Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece

- 3 -

Dodanie do przepisu zdania drugiego miało (…) ostatecznie rozwiązać sporny dotąd
problem losów hipoteki na udziale we współwłasności nieruchomości. Ustawodawca –
dodając (…) zdanie drugie – dokonał wyboru jednego z dwóch, prezentowanych
w orzecznictwie SN i doktrynie, stanowisk (…) [i] zdecydował o inkorporowaniu do tekstu
ustawy rozwiązania korzystnego dla wierzyciela, którego prawa zabezpieczała hipoteka na
udziale we współwłasności”. W konsekwencji „efektem dodania (…) zdania drugiego jest
ograniczenie praw współwłaścicieli nieruchomości, których udziały nie były obciążone
hipoteką”.
„Punktem wyjścia dla wyjaśnienia, na czym polega owo ograniczenie, jest treść art. 198
k.c., zgodnie z którym «Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez
zgody pozostałych współwłaścicieli», w powiązaniu z art. 65 ust. 3 u.k.w.h., który dopuszcza
ustanowienie hipoteki na części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział we
współwłasności (…). W konsekwencji, każdy ze współwłaścicieli, nie pytając o zgodę,
a nawet – nie informując pozostałych, może swoim udziałem rozporządzić (np. sprzedać,
darować), które to pojęcie obejmuje także ustanowienie hipoteki. Co więcej, możliwe jest
(…) obciążenie udziału współwłaściciela hipoteką przymusową, powstającą nawet wbrew
jego woli. W ocenie Trybunału, u podstaw rozwiązania przyjętego w art. 198 k.c. legło
założenie, że rozporządzenie udziałem nie narusza ich praw. Zmieniona treść art. 76 ust. 1
u.k.w.h. zdecydowanie przeczy temu założeniu. Mechanizm wprowadzony w zdaniu drugim
kwestionowanego przepisu, powodujący obciążenie – z mocy prawa – nieruchomości
przypadających pozostałym współwłaścicielom, rozszerza skutki rozporządzenia udziałem
w stosunku do całej rzeczy wspólnej. Ignoruje tym samym jedną z naczelnych zasad
władztwa nad rzeczą wspólną, jaką jest wymóg uzyskania jednomyślności współwłaścicieli
co do czynności rozporządzających rzeczą (…).
Obciążenie udziału stanowi albo efekt czynności prawnej, której współwłaściciel
dokonuje we własnym interesie, zaciągając zobowiązanie (zwykle biorąc pożyczkę czy
kredyt), albo efekt jego zachowania, zwykle nagannego, które doprowadziło do wpisu
hipoteki przymusowej, na które jednak pozostali współwłaściciele nie mają wpływu i za które
nie odpowiadają. Co do zasady współwłaściciele nie dysponują żadnym instrumentem
prawnym, by skutecznie zapobiec obciążeniu udziału należącego do jednego z nich.
Kwestionowany art. 76 ust. 1 zdanie drugie 2 u.k.w.h. prowadzi ex lege – w razie zniesienia
współwłasności przez podział fizyczny rzeczy – do obciążenia hipoteką wszystkich
pozostałych współwłaścicieli, którzy ani nie zaciągali zobowiązania, ani nie osiągnęli
korzyści z kredytu czy pożyczki zaciągniętej przez dłużnika, ani nie dopuścili się zachowań


