Inwestycje budowlane - zmiany prawne

Przeczytaj także: Prawo budowlane łamie prawa konstytucyjne?

Obecnie inwestor, chcący rozpocząć inwestycję, obowiązany jest uzyskać pozwolenie na budowę, które jest decyzją administracyjną. Wydanie decyzji poprzedza postępowanie mające na celu zbadanie zgodności z prawem planowanej inwestycji. W takim postępowaniu bierze się pod uwagę m.in. interesy osób trzecich. W trakcie postępowania właściciele sąsiednich nieruchomości mogą skutecznie bronić się przed wpływem planowanej inwestycji na ich nieruchomości – po nowelizacji nie będą mieli takiej możliwości.

Organ administracji powinien wydać pozwolenie na budowę w terminie 65 dni, jednak niemal regułą jest, iż termin ten jest przekraczany. W świetle przepisów ustawy nowelizującej, jeżeli organ nie wyda decyzji o sprzeciwie wobec inwestycji, to po upływie 30 dni inwestor będzie mógł rozpocząć budowę, po uprzednim zawiadomieniu nadzoru budowlanego. Wątpliwości budzi, czy organy, które nie mogą zrealizować swoich zadań w okresie 65 dni, będą potrafiły uczynić to w terminie o połowę krótszym. Zwłaszcza, że w świetle kształtującej się, w odniesieniu do podobnych instytucji prawa administracyjnego, linii orzecznictwa sądów administracyjnych, przewidziany w nowelizacji 30-dniowy termin zostanie zachowany, o ile organ w tym czasie doręczy inwestorowi sprzeciw.

Zatem w razie wątpliwości co do zgodności z prawem planowanej inwestycji, w ciągu 30 dni organ zobligowany będzie rozpatrzyć zgłoszenie, wydać decyzję o sprzeciw oraz doręczyć tę decyzję inwestorowi. Biorąc pod uwagę istniejące w procedurze administracyjnej możliwości skutecznego unikania przez strony szybkiego doręczenia im pism w trakcie postępowania (odbiór po drugim awizo) oraz możliwości odwleczenia w czasie faktycznego zapoznania się przez właściwą komórkę organu z treścią zgłoszenia (zaadresowanie zgłoszenia do niewłaściwej komórki organu, jeżeli ich adres się różni), czas pozostawiony organowi na rozpatrzenie zgłoszenia i skuteczne zgłoszenie sprzeciwu może okazać się bardzo krótki – w skrajnym przypadku nawet kilkudniowy.

Uchwalona nowelizacja prawa budowlanego zawiera rozwiązania niosące ryzyko niedostatecznej kontroli nad realizacją inwestycji wpływających szkodliwie na środowisko. Decyzje analogiczne do dotychczasowych pozwoleń na budowę będą wymagane jedynie w przypadku inwestycji mogących istotnie oddziaływać na obszar Natura 2000. W pierwotnej wersji noweli, decyzji o rejestracji budowy wymagały również inne przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko, tj. przedsięwzięcia wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów z 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko. Ostatecznie, po poprawkach Senatu, nowe przepisy wymagają decyzji podobnej do pozwolenia na budowę jedynie w przypadku, gdy inwestycja realizowana będzie na obszarze Natura 2000. Pozostałe inwestycje wpływające szkodliwie na środowisko, będą mogły być realizowane w oparciu o podstawowy schemat zgłoszenia budowy i milczącej zgody organu.

Dodatkowo wskazać należy, iż w przypadku, gdy obiekt budowlany lub obszar nie jest wpisany do rejestru zabytków, lecz objęty jest ochroną konserwatorską zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wówczas budowa, rozbudowa lub inne prace budowlane będą mogły być realizowane jedynie na podstawie dokonanego zgłoszenia, podobnie jak wszystkie pozostałe inwestycje. Organ ma obowiązek poinformowania o inwestycji wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jednak, o ile konserwator nie zajmie stanowiska – uznaje się, że nie zgłosił zastrzeżeń. Termin na zajęcie stanowiska przez konserwatora zabytków wynosi 14 dni, licząc od dnia zgłoszenia zamiaru budowy do starosty. W konsekwencji konserwator będzie miał zdecydowanie mniej czasu na działanie. Oznacza to, iż w praktyce możliwości prawne ingerencji konserwatora zabytków w proces inwestycyjny będą znikome.