Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o biegłych rewidentach i ich samorządzie

Statut powinien regulować zasady dysponowania przez spółdzielnię lokalami mieszkalnymi
nowobudowanymi, lokalami mieszkalnymi do których wygasło spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, jak również lokalami odzyskanymi przez spółdzielnię w związku ze
zmianą sposobu wykorzystania lokalu, a także w zakresie zamiany lokali ( patrz art. 10 pkt. 6 projektu
ustawy )

18) Do art. 18.
Proponowane przepisy przywracają możliwość przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do
mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz określają warunki finansowe
przekształcenia, które uwzględniają wyroki Trybunału Konstytucyjnego m.in. z 17 grudnia 2008 r. sygn.
16/08.
Przepis ten jest także konsekwencją proponowanego uchylenia zakazu ustanawiania na rzecz członków
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i przywrócenie możliwości ustanawiania przez
spółdzielnię na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego
prawa rzeczowego, w tym również w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do
mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

19) Do art. 19.
Proponowany przepis jest skutkiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. sygn.
16/08, który uznał za niekonstytucyjne warunki finansowe przeniesienia własności lokalu wprowadzone
nowelizacją ustawy z 14 czerwca 2007 r.

20) Do art. 20.
Przepis jest konsekwencją proponowanego uchylenia zakazu ustanawiania na rzecz członków
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i przywrócenie możliwości ustanawiania przez
spółdzielnię na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego
prawa rzeczowego, w tym również w wyniku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do
mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

21) Do art. 21.
Wprowadzenie przepisu zapobiega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych
członków którzy skorzystali z korzystniejszych warunków finansowych określonych w art. 111 ust. 12
lub art. 12 ust. 3 wprowadzonych przez spółdzielnię.



7


22) Do art. 24.
Przepis przywraca bardzo istotną przesłankę roszczenia o przyjęcie w poczet członków i ustanowienie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na rzecz osoby bliskiej tj. wspólne zamieszkiwanie osoby
bliskiej z dotychczasowym członkiem spółdzielni.
Należy mieć na uwadze że spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania nie jest prawem dziedzicznym
Przepis ten ma natomiast chronić osoby bliskie wspólnie zamieszkałe aby w razie wygaśnięcia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania nie utraciły „dachu nad głową”.
W razie braku osób bliskich wspólnie zamieszkałych spadkobiercy byłego członka bądź inne osoby
uprawnione mają prawo do zwrotu wkładu mieszkaniowego zwaloryzowanego na dzień wygaśnięcia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania. Zgodnie z zasadą że dziedziczeniu podlega
wyłącznie wkład mieszkaniowy a nie spółdzielcze lokatorskie prawo do mieszkania.

23) Do art. 26,28,29,30.
Wprowadzenie przepisów jest konsekwencją proponowanego uchylenia zakazu ustanawiania na rzecz
członków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i przywrócenie możliwości ustanawiania
przez spółdzielnię na rzecz członka spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego
prawa rzeczowego. Proponowane przepisy uwzględniają wyroki Trybunału Konstytucyjnego w zakresie
zniesienia zasady jednopodmiotowości, zniesienia wygaszania spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu na skutek wykluczenia, wykreślenia, zgonu członka, warunków finansowych uzyskania
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

24) Do art. 38.
Proponowany przepis jest skutkiem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 17 grudnia 2008 r. sygn.
16/08, który uznał za niekonstytucyjne warunki finansowe przeniesienia własności lokalu wprowadzone
nowelizacją ustawy z 14 czerwca 2007 r.

