Warunki zabudowy. Kiedy trzeba je uzyskać? Jakie wymogi należy spełnić?

Przeczytaj także: Jak i gdzie składa się wniosek o decyzję o warunkach zabudowy?

Plan miejscowy a decyzja o ustaleniu warunków zabudowy

Temat decyzji o ustaleniu warunków zabudowy pojawia się wtedy, gdy dla danego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wówczas nie ma bowiem dokumentu, który precyzuje jak mogą wyglądać budynki, stawiane na określonym obszarze. Plan miejscowy stwierdza bowiem nie tylko jakie jest przeznaczenie działek, ale również jaką wysokość może mieć budynek, jaką szerokość elewacji frontowej i wiele więcej. Taką samą funkcję ma decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. Z tym, że oczywiście nie jest wydawana dla tak dużego obszaru jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jedynie dla danej działki, na której ma powstać planowany budynek.

Kiedy konieczne jest uzyskanie warunków zabudowy?

Odnosząc się jednak do przepisów, wskazują one pięć sytuacji, w których uzyskanie warunków zabudowy jest konieczne. Trzeba o nie wystąpić, gdy inwestor zamierza:

• zbudować, rozbudować lub nadbudować budynek lub inny obiekt budowlany lub wykonać inne roboty budowlane, które wymagają pozwolenia na budowę;
• zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany;
• zbudować budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy do 70 m2;
• zbudować na podstawie zgłoszenia budowy wolno stojący parterowy budynek stacji transformatorowej i kontenerowej stacji transformatorowej o powierzchni zabudowy do 35 m2.

Kiedy nie trzeba się martwić warunkami zabudowy?

Jednocześnie przepisy wskazują wyjątki, w których uzyskanie warunków zabudowy nie jest konieczne. Stanie się tak w trzech przypadkach – gdy:

• inwestor chce dokonać tymczasowej, trwającej do roku, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, dla której nie trzeba uzyskiwać pozwolenia na budowę;
• roboty budowlane polegające na remoncie, montażu lub przebudowie nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego (nie mogą one zmieniać formy architektonicznej obiektu, w tym chociażby elewacji, a także nie mogą wymagać przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko);
• chcesz zrealizować inwestycję budowlaną związaną z realizacją celu publicznego (wtedy trzeba złożyć wniosek o ustalenie lokalizacji celu publicznego).

Jakie wymogi należy spełnić?

Dodatkowo trzeba pamiętać o warunkach, jakie muszą być spełnione, by uzyskać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy. Ustawa wskazuje sześć elementów:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym;
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej ustanowiony został zakaz wznoszenia i utrzymywania obiektów budowlanych przeznaczonych na pobyt ludzi, strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Jak prawidłowo złożyć wniosek?

Warto też podkreślić, że wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie musi wcale składać właściciel nieruchomości. Nie trzeba nawet posiadać jakiegokolwiek tytułu prawnego do dysponowania tą nieruchomością. Całą procedurę można zatem zacząć nawet przed sfinalizowaniem transakcji i zakupem działki. Wniosek powinien natomiast zostać złożony we właściwym urzędzie miasta lub gminy dla miejsca położenia nieruchomości. Można to zrobić również w formie elektronicznej, za pośrednictwem portalu e-Budownictwo – dodaje Bartłomiej Kuźniar.

Bartłomiej Kuźniar
Koordynator Projektów Inwestycyjnych |