Rządowy projekt ustawy - Prawo restrukturyzacyjne

układu zawartego w postępowaniu głównym. Funkcjonowanie w odniesieniu do tego
samego dłużnika dwóch układów, które mogłyby w odmienny sposób
restrukturyzować zobowiązania dłużnika, nie jest właściwe. W zamian tego projekt
wprowadza przeprowadzaną we wtórnym postępowaniu upadłościowym procedurę
uznawania przez krajowych wierzycieli układu zawartego w zagranicznym
postępowaniu (art. 410a p.u.n.).
Pozostałe zmiany o charakterze dostosowującym Prawo upadłościowe do Prawa
restrukturyzacyjnego

P.r. w wielu przypadkach wymusza wprowadzenie odpowiednich zmian w p.u.n. Jest to – po
pierwsze – wynikiem założenia, że system postępowań, które mają na celu rozwiązanie sytuacji
kryzysowej przedsiębiorcy, powinien być spójny. System ten z jednej strony powinien zapewniać
niezbędną pomoc przedsiębiorcy w zachowaniu jego przedsiębiorstwa, ale z drugiej strony powinien
skutecznie zabezpieczać interesy wierzycieli. Po drugie – uchylenie przepisów, w tym
w szczególności przepisów dotyczących upadłości z możliwością zawarcia układu oraz postępowania
naprawczego, wynika z faktu, że postępowania te zostaną zastąpione postępowaniami
restrukturyzacyjnymi.

W związku z wprowadzeniem nowych postępowań restrukturyzacyjnych uchyla się wszystkie
przepisy dotyczące wstępnego zgromadzenia wierzycieli, postępowania układowego i naprawczego,
tj: art. 23 ust. 2, art. 39, art. 44–50, art. 55, art. 56, art. 59, art. 60, art. 76, art. 87–90, art. 117, art. 118,
art. 1371–143, art. 180–184, art. 197 ust. 2–4, art. 198 ust. 1, art. 226 ust. 3, oraz dokonuje się zmian
w innych przepisach: art. 40 ust. 4, art. 43, art. 54 ust. 3, art. 57 ust. 1, art. 601, art. 65a ust. 3, art. 75
ust. 1, art. 77, art. 144 ust. 1, art. 155 ust. 2, art. 156 ust. 2 i 3, art. 1561, art. 192 ust. 3.
Postępowania restrukturyzacyjne i postępowanie upadłościowe prowadzone w stosunku do
dewelopera
Z uwagi na tożsamość celów obu regulacji oraz ich wzajemnie komplementarny charakter,
proponowane przepisy dotyczące upadłości deweloperów (art. 425a–425p p.u.n.) oraz postępowania
restrukturyzacyjnego prowadzonego wobec deweloperów (art. 334–346 p.r.) zostaną omówione
łącznie.
Potrzeba nowej regulacji upadłości i restrukturyzacji deweloperów wynika z jednoznacznie
krytycznej oceny przepisów art. 4251–4255 p.u.n. wprowadzonych ustawą z dnia 16 września 2011 r.
o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej „u.o.p.n.”).
Przepisy te pozostawiły wiele luk, stały się w praktyce źródłem niepewności prawnej, a spełnianie
przez nie ich podstawowego celu – ochrony praw nabywców lokali mieszkalnych i domów
jednorodzinnych – jest wątpliwe. Konieczne jest w szczególności odejście od nadmiernego, często
nierealnego, dążenia do ochrony prawa nabywcy do otrzymania lokalu mieszkalnego, dającego się
zrealizować tylko w razie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego, na rzecz ochrony prawa do
jego wartości, dającego się zrealizować zarówno przez przeniesienie własności lokalu mieszkalnego,
jak i – w razie likwidacji nieruchomości – poprzez wypłatę kwoty pieniężnej wynikającej
z zabezpieczenia roszczenia nabywcy wpisem do księgi wieczystej.
Zakres regulacji upadłości i restrukturyzacji deweloperów będzie nawiązywał do zakresu
zastosowania u.o.p.n., będąc jednak od niego szerszy. Na gruncie postępowań restrukturyzacyjnych
oraz postępowania upadłościowego niecelowe wydaje się bowiem różnicowanie nabywców lokali
mieszkalnych i domów jednorodzinnych w zależności od tego, czy są oni osobami fizycznymi czy też

