Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

zarządzania spółdzielnią, ukształtowanego w przepisach prawa spółdzielczego, została
oceniona przez Rzecznika jako niekorzystna dla członków tych spółdzielni i stwarzająca
iluzję demokracji bezpośredniej, a nawet ją naruszająca. Rzecznik wyraził też pogląd, że
rozwiązania zawarte w art. 83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wprowadzone
wyłącznie w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, stanowią wypaczenie idei
spółdzielczości i demokracji oraz różnicują sytuację prawną spółdzielni mieszkaniowych w
porównaniu do innych spółdzielni, co pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą
równości oraz zasadami międzynarodowego ruchu spółdzielczego.
Podniesione przez Rzecznika kwestie uznaje się za istotne, pomimo późniejszego
wycofania wniosku skierowanego do Trybunału, co spowodowało wydanie przez Trybunał
postanowienia z dnia 13 maja 2009 r. o umorzeniu postępowania w zakresie dotyczącym tego
wniosku.
Wejście w życie zmian do art. 83 zaproponowanych w projekcie pozwoli wyeliminować
wątpliwości interpretacyjne oraz usprawnią funkcjonowanie spółdzielni mieszkaniowych.

Rozwiązania szczegółowe

Art. 1 pkt 1 lit. a i b projektu – dotyczy zmian w art. 4 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych polegających na nadaniu nowego brzmienia ust. 8 i dodaniu ust. 9.
Projektowana regulacja wyłącza stosowanie zasady ponoszenia w dotychczasowej wysokości
opłat przez osobę kwestionującą na drodze sądowej zasadność zmiany opłat, w stosunku do
opłat niezależnych od spółdzielni.
Regulacja ta ma na celu realizację powołanego wyżej wyroku Trybunału z dnia 15 lipca 2009
r., sygn. akt K 64/07.
Rozpatrując przepis art. 4 ust. 8 zdanie drugie Trybunał uznał, że jest on niezgodny z
Konstytucją w zakresie, w jakim dotyczy opłat niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej.
Wynikający z uznanego za niekonstytucyjny przepisu obowiązek pokrycia przez pozostałych
członków spóldzielni, różnicy pomiędzy zmienioną wysokością opłat niezależnych od
spółdzielni a opłatami niezależnymi ponoszonymi w dotychczasowej wysokości przez osobę,
która wystąpiła na drogę sądową, oznacza, zdaniem Trybunału, nieuzasadnione naruszenie
przez kwestionowany przepis zasady równości w zakresie ochrony praw majątkowych
wszystkich spółdzielców.
Dodać należy, że w wyniku powyższej zmiany, ujednolicone zostaną zasady ponoszenia opłat
niezależnych od spółdzielni mieszkaniowej przez osobę kwestionującą na drodze sądowej
zasadność zmiany opłat, dokonywane w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych z zasadami wynikającymi z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 8a ust.
8).

Art. 1 pkt 2 lit. a projektu - dotyczy zmiany brzmienia art. 83 ust. 1 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
Projektowana regulacja stanowi, że od woli samych członków spółdzielni wyrażonej w
uchwale określającej treść statutu spółdzielni, zależeć będzie, czy w spółdzielni funkcjonować
będzie walne zgromadzenie, czy też zostanie ono zastąpione przez zebranie przedstawicieli.

Art. 1 pkt 2 lit. b projektu – dotyczy art. 83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i
polega na dodaniu ust. 11 - 13 w tym artykule.
Projektowana regulacja określa:
- w ust. 11 warunki, w jakich następuje podział walnego zgromadzenia na części,
- w ust. 12 zasady zaliczania członków do poszczególnych części walnego zgromadzenia lub
grup członkowskich,

5
- w ust. 13 uprawnienia grupy członkowskiej lub części walnego zgromadzenia.
Art. 1 pkt 2 lit. c projektu – dotyczy zmiany brzmienia art. 83 ust. 6 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
Projektowana regulacja określa zasady zawiadamiania członków o czasie, miejscu i porządku
obrad walnego zgromadzenia oraz określa obligatoryjną treść zawiadomienia.

