Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych

doprecyzowaniu grupy docelowej wsparcia, tj. osób młodych, nieposiadających własnego,
samodzielnego mieszkania, które z racji wieku cechuje najwyższa zdolność tworzenia
przyrostu naturalnego. Warunek nieposiadania własnego mieszkania odnosi się także do
przeszłości (beneficjenci nie mogli mieć innego mieszkania do dnia nabycia lokalu objętego
finansowym wsparciem).
Pierwszy z określonych w tym artykule warunków dotyczy ograniczenia wieku nabywcy
lokalu do 35 lat, przy zastrzeżeniu, że w przypadku małżeństw ograniczenie będzie dotyczyło
młodszego małżonka. Kryterium to podlegałoby weryfikacji według roku złożenia wniosku
o dofinansowanie do wkładu własnego, tzn. potencjalni beneficjenci tego rodzaju wsparcia
uzyskiwaliby uprawnienie do niego, jeżeli złożą wniosek najpóźniej do końca roku
kalendarzowego, w którym kończą 35 lat. Zasadność wprowadzenia ograniczenia wieku na
poziomie 35 lat potwierdzają doświadczenia uzyskane w trakcie realizacji programu
preferencyjnych kredytów „Rodzina na swoim” – większość beneficjentów zaciągających
kredyty preferencyjne i korzystających ze wsparcia w postaci dopłat do ich oprocentowania
mieści się w przedziale między 25 a 34 rokiem życia. Według danych na koniec 2012 roku
ok. 76,2% ogólnej liczby udzielonych kredytów preferencyjnych zostało udzielone osobom
do 34 roku życia, mimo że do 31 sierpnia 2011 roku w programie nie funkcjonowały
ograniczenia wiekowe.
Drugie ograniczenie uzyskania dofinansowania wkładu własnego dotyczy sytuacji
mieszkaniowej nabywcy lokalu. Dofinansowanie wkładu własnego nie może więc być
udzielone osobom, które do dnia nabycia lokalu mieszkalnego, tj. przeniesienia na nabywcę
lokalu prawa własności mieszkania w wyniku transakcji objętej finansowym wsparciem, były
lub są właścicielem budynku mieszkalnego jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego.
Analogiczne ograniczenie dotyczy także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
którego przedmiotem jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny. Z grona beneficjentów
wyłączeni zostali również współwłaściciele budynków bez wyodrębnionych lokali
mieszkalnych, jeżeli ich udział w przypadku zniesienia współwłasności obejmowałby co
najmniej jeden lokal mieszkalny.
Powyższe ograniczenie związane jest z jednym z podstawowych założeń ustawy, zgodnie
z którym wsparcie jest kierowane do osób, które nabywają swoje pierwsze samodzielne
mieszkanie. Ograniczenie zostało jednak złagodzone, aby nie eliminować z grona
beneficjentów osób, które w przeszłości były właścicielami ułamkowych części lokali lub
budynków, nabytych np. w drodze spadku, a których własność w praktyce nie wpływała na
5

ich możliwości zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Należy podkreślić, że
w przypadku gdy nabywcą lokalu jest małżeństwo, warunek nieposiadania własnego
mieszkania dotyczy obojga małżonków.
Projekt ustawy nakłada na nabywcę lokalu mieszkalnego obowiązek złożenia oświadczenia
na piśmie o spełnieniu powyższego warunku (w tym zobowiązanie się, że warunek ten będzie
spełniony również w okresie od złożenia wniosku o wsparcie do dnia nabycia nieruchomości
podlegającej dofinansowaniu). Złożenie oświadczenia niezgodnego z prawdą jest zagrożone
odpowiedzialnością karną na podstawie art. 297 § 1 Kodeksu karnego. Szczegółowe
rozwiązania związane z trybem składania stosownego oświadczenia na etapie wnioskowania
o wsparcie zostaną omówione w dalszej części uzasadnienia (art. 10).
Uwzględniając charakter proponowanej w projekcie formy wsparcia w zakupie mieszkania,
zaspokajającego własne potrzeby mieszkaniowe kredytobiorcy, w art. 4 ust. 3 projektu
wprowadzony został również warunek zobowiązania się nabywcy lokalu do rozwiązania
umowy najmu dotychczas użytkowanego mieszkania, lub zrzeczenia się na rzecz spółdzielni
mieszkaniowej spółdzielczego lokatorskiego prawa do użytkowanego lokalu (w obu
przypadkach ze skutkiem opróżnienia dotychczas zamieszkiwanego mieszkania), w terminie
6 miesięcy od uzyskania prawa własności do mieszkania, którego nabycie objęte było pomocą
finansową.
Art. 5 odnosi się do przedmiotu objętego dofinansowaniem wkładu własnego, określa więc
warunki, jakie musi spełniać lokal mieszkalny, aby mogło być udzielone tego rodzaju
finansowe wsparcie. Warunki te pełnią także funkcję pośredniego adresowania finansowego
wsparcia do ludzi młodych, nieposiadających własnego mieszkania, a przy tym posiadających
ograniczone możliwości finansowe. Lokal mieszkalny objęty finansowym wsparciem musi
więc wyłącznie zaspokajać potrzeby mieszkaniowe nabywcy lokalu. Ponadto lokal musi być
po raz pierwszy zasiedlony przez nabywcę. Pierwsze zasiedlenie lokalu mieszkalnego,
zgodnie z art. 2 pkt 4, jest rozumiane w ustawie jako pierwsze oddanie do pierwszego
użytkowania lokalu mieszkalnego przez osobę, która wybudowała lokal mieszkalny w ramach
prowadzonej działalności gospodarczej. W art. 5 ust. 2 projektu dopuszcza się sytuację,
w której w okresie przed wejściem w życie ustawy, nie wcześniej jednak niż od 1 stycznia
2013 r., uprawniony do uzyskania wsparcia nabywca rozpoczął już użytkowanie nowo
wybudowanego mieszkania na podstawie umowy najmu zawartej z przedsiębiorstwem
prowadzącym działalność gospodarczą w tym zakresie, jako pierwszy i jedyny użytkownik,
i dopiero na tym etapie będzie przeniesione na niego w drodze sprzedaży prawo własności do
6

