Komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Druk nr 2920

Warszawa, 11 lutego 2010 r.
SEJM
RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
VI kadencja
Komisja Nadzwyczajna "Przyjazne

Państwo" do spraw związanych z
ograniczaniem biurokracji
NPP-020-133-2010


Pan

Bronisław Komorowski
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej
Polskiej



Na podstawie art. 32 ust. 2 regulaminu Sejmu Komisja Nadzwyczajna
"Przyjazne Państwo" do spraw związanych z ograniczaniem biurokracji wnosi
projekt ustawy:

- o zmianie ustawy o niektórych formach
popierania budownictwa mieszkaniowego

Do reprezentowania stanowiska Komisji w pracach nad projektem ustawy
został upoważniony poseł Piotr Tomański.


Zastępca Przewodniczącego
Komisji


(-) Hanna Zdanowska




projekt
Ustawa
z dnia ................................. 2010 r.
o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Art. 1.

W ustawie z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania

budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1070, z późn. zm.1)) wprowadza
się następujące zmiany:
1) w art. 28 dodaje się ust. 3 w brzmieniu:
„3. Najemcy lokali mogą żądać od Towarzystwa kalkulacji wysokości opłat, w terminie 21
dni od otrzymania pisemnej informacji o zwiększeniu wysokości tych opłat. Najemcy
mogą kwestionować zasadność wysokości tych opłat bezpośrednio na drodze sądowej.
Ciężar udowodnienia zasadności zwiększenia wysokości opłat w takim przypadku
spoczywa na Towarzystwie.”;
2) po art. 28 dodaje się art. 28a w brzmieniu:
„Art. 28a. 1. Towarzystwo prowadzi odrębnie dla każdej nieruchomości:
2. Ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów związanych z eksploatacją i
utrzymaniem lokali, nieruchomości wspólnych oraz infrastruktury technicznej.
3. Ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego.
4. Ewidencję spłaty przypadającej na nieruchomość części zobowiązań towarzystwa
związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia
kredytowego wraz z odsetkami.”;
3) w art. 29a dodaje się ust. 6 i 7 w brzmieniu:
„6. Partycypant dokonując na podstawie zawartej z Towarzystwem umowy cywilno-
prawnej wpłaty części kosztów budowy, staje się współwłaścicielem finansowanego
lokalu. Udział partycypanta we współwłasności odpowiada stosunkowi kosztów budowy
całego lokalu do kwoty partycypacji.

1 Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27, Nr
16, poz. 167 i Nr 154, poz. 1800, z 2002 r. Nr 25, poz. 253, Nr 153, poz. 1271, Nr 216, poz. 1824 i Nr
240, poz. 2058, z 2003 r. Nr 65, poz. 594, z 2004 r. Nr 146, poz. 1546, Nr 213, poz. 2157 i Nr 281,
poz. 2783, z 2006 r. Nr 157, poz. 1119, Nr 220, poz. 1600 i Nr 251, poz. 1844, z 2008 r. Nr 180, poz.
1109 oraz z 2009 r. Nr 39, poz. 309 i Nr 65, poz. 545.
7. Partycypant może żądać ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu
mieszkalnego, którego budowę współfinansował, a Towarzystwo jest obowiązane zawrzeć
z nim umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:
1) spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu;
2) wpłaty części kosztów budowy przypadających na dany lokal, proporcjonalnie do
jego powierzchni użytkowej;
3) kwota partycypacji i kaucje mieszkaniowe podlegają zaliczeniu na poczet wkładu
budowlanego za lokal.”;
4) po art. 29a dodaje się art. 29b w brzmieniu:
„Art. 29b. 1. W przypadku ogłoszenia upadłości Towarzystwa partycypanci mają
prawo pierwokupu lokali mieszkalnych należących do Towarzystwa po cenach
nominalnych budowy, pomniejszonych o wysokość wniesionego wkładu i kaucji.
2. Gminie przysługuje prawo pierwokupu należących do upadłego Towarzystwa
części nieruchomości obciążonych hipoteką na rzecz Banku Gospodarstwa
Krajowego, niewykupionych przez partycypantów.”;
5) w art. 30 ust. 5 otrzymuje brzmienie:
„5. W razie:
1) złożenia przez najemcę w deklaracji oświadczeń niezgodnych z prawdą,
towarzystwo wypowiada mu umowę najmu bez zachowania terminu
wypowiedzenia;
2) po rozwiązaniu umowy osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest
obowiązana płacić towarzystwu miesięczne odszkodowanie za korzystanie z
lokalu w wysokości czynszu miesięcznego, jaki płaciłaby, gdyby umowa nie
została rozwiązana;
3) gdy najemca nie złoży deklaracji w terminie, o którym mowa w ust. 3, lub
wykaże w deklaracji dochody przekraczające wysokość określoną w ust. 1 pkt
2, towarzystwo może wypowiedzieć umowę najmu w części dotyczącej
czynszu.”.

Art. 2.
Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia.


UZASADNIENIE


Ustawa o TBS nie zapewnia właściwej ochrony interesów partycypantów i najemców
zasobów TBS, pomimo poniesionych kosztów budowy w wysokości 30% wartości kosztorys
owej mieszkania oraz kaucji w zależności od powierzchni mieszkania w wysokości 10 %.

