Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o biegłych rewidentach i ich samorządzie

2) Do art. 1 ust. 2 pkt. 7.
Dodany przepis jest poszerzeniem dotychczasowego zakresu działalności spółdzielni w zakresie
realizowania zadań społecznych, oświatowych i kulturalnych w środowisku zamieszkania.
Przepis ten sankcjonuje istniejący aktualnie stan, w którym spółdzielnie prowadziły i prowadzą
działalność społeczną, oświatową, kulturalną i stwarza możliwość obciążania kosztami tej działalności
członków.
Przepis ten eliminuje brak jednoznacznego przepisu na podstawie którego spółdzielnie mogłyby
prowadzić działalność społeczną, oświatową i kulturalną.

3) Do art. 4.
Dotychczasowa treść art. 4 regulowała zasady rozliczeń finansowych spółdzielni z członkami zarówno z
tytułu kosztów budowy lokali jak i kosztów użytkowania.
Projekt rozdziela tę tematykę na dwa odrębne art. 4 i 5.
W przedstawionej propozycji brzmienia art. 4 dotyczącego rozliczenia kosztów budowy uwzględniono
stanowisko Trybunału Konstytucyjnego wyrażone w wyroku z 20 kwietnia 2005 r. sygn. K 42/2002,
o konieczności różnicowania finansowych warunków uzyskiwania różnych jakościowo praw do lokali
t.j. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz odrębnej własności lokalu.
Proponuje się by członkowie uzyskujący spółdzielcze własnościowe prawa do lokali nie byli obciążani
kosztami pozyskania gruntu, gdyż ten typ prawa do lokalu nie tworzy po stronie członka udziału w
prawie do gruntu.
Natomiast odrębna własność lokalu jest związana nierozerwalnie z udziałem w prawie do gruntu, a więc
członek uzyskujący własność lokalu musi również partycypować finansowo w pokryciu proporcjonalnej
części wartości gruntu.

4) Do art. 5.
Proponowane brzmienie art. 5 dotyczącego rozliczeń finansowych spółdzielni z użytkownikami lokali
zachowuje w swej podstawowej treści brzmienie dotychczas obowiązujące.
Zmiany dotyczą:
1) dopuszczenia możliwości ( ust. 2 ) wspólnego rozliczania kosztów i przychodów dla dwu lub
więcej nieruchomości, jeżeli taka zasada zapisana zostanie w statucie spółdzielni; wnioski takie
wpływają z wielu spółdzielni, w których odrębne bilansowanie kosztów i przychodów dla
poszczególnych nieruchomości doprowadziło do bardzo dużego zróżnicowania obciążeń
członków zajmujących lokale nawet w sąsiednich nieruchomościach i nie ma to związku z
jakością warunków zamieszkiwania; dotychczasowe arbitralne unormowanie rodzi też nie
przewidziane problemy dla których nie ma rozwiązania – z jakich źródeł finansować obsługę
danej nieruchomości gdy zalega z płatnościami 15-20% użytkowników lokali,

2


2) dopuszczenia możliwości ( ust. 3 ) by zasady rozliczania kosztów na poszczególne lokale nie
były normowane wyłącznie przepisami statutu, ale również w formie regulaminu uchwalanego
przez organ wskazany w statucie spółdzielni; zasady rozliczeń wymagają rozstrzygnięcia wielu
szczegółowych zagadnień, których uwarunkowania prawno – ekonomiczne ulegają częstym
zmianom, a w konsekwencji musi być zmieniany statut; równocześnie wiele zasad
rozliczeniowych wywołuje kontrowersje, dla których rozstrzygnięcia nie można uzyskać
przewagi 2/3 głosów, a taka kwalifikowana większość jest niezbędna dla uchwalenia zmiany
statutu – rezultatem jest brak norm statutowych,
3) zmodyfikowania przepisu ust. 13 dotyczącego terminu zawiadamiania użytkowników lokali przez
spółdzielnię o zmianie wysokości opłat; celem proponowanych zmian jest realizacja wyroku
Trybunału Konstytucyjnego z 17 maja 2006 r. ( sygn. akt K 33/05 ), który nakazał zachowanie
jednolitości praw lokatorów w zakresie trybu i terminów dokonywania zmian w opłatach za
użytkowanie mieszkań, niezależnie od formy zarządzania nieruchomością.