Art. 1 pkt 2 lit. d projektu – dotyczy zmiany brzmienia art. 83 ust. 8 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.
Projektowana regulacja wprowadza zasadę, że o ile ustawa lub statut nie stanowią inaczej,
walne zgromadzenie jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków.

Art. 1 pkt 2 lit. e projektu – dotyczy zmiany brzmienia art. 83 ust. 10 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych.
Projektowana regulacja wprowadza obowiązek udostępniania projektów uchwał na 10 dni
przed terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części, po to aby osoby
uprawnione do uczestniczenia w ich obradach, mogły się zapoznać z ich treścią.

Art. 1 pkt 2 lit. f i g projektu – dotyczy zmiany brzmienia ust. 12 i uchylenia ust. 13 w art.
83 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Projektowana regulacja stanowi połączenie regulacji zawartych w obecnie obowiązującym
art. 83 ust. 12 i 13 - po ich opracowaniu redakcyjnym.

Art. 1 pkt 3 projektu – dotyczy nadania nowego brzmienia ust. 21 w art. 35 ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych.
Projektowana regulacja stanowi, że przygotowana przez zarząd spółdzielni uchwała w
sprawie nabycia własności działki na warunkach bonifikaty udzielonej przez właściwy organ
poddawana będzie pod głosowanie posiadaczy praw do lokali położonych w nieruchomości,
której dotyczy wniosek osoby posiadającej roszczenie o ustanowienie odrębnej własności
lokalu i o przeniesienie jego własności. Uchwała podejmowana będzie zwykłą większością
głosów w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania, liczoną według
zasady, że na jednego posiadacza lokalu przypada jeden głos.
Dotychczasowa regulacja przyznające osobie, o której mowa wyżej, prawo decydowania, czy
spółdzielnia pozostanie użytkownikiem wieczystym nieruchomości, czy też będzie musiała
wystąpić o sprzedaż tej nieruchomości, uznana została przez Trybunał na niezgodną z
Konstytucją w powołanym wyżej wyroku z dnia 15 lipca 2009 r.

Art. 1 pkt 4 lit. a i b projektu – dotyczy art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i
polega na nadaniu nowego brzmienia ust. 1 i ust. 2 tego artykułu.
Projektowana regulacja określa warunki finansowe nabycia przez osoby uprawnione
wskazane w art. 48 ust. 3 w projektowanym brzmieniu, własności spółdzielczego lokalu
mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię był mieszkaniem przedsiębiorstwa
państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.
Jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie, proponuje się wprowadzenie obowiązku wpłaty
kwoty określonej przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni
użytkowej zajmowanego lokalu wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku (ust. 1
pkt 2).
Jeżeli spółdzielnia nabyła budynek nieodpłatnie, proponuje się wprowadzenie obowiązku
wpłaty kwoty określonej przez zarząd spółdzielni w wysokości nie wyższej niż wartość
rynkowa lokalu z możliwością podjęcia przez walne zgromadzenie uchwały o zasadach

6
udzielania przez radę nadzorczą bonifikaty od kwoty wkładu oraz o zasadach zwrotu
udzielonej bonifikaty (ust. 1 pkt 3 i ust. 2).
Dotychczasowa regulacja przewidująca możliwość nabycia własności lokalu po pokryciu
przez najemcę kosztów dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych
przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal, została uznana przez
Trybunał na niezgodną z Konstytucją w powołanym wyżej wyroku z dnia 15 lipca 2009 r.,
sygn. akt K 64/07. Jak stwierdził Trybunał w uzasadnieniu wyroku: „Założenie, w myśl
którego najemca spółdzielczego lokalu mieszkalnego, będącego – przed nieodpłatnym
przejęciem przez spółdzielnię – mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej
osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, jest uprawniony do nabycia
własności tego lokalu, mimo że łączna kwota wpłacona przez niego na rzecz spółdzielni nie
będzie stanowiła odzwierciedlenia wartości rynkowej lokalu, oznacza nie tylko formalne
pozbawienie spółdzielni własności części jej mienia, ale także umniejszenie wartości
ekonomicznej majątku spółdzielni, należącego do ogółu jej członków (por. sygn. K 5/01).
Wynika to stąd, że kwestionowany przepis stanowi nieuzasadnioną ingerencję w
przysługujące właścicielowi prawo rozporządzania rzeczą.”.

