Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

rodków KFM przez spółdzielnie mieszkaniowe i zamieszkanych na zasadach spółdzielczego
lokatorskiego prawa do lokalu. Spółdzielcy spłacając zobowiązania przypadające na lokale
powiększają jednocze nie wkład mieszkaniowy. Teoretycznie możliwa jest zatem sytuacja, że
spółdzielcy spłacą 100% warto ci mieszkania i nadal nie będą mieli prawa do przekształcenia
go na własno ć.

Projektowana ustawa precyzyjnie okre la mechanizm wyodrębniania na własno ć lokali
mieszkalnych w przypadku towarzystw budownictwa społecznego. Przyczyni się to do
większej transparentno ci procesu przekształcania mieszkań na własno ć i zapobiegnie
ewentualnym nadużyciom. W odniesieniu do spółdzielni mieszkaniowych powinny
obowiązywać przepisy ogólnie regulujące procedury przekształceń własno ciowych zawarte
w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr
119, poz. 1116 z późn. zm.). Warunkiem takiego przekształcenia będzie spłata wszelkich
zobowiązań, w tym przede wszystkim kredytu udzielonego ze rodków KFM/BGK.
Zaproponowane rozwiązania powinny zapewnić równowagę między prawami wła cicieli
zasobów, żądaniami najemców i interesami Banku Gospodarstwa Krajowego jako
kredytodawcy.

Zakłada się, że proces sprzedaży mieszkań wybudowanych przez TBS-y przy udziale
rodków KFM/BGK powinien się cechować następującymi wła ciwo ciami:
1) o przystąpieniu do sprzedaży mieszkań wybudowanych ze rodków KFM/BGK powinien
decydować wyłącznie wła ciciel zasobu, najemcy nie będzie przysługiwało roszczenie o
wykup zajmowanego lokalu,
2) mieszkanie może być sprzedane jedynie najemcy,
3) w przypadku lokali mieszkalnych w stosunku do których zawarte zostały umowy w
sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali, przeniesienie własno ci na rzecz
najemcy jest możliwe, jeżeli jest on jednocze nie partycypantem (w przypadku, gdy najemca
nie jest jednocze nie partycypantem, w celu ubiegania się o zakup mieszkania musi nabyć
prawa i obowiązki wynikające z umowy partycypacyjnej),
4) cenę sprzedaży okre la wła ciciel zasobu w oparciu o rynkową warto ć mieszkania,
ustalaną zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
2 
 
nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)1, nie mniejszą jednak niż
warto ć wszelkich zobowiązań przypadających na dany lokal. W przypadku mieszkań
wybudowanych przy udziale kredytu objętego czę ciowym umorzeniem, do kwoty
zobowiązania, którego spłata w cało ci będzie warunkiem przekształcenia tytułu prawnego,
dolicza się również nominalną kwotę umorzenia czę ci kredytu. Możliwo ć umorzenia 10%
kredytu, w przypadku prawidłowego i terminowego zrealizowania i rozliczenia inwestycji,
funkcjonowała w stosunku do przedsięwzięć, na które wnioski wstępne o kredyt składano w
BGK do 2004 r. Kwota zwrotu umorzenia zasili rodki Funduszu Dopłat;
5) kwotę partycypacji zalicza się na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego,
6) rodki uzyskane ze sprzedaży mieszkania w pierwszej kolejno ci przeznaczane będą na
spłatę kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego w czę ci przypadającej na
dany lokal;
7) do czasu podjęcia przez większo ć wła cicieli wyodrębnianych lokali stosownej uchwały,
zarząd nieruchomo cią wspólną stanowiącą współwłasno ć TBS jest wykonywany przez TBS
jako zarząd powierzony w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
(Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

W przypadku spółdzielni mieszkaniowych finansujących ze rodków KFM/BGK budowę
mieszkań, do których lokatorzy posiadają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego, procedura sprzedaży mieszkań będzie oparta na zasadach okre lonych w art.
12 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z obowiązującymi zasadami, na
pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia
własno ci lokalu po dokonaniu przez niego:
- spłaty przypadającej na ten lokal czę ci zobowiązań spółdzielni związanych z budową
(kosztów zadania inwestycyjnego w czę ci przypadającej na jego lokal), w tym w
szczególno ci odpowiedniej czę ci zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a
jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze rodków publicznych lub z innych
                                                           