25) Do art. 49 ust. 2
Spółdzielnia mieszkaniowa sprawując funkcje zarządcy na mocy przepisów ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych powinna mieć możliwość uzyskania dokumentów potwierdzających prawo własności w
szczególności dokumentujących przejście prawa własności na inne osoby np. sprzedaż, darowizna,
zamiana cywilnoprawna. Stąd zachodzi konieczność by wypis aktu notarialnego zbycia prawa odrębnej
własności lokalu notariusz przesyłał spółdzielni ( zarządcy ).
8

26) Do art. 51.
Wyjście spod zarządu spółdzielni nie uchyla obowiązku właścicieli lokali udziału w kosztach utrzymania
nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby
zamieszkałe w określonych budynkach lub osiedlu (art. 5 ).
Należy mieć na uwadze, że obowiązek ponoszenia wydatków związanych z korzystaniem z
nieruchomości stanowiących własność spółdzielni, a przeznaczonych do wspólnego korzystania przez
właścicieli (mieszkańców ich nieruchomości) nie przestanie istnieć tylko z tego powodu, że powstała
wspólnota i do zarządzania wówczas mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Skoro osoby
zamieszkujące w określonej nieruchomości korzystają z cudzej własności, to właścicielowi (tj.
spółdzielni) należy się zapłata.
Proponowany przepis jest analogiczny do art. 52 ust. 2, który stanowi, że właściciele lokali są
obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości
stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby
zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu i w sposób jednoznaczny rozstrzyga o obowiązku
właścicieli w przypadku podjęcia uchwały w trybie art. 51 projektu ustawy .

27) Do art. 52.
Przepis art. 26 ust. 1 ustawy, w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z 31 lipca 2007 r. stanowi, iż w
przypadku, gdy w danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to do
nieruchomości tej mają być stosowane przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali,
niezależnie od pozostawania przez właścicieli lokali członkami spółdzielni.
Przepis ten, arbitralnie narzuca członkom spółdzielni mieszkaniowych prawno-organizacyjną formę
wspólnoty mieszkaniowej, jako formę zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych, ogranicza wolność
zrzeszania się.
Skarżony przepis wkracza w sposób bezpośredni w uprawnienia członków spółdzielni, nakazując
stosowanie ustawy o własności lokali – niezależnie od tego, czy członkowie deklarują przynależność
wyłącznie do wspólnoty mieszkaniowej.
Skutkiem powyższego, każdy właściciel, który nie wystąpił ze spółdzielni, będzie zmuszony do
przynależności do dwóch organizacji – co w małych spółdzielniach będzie stanowić regułę i konieczność
podporządkowania się organom tych organizacji niezależnie od swojej woli.
Z chwilą wejścia ustawy nowelizującej w życie, w budynku (nieruchomości), w którym została
wyodrębniona własność wszystkich lokali, niezależnie od tego, czy właściciele są członkami, czy nie,
powstaje – z mocy ustawy – wspólnota mieszkaniowa i do zarządzanie nieruchomością będą miały
zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.



9



Powstaje zatem sytuacja, w której spółdzielnia zrzeszająca członków posiadających odrębną własność
lokalu w danej nieruchomości i zarządzająca tą nieruchomością – na mocy art. 1 ust. 3 i art. 27 ust. 1
ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – z dniem 31 lipca 2007 r. nie ma prawa
do zarządu i administrowania nieruchomością wspólną osób będących członkami spółdzielni przez
spółdzielnię w oparciu o przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Oznacza to likwidację
małych spółdzielni mieszkaniowych zarządzanych dotychczas przez spółdzielnię i w oparciu o przepisy
spółdzielcze, tj. ustawę – Prawo spółdzielcze i ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych.
W konsekwencji, przepis art. 26 ust. 1 obowiązującej ustawy ogranicza wolność zrzeszania się
zagwarantowaną w Konstytucji. Wola członków spółdzielni, którzy dobrowolnie zrzeszyli się dla dobra
wspólnego, tj. zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin,
została przez ustawodawcę bezpodstawnie unicestwiona.
Przepis art. 26 ust. 1 obowiązującej ustawy przez pozbawienie właścicieli lokali autonomii decyzyjnej w
sprawach organizacyjnych stwarza swoiste przesłanki do preferencyjnego traktowania formy wspólnot
mieszkaniowych w stosunku do spółdzielni mieszkaniowych, co narusza art. 75 Konstytucji RP
nakazujący władzom publicznym prowadzenie polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb
mieszkaniowych oraz popieranie działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania.

