Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Druk nr 2665


Warszawa, 7 sierpnia 2014 r.
SEJM

RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VII kadencja
Marszałek Senatu




Pani

Ewa Kopacz

Marszałek Sejmu

Rzeczypospolitej Polskiej



Szanowna Pani Marszałek

Zgodnie z art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia
2 kwietnia 1997 r. mam zaszczyt przekazać Pani Marszałek podjętą przez Senat na
60. posiedzeniu w dniu 7 sierpnia 2014 r. uchwałę w sprawie wniesienia do Sejmu
projektu ustawy

- o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych.

Projekt ustawy stanowi wykonanie obowiązku dostosowania systemu
prawa do orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
Jednocześnie pragnę poinformować, że Senat upoważnił senatora
Andrzeja Matusiewicza do reprezentowania Senatu w dalszych pracach nad tym
projektem.

Z poważaniem

(-) Bogdan Borusewicz

U C H WA Ł A
S E N A T U R Z E C Z Y P O S P O L I T E J P O L S K I E J
z dnia 7 sierpnia 2014 r.
w sprawie wniesienia do Sejmu projektu ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych
Na podstawie art. 118 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia
1997 r., Senat wnosi do Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej projekt ustawy o zmianie ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych.
Jednocześnie upoważnia senatora Andrzeja Matusiewicza do reprezentowania Senatu
w pracach nad projektem.





MARSZAŁEK SENATU



Bogdan BORUSEWICZ
projekt
U S T A W A
z dnia
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 1. W ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
(Dz. U. z 2013 r. poz. 1222) w art. 11 po ust. 24 dodaje się ust. 25 i 26 w brzmieniu:
„25. W przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego, gdy ten lokal nie podlega zbyciu w drodze przetargu na podstawie ust. 2,
stosuje się przepisy ust. 21 zdanie pierwsze, 22 i 24. Wartość rynkową lokalu ustala się
na dzień wygaśnięcia prawa do lokalu.
26. Członek zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego
prawa do lokalu mieszkalnego, do którego wygasło prawo przysługujące innej osobie
w sytuacji, o której mowa w ust. 25, wnosi wkład mieszkaniowy w wysokości wkładu
wypłaconego tej osobie. Przepis art. 10 ust. 2 zdanie drugie stosuje się odpowiednio.”.
Art. 2. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.


U Z A S A D N I E N I E
1. Cel projektowanej ustawy
Celem projektu jest dostosowanie systemu prawa do wyroku Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 27 czerwca 2013 r. (sygn. akt K 36/12) dotyczącego ustawy z dnia 15
grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, ze
zm.). Jego sentencja została ogłoszona 16 lipca 2013 r. w Dz. U. poz. 814, a jego pełny tekst
wraz z uzasadnieniem w OTK ZU nr 5A, poz. 64.
Projekt reguluje sposób ustalania wysokości wkładu oraz zwracanej wartości wkładu
w przypadku, gdy lokal mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu. Dotychczas
kwestie te regulowały spółdzielnie w swoich statutach.
2. Przedmiot i istota rozstrzygnięcia Trybunału Konstytucyjnego
2.1. TK orzekł, że art. 8 pkt 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach
mieszkaniowych w zakresie, w jakim upoważnia spółdzielnię mieszkaniową do uregulowania
w statucie zasad rozliczenia z tytułu zwrotu wkładu mieszkaniowego, będącego
ekwiwalentem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, w sytuacjach, gdy sam lokal
mieszkalny nie podlega zbyciu w drodze przetargu - jest niezgodny z art. 2 w związku z art.
64 ust. 1 Konstytucji RP.
2.2. Istotą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jest
zobowiązanie się spółdzielni do oddania członkowi spółdzielni lokalu mieszkalnego do
używania, w zamian za zobowiązanie się członka do wniesienia wkładu mieszkaniowego oraz
do uiszczania określonych opłat. Wkładem mieszkaniowym są koszty inwestycji
przypadające na dany lokal, pomniejszone o ewentualne środki uzyskane na sfinansowanie
kosztów budowy z innych źródeł. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego jest
niezbywalne i nie przechodzi na spadkobierców. Tak długo, jak istnieje spółdzielcze prawo
do lokalu, prawo do wkładu nie ma samodzielnego bytu. Wkład staje się samodzielnym
prawem majątkowym w chwili wygaśnięcia spółdzielczego prawa do lokalu. Przysługuje ono
wtedy osobie, której spółdzielcze prawo wygasło albo spadkobiercy. Spółdzielcze prawo do
lokalu wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych przypadkach określonych
w ustawie.
– 2 –
W przypadku, gdy spółdzielcze prawo wygaśnie spółdzielnia ogłasza przetarg na
ustanowienie odrębnej własności tego lokalu. Warunkiem nabycia w tym trybie odrębnej
własności lokalu jest wpłata wartości rynkowej lokalu. W przypadku wygaśnięcia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia wypłaca osobie
uprawnionej wartość rynkową tego lokalu (dotychczasowy wkład). Ustawa precyzuje, że
przysługująca osobie uprawnionej wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką
spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu. Z wypłacanej osobie
uprawnionej wartości rynkowej lokalu potrąca się niekiedy pewne kwoty (art. 11 ust. 21 i 22).
Jeśli jednak prawo do lokalu wygaśnie, ale roszczenie o przyjęcie do spółdzielni
i ustanowienie prawa do lokalu zgłoszą dzieci lub inne osoby bliskie (czasem także
małżonek), to przetargu nie przeprowadza się. Nie przeprowadza się go również wtedy, gdy
gotowość do zawarcia umowy o ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności lokalu
zgłoszą członkowie spółdzielni, którzy nie mają zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych.
Jednak w przypadkach, kiedy przetargu się nie przeprowadza, ustawa nie precyzuje sposobu
ustalania wysokości wypłacanej wartości lokalu (wkładu). W przypadku lokatorskiego prawa
spółdzielczego instytucje prawa do lokalu oraz prawa do wkładu mogą być bowiem od siebie
oderwane. Jeśli zarówno prawo do lokalu, jak i prawo do wkładu przejmuje ten sam podmiot,
w praktyce problem nie istnieje. Pojawia się on wtedy, gdy prawo do lokalu nabywa inna
osoba, niż osoba czy osoby, które dziedziczą wkład. Osoba przejmująca prawo do lokalu,
chciałaby zapłacić niewysoki wkład w związku z nabyciem prawa do lokalu. Osoba, która
przejmuje dotychczasowy wkład (bez prawa do lokalu) chciałaby by wartość wkładu (wartość
lokalu) była ustalona na możliwie wysokim poziomie. W praktyce przyjmuje się, że
wyliczenia tego dokonuje się - na podstawie art. 8 pkt 3 - w sposób określony w statucie
spółdzielni. Statuty określają też wysokość wkładu (wartości lokalu), jaki w takim przypadku
wnoszą osoby wstępujące w prawa dotychczasowego członka spółdzielni. „[P]owszechną
praktyką stosowaną przez spółdzielnie mieszkaniowe jest automatyczne przyjmowanie w
drodze analogii z art. 11 ust. 21 u.s.m. rozwiązania, zgodnie z którym wartość zwracanego
osobie uprawnionej wkładu mieszkaniowego ustala się według wartości rynkowej lokalu.
Identycznie ustala się wartość wkładu, który ma obowiązek wnieść osoba bliska lub
małżonek zmarłego współuprawnionego do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu,
korzystająca z uprawnień przyznanych jej przez art. 14 i art. 15 u.s.m”.