Rządowy projekt ustawy o timeshare

dotyczącymi zachowania należytej staranności. W związku z tym, jeżeli decyduje się przyjąć
określone miejsce zakwaterowania do systemu wymiany, winien uprzednio sprawdzić, czy
dane miejsce odpowiada opisowi mu podanemu, tak pod względem położenia, jak
dodatkowych oferowanych usług i ich jakości. Z drugiej strony przesiębiorca prowadzący
system wymiany, który nie jest jednocześnie przedsiębiorcą, który oferuje timeshare, nie ma
żadnego wpływu na sposób, w jaki utrzymywane są miejsca zakwaterowania, jak również
może mieć trudności z np. dokonaniem naprawy.
Jeżeli chodzi natomiast o umowę pośrednictwa w odsprzedaży timeshare lub
długoterminowego produktu wakacyjnego świadczeniem jest tu pomoc udzielana przez
przedsiębiorcę konsumentowi w sprzedaży lub kupnie prawa z umowy timeshare lub
długoterminowego produktu wakacyjnego. Przedmiot w postaci materialnej nie występuje,
więc w przypadku tej umowy należy stwierdzić, że nie jest konieczne tworzenie specjalnego
reżimu odpowiedzialności z tytułu wadliwości przedmiotu świadczenia.

Należy zatem przyjąć, że nawet w sytuacji, w której timeshare przyjmuje charakter
prawnorzeczowy, obowiązkiem przedsiębiorcy jest utrzymanie rzeczy w stanie nadającym się
do umówionego użytku (art. 37 oraz art. 23 ust. 2 ustawy). Należy przy tym wskazać, że na
konsumencie nie ciąży obowiązek ponoszenia nakładów na rzecz – z tym, że przepis taki
powinien mieć charakter dyspozytywny (art. 38 ustawy). Ponadto należy wskazać, że
przedsiębiorca obowiązany jest do dokonywania napraw i innych nakładów koniecznych do
utrzymania przedmiotu świadczenia w stanie zdatnym do umówionego użytku (art. 37 ust. 2
ustawy). Umówiony użytek należy przy tym rozumieć w szeroki sposób, to jest tak, aby
obejmował on: wadliwości fizyczne przedmiotu świadczenia (np. niewłaściwe wyposażenie
nieruchomości), oraz brak elementów świadczenia, ujętych w umowie (np. brak możliwości
korzystania z określonych w umowie obiektów lub usług) (art. 37 ust. 3 ustawy).
W oparciu o przepis art. 663 Kodeksu cywilnego należy przesądzić, że jeżeli w czasie trwania
umowy przedmiot świadczenia wymaga napraw, bez których nie jest przydatny do
umówionego użytku, a które zgodnie z umową nie obciążają konsumenta, konsument może
wyznaczyć przedsiębiorcy odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym
upływie wyznaczonego terminu konsument powinien mieć możliwość dokonania
koniecznych napraw na koszt przedsiębiorcy (art. 39 ustawy).
Przepisy art. 37 – 39 ustawy będą mogły być stosowane w odniesieniu do umowy timeshare,
i

w zakresie, w jakim istnieje materialny przedmiot świadczenia (taki jak miejsce

24
zakwaterowania lub inne udostępniane konsumentowi obiekty), w odniesieniu do umowy
o długoterminowy produkt wakacyjny. Jeżeli chodzi o umowę o uczestnictwo w systemie
wymiany, to przedsiębiorca, który prowadzi system wymiany, nie będzie w stanie
przeprowadzić naprawy, chyba że jest jednocześnie stroną umowy timeshare. W związku
z tym należy wprowadzić przepis, na podstawie którego w zakresie roszczeń wynikających
z art. 39 ustawy konsument korzystający z timeshare na podstawie umowy o uczestnictwo
w