5) Do art. 7.
Treść art. 7 dotyczącego finansowania działań technicznych w nieruchomościach wprowadza dwie
zmiany w stosunku do stanu dotychczasowego tj.
1) dopuszczenie możliwości by w okresach przejściowych ( kilkuletnich ) możliwe było wspólne
gospodarowanie funduszem remontowym dla dwu i więcej nieruchomości ( przejściowa
redystrybucja środków finansowych ) z zachowaniem jednak w skali wieloletniej równowagi
między wielkością wpływów i wydatków tego funduszu w skali poszczególnych nieruchomości;
taka praktyka była już obecnie dopuszczona na podstawie wykładni dotychczasowego brzmienia
art. 7,
2) uregulowanie sposobu finansowania działań technicznych zwiększających wartość budynku i
lokali jak: wprowadzanie nowych instalacji i urządzeń technicznych; nakłady na zwiększenie
wartości środka trwałego nie mogą być zaliczone do uzasadnionych kosztów uzyskania
przychodów ( ustawa o rachunkowości, ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych ) i
brak ustawowej regulacji finansowania takich działań technicznych wywołuje liczne spory.

6) Do art.10 punkt 2.
Proponowany przepis jest konsekwencją przywrócenie możliwości przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ( art. 18 ).




3

7) Do art.10 punkt 6.
Stosownie do tego, którą działalność wymienioną w art. 1 ust. 2 ustawy spółdzielnia będzie prowadziła
w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, to koniecznym jest określenie zasad dysponowania
lokalem w statucie spółdzielni.
Statut powinien regulować zasady dysponowania przez spółdzielnię lokalami mieszkalnymi
nowobudowanymi, lokalami mieszkalnymi do których wygasło spółdzielcze lokatorskie lub spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, jak również lokalami odzyskanymi przez spółdzielnię w związku ze
zmianą sposobu wykorzystania lokalu, a także w zakresie zamiany lokali.

8) Do art. 10 punkt 7.
Stosownie do tego, którą działalność wymienioną w art. 1 ust. 2 ustawy spółdzielnia będzie prowadziła w
zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków, koniecznym jest określenie
zasad zaspokajania tych potrzeb także w stosunku do lokali o innym przeznaczeniu ( lokale użytkowe) w
statucie spółdzielni. Konieczne jest więc określenie w statucie trybu zadysponowania lokalami
użytkowymi nowobudowanymi oraz lokalami użytkowymi dotychczas wynajmowanymi przez
spółdzielnię.

9) Do art. 11.
Treść art. 11 precyzuje zakres dokumentów jakich może żądać członek spółdzielni i zwracający uwagę
na obwiązujący przepis ustawy Prawo spółdzielcze, który daje prawo odmowy wydania członkowi
umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub jeżeli istnieje
uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych z interesem
spółdzielni i przez to wyrządzi spółdzielni znaczną szkodę.
Stanowi to dodatkowe zabezpieczenie interesów gospodarczych spółdzielni oraz ochronę osób trzecich.
Przepis ust. 3 nie nakazuje spółdzielni założenia strony internetowej w celu udostępniania na tych
stronach dokumentów spółdzielni. Jeżeli więc spółdzielnia nie posiada założonej strony internetowej,
to nie ma obowiązku jej utworzenia, natomiast jeśli spółdzielni posiada utworzoną stronę internetową to
ma obowiązek prezentowania na niej dokumentów, o których mowa w art. 81 ust. 3. ustawy.

10) Do art. 12.
Przepis art. 82 ust. 2-4 ustawy, dodany ustawą nowelizującą, wprowadził zakaz pełnienia funkcji członka
rady nadzorczej pracownikom spółdzielni, ograniczenie długości kadencji rady nadzorczej spółdzielni
mieszkaniowej do 3 lat oraz ograniczenie możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż przez 2
kolejne kadencje, jak również zakaz wyboru w skład rady nadzorczej członków spółdzielni będących jej
pracownikami.


4


Dotychczas, sprawy długości kadencji rady nadzorczej oraz czasu pełnienia mandatu członka tej rady
były pozostawione do normowania w statutach poszczególnych spółdzielni.
W stosunku do żadnego innego rodzaju spółdzielni, ani w stosunku do żadnego innego typu podmiotu
prywatnego (spółka, stowarzyszenie, fundacja itp.), takiego ograniczenia nie ma.
Brak uzasadnienia dla takiego – odmiennego – traktowania spółdzielni mieszkaniowych jest
równoznaczny z dyskryminacją.
Ograniczenie długości kadencji rady nadzorczej spółdzielni mieszkaniowej do 3 lat oraz ograniczenie
możliwości bycia członkiem rady nadzorczej dłużej niż dwie kolejne kadencje jest ograniczeniem w
zakresie korzystania z wolności i praw konstytucyjnych nie uzasadnionym ani interesem publicznym ani
potrzebą ochrony wolności i praw innych osób. Spółdzielnia mieszkaniowa jest dobrowolnym
zrzeszeniem osób prowadzących działalność na podstawie ustaw oraz zarejestrowanego statutu. Rada
nadzorcza wybierana przez członków spółdzielni spośród nich samych jest jednym z organów samorządu
spółdzielczego.
Wprowadzenie ustawowych arbitralnych ograniczeń w długości kadencji rady nadzorczej oraz długości
okresu pełnienia mandatu członka tego organu jest nieuzasadnionym ograniczeniem wolności zrzeszania
się.

