Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Warszawa, 21 grudnia 2009 r.
SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VI kadencja
Prezes Rady Ministrów

DSPA-140-186(4)/09

Pan

Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej
Polskiej




Przekazuję przyjęte przez Radę Ministrów stanowisko wobec
poselskiego projektu ustawy


-
o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych (druk nr 2487).


Jednocześnie informuję, że Rada Ministrów upoważniła Ministra
Infrastruktury do reprezentowania Rządu w tej sprawie w toku prac
parlamentarnych.


(-) Donald Tusk

Stanowisko Rządu
do poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
(druk nr 2487)

Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sej-
mowy nr 2487) przewiduje nowelizację ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdziel-
niach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.1)), zwanej dalej
„usm”.
Celem przygotowania projektu jest uwzględnienie orzeczenia Trybunału Konstytucyj-
nego z dnia 15 lipca 2009 r., sygn. akt K 64/07, stwierdzającego niezgodność z Konsty-
tucją RP art. 4 ust. 8 zdanie drugie, art. 35 ust. 21 i art. 48 ust. 3 ustawy z dnia 15 grud-
nia o spółdzielniach mieszkaniowych, w brzmieniu nadanym ustawą nowelizacyjną z
dnia 14 czerwca 2007 r. (Dz. U. Nr 125, poz. 873).
W zakresie zmian proponowanych w przedmiotowym projekcie, należy podnieść, co
następuje.

1. Propozycja zmiany treści art. 4 ust. 8 - 9 usm (art. 1 pkt 1 lit. a i b projektu), dotyczy
wyłączenia stosowania zasady ponoszenia w dotychczasowej wysokości opłat przez
osobę kwestionującą na drodze sądowej zasadność zmiany opłat eksploatacyjnych, w
stosunku do opłat niezależnych od spółdzielni. Skutkiem zmiany będzie, że w przypad-
ku zakwestionowania zasadności zmiany opłat niezależnych od spółdzielni mieszka-
niowej, do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu kwestionującego, opłaty te będą
wnoszone w zmienionej wysokości. Opłaty zależne od spółdzielni, do czasu uprawo-
mocnienia się orzeczenia, będą, tak jak obecnie, wnoszone w dotychczasowej, niepod-
wyższonej wysokości.
Zgodnie z intencją ww. orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego, ujednolicone tym sa-
mym zostaną zasady dokonywania podwyżek opłat niezależnych od właściciela w
oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z zasadami wynikającymi
z ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 8a ust. 8).

2. Zmiana zawarta w art. 1 pkt 2 projektu polega na nadaniu nowego brzmienia art. 83
usm. Wg aktualnie obowiązującego stanu prawnego (art. 83 usm) walne zgromadzenie
spółdzielni mieszkaniowej nie może być zastąpione przez zebranie przedstawicieli, jed-
nakże, jeżeli statut tak stanowi, w przypadku gdy liczba członków spółdzielni mieszka-
niowej przekroczy 500, walne zgromadzenie może być podzielone na części.
Projektodawcy proponują, aby w statucie spółdzielni mieszkaniowej mogło być zawarte
rozstrzygnięcie o tym, czy najwyższym organem spółdzielni mieszkaniowej będzie
walne zgromadzenie, walne zgromadzenie w częściach lub zebranie przedstawicieli.
Należy wyjaśnić, że propozycja powyższa nie stanowi realizacji orzeczenia Trybunału
Konstytucyjnego, we wskazanym wyroku z dnia 15 lipca 2009 r. Trybunał Konstytu-

1) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63,
poz. 591 oraz z 2005 r. Nr 72, poz. 643 i Nr 122, poz. 1024 i Nr 167, poz. 1398 i Nr 72, poz. 643 i Nr 260, poz.
2184 oraz z 2006 r. Nr 165, poz. 1180 oraz z 2007 r. Nr 125, poz. 873 oraz z 2008 r. Nr 235, poz. 1617 oraz
z 2009 r. Nr 65, poz. 545 oraz Nr 117, poz. 988.

2
cyjny umorzył bowiem postępowanie w sprawie wniosku grupy posłów o zbadanie
zgodności z Konstytucją m. in. art. 83 ust. 1 usm. Trybunał uzasadnił takie postanowie-
nie tym, że „Zarzuty zgłoszone w odniesieniu do art. 83 ust. 1 u.s.m., a w zasadzie do
zdania pierwszego tego przepisu (por. treść wniosku grupy posłów), nie zostały odpo-
wiednio uzasadnione przez wnioskodawcę w kontekście wskazanego w petitum wzorca
kontroli (art. 32 Konstytucji).” Oprócz grupy posłów treść tego przepisu zakwestiono-
wał również Rzecznik Praw Obywatelskich we wniosku złożonym do Trybunału Kon-
stytucyjnego w dniu 10 stycznia 2008 r., a następnie wycofanym w dniu 23 październi-
ka 2008 r.

Umorzenie postępowania przez Trybunał, po przedłużającym się do kilkunastu miesię-
cy oczekiwaniu na rozstrzygnięcie w tej sprawie spowodowało, że część spółdzielni
mieszkaniowych nie posiada uchwalonych zmian statutów lub zmiany statutów nie zo-
stały zarejestrowane w Krajowym Rejestrze Sądowym.
W tej sytuacji ma miejsce istnienie zebrań przedstawicieli w części spółdzielni miesz-
kaniowych będące źródłem problemów prawnych i organizacyjnych, bowiem uchwały
podejmowane przez ten organ są zaskarżane do sądów, które często uznają je za nie-
obowiązujące.
Propozycja posłów umożliwiająca sformułowanie woli przez członków w statucie spół-
dzielni mieszkaniowej i wybór formy najwyższego organu, wychodzi naprzeciw po-
trzebie uporządkowania sytuacji w części spółdzielni mieszkaniowych.