26) Dz. U. z 2011 r. Nr 232, poz. 1377, ze zm.
96

osobami prawnymi albo innymi jednostkami organizacyjnymi. Trudno wyznaczyć w każdym
przypadku wyraźną granicę między interesami tych grup nabywców, co oznacza, że ich łączne
potraktowanie może w wielu przypadkach zwiększyć szanse na zawarcie i wykonanie układu. Projekt
pomija jednak nabywców lokali niemieszkalnych, którzy mogą skorzystać z ochrony na zasadach
ogólnych, w tym z wpisu roszczeń do księgi wieczystej czy możliwości wyodrębnienia do osobnej
grupy dla głosowania nad układem.
Proponowana regulacja chroniąca prawa nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu
jednorodzinnego (dalej zwanego „nabywcą”) w postępowaniu upadłościowym i restrukturyzacyjnym
opiera się na następujących założeniach:
a)
kompleksowość regulacji obejmującej zarówno przypadek kontynuacji
przedsięwzięcia deweloperskiego i wykonania umów z nabywcami, jak i likwidacji
nieruchomości, na której prowadzone było przedsięwzięcie deweloperskie,
b)
alternatywność instrumentów ochrony praw nabywców, których wybór będzie zależał
od oceny sytuacji w danej sprawie,
c)
wyważenie interesów nabywców oraz pozostałych wierzycieli przez przyznanie
nabywcom pozycji analogicznej do sytuacji wierzycieli zabezpieczonych rzeczowo,
d)
w razie kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego – włączenie uprawnień
nabywców w strukturę układu, z koniecznymi jej modyfikacjami, ale bez tworzenia
odrębnej instytucji zgromadzenia nabywców,
e)
w przypadku likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie
deweloperskie – ochrona prawa do wartości roszczenia nabywcy, której podstawą jest
wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej,
f)
rozwiązanie kwestii kolizji uprawnień nabywców z prawami wierzyciela hipotecznego
według zasady prior tempore potior iure, stosowanej według pierwszeństwa wpisu do
księgi wieczystej.
Powyższe założenia realizowane będą według trzech zasadniczych scenariuszy, wybieranych
w zależności od sytuacji w danej sprawie:
a)
kontynuacja przedsięwzięcia deweloperskiego w ramach postępowania
upadłościowego albo restrukturyzacyjnego,
b)
przejęcie przedsięwzięcia deweloperskiego i jego kontynuacja przez nowego
inwestora,
c)
likwidacja nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie,
i zaspokojenie nabywców na zasadach analogicznych do wierzycieli zabezpieczonych
rzeczowo.
Zasadniczą drogą kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego będzie układ, który będzie
można zawrzeć zarówno w ramach postępowania restrukturyzacyjnego (z wyjątkiem postępowania
o zatwierdzenie układu), jak i w postępowaniu upadłościowym. Nabywcy uzyskają wpływ na kształt
układu poprzez uprawnienie do zgłaszania propozycji układowych (art. 348 p.r., art. 425j p.u.n.) oraz
obligatoryjny podział wierzycieli na grupy, z wydzieleniem nabywców do odrębnej grupy,
z możliwością dodatkowego jej podziału (art. 351 p.r., art. 425m p.u.n.). Katalog możliwych
propozycji układowych ma charakter otwarty, obejmując m.in. finansowanie kontynuacji
przedsięwzięcia deweloperskiego z dopłat wpłacanych przez nabywców (art. 349 p.r., art. 425k p.u.n.).
Projekt zrywa z nierealistycznym założeniem wniesienia dopłat przez wszystkich nabywców,
dopuszczając zróżnicowanie ich traktowania w zależności od ich wniesienia (art. 350 ust. 1 p.r.,
art. 425l ust. 1 p.u.n.). Jednoznacznie wyklucza się sytuację, w której nabywca zostanie zobowiązany
do wniesienia dopłat wbrew własnej woli. Wprowadza się przy tym instrumenty zwiększające
97