11) Do art. 13 ust. 1
Proponowany przepis ma na celu uściślenie kompetencji rady nadzorczej do ustalenia liczby części
walnego zgromadzenia i zasady zaliczania członków do poszczególnych części walnego zgromadzenia.

12) Do art. 13 ust. 4
Proponowany przepis ma na celu doprecyzowanie formy w jakiej mają być składane wnioski z żądaniem
zwołania walnego zgromadzenia. W celu uniknięcia nieporozumień wniosek z żądaniem zwołania
walnego zgromadzenia powinien umożliwiać sprawdzenie czy rzeczywiście został podpisany wyłącznie
przez członków spółdzielni.

13) Do art. 13 ust. 5
Proponowany przepis polega na wydłużeniu czasu w jakim zarząd jest zobowiązany zwołać walne
zgromadzenie na żądanie uprawnionej grupy członków spółdzielni. Dotychczasowy termin cztero
tygodniowy jest zbyt krótki, ze względu na obowiązek zawiadomienia członków o czasie, miejscu i
porządku obrad walnego zgromadzenia co najmniej na 21 dni przed terminem walnego zgromadzenia lub
jego pierwszej części oraz całej procedury związanej z organizowaniem walnego zgromadzenia istotnej
dla podejmowanych uchwał właściwym terminem jest termin sześciu tygodni.


5

14) Do art. 13 ust. 10.
Proponowany przepis ma na celu skorygowanie terminu w jakim członkowie mogą składać projekty
uchwał i żądania zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad walnego zgromadzenia.
Dotychczasowy 15 dniowy termin daje zarządowi jedynie dobę na przygotowanie pod względem
formalnym projektów uchwał zgłoszonych przez członków spółdzielni. Zgłoszenie przez członków
większej ilości projektów uchwał stwarza problemy organizacyjne z ich właściwym przygotowaniem
uwzględniając 14 dniowy termin na wyłożenie zgłoszonych projektów przed walnym zgromadzeniem
lub jego pierwszą częścią.

15) Do art. 14.
Proponowany art. 14 umożliwia wprowadzenie w spółdzielniach mieszkaniowych postanowieniami
statutu zebrania przedstawicieli członków jako najwyższego organu spółdzielni mieszkaniowej.
Wniosek ten jest odzwierciedleniem licznych postulatów spółdzielni mieszkaniowych, w opinii, których
likwidacja możliwości zastąpienia walnego zgromadzenia zebraniem przedstawicieli członków powoduje
komplikacje w działalności spółdzielni. Dotyczy to przede wszystkim dużych spółdzielni
mieszkaniowych zrzeszających po kilka tysięcy członków.
Brak precyzyjnych przepisów ustawy normujących funkcjonowanie w szczególności walnego
zgromadzenia odbywanego w częściach powoduje w tych spółdzielniach liczne komplikacje w ich
funkcjonowaniu.

16) Do art. 16 ustępy 4, 5 i 6
Proponowane uzupełnienie przepisu jest konieczne gdyż, z dniem 31 lipca 2007r. tj, z dniem wejścia w
życie znowelizowanych przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchylony został przepis art.
10 ust. 4 ustawy z 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach mieszkaniowych.
W tej sytuacji brak jest aktualnie przepisów ustawowych regulujących zasady wnoszenia wkładu przez
osobą uprawnioną realizującą roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni i o ustanowienie
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w trybie art. 24 ust. 2 projektu ustawy.

17) Do art. 17.
Proponowany przepis jest spowodowany koniecznością wprowadzenia regulacji dotyczącej rozliczenia
się spółdzielni z osobą uprawnioną ( byłym członkiem, spadkobiercami ) z tytułu wygasłego
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, w tym w sytuacji gdy realizowane jest roszczenie osób
bliskich na podstawie art. 15 obowiązującej ustawy.
Proponowany przepis przywraca również zasadę dysponowania lokalami mieszkalnymi, do których
wygasło spółdzielcze prawo przez spółdzielnie na podstawie postanowień statutu.


6