mieszkania. Proponowane rozwiązanie nie wyłącza tym samym z programu osób, które
w pewnym okresie przed zakupem zaspokajają już własne potrzeby mieszkaniowe
w wynajmowanym nowym mieszkaniu, dochodząc do uzyskania prawa własności po
pewnym czasie trwania umowy najmu (np. z racji zgromadzenia wystarczających środków).
Jednocześnie, w kontekście daty kończącej okres przyjmowania wniosków o kredyt
w programie „Rodzina na swoim”, w pewnym zakresie zapewnia ciągłość stosowania
instrumentów wsparcia w tym segmencie rynku. Przyjęta data nie oznacza jednak, że prawo
do dofinansowania będzie przysługiwało osobom, które nabyły lokal mieszkalny i go
zasiedliły od dnia 1 stycznia 2013 r. do dnia wejścia w życie ustawy.
Kolejne warunki określone w art. 5 ust. 1 dotyczą standardu nabywanej nieruchomości.
Wielkość powierzchni użytkowej lokalu nie może przekroczyć 75 m2, z tym, że samym
dofinansowaniem będzie objęty metraż maksymalnie 50 m2 (art. 7). Rozwiązanie to jest
analogiczne jak w programie kredytów preferencyjnych „Rodzina na swoim”. Przyjęty
mechanizm służy tworzeniu zasobów mieszkaniowych odpowiadających swoją strukturą
powierzchniową współczesnym standardom europejskim, zapobiegając jednocześnie
tworzeniu zasobów substandardowych. Trafność przyjętych parametrów powierzchniowych
w tym przypadku potwierdzają statystyki dotyczące wyników uzyskiwanych w ramach
programu „Rodzina na swoim”. Przeciętna wielkość mieszkania finansowanego kredytem
preferencyjnym wyniosła na dzień 31 grudnia 2012 r. ok. 52 m2 i jest zbliżona do przeciętnej
powierzchni użytkowej mieszkania przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem, która wg
danych Głównego Urzędu Statystycznego dotyczących mieszkań oddanych do użytkowania
w 2012 r. wyniosła 62,2 m2.
Ponadto cena zakupu lokalu mieszkalnego objętego finansowym wsparciem ustalana na
podstawie umowy zawartej do dnia złożenia wniosku o dofinansowanie do wkładu własnego,
także nie może przekroczyć (w przeliczeniu na 1 m2) pewnego limitu – limit ten został
określony jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika
przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych
obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny. Szczególną
regułę ustalania tego limitu wprowadzono dla gmin sąsiadujących z miastami będącymi
siedzibami wojewody lub sejmiku wojewódzkiego. W takich gminach ceny mieszkań
zazwyczaj znacznie przekraczają ceny obowiązujące na pozostałym obszarze danego

1) Wskaźnik ten ogłaszają – na okresy 6-miesięczne – wojewodowie, odrębnie dla miasta wojewódzkiego oraz
reszty województwa, na podstawie art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
7