1 Zgodnie z art. 151. ustawy o gospodarce nieruchomościami warto ć rynkową nieruchomo ci stanowi
najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, okre lona z uwzględnieniem cen
transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar
zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomo ci na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
3 
 
rodków - spłaty przypadającej na ten lokal czę ci umorzenia kredytu w kwocie podlegającej
odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;
- spłaty zadłużenia z tytułu opłat pokrywających koszty związane z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomo ci w czę ciach przypadających na ich lokale oraz z eksploatacją i
utrzymaniem nieruchomo ci stanowiących mienie spółdzielni.

Jednocze nie zostanie uchylony art. 121 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z
którym obecnie niedopuszczalne jest przeniesienie przez spółdzielnię na inną osobę własno ci
lokalu mieszkalnego oraz ustanowienie spółdzielczego własno ciowego prawa do lokalu w
budynku wybudowanym z udziałem rodków pochodzących z kredytu udzielonego przez
Bank Gospodarstwa Krajowego ze rodków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego lub w
ramach realizacji rządowych programów popierania budownictwa mieszkaniowego.

Istotnym aspektem umożliwienia wyodrębniania mieszkań wybudowanych przez towarzystwa
budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe ze rodków KFM/BGK na
własno ć lub ustanawiania spółdzielczego własno ciowego prawa do mieszkania, jest
zasilenie funduszu statutowego BGK rodkami ze spłaty czę ci kredytów przypadających na
wyodrębniane lokale mieszkalne, oraz Funduszu Dopłat rodkami pochodzącymi ze zwrotów
udzielonych umorzeń. Środki zwracane do BGK z tytułu spłaty kredytów przeznaczane
byłyby na realizację programów rządowych popierania budownictwa mieszkaniowego, czyli
udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa
społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na budowę lokali mieszkalnych na
wynajem, oraz gminom na realizację komunalnej infrastruktury technicznej towarzyszącej
budownictwu mieszkaniowemu.

W kontek cie szacowanej wysoko ci rodków finansowych możliwych do uzyskania w
wyniku sprzedaży mieszkań wybudowanych ze rodków KFM/BGK należy wspomnieć, że
badanie ankietowe przeprowadzone przez Ministerstwo Infrastruktury wykazało, że 77%
najemców popiera wprowadzenie prawnej możliwo ci wykupu mieszkań wybudowanych ze
rodków KFM. Ideę umożliwienia wykupu przez najemców mieszkań poparło 49%
ankietowanych TBS-ów oraz 46% gmin, na terenie których funkcjonują TBS-y. Jednocze nie,
zarówno inwestorzy, jak i samorządy poparłyby ideę umożliwienia wykupu mieszkań
4 
 
wybudowanych ze rodków KFM, jeżeli uzyskane w ten sposób rodki wróciłyby do systemu
finansowania budownictwa na wynajem i wspierały nowe inwestycje. Za tak sformułowaną
opcją opowiedziało się 74% TBS-ów i 64% gmin.

