Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych

pierwotnym rynku nieruchomości mieszkaniowych. Analizy prowadzone przez firmy
komercyjne są rozbieżne i koncentrują się jedynie na największych miastach. Należy
przy tym pamiętać, że aktualna oferta rynkowa na rynku pierwotnym może dotyczyć
zarówno mieszkań wybudowanych, jak i mieszkań planowanych do wybudowania. Na
przykład według o raportu REAS – firmy doradczej specjalizującej się w analizie
rynku nieruchomości mieszkaniowych – w sześciu największych miastach (Warszawa,
Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź i Poznań) w IV kwartale 2012 r. łączna liczba
oferowanych mieszkań wyniosła 54 tys., z czego 15 tys. dotyczyło mieszkań gotowych
niesprzedanych. Wśród pozostałych ofert większość ma być oddana do użytkowania
w 2013 i 2014 r.
Mieszkania kwalifikujące się do objęcia dofinansowaniem w ramach programu
„Mieszkanie dla młodych” muszą spełniać określone kryteria cenowe i powierzchniowe.
Bardzo często cena mieszkania jest negocjowana indywidualnie z danym klientem.
Ponadto limity cenowe – uzależnione od wskaźników ogłaszanych przez wojewodów –
zmieniają się co pół roku. W związku z tym nie sposób dokładnie i wiarygodnie
oszacować, ile mieszkań z aktualnej oferty deweloperów spełni warunki nowego
programu.
Należy wskazać, że zdaniem ekspertów REAS w 2012 r. około 25% mieszkań
sprzedawanych w największych sześciu miastach na rynku pierwotnym było objęte
programem „Rodzina na swoim”. W sumie w 2012 r. w ramach tego programu udzielono
ok. 15 tys. kredytów na zakup mieszkań na rynku pierwotnym. Dane te dotyczą całego
kraju, jednak obejmują – tak jak wcześniej wspomniano – zarówno inwestycje wcześniej
zrealizowane, jak i inwestycje w realizacji. Powyższe dane, ze względu na istnienie
bardzo podobnych ograniczeń cenowych i powierzchniowych dotyczących nabywanych
lokali mieszkalnych, mogą być punktem odniesienia dla programu „Mieszkanie dla
młodych”.
Reasumując ten wątek, należy podkreślić, że podstawowe czynniki kształtujące dostęp do
finansowego wsparcia będą leżały po stronie popytowej. Wprowadzenie procedury
limitowania wydatków w ramach danego roku budżetowego może wpłynąć na to, że
część potencjalnych zainteresowanych finansowym wsparciem nie otrzyma go w danym
roku kalendarzowym. Nie powinno być natomiast problemów po stronie podażowej
rynku, który powinien dostosować swoją ofertę, zarówno aktualną, jak i planowaną.

11) Rynek mieszkaniowy w Polsce. IV kwartał 2012 r., REAS, Warszawa 2013, www.reas.pl.
55

Szacując efekty programu „Mieszkanie dla młodych”, założono więc, że inwestorzy
świadomi istnienia programu zwiększą ofertę mieszkań spełniających warunki określone
programem. Ponadto część popytu przesunie się z rynku wtórnego na rynek pierwotny.
Dogłębna analiza cenowa nieruchomości mieszkaniowych i ocena prawdopodobieństwa
ich kwalifikowania się do programu napotyka na barierę braku danych. Wprawdzie kilka
instytucji analitycznych prowadzi statystyki dotyczące cen nieruchomości
mieszkaniowych, jednak w większości są one ograniczone jedynie do kilku największych
rynków mieszkaniowych. Najszersze statystyki w tym zakresie prowadzi Narodowy
Bank Polski. Obejmują one 16 rynków lokalnych i dotyczą zarówno cen ofertowych, jak
i transakcyjnych, oferowanych na rynkach pierwotnym i wtórnym. Stopień ogólności
publikowanych analiz nie pozwala na szczegółową analizę uwzględniającą rozkład cen
lub powiązanie cen z powierzchnią nieruchomości. Ponadto baza danych o cenach
dotyczy wszystkich transakcji, nie tylko tych finansowanych kredytami hipotecznymi (co
prowadzi z kolei Związek Banków Polskich z wykorzystaniem bazy AMRON/SARFIN).
W poniższej analizie wykorzystano ostatnie opublikowane dane Narodowego Banku
Polskiego. Dotyczą one IV kwartału 2012 r., w związku z tym jako podstawę porównań
przyjęto wskaźnik przeliczeniowy obowiązujący w tym okresie (średnia arytmetyczna
dwóch ostatnio ogłoszonych wskaźników przeliczeniowych obowiązujących w danych
województwie).
Poniższe porównanie pokazuje, że tylko w przypadku 4 miast wojewódzkich limit
cenowy proponowany w programie „Mieszkanie dla młodych” jest wyższy od średniej
ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym. Szczególnie jest to widoczne w Bydgoszczy,
dla której wskaźnik wojewody został ewidentnie zawyżony. Na przeciwnym biegunie
znajduje się Kraków, gdzie wskaźnik stanowi jedynie ok. 71% ceny rynkowej.








