Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw

b) ust. 7 otrzymuje brzmienie:
„7. Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić bonifikaty od opłaty,
o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność:
1) Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
2) jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej
rady lub sejmiku.”,

c) ust. 11 otrzymuje brzmienie:
„11. Organ właściwy do wydania decyzji może udzielić wyższej, niż określona
w ust. 8 – 10 bonifikaty od opłaty, o której mowa w ust. 1, w odniesieniu do
nieruchomości stanowiących własność:
1) Skarbu Państwa – na podstawie zarządzenia wojewody;
2) jednostek samorządu terytorialnego – na podstawie uchwały właściwej
rady lub sejmiku.”,

d) po ust. 11 dodaje się ust. 11a w brzmieniu:
„11a. W zarządzeniu wojewody lub uchwale rady lub sejmiku, o których mowa
w ust. 7 lub 11, określa się w szczególności warunki udzielania bonifikat
i wysokość stawek procentowych.”,
e) ust. 12 otrzymuje brzmienie:
„12. W razie zbiegu praw do bonifikat z tytułów, o których mowa w ust. 7 – 11,
stosuje się jedną bonifikatę korzystniejszą dla użytkownika wieczystego.”,

f) ust. 17 otrzymuje brzmienie:
„17. W przypadkach, o których mowa w ust. 5 i 15, do wyrażenia zgody przez
wojewodę, radę lub sejmik stosuje się odpowiednio przepis art. 11 ust. 2 ustawy
z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.”;

3) art. 5 otrzymuje brzmienie:
„Art. 5. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości następuje nieodpłatnie na rzecz:
1) osób fizycznych, o których mowa w art. 1 ust. 1a, lub ich
następców prawnych;
2) spółdzielni mieszkaniowych, będących w dniu 13 października
2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, które uzyskały

5
użytkowanie wieczyste w sposób określony w art. 1 ust. 1a pkt 1
lub pkt 2.”;

4) po art. 5 dodaje się art. 5a w brzmieniu:
„Art. 5a. Przepisy niniejszej ustawy stosuje się z uwzględnieniem przepisów
o pomocy publicznej.”.

Art. 4. W sprawach wszczętych i niezakończonych, prowadzonych na podstawie przepisów
ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 oraz z 2007 r. Nr 191, poz. 1371)
w brzmieniu dotychczasowym w przypadkach, w których istnieje konieczność podjęcia
nowych zarządzeń lub uchwał uwzględniających przepisy wprowadzone niniejszą ustawą,
organ zawiesza postępowanie do czasu podjęcia tych zarządzeń lub uchwał.

Art. 5. Ustawa wchodzi w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia.
1) Niniejszą ustawą zmienia się ustawę z dnia 30 sierpnia 1996 r. o zasadach wykonywania uprawnień
przysługujących Skarbowi Państwa oraz ustawę z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości.
2) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 2004 r. Nr 281, poz. 2782,
z 2005 r. Nr 130, poz. 1087, Nr 169, poz. 1420 i Nr 175, poz. 1459, z 2006 r. Nr 104, poz. 708 i Nr 220,
poz. 1600 i 1601, z 2007 r. Nr 173, poz. 1218, z 2008 r. Nr 59, poz. 369 i Nr 220, poz. 1412 oraz z 2009 r.
Nr 19, poz. 100 i Nr 42, poz. 335.
3) Zmiany tekstu jednolitego wymienionej ustawy zostały ogłoszone w Dz. U. z 1996 r. Nr 156, poz. 775,
z 1997 r. Nr 106, poz. 673, Nr 115, poz. 741 i Nr 141, poz. 943, z 1998 r. Nr 155, poz. 1014, z 2000 r. Nr 48,
poz. 550, z 2001 r. Nr 4, poz. 26, z 2002 r. Nr 25, poz. 253 i Nr 240, poz. 2055, z 2004 r. Nr 123, poz. 1291,
Nr 99, poz. 1001 i Nr 273, poz. 2703, z 2005 r. Nr 169, poz. 1417 i Nr 183, poz. 1538 oraz z 2006 r. Nr 107,
poz. 721.