systemie wymiany wchodzi w uprawnienia konsumenta, będącego stroną umowy
timeshare (art. 43 ustawy). Umożliwi to skierowanie żądania w stosunku do podmiotu, który
faktycznie jest odpowiedzialny za praktyczne funkcjonowanie przedmiotu umowy timeshare,
w sytuacji, kiedy konsumentowi zależy, aby przedmiot ten został naprawiony. Sankcją za
niedokonanie naprawy w wyznaczonym terminie jest tu samopomoc (naprawa na koszt
przedsiębiorcy), a więc konsument wykonując swoje uprawnienia nie wpływa w żaden
sposób na treść stosunków, łączących strony umowy timeshare.
W oparciu o przepis art. 664 Kodeksu cywilnego należy skonstruować przepis, co do zasady
odpowiadający mu treścią i strukturą. Należy w nim wskazać, że jeżeli przedmiot świadczenia
ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku, konsument może żądać
odpowiedniego obniżenia ceny za czas trwania wad. Ponadto należy w nim uregulować, że
jeżeli w chwili wydania konsumentowi przedmiot świadczenia miał wady, które
uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie przedmiotu świadczenia, albo jeżeli wady
takie powstały później, a przedsiębiorca mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich
w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, konsument może
wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Sposób usunięcia wady
leży w tym przypadku w rękach przedsiębiorcy, który może wykorzystać jakikolwiek sposób
służący doprowadzeniu przedmiotu świadczenia do stanu pozwalającego na umówiony
użytek. Ponadto w przepisie tym należy wskazać, że wiedza konsumenta o wadzie w chwili
zawarcia umowy powoduje, że nie przysługuje mu roszczenie o obniżenie ceny oraz
uprawnienie do wypowiedzenia umowy. W takiej sytuacji konsument będzie mógł się
domagać jedynie usunięcia wady (art. 40 ustawy).
Przepis art. 40 może być stosowany w odniesieniu do umowy timeshare i w zakresie, w jakim
istnieje materialny przedmiot świadczenia, również w odniesieniu do umowy
o długoterminowy produkt wakacyjny. Jeżeli chodzi o umowę o uczestnictwo w systemie
wymiany, przepis ten nie będzie mógł być stosowany w odniesieniu do stosunków pomiędzy
konsumentem korzystającym z umowy timeshare na podstawie umowy o uczestnictwo

25
w

systemie wymiany, a przedsiębiorcą oferującym timeshare, ponieważ wykonanie
uprawnień przysługujących konsumentowi na podstawie tych przepisów miałoby bezpośredni
wpływ na treść (a w skrajnym przypadku na istnienie) umowy timeshare. Roszczenia te
powinny być kierowane do przedsiębiorcy oferującego system wymiany, a skutki ich
realizacji (zamiana przedmiotu timeshare, obniżenie ceny czy wypowiedzenie umowy)
dotyczyć powinny umowy o uczestnictwo w systemie wymiany (art. 43 ustawy).

Biorąc pod uwagę, że przedmiotem świadczenia w przypadku umowy timeshare są
nieruchomości mieszkalne, należy jako lex specialis w stosunku do przepisu opartego na
treści art. 664 Kodeksu cywilnego wprowadzić przepis wzorowany na przepisie art. 682
Kodeksu cywilnego. Przepis ten będzie stanowić, że jeżeli wady przedmiotu timesharu są
tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu konsumenta lub innych osób uprawnionych do korzystania
z przedmiotu świadczenia, konsument może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów
wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach (art. 41 ustawy).
Możliwość wypowiedzenia umowy nawet w sytuacji, kiedy konsument wiedział o wadach
wynika z faktu, że wiedza konsumenta dotycząca istnienia wady nie implikuje świadomości
co do wiążącego się z nią niebezpieczeństwa. Przepis ten stosowałby się również do umów
o długoterminowy produkt wakacyjny, uprawniających do korzystania z miejsca
zakwaterowania lub innych obiektów (art. 42 ustawy). W odniesieniu do umowy
o uczestnictwo w systemie wymiany konsument powinien być uprawniony do rozwiązania ze
skutkiem natychmiastowym od umowy o uczestnictwo w systemie wymiany (art. 43 ustawy).

12. Zmiany w obowiązujących przepisach
Wdrożenie dyrektywy 2008/122 do polskiego porządku prawnego wymaga dokonania
odpowiednich zmian w przepisach innych aktów prawnych tj. w:
– Kodeksie cywilnym – art. 2701,
– ustawie z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124,
poz. 1361, z późn. zm.) – art. 16 ust. 2 pkt 6,
– Kodeksie wykroczeń – art. 601.
26
Kodeks cywilny

