Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo spółdzielcze, ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz ustawy o biegłych rewidentach i ich samorządzie

W wielu przypadkach zasiedzenie dotyczy gruntów o znacznej wartości i zapłacenie 19% podatku
dochodowego staje się dodatkowym poważnym obciążeniem finansowym dla wszystkich osób
zajmujących lokale w budynkach położonych na gruntach będących przedmiotem zasiedzenia.
Wywołuje to protesty szczególnie ze strony osób niezainteresowanych wyodrębnieniem własności lokali
– dlaczego mają ponosić skutki finansowe wywołane realizacją wniosków innych osób.
Wprawdzie Ministerstwo Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską wypowiedziało się w tej
kwestii, to jednak brak jest jednoznacznej pewnej regulacji ustawowej, że przychód uzyskany przez
spółdzielnię mieszkaniową w wyniku wydania orzeczenia, o którym mowa w ust. 41 zwolniony jest od
podatku dochodowego w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

33) Do art. 58 ust.12.
Nowelizacja ustawy z 14 czerwca 2007 r. usunęła obowiązek pokrywania zobowiązań spółdzielni z
innych tytułów. W konsekwencji znikły podstawy obciążania członków spółdzielni dysponujących
spółdzielczymi prawami do lokali innymi kosztami niż wymienione w art. 5 projektu ustawy. Z drugiej
strony ustawodawca nakłada na spółdzielnię obowiązek regulowania stanu prawnego gruntu co związane
jest z ponoszeniem kosztów i obciążenia tymi kosztami członków spółdzielni i osoby niebędące
członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokalu.

34) Do art. 60 ust. 1
Zobowiązaniem z tytułu przeniesienia własności lokalu jest koszt nabycia prawa własności albo prawa
wieczystego użytkowania, który w obowiązującym przepisie art. 39 usm został sformułowany jako
udział w nieruchomości wspólnej.
Mając powyższe na uwadze przeniesienie własności lokalu użytkowego(garażu, pracowni), wraz z
ułamkową częścią gruntu stanowiącą część majątku wspólnego Spółdzielni powinno nastąpić po
dokonaniu przez najemcę odpłatności ekwiwalentnej do wartości gruntu ustalonej w drodze wyceny
przez rzeczoznawcę majątkowego.

35) Do art. 61 ust. 2
Realizacja przez spółdzielnie mieszkaniowe obligatoryjnych zadań nałożonych na nie ustawą o
spółdzielniach mieszkaniowych mających umożliwić osobom uprawnionym wyodrębnianie własności
lokali wywołuje uboczny negatywny skutek w obciążeniach z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie
gruntu.
Obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje spółdzielni dokonanie podziału
nieruchomości (art. 40,41,42) tak, aby przedmiotem podziału były nieruchomości jednobudynkowe. W
realizacji tych przepisów występują sytuacje, gdzie obok nieruchomości jednobudynkowych, w których
zlokalizowane

12


są lokale mieszkalne lub lokale mieszkalne i o innym przeznaczeniu, występują również nieruchomości
jednobudynkowe-pawilony handlowe.
Dopóki nieruchomość wielobudynkowa w skład której wchodziły budynki mieszkalne i budynki
handlowo-usługowe traktowana była na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami jako
nieruchomość gruntowa przeznaczona na cele mieszkaniowe stawka procentowa opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego wynosiła 1% ceny nieruchomości gruntowej.
Obecnie wraz z wydzieleniem nieruchomości jednobudynkowych organy samorządu terytorialnego
uznają, że należy stosować stawkę wyższą np. 5% czy 6% wartości gruntu.
Większość z tych nieruchomości zajmowana jest na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa
do lokalu, a więc opłaty eksploatacyjne za lokal odpowiadają kosztom poniesionym przez spółdzielnię,
zatem podwyżka z tytułu zmiany wysokości opłat za wieczyste użytkowanie gruntu stanowi bardzo duże
obciążenie.
Podobne zjawisko występuje w sposobie traktowania mienia spółdzielni wydzielonego na podstawie art.
40 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (tereny parkingowe, rekreacyjne, drogi itp.).
Próba traktowania nieruchomości określonych w art. 40 ustawy jako terenów niemieszkaniowych, dla
których mogą być stosowane wyższe stawki opłat za użytkowanie wieczyste niż za tereny mieszkaniowe
nie znajduje żadnego uzasadnienia.
Taka praktyka powinna być uznana jako niezgodna z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawą
o gospodarce nieruchomościami. Nie nastąpiła, bowiem trwała zmiana sposobu korzystania z
nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana. Zaś celem ustawy o
spółdzielniach mieszkaniowych było umożliwienie wyodrębniania lokali i przeniesienia ich własności na
rzecz osób posiadających lokale w tych nieruchomościach.
Realizacja obligatoryjnych przepisów ustawy nie powinna powodować takich negatywnych skutków dla
spółdzielni i ich członków.
Nieruchomości pozostające mieniem spółdzielni ( proponowany art. 61 ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych ) przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych
budynkach lub osiedlu powinny mieć ustaloną opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
według zasady określonej w art. 72 ust. 3 pkt. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. 1% ceny.