03/43rch

6
UZASADNIENIE


Potrzeba przeprowadzenia niniejszej nowelizacji ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.)
spowodowana została wątpliwościami występującymi w praktyce stosowania przepisów,
których brzmienie zostało ukształtowane w wyniku poprzedniej nowelizacji w 2007 r.
Z sygnałów napływających do resortu infrastruktury od organów gospodarujących
nieruchomościami Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, jak również
z orzecznictwa sądowego w tym zakresie wynika, że pojawiły się poważne trudności we
właściwym odczytaniu intencji ustawodawcy, niejasności w rozumieniu nowych przepisów,
a w konsekwencji postulowana jest potrzeba doprecyzowania ich treści. Przeprowadzona
analiza tych postulatów wykazała, że większość z nich jest zasadna.
Wychodząc naprzeciw zgłaszanym wnioskom, w projekcie proponuje się zmianę
w art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dodanie ust. 6a. Zmiana taka ma na
celu rozszerzenie reżimu prawnego art. 34 ust. 6 ww. ustawy.
Ogólną zasadą obowiązującą przy sprzedaży lokali jest zastosowanie trybu
przetargowego ich zbywania. Zasada ta nie obowiązuje jednak przy sprzedaży lokali
mieszkalnych, o ile sprzedaż następuje na rzecz najemcy, który zajmuje lokal na podstawie
umowy zawartej na czas nieoznaczony. W takich przypadkach ustawa przyznaje bowiem
najemcom pierwszeństwo realizowania w trybie bezprzetargowym. Ponadto przepis art. 34
ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwia właściwym organom podjęcie
decyzji o przyznaniu pierwszeństwa, a tym samym zastosowaniu bezprzetargowego trybu
zbycia lokali również w stosunku do lokali innych niż mieszkalne, o ile sprzedaż następuje na
rzecz osób, które są najemcami lub dzierżawcami tych lokali.
W praktyce na podstawie powyższego przepisu podmioty publiczne najczęściej
dokonywały sprzedaży lokali użytkowych w trybie bezprzetargowym. W większości
przypadków sprzedaż dotyczyła lokali użytkowych położonych w budynkach
wielolokalowych, jednak z napływających sygnałów wynika, że istnieje również duża liczba
budynków o charakterze użytkowym, w których znajduje się tylko jeden lokal (budynki
jednolokalowe).
Przy rozważaniu możliwości dokonania sprzedaży bezprzetargowej takich budynków
na podstawie art. 34 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami pojawiała się wątpliwość,
czy obecnie obowiązująca definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego (zawarta w art. 2
ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903,
z późn. zm.) obejmuje również budynki, w których znajduje się tylko jeden lokal. Tym
samym pojawia się kolejna wątpliwość, czy art. 34 ust. 6 ustawy o gospodarce
nieruchomościami daje upoważnienie do zbywania w trybie bezprzetargowym budynków,
w których znajduje się tylko jeden lokal użytkowy, zajmowany w całości przez jednego
najemcę.
Podobna wątpliwość była przedmiotem analizy Sądu Najwyższego (wyrok z dnia
16 stycznia 2008 r. IV CSK 402/07), który rozważał, czy lokal użytkowy obejmujący cały
pawilon handlowy mieści się w definicji samodzielnego lokalu zamieszczonej w art. 2 ust. 2
ustawy o własności lokali. W powołanym wyroku Sąd Najwyższy stwierdził, że warunkiem
samodzielności lokalu jest wydzielenie izby lub izb składających się na lokal trwałymi
ścianami. Jednakże nie muszą być to koniecznie ściany wewnętrzne. ciany zewnętrzne
budynku są bowiem również w jego obrębie. Tym samym sąd stwierdził, że lokal użytkowy
obejmujący cały pawilon mieści się w definicji samodzielnego lokalu.
Uwzględniając argumentację zawartą w wyroku Sądu Najwyższego oraz zasadę
sprawiedliwości społecznej, przejawiającą się w równoprawnym traktowaniu najemców,
którzy zajmują omawiane rodzaje lokali oraz najemców, którzy zajmują lokale w budynkach
wielolokalowych, należy stwierdzić, że uzasadnionym jest doprecyzowanie przepisu poprzez
jednoznaczne wskazanie, że normę art. 34 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami
stosuje się również w odniesieniu do budynków będących w całości przedmiotem najmu lub
dzierżawy.
Zaproponowana w projekcie zmiana art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami
polegająca na dodaniu ust. 6a ma zatem charakter doprecyzowujący przepis art. 34 ust. 6
ww. ustawy oraz realizuje potrzeby zaistniałe w praktycznym stosowaniu tego przepisu,
a zgłaszane przez właściwe organy gospodarujące nieruchomościami publicznymi.
Kolejną propozycją zawartą w niniejszym projekcie jest zmiana brzmienia art. 37
ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten określa tryb zawierania umów
użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony,
wprowadzając obowiązek stosowania trybu przetargowego zawierania takich umów.
Równocześnie ustawodawca przyznaje organowi stanowiącemu prawo odstąpienia od
powyższej zasady, poprzez podjęcie stosownej uchwały. Jak wskazuje praktyka i jak wynika
z orzecznictwa sądowego, treść omawianego przepisu jest niejasna i budzi wątpliwości,
a nawet skutkuje błędnym odczytywaniem intencji ustawodawcy. Należy zaznaczyć, że
zawarte w tym przepisie upoważnienie organów stanowiących do podjęcia decyzji
o zwolnieniu z obowiązku przetargowego trybu zawarcia umów w intencji ustawodawcy
miało stanowić regulację samodzielną. Tym samym do skutecznego odstąpienia od trybu