Ustawa z 2000 r. nie przesądziła o charakterze nabywanego na jej podstawie prawa. Zgodnie
z art. 1 ust. 3 ustawy z 2000 r., jej przepisy stosuje się do wszystkich umów dotyczących
prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie
w każdym roku, bez względu na naturę stosunków prawnych, których stanowią podstawę.
Prawo nabywcy może mieć więc postać prawa osobistego (w tym wierzytelności) albo prawa
rzeczowego (w szczególności użytkowania). Do Kodeksu cywilnego (dalej „k.c.”) został więc
wówczas wprowadzony art. 2701 § 1 o treści: Do użytkowania polegającego na korzystaniu
z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego na zasadach określonych w ustawie o ochronie
nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym
czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy
o księgach wieczystych i hipotece stosuje się przepisy rozdziału I i II niniejszego działu,
z wyjątkiem art. 254 – 255 i art. 266. W odniesieniu do timeshare wyłączone jest więc
obecnie stosowanie przepisów dotyczących niezbywalnego charakteru użytkowania oraz
wygaśnięcia użytkowania na skutek niewykonywania go przez dziesięć lat (użytkowanie to
wygasa najpóźniej z upływem pięćdziesięciu lat od jego ustanowienia). Do timesharingu nie
ma także zastosowania przepis stanowiący, że użytkowanie ustanowione na rzecz osoby
fizycznej wygasa najpóźniej z jej śmiercią.

Do ram prawnych określonych dyrektywą 2008/122 nie przystaje jednak przepis art. 2701 § 2
k.c., zgodnie z którym użytkowanie, o którym mowa w § 1, wygasa najpóźniej z upływem
pięćdziesięciu lat od jego ustanowienia. Dyrektywa 2008/122 nie ustanawia maksymalnego
czasu trwania umowy timeshare. Biorąc pod uwagę fakt, że jest ona oparta o zasadę
maksymalnej harmonizacji, takie ograniczenie czasowe mogłoby zostać uznane za błędną
implementację jej przepisów. Przepis art. 2701 § 2 k.c. wymaga więc uchylenia (art. 44
ustawy).

Normę zawartą obecnie w art. 2701 § 1 k.c. proponuje się zaś przenieść do ustawy
o timeshare.

Zasadne jest zatem uchylenie w całości art. 2701 k.c. i ustanowienie zamiast niego w ustawie
o timeshare przepisu, zgodnie z którym jeżeli strony postanowią w umowie, że prawo do

27
korzystania z nieruchomości lub rzeczy ruchomej ma mieć postać użytkowania, to do
użytkowania takiego nie stosuje się art. 254, 255 i art. 266 Kodeksu cywilnego (co będzie
normą analogiczną do zawartej obecnie w uchylanym przepisie art. 2701 § 1 k.c.),
a w związku z odrębnym od wynikającego z ogólnych kodeksowych reguł ustaleniem zasad
utrzymywania przedmiotu timesharu ustanowionego jako użytkowanie, zasadne będzie
uzupełnienie ww. regulacji również o wyłączenie stosowania do takiego użytkowania
przepisów art. 259 i 260 k.c. (art. 23 ust. 2 ustawy).

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece

Przepis art. 16 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej
jako „ukwh”), stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych
w księdze wieczystej, poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste
i roszczenia. Zgodnie zaś z art. 16 ust. 2 pkt 6 ukwh w szczególności może być ujawnione
prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie
w każdym roku, o którym mowa w ustawie z 2000 r.

Powyższa regulacja umożliwia ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prawa okresowego
korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego o charakterze wyłącznie
zobowiązaniowym, obciążającego nieruchomość położoną na terytorium Rzeczypospolitej
Polskiej. Rozwiązanie to pozwoliło na wzmocnienie pozycji nabywcy prawa timeshare
względem osób trzecich. Stosunek obligacyjny wynikający z takich umów uzyskuje w ten
sposób rozszerzoną skuteczność.

Zasadnym jest utrzymanie ww. regulacji z uwzględnieniem specyfiki wynikającej z nowej
ustawy o timeshare. Należy więc miejsce art. 16 ust. 2 pkt 6 ukwh wprowadzić przepis
zgodnie z którym w księdze wieczystej może być ujawnione prawo timeshare w rozumieniu
przepisów ustawy o timeshare (art. 46 ustawy).
Zgodnie z art. 16 ust. 1 ukwh prawa osobiste i roszczenia mogą być ujawnione w księdze
wieczystej tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych. Konieczne jest
więc wprowadzenie do ustawy o timeshare normy prawnej będącej podstawą do takiego
wpisu. Obecnie obowiązująca ustawa z 2000 r. nie zawiera takiego przepisu, co w kontekście

28