Dotychczas ze rodków KFM/BGK wybudowano ponad 92 tys. mieszkań, w tym
towarzystwa budownictwa społecznego oddały do użytkowania około 75 tys. lokali na
wynajem, za spółdzielnie mieszkaniowe około 17 tys. lokali (spółdzielczych lokatorskich i
nielicznych na wynajem) - stan na koniec listopada 2010 r. Bank Gospodarstwa Krajowego
udzielił około 1800 kredytów na kwotę ponad 7 mld zł. Zadłużenie z tytułu preferencyjnych
kredytów wynosiło na koniec listopada 2010 r. przeszło 6 mld zł. W przypadku ponad 1300
kredytów Bank dokonał umorzenia czę ci kredytu na podstawie art. 19 ust. 9 ustawy z dnia 26
października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (przepis
ten został skre lony w ramach ustawy z dnia 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o
niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych
innych ustaw – Dz. U. Nr 213, poz. 2157) na kwotę około 700 mln zł. Średnia powierzchnia
lokali w zasobach TBS wynosi 48,8 m kw. Przy założeniu, że jedna czwarta wybudowanych
lokali zostanie objęta sprzedażą (50 % TBS-ów i spółdzielni mieszkaniowych zdecyduje się
na sprzedaż, a w nich 50 % lokatorów zdecyduje się na wykup), FD mógłby zostać zasilony
kwotą około 100 mln zł (spłata umorzeń), za fundusz statutowy BGK kwotą ponad 1,5 mld
zł (spłata kredytów). Ponadto, spłata czę ci zobowiązań z tytułu zaciągniętych w BGK
kredytów pozwoliłaby TBSom na dalsze rozwijanie działalno ci w zakresie budownictwa
mieszkaniowego, w tym na wynajem (podstawowe zadanie towarzystw zgodnie z art. 27 ust.
1 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego), którą hamowało w
ostatnich latach m.in. duże zadłużenie spółek. Ewentualne dodatkowe rodki uzyskane ze
sprzedaży lokali wybudowanych ze rodków KFM/BGK towarzystwa zobowiązane byłyby
przeznaczać na działalno ć statutową (zgodnie z art. 24 ust. 2 ustawy). Szacuje się, że
mogłaby to być kwota około 1,9 mld zł.

Uzasadnienie niektórych rozwiązań szczegółowych

Art. 15 f ust. 2 - decyzja o przystąpieniu do sprzedaży
5 
 
O wykupie będzie decydował prawny wła ciciel zasobu. Najemcy nie będą mieli prawa
roszczenia o wykup mieszkań, stanowiących obecnie majątek spółek kapitałowych i będących
zabezpieczeniem zaciągniętych zobowiązań (kredyt z KFM). Należy podkre lić, że podobne
rozwiązania występują również w przypadku mieszkań znajdujących się w gminnym zasobie
mieszkaniowym, gdzie najemcy nie mają roszczenia o wykup mieszkania, przysługuje im
jedynie prawo pierwokupu.

Art. 15h ust. 1-3 - cena sprzedaży
Mieszkania wybudowane ze rodków KFM/BGK będą mogły być przeznaczone do sprzedaży
po cenie rynkowej, ustalonej zgodnie z odpowiednimi przepisami ustawy o gospodarce
nieruchomościami. Cena ustalona w ten sposób nie może być jednak niższa od kwoty
przypadających na dany lokal zobowiązań. Głównym zobowiązaniem jest kredyt udzielony ze
rodków KFM/BGK. Do kwoty zobowiązania dolicza się również nominalną kwotę
umorzenia czę ci kredytu, w przypadkach mieszkań wybudowanych przy udziale kredytu
objętego czę ciowym umorzeniem. Spłata kredytu udzielonego ze rodków KFM będzie
trafiała w cało ci na zasilenie funduszu statutowego Banku Gospodarstwa Krajowego z
przeznaczeniem na realizację programów rządowych popierania budownictwa
mieszkaniowego. Spłata umorzenia natomiast zasili konto Funduszu Dopłat.

Art. 15h ust. 4 - rozliczenie kwoty partycypacji
Art. 15h ust. 4 wprowadza jednolitą zasadę dla zasobów TBS (niezależnie od tego, kiedy
podpisana została umowa partycypacyjna dot. danego lokalu mieszkalnego, tj. przed czy po
nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego z
2004 r.), zgodnie z którą kwotę partycypacji w kosztach budowy lokalu, która odpowiada
kwocie stanowiącej odsetek aktualnej warto ci odtworzeniowej lokalu równy udziałowi
wniesionej kwoty partycypacji w kosztach budowy lokalu, nie mniejszej jednak niż warto ć
nominalna wpłaconej partycypacji, zalicza się na poczet ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Art. 15h ust. 5 - konieczność spłaty kredytu
Zasoby objęte zakazem wykupu powstały z wykorzystaniem preferencyjnego kredytu
udzielanego do końca maja 2009 r. ze rodków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a po
jego likwidacji z własnych rodków Banku Gospodarstwa Krajowego. Towarzystwa
6