56

Tabela 7. Porównanie przeciętnych cen transakcyjnych nieruchomości mieszkaniowych rynku
pierwotnego w IV kwartale 2012 r. z wartością średniego wskaźnika przeliczeniowego
obowiązującego w tym okresie (dane w PLN/m2)
Średni wskaźnik
Średnia cena
Wskaźnik/Średnia

przeliczeniowy
transakcyjna
cena
Białystok
3 987
4 357
91,5%
Bydgoszcz
5 628
4 615
122,0%
Gdańsk
5 332,5
5 336
99,9%
Katowice
4220
5 685
74,2%
Kielce
4 084,82
4 516
90,5%
Kraków
4 406,5
6 210
71,0%
Lublin
3 718,8
4 699
79,1%
Łódź
4670
4 536
103,0%
Olsztyn
4 235,5
4 189
101,1%
Opole
3 547,5
4 203
84,4%
Poznań
5 150
5 414
95,1%
Rzeszów
3 787
4 407
85,9%
Szczecin
3 740
4 567
81,9%
Warszawa
5 789,5
6 466
89,5%
Wrocław
5 182
5 562
93,2%
Zielona Góra
3 836,5
3 691
103,9%

Powyższa analiza nie daje oczywiście możliwości oszacowania istniejącej i spodziewanej
podaży nieruchomości mieszczących się w warunkach projektowanego programu MdM,
jednak wskazuje, że na zdecydowanej większości największych rynków mieszkania
finansowane w ramach programu rządowego będą się cechowały niższymi cenami od
przeciętnej rynkowej. Wydaje się również, że na tym etapie nie ma miejsca na dalsze
obniżanie wskaźnika, które spowodowałoby drastycznie ograniczenie podaży rynkowej
mieszczącej się w ograniczeniach programu. Należy jednak zwrócić uwagę, że
w przypadku części miast dofinansowywane mogą być transakcje, które mieszczą się
powyżej średniej rynkowej (Bydgoszcz, Łódź, Olsztyn, Zielona Góra). W skali całego
programu „Rodzina na swoim” w latach 2007–2012 transakcje realizowane w tych
lokalizacjach stanowiły ok. 6,6% liczby wszystkich transakcji dokonanych w ramach
programu. W Gdańsku i Poznaniu przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym
57

była bliska wysokości wskaźnika przeliczeniowego. W skali programu „Rodzina na
swoim” transakcje realizowane w tych dwóch miastach stanowiły 5,1% liczby wszystkich
transakcji dokonanych w ramach programu.
Szacując oszczędności budżetu państwa wynikające z wygaszenia systemu zwrotu
osobom fizycznym części wydatków poniesionych na budownictwo mieszkaniowe,
oparto się na danych dotyczących dotychczasowego funkcjonowania systemu. Poniższa
tabela prezentuje kwotę zwrotów VAT w latach 2006–2012.