- 4 -

dających podstawę wpisu hipoteki przymusowej, ani wreszcie – nie ustanawiali tego prawa
rzeczowego. Automatyczne rozszerzenie odpowiedzialności rzeczowej, przewidziane
w art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h., odbywa się kosztem praw współwłaścicieli, których
udziały przed zniesieniem współwłasności nie były obciążone”.
„[N]ajbardziej oczywistym skutkiem kwestionowanego rozwiązania jest zmniejszenie
wartości nieruchomości, które współwłaściciele uzyskują w wyniku podziału. Nawet jeśli
znosząc współwłasność podejmą próbę rozliczenia powstającego z mocy ustawy obciążenia
hipoteką, co wcale nie jest łatwe (…), sam fakt obciążenia nieruchomości zmniejsza jej
atrakcyjność na rynku. Natomiast najdalej idącym skutkiem funkcjonowania kwestionowanej
regulacji w porządku prawnym jest możliwość pozbawienia własności w drodze sprzedaży
egzekucyjnej nieruchomości powstałej i obciążonej hipoteką wskutek zniesienia
współwłasności przez podział fizyczny rzeczy”.
„Ograniczenie prawa własności przejawia się także w tym, że (…) zdanie drugie
faktycznie uniemożliwia nieskrępowane korzystanie z podstawowego i niezbywalnego
uprawnienia współwłaściciela, jakim jest możliwość żądania zniesienia współwłasności.
Współwłasność jest ze swojej istoty stanem nietrwałym, tymczasowym, zaś uprawnienie do
żądania jej zniesienia ma tak podstawowy charakter, że współwłaściciel nie może być go
pozbawiony na podstawie art. 5 k.c. ze względu na sprzeciw lub interes innego
współwłaściciela. Zagrożenie rozszerzeniem odpowiedzialności rzeczowej realnie ogranicza
swobodę realizacji omawianego uprawnienia przez współwłaścicieli, nie będących
dłużnikami rzeczowymi. Świadomość konsekwencji (przyjęcia współodpowiedzialności za
cudzy dług) może stawiać ich w sytuacji bez wyjścia, faktycznie zmuszając do pozostania we
współwłasności do czasu istnienia przeszkody w postaci hipoteki na udziale innego
współwłaściciela. W przypadku sądowego zniesienia współwłasności istnienie hipoteki na
udziale, przenoszonej z mocy ustawy na wszystkie nieruchomości tworzone przez podział,
może przesądzić o niedopuszczalności podziału z uwagi na znaczne zmniejszenie wartości
rzeczy (por. art. 211 k.c. in fine). Ponadto, współwłaściciele nie będący przed podziałem
dłużnikami rzeczowymi są narażeni na to, że z żądaniem zniesienia współwłasności wystąpi
współwłaściciel udziału obciążonego, dla którego rozwiązanie to może okazać się korzystne”.
„Celem ustawodawcy (…) było zagwarantowanie praw wierzyciela, którego sytuacja
zależy od realnej wartości zabezpieczeń, w tym przypadku – hipoteki. Okoliczność, że cel
wprowadzenia przepisu zasługuje na pełną akceptację, nie oznacza jednak, że środek wybrany
przez ustawodawcę do jego osiągnięcia nie narusza Konstytucji”.