prawdopodobieństwo rzeczywistego wniesienia przez nabywców zadeklarowanych dopłat.
W postępowaniach restrukturyzacyjnych, w których dłużnik sprawuje zarząd własny, jest to zasada, że
w razie zatwierdzenia układu głos za układem przewidującym dopłaty staje się tytułem egzekucyjnym
przeciwko nabywcy (art. 352 p.r.). W postępowaniu sanacyjnym z pozbawieniem dłużnika zarządu
majątkiem oraz w postępowaniu upadłościowym proponowane jest wstępne głosowanie nabywców
nad propozycjami układowymi w zakresie ich dotyczącym, którego wynik jest wiążący dla zawartego
później układu, jeżeli nabywcy wpłacą zarządcy lub syndykowi albo zabezpieczą zadeklarowane
dopłaty, w wysokości wystarczającej do sfinansowania kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego
(art. 353 i art. 354 p.r., art. 425n i art. 425o p.u.n.).
W razie umorzenia postępowania sanacyjnego i złożenia uproszczonego wniosku o ogłoszenie
upadłości wpłacone w jego ramach dopłaty podlegają przekazaniu syndykowi w postępowaniu
upadłościowym. Umożliwi to wykorzystanie w późniejszym postępowaniu upadłościowym szansy na
kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego wypracowanej w umorzonym postępowaniu
sanacyjnym. Środki pochodzące z takich dopłat nie wchodzą jednak do masy sanacyjnej
i upadłościowej, w razie niemożności kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego podlegają
zwrotowi nabywcom w pełnej wysokości, są również wolne od egzekucji prowadzonej przeciwko
deweloperowi (art. 355 p.r., art. 425d ust. 3 i 4 p.u.n.).
W postępowaniu upadłościowym możliwa będzie także kontynuacja przedsięwzięcia
deweloperskiego przez syndyka i wykonanie przez niego umów zawartych z nabywcami

(art. 425d i art. 425e p.u.n.). Kontynuacja taka zależy od oceny sytuacji ekonomicznej w danym
przypadku, szczególnie uzasadniona jest w razie podjęcia przez nabywców we wcześniejszym
postępowaniu sanacyjnym uchwały o kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz wniesienia
dopłat. Podobna sytuacja wystąpi także w razie podjęcia takiej uchwały i wniesienia dopłat
w postępowaniu upadłościowym, w którym następnie układ nie dojdzie do skutku. W takim
przypadku wniesione wcześniej – w postępowaniu sanacyjnym albo upadłościowym – dopłaty mogą
być wykorzystane w celu kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka w ramach
postępowania upadłościowego.
Alternatywnym sposobem kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego będzie jego przejęcie
i dokończenie przez nowego inwestora, który wykona umowy zawarte z nabywcami. Może być to
ekonomicznie uzasadnione w tych przypadkach, w których znaczna część lokali w ramach danego
przedsięwzięcia deweloperskiego nie została jeszcze sprzedana, a ich sprzedaż umożliwi nowemu
inwestorowi wykonanie umów z dotychczasowymi nabywcami i osiągnięcie zysku. Regulacja ta może
być również wykorzystywana przez spółki celowe tworzone przez samych nabywców w celu
kontynuacji inwestycji. Przejęcie przedsięwzięcia deweloperskiego przez nowego inwestora będzie
możliwe zarówno w ramach układu (w postępowaniu restrukturyzacyjnym albo upadłościowym,
art. 349 pkt 2 p.r., art. 425k pkt 2 p.u.n.), jak i w ramach postępowania upadłościowego
(art. 425i p.u.n.). W układzie jego realizacja zostanie ułatwiona przez regulację przewidującą, że już
do propozycji układowych załączane będzie nieodwołalne oświadczenie inwestora wystarczające
następnie – po zatwierdzeniu układu – do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, na której
prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie (art. 350 ust. 2 p.r., art. 425l ust. 2 p.u.n.). W ramach
postępowania upadłościowego wprowadzony zostanie szczególny tryb sprzedaży nieruchomości, na
której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej obciążeń
i przejęciem przez nowego inwestora zobowiązań upadłego z umów deweloperskich oraz
wynikających z przekształcenia albo odstąpienia od takich umów (art. 425i p.u.n.).
Dla przypadków, w których z powodów ekonomicznych nierealna okaże się kontynuacja
przedsięwzięcia deweloperskiego, konieczne jest wprowadzenie przewidywalnego i spójnego systemu
98