Mieszkania TBS, zasiedlane przez partycypantów i najemców, są im przekazywane w
tzw. stanie surowym (betonowa posadzka, ściany do gruntowania i malowania) i wymagają
dalszych nakładów własnych. Poza tymi nakładami i wpłatą 30% kosztów budowy (oraz 10%
kaucji) partycypanci płacą miesięczne czynsze, w które są wkalkulowane raty stanowiące
spłatę kredytu udzielonego dla TBS ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego na
budowę zajmowanych przez nich mieszkań (pozostałe 70% kosztów budowy). De facto zatem
całość kosztów budowy mieszkań ponoszą partycypanci.

Niestety, pomimo powyższych zobowiązań status partycypanta to jedynie status
najemcy mieszkania należącego do TBS (najczęściej spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością), nad którym partycypanci nie mają żadnej kontroli. Jako najemcy nie
mają wpływu na pracę zarządu ani na bieżące zarządzanie Towarzystwem, choć pokrywają
koszty budowy i utrzymania budynków oraz wynagrodzenia zarządu. Ustawa nie zapewnia
monitoringu nad działalnością Towarzystwa Budownictwa Społecznego Sp. z o.o., ani
nadzoru i kontroli nad realizacją spłaty kredytu udzielonego z Krajowego Funduszu
Mieszkaniowego, pobranego na realizację mieszkań budowanych w systemie TBS.

W tym celu proponuje się zmianę ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych
formach popierania budownictwa mieszkaniowego, polegającą na zobowiązaniu TBS do
prowadzenia szczegółowej ewidencji i rozliczeń przychodów i kosztów związanych z
eksploatacją i utrzymaniem lokali, nieruchomości wspólnych oraz infrastruktury technicznej,
wpływów i wydatków funduszu remontowego, a także ewidencji spłaty przypadającej na
nieruchomość części zobowiązań towarzystwa związanych z budową, w tym w szczególności
odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami.

Wprowadzenie tego przepisu spowoduje, że partycypanci będą mieli wgląd na bieżąco
w szczegóły działalności TBS dotyczące zajmowanych przez nich lokali. Realizacji tego celu
służy także następny z proponowanych przepisów, zgodnie z którym najemcy lokali mogą
żądać kalkulacji wysokości opłat, w terminie 21 dni od otrzymania pisemnej informacji o
wysokości tych opłat i kwestionować zasadność wysokości opłat bezpośrednio na drodze
sądowej.

Przepis ten nadaje partycypantom prawa analogiczne do praw członków spółdzielni
mieszkaniowych i zabezpiecza ich przed arbitralnym i niekontrolowanym zwiększaniem opłat
wliczanych w czynsz.
Dodatkowo
należy wskazać, że ustawa nie stanowi, jakie konkretnie uprawnienia ma
partycypant zwany w umowie partycypacji inwestorem. W szczególności nie ustanowiono w
ustawie jakiejkolwiek ochrony partycypanta na wypadek upadłości TBS.

Z opinii prawnych wynika, że w przypadku upadłości spółki TBS partycypacja w
wysokości 30 % i kaucja w wysokości 10% wchodzą w skład masy upadłościowej. Oznacza
to, że w przypadku zbywania przez Syndyka zasobów mieszkaniowych ich najemcy tracą
wszystkie środki finansowe zainwestowane w mieszkanie.

Taka regulacja prawna powoduje, że w rzeczywistości budownictwo mieszkaniowe w
ramach TBS, choć z jednej strony ma stanowić wyjście naprzeciw oczekiwaniom
średniozamożnych obywateli państwa, których nie stać na zakup mieszkania własnościowego
w tradycyjnym systemie, to jednak z drugiej strony łatwo może się stać pułapką.

Tego rodzaju sytuacje to nie tylko potencjalne zagrożenie, ale w wielu miejscach
rzeczywistość. Przedstawiona powyżej sytuacja dotyczy Lubelskiego Towarzystwa
Budownictwa Społecznego Spółka z o.o., ale również TBS-ów w wielu innych miastach w
Polsce np. w Tychach, Kielcach, Koninie.
Aby
wyeliminować w/w zagrożenia proponuje się wprowadzenie przepisów, na mocy
których, po pierwsze, partycypant stałby się współwłaścicielem zajmowanego lokalu
mieszkalnego proporcjonalnie do wysokości poniesionego wkładu, a po drugie miałby prawo
nabycia własności swego lokalu analogiczne do prawa członków spółdzielni
mieszkaniowych. Ponadto, proponuje się dodanie przepisu, który umożliwiałby
partycypantowi wykupienie lokalu mieszkalnego na wypadek upadłości Towarzystwa i
gwarancje realizacji zadań własnych przez przejęcie na rzecz gminy własności pozostałych
niewykupionych części nieruchomości.

Proponowana zmiana zmierza w kierunku zapewnienia ochrony praw partycypantów i
najemców, a dodatkowo daje gwarancję zwrotu pieniędzy do Skarbu Państwa.

Z kolei proponowane zmiany art. 30 ustawy pozwolą przywrócić zgodność z ogólnymi
zasadami najmu określonymi w art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2005 r.
Nr 31, poz. 266).