłacona w trakcie budowy własnego domu (przy zaawansowaniu budowy co
najmniej 20% wartości kosztorysowej) lub przebudowy budynku mieszkalnego (co najmniej 50% wartości
kosztorysowej), lub może zostać przekazana do spółdzielni mieszkaniowej po wniesieniu co najmniej 50%
wymaganego wkładu budowlanego lub mieszkaniowego lub wpłaceniu co najmniej 50% wartości kosztorysowej
lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego deweloperowi.


8