ochrony praw nabywcy w razie likwidacji nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie
deweloperskie, chroniącego uprawnienie nabywcy do określonej części wartości nieruchomości,
w stopniu odpowiadającym wysokości jego roszczenia i wartości całej nieruchomości. Projekt opiera
taki system na konstrukcji analogicznej do ograniczonego prawa rzeczowego, a za podstawę
zaspokojenia nabywcy na zasadzie prawa odrębności przyjmuje obligatoryjny wpis jego roszczenia do
księgi wieczystej (art. 23 u.o.p.n. oraz wprowadzane przez projekt § 7 i 8 w art. 92 ustawy – Prawo
o notariacie). Celem projektu jest także zrównanie roszczeń nabywcy po odstąpieniu od umowy
deweloperskiej z jego roszczeniem o przeniesienie własności lokalu, z zachowaniem pierwszeństwa
wynikającego z wcześniejszego wpisu roszczenia o przeniesienie własności lokalu do księgi
wieczystej, nawet w przypadku gdy wpis ten został wykreślony (art. 425h ust. 2 i 3 p.u.n.). Nabywca,
który skorzystał ze swoich uprawnień przewidzianych w art. 29–31 u.o.p.n., nie może bowiem być
traktowany gorzej od nabywców, którzy tego nie zrobili.

Najistotniejszą w praktyce kwestią dotyczącą zaspokojenia nabywców w razie likwidacji
nieruchomości, na której prowadzone było przedsięwzięcie deweloperskie, jest kolizja ich uprawnień
z uprawnieniami wierzyciela hipotecznego. Projekt opiera się konsekwentnie na zasadzie
pierwszeństwa wpisu do księgi wieczystej, dającej największą pewność prawną oraz najlepiej
uwzględniającej interesy poszczególnych stron. W celu wykluczenia wątpliwości w tym zakresie
konieczne jest wprowadzenie zmian do art. 345 ust. 2 p.u.n. oraz niektórych innych ustaw.
Likwidacja nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie,
możliwa będzie także poprzez zawarcie na ogólnych zasadach układu likwidacyjnego w postępowaniu
restrukturyzacyjnym albo upadłościowym.

Projekt reguluje także pojawiającą się w praktyce kolizję między przepisami o upadłości
dewelopera a przepisami o upadłości emitenta obligacji (art. 425p16 p.u.n.). W razie upadłości
dewelopera będącego emitentem obligacji nie będą stosowane przepisy o osobnej masie upadłości
przeznaczonej na zaspokojenie praw obligatariuszy (art. 488–490 p.u.n.), a kolizja między ich
uprawnieniami a uprawnieniami nabywców będzie rozstrzygana na zasadach ogólnych. Zachowana
zostanie przy tym zasada wspólnego reprezentowania praw obligatariuszy przez kuratora

(art. 484–487 p.u.n.).
Z proponowaną regulacją upadłości deweloperskiej łączą się także zmiany w innych ustawach
– w Kodeksie postępowania cywilnego, ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji,
Prawie o notariacie, ustawie o księgach wieczystych i hipotece oraz ustawie o ochronie praw
nabywców. Zmiany te są konieczne w celu lepszego zapewnienia skuteczności wpisu roszczenia
nabywcy do księgi wieczystej, porównywalnej z wpisem hipoteki. W niektórych przypadkach
konieczne okazało się wyjście poza zakres problematyki ochrony nabywców lokali od dewelopera
i dokonanie zmian w przepisach ogólnych regulujących prawa osobiste i roszczenia wpisane do księgi
wieczystej, w szczególności w zakresie kolejności zaspokojenia ich wartości w razie zbiegu
z hipoteką.
Wprowadza się także zmiany zapewniające pełną skuteczność w upadłości i postępowaniu
restrukturyzacyjnym oświadczenia wierzyciela hipotecznego o zgodzie na bezobciążeniowe
wyodrębnienie lokalu, w taki sposób, aby dawało ono nabywcy lokalu gwarancję otrzymania lokalu
bez obciążeń w ramach postępowania, albo przynajmniej pierwszeństwo w zaspokojeniu ze środków
otrzymanych z likwidacji nieruchomości, na której prowadzone było przedsięwzięcie deweloperskie
(art. 425f i 425h ust. 1 p.u.n., art. 356 p.r.).
99

