Decyzja o warunkach zabudowy – kiedy możemy otrzymać odmowę?

Przeczytaj także: Inwestor kontra urzędnicy. Część druga

Plan zagospodarowania a decyzja o warunkach zabudowy

Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Wydawana jest tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdy nie ma jeszcze uchwalonego planu, ale prowadzone są (i są dość zaawansowane) prace nad nim, złożony przez nas wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie zawieszony do czasu ukończenia nad nim prac. Oznacza to, że odpowiedź czy planowana przez nas budowa może zostać zrealizowana otrzymamy dopiero po ogłoszeniu ukończonego planu.

Jeżeli natomiast dla danego terenu nie ma sporządzonego planu zagospodarowania przestrzennego, można wystąpić do urzędu gminy - odpowiedniego dla miejsca usytuowania naszej działki - z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla konkretnej lub kilku działek. Celem tej decyzji jest ustalenie, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy ładu przestrzennego. Decyzja może regulować wszystkie elementy, które zostaną uznane za istotne z punktu widzenia urbanistyki i estetyki. Mogą zostać wzięte pod uwagę zarówno wysokość i kształt budynku, jego posadowienie na działce, jak również nawet kolor jego elewacji.

O ustalenie warunków zabudowy dla dowolnego terenu może wystąpić każdy, nie istnieje wymóg posiadania przez wnioskującego praw do nieruchomości. Dlatego warto, gdy myślimy o zakupie działki, warto najpierw sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania, w przypadku jego braku wystąpić o warunki zabudowy, nawet jeśli jeszcze nie jesteśmy właścicielami gruntu. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze plany budowlane na pewno uda się zrealizować w obrębie danej nieruchomości – radzi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl.

Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy są wiążące dla organu przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może być kwestionowany i nie może tym samym posłużyć za podstawę do odmowy wydania pozwolenia na budowę. Od wydanej decyzji oczywiście można się odwołać (za pośrednictwem organu, który ją wydał) do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO) w terminie 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję kolegium można zaskarżyć przed wojewódzkim sądem administracyjnym w ciągu 30 dni od jej otrzymania.

Należy także pamiętać, że zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy powinny rozpatrywać sprawy „bez zbędnej zwłoki”. Nawet w sytuacji, gdy załatwienie sprawy wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, nie powinno nastąpić to później niż w ciągu miesiąca od wszczęcia postępowania (w przypadku spraw szczególnie skomplikowanych są to 2 miesiące). Jeśli organ w ciągu tego okresu czasu nie wyda warunków lub odmowy wydania warunków zabudowy, to zobowiązany jest do zawiadomienia stron o zwłoce – mowa o takich przypadkach, w których organ może uchylić się od zarzutu bezczynności, ze względu na sankcjonowane przez prawo powody. Musi jednak podać przyczynę swojej zwłoki i wskazać nowy termin załatwienia sprawy - jak wynika z art. 36 k.p.a. Jeśli czynności te nie zostaną przez organ rzetelnie wykonane, strona wnioskująca ma pełne i uzasadnione prawo do wniesienia zażalenia na niezałatwienie sprawy w terminie do SKO.

Podstawy prawne

Organem samorządowym wydającym decyzję o warunkach zabudowy jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków - m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz nie może być terenem, dla którego wymagane jest uzyskanie zgody na odrolnienie. Jednak najczęstszą przyczyną odmowy wydania warunków zabudowy jest tzw. kwestia odpowiedniego sąsiedztwa.

O tym, co należy rozumieć pod hasłem odpowiedniego sąsiedztwa i inne uwzględniane przez organ aspekty działki przy ustalaniu warunków zabudowy w kolejnej części poradnika.