36) Do art. 63 ust. 3 pkt. 1
Nowelizacja ustawy z 14 czerwca 2007 r. wprowadziła obowiązek tworzenia nieruchomości
jednobudynkowych, choć ustawa o własności lokali takiego ograniczenia nie zawiera. Spółdzielnia może
tworzyć nieruchomości wielobudynkowe w wyjątkowych sytuacjach tj. wynikających z braku dostępu do
drogi publicznej lub takiego usytuowania budynku, które uniemożliwia rozdzielenie działek.


13

Ograniczona została zatem wola członków spółdzielni i osób niebędacych członkami spółdzielni,
uprawnionych do przenoszenia własności lokali by sami decydowali jak ma być ukształtowana
nieruchomość w której posiadają tytuły prawne do lokali.
Przepis ten jest wyjściem naprzeciw możliwości utworzenia także nieruchomości wielobudynkowych
jeżeli za utworzeniem takiej nieruchomości wypowie większość osób posiadających prawa do lokali w
budynkach mających wchodzić w skład tej nieruchomości.

37) Do art. 67.
Przepis nakłada obowiązek na spółdzielnię przeznaczenia kwot uzyskanych z przekształcenia
spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub w
prawo odrębnej własności na spłatę podlegającego odprowadzeniu do budżetu państwa umorzeniu
kredytu obciążającego dany lokal oraz w pozostałej części na uzupełnienie funduszu remontowego
spółdzielni.

38) Do art. 68
Proponowana nowa treść art. 68 stwarza po stronie najemcy roszczenie wobec spółdzielni o zawarcie
według wyboru najemcy umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania,
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub przeniesienia własności lokalu na warunkach
finansowych określonych w ustawie. Takie prawo wyboru tytułu prawnego do zajmowanego lokalu jest
pożądane przez najemców.
Ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania lub spółdzielczego własnościowego
prawa jest uwarunkowane członkostwem w spółdzielni.
Z obowiązującego przepisu art. 48 ust. 1 ustawy wynika, że obowiązek zawarcia przez spółdzielnię
umowy przeniesienia własności lokalu dotyczy każdego najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego,
który przed przejęciem przez spółdzielnię był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej
osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.
Dlatego też, jeżeli określona osoba ma status najemcy w takim budynku, to przysługuje mu roszczenie o
przeniesienie własności lokalu.
Nie wydaje się uzasadnione stanowisko, że chodzi o poszerzenie kręgu osób uprawnionych o osoby,
które nie były pracownikami zakładów przekazujących nieodpłatnie mienie do spółdzielni. Proponowana
zmiana stwarza roszczenie dla osób będących najemcami lokalu w dacie przejęcia tego budynku przez
spółdzielnię (art.68 ust. 3).
Także obowiązujący art. 48 ust. 2 ustawy prowadzi do wniosku, że osobie bliskiej w stosunku do
najemcy przysługuje roszczenie o przeniesienie własności lokalu niezależnie od roszczenia
przysługującego najemcy z art. 48 ust. 1 ustawy i to na tych samych warunkach, które obowiązują
najemcę.

14

Takie stosowanie przepisu doprowadzić może w szeregu wypadków do pozbawienia najemcy tytułu
prawnego do lokalu m.in. w sytuacji jego nieporadności najczęściej związanej z podeszłym wiekiem,
choroby, czy konfliktu rodzinnego. Stwarzałaby również w sposób niewątpliwy uprzywilejowanie dla
osób bliskich najemcy w porównaniu z osobami bliskimi członka spółdzielni w przypadku
spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W tym ostatnim przypadku roszczenie przysługuje
dopiero po śmierci członka spółdzielni.
Mając powyższe na uwadze proponowana treść ust. 3 zmierza do tego by roszczenie dla osoby bliskiej
było realizowane dopiero po wyrażeniu zgody przez najemcę na przeniesienie własności lokalu na rzecz
osoby bliskiej.

39) Do art. 69.
Proponowany przepis jest konsekwencją przywrócenie możliwości przekształcenia spółdzielczego
lokatorskiego prawa do mieszkania albo prawa najmu lokalu na spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu.

41) Do art. 70 ust. 2 i art. 71
Przepisy te mają na celu zniesienie obciążeń spółdzielni, a zatem wszystkich jej członków z tytułu
kosztów sądowych. Koszty sądowe określają przepisy ogólne o kosztach sądowych.
Nie znajduje żadnego racjonalnego uzasadnienia obciążanie kosztami sądowymi spółdzielni, w
szczególności gdy spółdzielnia nie może zrealizować orzeczenia sądu nakazującego przeniesienie
własności np. w sytuacji nieregulowanego stanu prawnego gruntu, a takie sytuacje mają miejsce w
praktyce spółdzielczej.

15