Art. 1 pkt 4 lit. c projektu – dotyczy art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i
polega na nadaniu nowego brzmienia ust. 3 w tym artykule.
Projektowana regulacja jednoznacznie określa budzący dotychczas wątpliwości krąg osób
uprawnionych do nabycia własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed
przejęciem przez spółdzielnię był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej
osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.
Uznaje się za uzasadnione, aby obejmował on najemców, z którymi stosunek najmu został
nawiązany przed przejęciem budynku przez spółdzielnię mieszkaniową lub wskazane przez
nich osoby bliskie pozostające we wspólnym gospodarstwie domowym oraz osoby, które po
śmierci najemcy wstąpiły w stosunek najmu lokalu.

Art. 1 pkt 4 lit. d i e projektu - dotyczy art. 48 ust. 4 i 5 ustawy – proponowana zmiana
brzmienia jest konsekwencją regulacji zawartej w projektowanym art. 48 ust. 1 i 2,
określającej warunki nabycia własności lokalu w przypadku nieodpłatnego nabycia budynku
przez spółdzielnię.

Art. 2 projektu – stanowi, że ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.

Projekt nie rodzi skutków finansowych dla budżetu Państwa ani budżetu jednostek samorządu
terytorialnego.

Projekt ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej

Projektowana ustawa nie podlega notyfikacji zgodnie z trybem przewidzianym w przepisach
dotyczących sposobu funkcjonowania krajowego systemu notyfikacji norm i aktów
prawnych.



7
Warszawa, 14 października 2009 r.
BAS-WAL-2141/09
Pan
Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej


Opinia prawna
w sprawie zgodności z prawem Unii Europejskiej poselskiego projektu
ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (przedstawiciel
wnioskodawców: poseł Andrzej Kania)


Na podstawie art. 34 ust. 9 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca
1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (Monitor Polski z 2009 r. Nr 5, poz.
47) sporządza się następującą opinię:


1. Przedmiot projektu ustawy
Przedstawiony projekt ustawy przewiduje zmianę artykułów 4, 83, 35 i
48 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z
2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze zmianami) – w związku z wyrokiem Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 15 lipca 2009 r. (sygn. akt K 64/07; Dz. U. Nr 117, poz.
988), stwierdzającym niezgodność art. 4 ust. 8 zdanie drugie, art. 35 ust. 21 i art.
48 ust. 3 ustawy z Konstytucją RP. Zmiana dotyczy m.in. zakresu obowiązku
ponoszenia opłat w dotychczasowej wysokości przez osobę kwestionującą na
drodze sądowej zasadność zmiany ich wysokości oraz zasad dotyczących
zastępowania walnego zgromadzenia przez zebranie przedstawicieli, podziału
walnego zgromadzenia na części, zaliczania członków spółdzielni
mieszkaniowej do poszczególnych części walnego zgromadzenia, uprawnień
grupy członkowskiej i części walnego zgromadzenia. Projekt zakłada także
zmianę przepisów przejściowych ustawy.
Proponowana ustawa ma wejść w życie po upływie 14 dni od dnia
ogłoszenia.

2. Stan prawa Unii Europejskiej w materii objętej projektem ustawy
Kwestie stanowiące przedmiot projektu ustawy nie są regulowane
prawem Unii Europejskiej.
3. Analiza przepisów projektu pod kątem ustalonego stanu prawa
Unii Europejskiej
Prawo Unii Europejskiej nie reguluje kwestii zawartych w przepisach
opiniowanego projektu.

4. Konkluzja
Przedmiot projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.

Sporządził: Zespół Prawa Europejskiego i Międzynarodowego

Akceptował: Dyrektor Biura Analiz Sejmowych


Michał Królikowski









Deskryptory Bazy REX: prawo spółdzielcze, projekt ustawy, spółdzielnia, Unia Europejska

2