Tabela 8. Wysokość zwrotu osobom fizycznym części wydatków związanych
z budownictwem mieszkaniowym w latach 2006–2012 (mln PLN)

2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Kwota
527,2
600,7
1000,5
1001,2
1024,1
1064,9
1037,6
zwrotu

Przyjmując rok 2012 jako rok bazowy, można oszacować wysokość wydatków na system
zwrotu w kolejnych latach, zakładając, że kwota zwrotu będzie się kształtować zgodnie
ze wzrostem inflacji prognozowanym przez Ministerstwo Finansów. Opierając się na tym
założeniu, otrzymano rezultaty przedstawione w poniższej tabeli.

Tabela 9. Oszacowanie wysokości zwrotu osobom fizycznym części wydatków związanych
z budownictwem mieszkaniowym w latach 2013–2023 (mln PLN)

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Kwota
1066 1090 1117 1145 1174 1202 1231 1261 1291 1322 1353
zwrotu

Należy jednak podkreślić, że ze względu na zapowiedziane wygaszenie systemu można
się spodziewać przyspieszenia realizacji części zakupów objętych preferencją oraz
zwiększonego zainteresowania beneficjentów odliczeniem części wydatków. Efekt ten,
skutkujący zwiększonymi wydatkami budżetu, powinien być widoczny w 2013 r.
Analizując dane z realizacji systemu zwrotu od 2006 r., można zaobserwować pewne
przesłanki, mogące uzasadnić tezę, że ok. 50% wydatków rozliczanych w danym roku
dotyczy wydatków poniesionych w poprzednich latach. Dlatego szacując wydatki
budżetowe na 2013 rok, można przyjąć, że bez zapowiedzi wygaszenia systemu
ok. 533 mln zł (50% szacowanych wydatków) dotyczyłoby faktur wystawionych do
58

końca 2012 r. Efekt zakupów dokonanych w 2013 r. wyniósłby więc ok. 533 mln zł.
Szacując, że ze względu na zapowiedź wygaszenia systemu osoby fizyczne dokonają
wydatków większych o ok. 60%, da to efekt w postaci dodatkowych wydatków
budżetowych w kwocie ok. 320 mln zł. Tak więc ostateczne skutki budżetowe systemu
zwrotu osobom fizycznym części wydatków mieszkaniowych mogą wynieść w 2013 r.
ok. 1 388 mln zł.
Prawo do zwrotu zostanie również zachowane w latach 2014–2018. Jednakże będzie ono
przysługiwać wyłącznie z tytułu zakupów materiałów budowlanych dokonanych
i udokumentowanych fakturą VAT do końca 2013 r. (zakup materiałów budowlanych po
31 grudnia 2013 r. nie będzie uprawniał do ubiegania się o częściowy zwrot wydatków).
Tym samym, część wydatków będzie jeszcze rozliczana w ciągu 5 lat, tj. w okresie
2014–2018. Będzie to wynikać z jednej strony z realizacji wniosków składanych
w urzędach skarbowych pod koniec 2013 r. oraz wniosków obejmujących faktury
wystawione do końca 2013 r., nie rozliczone na bieżąco w poprzednich latach. Niestety,
brak jest danych mogących uprawdopodobnić wysokość skutków budżetowych
wynikających z powyższych założeń. Dla celów poniższej analizy przyjęto, że zwrot
wydatków z tytułu faktur nierozliczonych do końca 2013 r. wyniesie ok. 1 mld zł.
Zakłada się, że większość tych wydatków budżet państwa poniesie w 2014 r. (50%),
pozostała kwota zostanie równomiernie wydatkowana w latach 2015–2018. Czyli
wysokość wydatków w kolejnych latach wyniesie:
̶
w 2014 r. – 500 mln zł,
̶
w 2015 r. – 125 mln zł,
̶
w 2016 r. – 125 mln zł,
̶
w 2017 r. – 125 mln zł,
̶
w 2018 r. – 125 mln zł.
Oszczędności zostały obliczone w wyniku odjęcia od szacowanych kwot zwrotu
w przypadku braku wygaszenia systemu zwrotu, kwot obliczonych przy założeniu jego
wygaszenia, z zachowaniem praw nabytych w okresie 5 lat.



59