Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

budownictwa społecznego gospodarujące zasobami mieszkaniowymi na zasadach najmu są w
większo ci dłużnikiem Banku Gospodarstwa Krajowego, który przejął na swoje konto
wszelkie należno ci i zobowiązania KFM. Nieruchomo ci wybudowane ze rodków
KFM/BGK stanowią zabezpieczenie tych kredytów. W związku z tym, projektowana ustawa
nakłada obowiązek przeznaczenia rodków uzyskanych ze sprzedaży mieszkania w pierwszej
kolejno ci na spłatę kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w czę ci
przypadającej na dany lokal.

Art. 15h ust. 6 – możliwość pozyskania środków finansowych na finansowanie nowych
inwestycji w ramach budownictwa społecznego
Środki pochodzące ze spłaty preferencyjnych kredytów udzielonych TBS i spółdzielniom
mieszkaniowym będą przeznaczane na realizację programów rządowych popierania
budownictwa mieszkaniowego.

Art. 15j - zarządzanie zasobem
Regulacje dotyczące obowiązków nowego wła ciciela wynikających z użytkowania
powierzchni wspólnych są zaprojektowane na wzór podobnych regulacji okre lonych w
ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (art. 241, art. 27). Zaproponowane przepisy mają na
celu umożliwienie płynnego przej cia z sytuacji, kiedy całym zasobem zarządza samodzielnie
wła ciciel – czyli towarzystwo budownictwa społecznego, do sytuacji pełnego
upodmiotowienia wła cicieli zasobów w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

Projekt ustawy nie jest sprzeczny z prawem Unii Europejskiej. Projekt nie skutkuje
zwiększeniem obciążenia budżetu Skarbu Państwa, ani budżetów jednostek samorządu
terytorialnego.
7 
 
Warszawa, 29 grudnia 2010 r.
BAS-WAPEiM-2359/10
Pan Grzegorz Schetyna
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej

Opinia prawna o zgodności poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o
niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych (przedstawiciel wnioskodawców: poseł
Bożenna Bukiewicz) z prawem Unii Europejskiej

Na podstawie art. 34 ust. 9 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca
1992 roku – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (Monitor Polski z 2009 r. Nr 5, poz.
47, ze zm.) sporządza się następującą opinię:

I.
Przedmiot projektu ustawy

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych przewiduje zniesienie zakazu wyodrębniania na własno ć oraz
ustanawiania spółdzielczego własno ciowego prawa do lokalu w odniesieniu do
lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu
udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na preferencyjnych
warunkach towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom
mieszkaniowym. W konsekwencji zniesienia wspomnianego zakazu, projekt
przewiduje dodanie w ustawie z dnia 26 października 1995 r. niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.
1070, ze zm.) nowego rozdziału regulującego zasady wyodrębniania na
własno ć lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu
kredytu udzielonego przez BGK w ramach realizacji programów rządowych
popierania budownictwa mieszkaniowego. Projekt przewiduje, że zbycie lokalu
mogłoby nastąpić wyłącznie na rzecz najemcy, za cenę nie niższą niż cena
rynkowa. Środki uzyskane przez spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa
budownictwa społecznego ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych na
wynajem mają być w pierwszej kolejno ci przeznaczane na spłatę przypadającej
na ten lokal czę ci kredytu, wraz z odsetkami, udzielonego przez BGK.
Ustawa ma wej ć w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.


II.
Stan prawa Unii Europejskiej w materii objętej projektem
ustawy
W kontek cie przewidzianych w opiniowanym projekcie rozwiązań
należy zwrócić uwagę na unijne regulacje z zakresu pomocy publicznej.
Zgodnie z art. 107 ust. 1 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (dalej:
TfUE), z zastrzeżeniem innych postanowień przewidzianych w Traktacie,

2
wszelka pomoc przyznawana przez państwo członkowskie lub przy użyciu
zasobów państwowych w jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi
zakłóceniem konkurencji przez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub
produkcji niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w
zakresie, w jakim wpływa na wymianę handlową między państwami
członkowskimi.
Przepis art. 107 ust. 2 lit. a) TfUE stanowi, że zgodna z rynkiem
wewnętrznym jest pomoc o charakterze socjalnym przyznawana indywidualnym
konsumentom, pod warunkiem, że jest przyznawana bez dyskryminacji
związanej z pochodzeniem produktów.
Zgodnie z art. 108 ust. 3 TfUE Komisja Europejska jest informowana, w
czasie odpowiednim do przedstawienia swoich uwag, o wszelkich planach
przyznania lub zmiany pomocy. Państwo członkowskie nie może wprowadzić w
życie projektowanych rodków, dopóki Komisja Europejska nie zakończy
procedury oceny projektowanych rozwiązań (zob. także art. 3 rozporządzenia
Rady (WE) nr 659/1999 ustanawiającego szczegółowe zasady stosowania art. 93
Traktatu WE; Dz. Urz. WE L 83 z 27.3.1999 r., s. 1, Dz. Urz. UE Polskie
wydanie specjalne rozdz. 8, t. 1, s. 339).
Uregulowaną w TfUE procedurę informowania Komisji Europejskiej o
planowanej pomocy publicznej poprzedza procedura uregulowana na szczeblu
krajowym. Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu
w sprawach pomocy publicznej (Dz.U. z 2007 r. Nr 59, poz. 404, ze zm.) Prezes
Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta jest organem wła ciwym do
wydania opinii oceniającej m.in. czy projekt przewiduje udzielanie pomocy
publicznej, czy jest zgodny ze wspólnym rynkiem oraz czy wymaga notyfikacji.