28) Do art. 53.
Proponowany artykuł reguluje problematykę rozliczeń w sytuacji gdy w wyniku zastosowania art. 51 lub
art. 52 ukonstytuowała się wspólnota mieszkaniowa.
Obowiązujące przepisy art. 241, art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie regulują sprawy
rozliczeń pomiędzy spółdzielnią a odłączającą się wspólnotą z tytułu różnych zobowiązań oraz z tytułu
udziału w funduszu remontowym (podziału środków zgromadzonych na funduszu remontowym
spółdzielni pomiędzy spółdzielnię a wspólnotę). Nie regulują tej sprawy również inne przepisy ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych

29) Do art. 54 ustęp 3.
Spółdzielnia mieszkaniowa sprawując funkcje zarządcy na mocy przepisów ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych powinna mieć możliwość uzyskania dokumentów potwierdzających prawo własności w
szczególności dokumentujących przejście prawa własności na inne osoby np. w drodze dziedziczenia,
sprzedaży, darowizny, zamiany cywilnoprawnej, czy nabycia własności lokalu w drodze egzekucji, a
także przejścia prawa na jednego z byłych małżonków w wyniku podziału majątku.



10

30) Do art. 54 ustęp 5.
W sytuacji, gdy zarządca nieruchomości, w tym przypadku spółdzielnia mieszkaniowa, zamierza
prowadzić roboty budowlane polegające np. na rozbudowie, przebudowie, zabudowie, czy podziale
nieruchomości wspólnej, które spowodują zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, to
konieczne jest uzyskanie przez spółdzielnię zgody właścicieli lokali na zmianę wysokości udziałów we
współwłasności nieruchomości wspólnej.
Jeśli natomiast zarządca nieruchomości - spółdzielnia zamierza prowadzić roboty budowlane, które nie
wiążą się ze zmianą udziałów w nieruchomości wspólnej, to stroną przed właściwym organem w
postępowaniu związanym z realizacją robót budowlanych - jest zarządca nieruchomości, czyli
spółdzielnia mieszkaniowa (art. 54 ust. 2 projektu ustawy ) i nie jest wymagana zgoda właścicieli lokali.

31) Do art. 58 ust. 8.
Ustawa z 14 czerwca 2007r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadziła w
dodanym do art. 35 ustawy ustępie 41 możność bezpłatnego nabycia prawa własności gruntów (i
budynków), jeżeli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub gmina albo nieustalony inny właściciel w
trybie quasi zasiedzenia.
Dotyczy to tylko gruntu zabudowanego budynkiem przed 5 grudnia 1990r. Użyte w tym przepisie
stwierdzenie„spółdzielnia ta” powoduje wiele wątpliwości interpretacyjnych w sytuacji, gdy budynki
zostały wybudowane przed 5.12.1990r., ale przez inną Spółdzielnię (poprzednika prawnego), a z
wnioskiem o zasiedzenie występuje spółdzielnia powstała w wyniku podziału. Wprawdzie Sąd
Najwyższy w uchwale z dnia 26. 11.2008r. sygn. III CZP 115/08 stwierdził, że w razie podziału
spółdzielni, która posiadała nieruchomość gminną w dniu 5 grudnia 1990r. przed ta datą, na podstawie
pozwolenia na budowę oraz decyzji lokalizacyjnej, wybudowała na tej nieruchomości budynek, nabycie
własności nieruchomości na podstawie art. 35 ust. 41 ustawy następuje na rzecz spółdzielni, która
powstała w wyniku podziału. Jednak spółdzielnie nadal napotykają na trudności regulując stan prawny
gruntu na podstawie tego przepisu, stad zachodzi konieczność uzupełnienia brzmienia treści przepisu o
stwierdzenie „poprzednicy prawni”.

32) Do art. 58 ust. 10.
Intencją przepisu jest nabycie własności gruntu w trybie zasiedzenia, co zderza się jednak z
negatywnymi dla spółdzielni i jej członków konsekwencjami podatkowymi.
Nabycie własności gruntu w trybie zasiedzenia jest traktowane jako uzyskanie nieodpłatnego
świadczenia, którego wartość jest przychodem podlegającym podatkowi dochodowemu od osób
prawnych (art. 12 ust.1 pkt. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych).



11