- 5 -

Zarówno prawo właściciela, jak i prawo wierzyciela hipotecznego należą do praw
majątkowych chronionych przez art. 64 ust. 1 Konstytucji. Jednakże – zdaniem TK – prawa te
nie muszą podlegać równej ochronie. „Wyrazem zróżnicowania konstytucyjnej pozycji praw
majątkowych jest (…) przede wszystkim ujęcie ochrony własności (i prawa dziedziczenia)
w art. 21 ust. 1, należącym do przepisów kształtujących podstawy ustroju RP, co decyduje
o randze i znaczeniu tego właśnie prawa. Niezależnie od tego, jak się ocenia relację pojęcia
«własności» występującego w art. 21 i art. 64 Konstytucji, trzeba uznać, że treść art. 21 ust. 1
Konstytucji «wskazuje, że tylko prawu własności (i prawu dziedziczenia) konstytucja
przyznaje szczególne uznanie i ochronę»”.
Oceniając kwestionowany przepis w świetle art. 31 ust. 3 Konstytucji TK stwierdził, że
„wątpliwości budzi już przydatność rozwiązania wprowadzonego przez kwestionowane
zdanie drugie (…) dla ochrony prawa wierzyciela. (…) [K]westionowany przepis «nie
prowadzi do jakiegoś radykalnego polepszenia sytuacji prawnej wierzyciela» (…). Jest tak,
ponieważ «od strony ekonomicznej, oceniając pewność zabezpieczenia hipotecznego
determinowaną przez jego przedmiot i wartość, tezę o rozszerzeniu zakresu
odpowiedzialności rzeczowej należy poddać gruntownej rewizji»” Trybunał stwierdził, że
„«rozbicie» hipoteki na nieruchomości powstałe z podziału może nawet utrudnić i zwiększyć
koszty egzekucji, w sytuacji gdy wierzyciel musiałby ją prowadzić z kilku nieruchomości.
(…) [A]rgumenty te nie przemawiają (…) za dopuszczalnością rozwiązania przyjętego
w art. 76 ust. 1 zdanie drugie u.k.w.h., lecz wskazują na brak celowości wprowadzonego tym
przepisem ograniczenia prawa własności nieruchomości powstałych na skutek zniesienia
współwłasności. Powstaje bowiem pytanie, jaki jest sens ustanowienia niewątpliwych
ograniczeń podstawowego prawa majątkowego (własności), skoro nie przynoszą one realnej
gwarancji ochrony innego prawa?”.
„W ocenie Trybunału, dokonana wyżej ocena przydatności kwestionowanego przepisu
dla ochrony praw wierzyciela hipotecznego w zasadzie przesądza o wyniku dalszych etapów
testu proporcjonalności. Jeśli bowiem przydatność kwestionowanego przepisu dla ochrony
praw wierzyciela hipotecznego jest wątpliwa, trudno uznać jego wprowadzenie za
konieczne”.
2.4. TK, wskazując inne sposoby ochrony wierzyciela hipotecznego stwierdził, że
„[o]chronie wierzyciela mogłoby służyć przede wszystkim rozwiązanie polegające na
utrzymaniu ex lege hipoteki na nieruchomości przyznanej po podziale dłużnikowi
rzeczowemu. W sytuacji, gdy nieruchomość ta ma wartość co najmniej równą wartości
udziału, sytuacja wierzyciela po zniesieniu współwłasności nie uległaby pogorszeniu, a nawet


- 6 -

polepszyłaby się. Ewentualna egzekucja z nieruchomości jest zwykle łatwiejsza
i skuteczniejsza od egzekucji z udziału. W pozostałych wypadkach ochronę praw wierzyciela
mogłoby gwarantować rozwiązanie analogiczne do zawartego w art. 101 u.k.w.h. Przepis ten
przyznaje wierzycielom hipotecznym użytkownika wieczystego, którzy utracili hipoteki
wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego, ustawowe prawo zastawu na roszczeniach
użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na
własność budynki albo inne urządzenia istniejące w dniu zwrotu użytkowanej nieruchomości.
Wierzycielowi mogłoby służyć ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu dopłaty
lub spłaty. Zdaniem Trybunału, zastosowanie tych środków – bez naruszania praw osób
trzecich – dawałoby wierzycielowi gwarancje realizacji jego prawa przynajmniej równe tym,
które wynikają z kwestionowanego przepisu”. TK zwrócił też uwagę na środki ochrony
prawnej na wypadek niewypłacalności dłużnika, przewidziane w art. 527 i nast. k.c., czyli na
tzw. akcję pauliańską, którą mógłby wykorzystać wierzyciel hipoteczny pokrzywdzony
w wyniku zniesienia współwłasności.
TK zwrócił też uwagę „na fakt, że wierzyciel, przyjmujący zabezpieczenie
wierzytelności na części ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział we współwłasności,
powinien zachować świadomość skutków ewentualnego wyjścia dłużnika rzeczowego
ze współwłasności w okresie trwania zabezpieczenia. Nie ulega wątpliwości, że
zabezpieczenie to – nawet w czasie utrzymywania stosunku współwłasności – jest słabsze niż
hipoteka na nieruchomości. Wierzyciel może i powinien ocenić realną wartość zabezpieczenia
na udziale i – odpowiednio do tego – zdecydować o jego akceptacji, ewentualnie o żądaniu
dodatkowych gwarancji spłaty długu (zabezpieczeń osobistych lub rzeczowych). Innymi
słowy, wierzyciel ma możliwość zadbania o własne interesy, także na wypadek zniesienia
współwłasności, z którym musi się liczyć.
W zupełnie innej sytuacji są współwłaściciele nieobciążonych części nieruchomości.
(…). Jak już była o tym mowa, zgodnie z art. 198 k.c. do obciążenia udziału nie wymaga się
zgody pozostałych współwłaścicieli rzeczy. Nie są oni uczestnikami postępowania
wieczystoksięgowego o wpis takiej hipoteki. Z tych względów (…), w praktyce istnienie
i konsekwencje hipoteki na udziale są zazwyczaj dla ogółu współwłaścicieli decydujących się
znieść współwłasność zupełnym zaskoczeniem. Element zaskoczenia, co wyżej podkreślono,
nie występuje natomiast po stronie wierzyciela, który – według swego uznania – może, lecz
nie musi, zaakceptować zabezpieczenie rzeczowe na udziale w rzeczy, przyjmując do
wiadomości ryzyko związane z tymczasowym charakterem współwłasności”.