III. Analiza przepisów projektu pod kątem ustalonego stanu prawa
Unii Europejskiej
Odrębnie należy rozważyć sytuację potencjalnych nabywców prawa
własno ci lokali mieszkalnych (dotychczasowych najemców) i inwestorów
(kredytobiorców), czyli spółdzielni mieszkaniowych i towarzystw budownictwa
społecznego.
Należy uznać, że w przypadku dotychczasowych najemców lokali projekt
ustawy nie przewiduje udzielania pomocy publicznej. Zgodnie z projektem
(proponowany art. 15h ust. 1 i 2) cena sprzedaży lokalu nie może być niższa niż
jego warto ć rynkowa ustalana zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomo ciami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze
zm.).
Inaczej wygląda sytuacja inwestorów. Otrzymują oni z BGK na
warunkach preferencyjnych kredyt na budowę lokali mieszkalnych na wynajem
(art. 15a ust. 2 pkt 1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego). Następnie, zgodnie z projektem, mogliby sprzedać lokale za
cenę nie niższą niż warto ć rynkowa (proponowany art. 15h ust. 1). Środki

3
uzyskane w ten sposób ze sprzedaży lokali mieszkalnych byłyby przeznaczane
w pierwszej kolejno ci na spłatę, przypadającej na dany lokal, czę ci
preferencyjnego kredytu udzielonego przez BGK (proponowany art. 15h ust. 5).
Oznacza to, że uzyskana ze sprzedaży lokali mieszkalnych nadwyżka stanowi
przychód inwestora. Przychód ten jest większy od przychodu uzyskiwanego
przez zwykłego inwestora, gdyż kredyt udzielony był na warunkach
preferencyjnych.
Inwestorem może być spółdzielnia mieszkaniowa albo towarzystwo
budownictwa społecznego. Zarówno spółdzielnie jak i towarzystwa mogą
prowadzić działalno ć gospodarczą. Przy ocenie zgodno ci pomocy z rynkiem
wewnętrznym należy uwzględnić ustawowe ograniczenia dysponowania
dochodem (art. 24 ust. 2 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa
mieszkaniowego i art. 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych; Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zm.).
Wydaje się, że opisana pomoc nie ma wpływu na handel między
państwami członkowskimi, a także nie zakłóca konkurencji przez sprzyjanie
niektórym przedsiębiorstwom, a zatem nie jest objęta zakresem art. 107 TfUE, a
w konsekwencji nie jest sprzeczna prawem Unii Europejskiej. Ostateczna ocena
dopuszczalno ci takiego rozwiązania należy jednak do Komisji Europejskiej.

IV. Konkluzje
Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych przewiduje zmiany zasad udzielania pomocy państwa,
przewidzianych w nowelizowanej ustawie. Zmiany nie są sprzeczne z prawem
Unii Europejskiej, jednak projekt ustawy wymaga notyfikowania go Komisji
Europejskiej, do której należy ostateczna ocena dopuszczalno ci
proponowanego rozwiązania. Przed notyfikowaniem projektu Komisji
Europejskiej należy zasięgnąć opinii Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i
Konsumenta w trybie art. 16a ustawy o postępowaniu w sprawach pomocy
publicznej.
Autor:
Bartosz Pawłowski
ekspert ds. legislacji
w Biurze Analiz Sejmowych

Akceptował:
Dyrektor Biura Analiz Sejmowych

Michał Królikowski

Deskryptory Bazy REX: Unia Europejska, budownictwo, kredyty, spółdzielnie
Warszawa, 29 grudnia 2010 r.

BAS-WAPEiM-2360/10

Pan
Grzegorz Schetyna
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej


Opinia prawna
w sprawie stwierdzenia, czy poselski projekt ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (przedstawiciel wnioskodawców: poseł Bożenna
Bukiewicz) jest projektem ustawy wykonującej prawo Unii Europejskiej w
rozumieniu art. 95a Regulaminu Sejmu



Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych przewiduje zniesienie zakazu wyodrębniania na własno ć oraz
ustanawiania spółdzielczego własno ciowego prawa do lokalu w odniesieniu do
lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu kredytu
udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na preferencyjnych
warunkach towarzystwom budownictwa społecznego i spółdzielniom
mieszkaniowym. W konsekwencji zniesienia wspomnianego zakazu, projekt
przewiduje dodanie w ustawie z dnia 26 października 1995 r. niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.
1070, ze zm.) nowego rozdziału regulującego zasady wyodrębniania na
własno ć lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przy wykorzystaniu
kredytu udzielonego przez BGK w ramach realizacji programów rządowych
popierania budownictwa mieszkaniowego. Projekt przewiduje, że zbycie lokalu
mogłoby nastąpić wyłącznie na rzecz najemcy, za cenę nie niższą niż cena
rynkowa. Środki uzyskane przez spółdzielnie mieszkaniowe i towarzystwa
budownictwa społecznego ze sprzedaży lokali mieszkalnych wybudowanych na
wynajem mają być w pierwszej kolejno ci przeznaczane na spłatę przypadającej
na ten lokal czę ci kredytu, wraz z odsetkami, udzielonego przez BGK.