województwa. Dlatego dla tych gmin zaproponowano rozwiązanie, zgodnie z którym średni
wskaźnik przeliczeniowy byłby określany jako średnia arytmetyczna dwóch ostatnio
ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni
użytkowej budynków mieszkalnych dla stolic wojewódzkich i dla pozostałych gmin (czyli
średnia arytmetyczna z czterech wartości wskaźników). Jednocześnie tak uzyskana wartość
nie mogłaby przekroczyć 120% średniego wskaźnika przeliczeniowego obowiązującego
w gminach niebędących siedzibą wojewody lub sejmiku wojewódzkiego.
Cena zakupu lokalu mieszkalnego objętego wsparciem stanowi cenę całkowitą transakcji,
a więc zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego wraz ze wszystkimi elementami
związanymi z takim lokalem, stosownie do przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.). Na wysokość ceny wpływa
charakterystyka przedmiotu transakcji, związana z ewentualnymi „pomieszczeniami
przynależnymi” do lokalu mieszkalnego, których własność jest związana z własnością
samego lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali). Cena zakupu uwzględnia więc
poszczególne komponenty cenowe dotyczące tych pomieszczeń. Ponadto, w przypadku
wyodrębnienia własności lokali mieszkalnych właścicielowi lokalu przysługuje udział
w nieruchomości wspólnej (nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku
i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali – art. 3 ust. 2 ustawy
o własności lokali) jako prawo związane z własnością lokali. Zakup lokalu mieszkalnego
zawiera więc w sobie, jako element konieczny, także zakup udziału w nieruchomości
wspólnej (w tym odpowiednią część ułamkową gruntu), który, stanowiąc część integralną
dokonywanej transakcji, jest konsekwentnie częścią integralną ceny zakupu lokalu
mieszkalnego. Podobna zasada dotyczy innych „elementów” wpływających na cenę
i wyróżnionych w umowie, o ile są one związane z wybudowaniem lokalu mieszkalnego
i doprowadzeniem go do standardu określonego w opisie przedmiotu transakcji (określony
w umowie standard wykończenia, w tym przyłączenie prądu lub gazu, itp.).
Wartości limitów ceny zakupu lokalu mieszkalnego, jakie obowiązywałyby przy
zastosowaniu dwóch ostatnio opublikowanych wskaźników przeliczeniowych kosztu
odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, przedstawia tabela 1.



8

Tabela 1. Wysokości limitów ceny zakupu lokalu mieszkalnego uprawniających do
skorzystania z finansowego wsparcia w poszczególnych lokalizacjach (PLN), stan na dzień
31 marca 2013 r.
Średnia arytmetyczna 2 ostatnio ogłoszonych wartości
Lp.
Lokalizacja
wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m²
powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych
1.1.
Wrocław
5 182,00
1.2.
Dolnośląskie
3 549,50
1.3.
Gminy sąsiadujące z Wrocławiem
4 259,40
2.1.
Bydgoszcz, Toruń
5 628,00
2.2.
Kujawsko-pomorskie
4 014,50
2.3.
Gminy sąsiadujące z Bydgoszczą,
Toruniem
4 817,40
3.1.
Lublin
3 718,80
3.2.
Lubelskie
2 795,45
3.3.
Gminy sąsiadujące z Lublinem
3 257,12
4.1.
Gorzów Wlkp., Zielona Góra
3 836,50
4.2.
Lubuskie
3 566,00
4.3.
Gminy sąsiadujące z Gorzowem
Wlkp., Zieloną Górą
3 701,25
5.1.
Łódź
4 670,00
5.2.
Łódzkie
3 538,50
5.3.
Gminy sąsiadujące z Łodzią
4 104,25
6.1.
Kraków
4 406,50
6.2
Małopolskie
3 811,00
6.3.
Gminy sąsiadujące z Krakowem
4 108,75
7.1.
Warszawa
5 789,50
7.2.
Mazowieckie
3 450,50
7.3.
Gminy sąsiadujące z Warszawą
4 140,60
8.1.
Opole
3 547,50
8.2.
Opolskie
3 219,00
8.3.
Gminy sąsiadujące z Opolem
3 383,25
9.1.
Rzeszów
3 787,00
9.2.
Podkarpackie
2 908,00
9.3.
Gminy sąsiadujące z Rzeszowem
3 347,50
10.1.
Białystok
3 987,00
10.2.
Podlaskie
3 532,00
10.3.
Gminy sąsiadujące z Białymstokiem
3 759,50
11.1.
Gdańsk
5 277,50
11.2.
Pomorskie
4 279,50
11.3.
Gminy sąsiadujące z Gdańskiem
4 778,50
12.1.
Katowice
4 220,00
12.2.
Śląskie
3 481,00
12.3.
Gminy sąsiadujące z Katowicami
3 850,50
13.1.
Kielce
4 084,82
13.2.
Świętokrzyskie
2 850,54
13.3.
Gminy sąsiadujące z Kielcami
3 420,64
14.1.
Olsztyn
4 235,50
14.2.
Warmińsko-mazurskie
3 156,00
14.3.
Gminy sąsiadujące z Olsztynem
3 695,75
15.1.
Poznań
5 150,00
15.2.
Wielkopolskie
3 445,00
15.3.
Gminy sąsiadujące z Poznaniem
4 134,00
16.1.
Szczecin
3 740,00
16.2.
Zachodniopomorskie
3 615,50
16.3.
Gminy sąsiadujące ze Szczecinem
3 677,75
9