Jednocześnie Rząd zgłasza uwagę do proponowanej treści art. 83 ust. 12 usm (art. 1 pkt
2 lit. f projektu).
Projektowany przepis art. 83 ust. 10 (art. 1 pkt 2 lit. e projektu) wprowadza obowiązek
udostępnienia projektów uchwał (zgłoszonych m.in. przez członków) na 10 dni przed
terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części, w celu zapoznania z ich
treścią.
Równocześnie projektodawcy w proponowanym brzmieniu art. 83 ust. 12 usm (art. 1
pkt 2 lit. f projektu) obligują zarząd do przygotowania i przedłożenia pod głosowanie na
walnym zgromadzeniu projektów uchwał i poprawek, które zgłosili członkowie spół-
dzielni nie później niż na 3 dni przed posiedzeniem walnego zgromadzenia lub jego
pierwszej części. Tej treści zapis spowoduje kolizję terminów co mogłoby skutkować
niemożnością odbycia walnego zgromadzenia lub jego pierwszej części w dacie wska-
zanej pierwotnie. Skoro prawo zgłaszania projektów uchwał w terminie nie później-
szym niż 3 dni przed planowanym terminem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej
części ma członek spółdzielni, to zarząd nie będzie mógł spełnić wymogu, o którym
mowa w art. 1 pkt 2 lit. e, tj. nie zachowany zostanie termin 10 dni dla zapoznania się z
treścią projektu uchwały zgłoszonej przez członka.
Proponuje się zatem art. 1 pkt 2 lit. f projektu nadanie brzmienia:
f) ust. 12 otrzymuje brzmienie:
„12. Zarząd jest zobowiązany do przygotowania i przedłożenia pod głosowanie na walnym
zgromadzeniu poprawek do projektów uchwał, które mogą być zgłoszone przez członków spół-
dzielni nie później niż na 3 dni przed posiedzeniem walnego zgromadzenia lub jego pierwszej
części.”


3
3. Propozycja zawarta w art. 1 pkt 3 projektu przewiduje zmianę brzmienia art. 35 ust.
21 poprzez określenie zasad postępowania w sprawie realizacji wniosku dotyczącego
nabycia własności działki, złożonego przez osobę, której przysługuje roszczenie o usta-
nowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności.
Zgodnie z projektem, w sytuacji złożenia takiego wniosku, zarząd spółdzielni będzie
obowiązany przygotować projekt stosownej uchwały w sprawie nabycia własności
działki na warunkach udzielonej bonifikaty i poddać ją pod głosowanie posiadaczy
praw do lokali położonych w nieruchomości, której wniosek dotyczy. Projekt określa
również, że podjęcie uchwały następuje zwykłą większością głosów w obecności co
najmniej połowy uprawnionych do głosowania, liczoną według zasady, że na jednego
posiadacza lokalu przypada jeden głos.
Proponowana zmiana ureguluje sposób podejmowania decyzji o nabyciu własności
działki, pozwalając na jej podejmowanie posiadaczom praw do lokali położonych w
danej nieruchomości, którzy ponosić będą wydatki będące skutkiem takiej decyzji.

4. Rząd pozytywnie opiniuje propozycję zmiany brzmienia art. 48 (art. 1 pkt 4 projek-
tu), jednocześnie zgłaszając uwagę do proponowanej zmiany art. 48 ust. 1 pkt 2 .
Rząd proponuje, by podstawą do rozliczeń z tytułu przeniesienia własności lokalu na
najemcę - niezależnie od formy nabycia własności budynku przez spółdzielnię miesz-
kaniową (odpłatnie czy nieodpłatnie) - była wartość rynkowa lokalu określona przez
rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszona ewentualnie o bonifikatę przyznaną przez
radę nadzorczą w oparciu o uchwałę walnego zgromadzenia.
Proponuje się zatem następujące brzmienie (art. 1 pkt 4 lit a i lit b projektu):
a) ust. 1 otrzymuje brzmienie:
„1. Na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który
przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębior-
stwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organi-
zacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia wła-
sności lokalu, po dokonaniu przez niego:
1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu
lokalu;
2) wpłaty kwoty określonej przez zarząd spółdzielni w wysokości nie
wyższej niż wartość rynkowa lokalu, z zastrzeżeniem ust. 2.”
b) ust 2 otrzymuje brzmienie:
„2. Walne zgromadzenie może podjąć uchwałę o zasadach udzielania przez radę
nadzorczą bonifikaty od kwoty, o której mowa w ust. 1 pkt 2, oraz o zasadach
zwrotu bonifikaty.”
* * *

Reasumując, Rząd pozytywnie opiniuje propozycje zmian zaproponowane w poselskim
projekcie ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (druk sejmowy nr
2487), wnioskując jednocześnie o rozważenie proponowanych zmian brzmienia art. 83
ust. 12 usm (art. 1 pkt 2 lit. f projektu) oraz art. 48 usm (art. 1 pkt 4 projektu).