Upadłość i restrukturyzacja banków oraz banków hipotecznych
W zakresie postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego wobec banków
i spółdzielczych kas oszczędnościowo-kredytowych rozwiązania przyjęte w projekcie determinowane
są założeniem, że kwestie związane z niewypłacalnością banków i SKOK będą, co do zasady,
uregulowane w ustawie o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, uporządkowanej likwidacji banków
oraz o zmianie niektórych innych ustaw, nad którą toczą się równoległe prace legislacyjne.
Postępowanie upadłościowe i restrukturyzacyjne banków prowadzone na podstawie p.u.n. i p.r. będą
zatem instrumentami o stosunkowo mniejszym znaczeniu, stosowanymi wyłącznie w razie
niepowodzenia albo niecelowości wcześniejszych prób przeprowadzenia procedur przewidzianych
w przepisach o uporządkowanej likwidacji. W zależności od przebiegu prac legislacyjnych nad ustawą
o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym, uporządkowanej likwidacji banków oraz o zmianie
niektórych innych ustaw nie można również wykluczyć, że problematyka niewypłacalności banków
i SKOK zostanie w niej uregulowana w sposób kompletny, co pociągnie za sobą potrzebę uchylenia
przepisów dotyczących upadłości i restrukturyzacji banków i SKOK w p.u.n. i p.r.
Z powyższych względów w projekcie zrezygnowano z daleko idących zmian w zakresie
postępowania upadłościowego i restrukturyzacyjnego wobec banków i spółdzielczych kas
oszczędnościowo-kredytowych. Oparto się na założeniu zachowania, co do zasady, obecnej regulacji
art. 426–441a p.u.n., z wprowadzeniem zmian wynikających z potrzeby jej dostosowania do
zmienionej struktury postępowań. Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie regulacji wzorowanej na
art. 426–441a p.u.n. w p.r. (art. 363–370). Przyjęcie zasady, że restrukturyzacja banku na podstawie
p.r. może nastąpić wyłącznie w postępowaniu układowym (art. 363 p.r.), jest uzasadnione
okolicznością, że skutki otwarcia postępowania układowego są najbardziej zbliżone do skutków
ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu na podstawie obecnych przepisów. Pozwala to na
zachowanie stanu prawnego jak najbardziej zbliżonego do stanu obecnego. Do banków nie znajdą
zastosowania przepisy o postępowaniu o zatwierdzenie układu, przyspieszonym postępowaniu
układowym i postępowaniu sanacyjnym, z wyjątkiem tych odpowiednio stosowanych przepisów
o przyspieszonym postępowaniu układowym, do których odsyłają przepisy o postępowaniu
układowym. Wykluczone jest także zastosowanie wobec banku układu częściowego, który może być
zawarty wyłącznie w postępowaniu o zatwierdzenie układu albo przyspieszonym postępowaniu
układowym.
Konsekwencją rozdzielenia postępowania układowego i upadłościowego będzie jednak
umożliwienie Komisji Nadzoru Finansowego złożenia od razu wniosku o ogłoszenie upadłości banku
(odpowiadającej upadłości likwidacyjnej na gruncie obecnych przepisów), bez uprzedniego otwarcia
postępowania układowego. Będzie to rozwiązanie odbiegające od obecnego art. 429 ust. 1 p.u.n.
Złożenie od razu wniosku o ogłoszenie upadłości wydaje się jednak zasadne w przypadkach,
w których sytuacja niewypłacalnego banku będzie wskazywała na oczywistą niemożność jego
restrukturyzacji. Przyznanie legitymacji do złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości banku wyłącznie
Komisji Nadzoru Finansowego (pozostawiony bez zmian art. 426 ust. 1 p.u.n.) będzie gwarancją, że
możliwość ta nie będzie nadużywana.
W związku ze zmianami w zakresie przesłanek ogłoszenia upadłości (art. 11 p.u.n.) konieczne
jest również wprowadzenie modyfikacji tych przesłanek dla banku, tak aby zachować ich spójność
z przesłankami przewidzianymi w art. 158 ust. 1 Prawa bankowego. Odpowiednie zmiany wprowadza
się w art. 426 ust. 1 p.u.n.
Projekt przewiduje niewielkie zmiany w zakresie upadłości banków hipotecznych. Zmiany te
sprowadzają się do:
100