- 7 -

Zdaniem TK, „w konfliktowej sytuacji, jaką stwarza istnienie hipoteki na części
ułamkowej nieruchomości stanowiącej udział współwłaściciela, konieczna jest raczej troska
ustawodawcy o interesy właścicieli, których udziały nie są obciążone, aniżeli troska
o wierzyciela hipotecznego”.
2.5. Utrata mocy obowiązującej przez art. 76 ust. 1 zdanie drugie oznacza „powrót do
stanu prawnego sprzed 20 lutego 2011 r. W okresie poprzedzającym wprowadzenie do
porządku prawnego kwestionowanego unormowania (…) losy hipoteki na udziale we
współwłasności nie były uregulowane ustawowo, lecz kształtowały się w praktyce
orzeczniczej”. Powyrokowy stan prawny nie oznacza zatem luki prawnej. Co prawda
wierzyciel hipoteczny nie jest już objęty mechanizmem ochronnym statuowanym
zakwestionowanym przepisem. Ochrona ta była jednak zbyt daleko idąca – jako, że odbywała
się kosztem naruszenia prawa własności osób trzecich. Nie oznacza to jednak również
dokładnie powrotu do stanu prawnego sprzed zakwestionowanej nowelizacji. Choć sytuacja
hipoteki na udziale była wtedy kształtowana przez praktykę, to jednak od ogłoszenia wyroku
– jak stwierdził TK – „praktykę tę współkształtować będzie wyrok Trybunału”. Sądy zatem
będą musiały przyjąć interpretację przedstawioną przez Sąd Najwyższy w 1997 r. Jeśli jednak
ustawodawca nadal widzi potrzebę stworzenia mechanizmu ochrony wierzyciela
hipotecznego, to nadal ma taką możliwość. Ale musi tego dokonać bez naruszania praw
pozostałych współwłaścicieli.
3. Różnice między dotychczasowym a projektowanym stanem prawnym
Obecnie (po wyroku TK) nadal istnieje dopuszczalność obciążania hipoteką części
ułamkowej nieruchomości. W razie jednak podziału owej nieruchomości, hipoteka wygasa
(przed wyrokiem TK „podążała” za wszystkimi nieruchomościami). Obecny stan nie oznacza
jednak istotnego naruszenia praw i interesów wierzyciela hipotecznego, ponieważ
w momencie ustanawiania hipoteki na części ułamkowej, ma on świadomość, że zawsze
może dojść do podziału owej nieruchomości; ma więc szansę na ułożenie swoich relacji
z dłużnikiem hipotecznym, tak by nie być poszkodowanym.
Uchwalenie proponowanej regulacji spowoduje, że wierzyciel będzie miał dodatkową
ochronę: przede wszystkim na nieruchomości powstałej w wyniki podziału, której
właścicielem stał się dłużnik hipoteczny, nadal będzie ciążyła hipoteka. Gdyby dłużnik
hipoteczny nie otrzymał, w wyniku podziału współwłasności, żadnej nieruchomości lub
otrzymał nieruchomość mniejszej wartości niż jego dotychczasowy udział, wierzycielowi
hipotecznemu będzie przysługiwać ustawowe prawo zastawu na wierzytelności z tytułu spłaty