2
przetargowego nie jest wymagane zaistnienie okoliczności przewidzianych w art. 37 ust. 2 i 3
ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z uwagi na fakt, że Naczelny Sąd Administracyjny
w wyroku wydanym w przedmiotowym zakresie odmiennie odczytał omawiany przepis,
niezbędna jest zmiana treści art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która
zapewni racjonalność jego stosowania.
Kolejną propozycją zawartą w niniejszym projekcie ustawy jest zmiana art. 68 ust. 1
i ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Przepis art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa warunki i zasady
udzielania bonifikat od ceny nieruchomości zbywanych przez podmioty publiczne. Zgodnie
z art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami bonifikaty udziela właściwy organ
(wójt, burmistrz, prezydent miasta), o ile występują przesłanki wymienione w pkt 1 – 11.
Jednocześnie przepis ten wymaga wyrażenia przez organ stanowiący (wojewodę albo radę lub
sejmik) zgody na udzielenie bonifikaty. W praktyce stosowania tego przepisu pojawiały się
wątpliwości, które w szczególności dotyczyły ustalenia, czy zgoda na udzielenie bonifikaty
może mieć charakter ogólny, czy też winna być wyrażana przez organ indywidualnie
w sprawach dotyczących konkretnie zdefiniowanych nieruchomości. Wątpliwości te były
przedmiotem dyskusji w Podkomisji Nadzwyczajnej w toku prac nad poprzednią nowelizacją
ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku tej dyskusji członkowie Podkomisji
stwierdzili, że nie ma żadnego racjonalnego powodu, by organy uchwałodawcze ograniczyły
swoje kompetencje do wyrażenia zgody jedynie w indywidualnych sprawach. Tym bardziej,
że w niektórych przypadkach (np. w przypadku przeznaczenia do sprzedaży dużej liczby
lokali mieszkalnych) podejmowanie uchwał w sprawach indywidualnych byłoby zbyt
czasochłonne i nieracjonalne. Z tego też powodu zdecydowano, że zgoda na udzielenie
bonifikaty może mieć zarówno charakter ogólny, jak i dotyczyć konkretnej nieruchomości.
W związku z powyższym w nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami,
która weszła w życie 22 października 2007 r., dodano do art. 68 ustawy ust. 3a, zgodnie
z którym zgoda organu stanowiącego na udzielenie bonifikaty może dotyczyć więcej niż
jednej nieruchomości.
Jednak z informacji napływających do resortu infrastruktury, dotyczących stosowania
tego przepisu w praktyce, oraz z orzecznictwa sądowego, które zostało wydane w odniesieniu
do tych przepisów, jednoznacznie wynika, że treść ust. 3a przepisu art. 68 ustawy
o gospodarce nieruchomościami nieprecyzyjnie wyraża wolę ustawodawcy, a nawet można
zauważyć, że przepis ten jest odczytywany sprzecznie z intencją ustawodawcy wyrażoną
podczas posiedzeń komisji sejmowych. Zgodnie z orzecznictwem, powstałym na gruncie
stosowania ww. przepisu, zgoda na udzielenie bonifikaty powinna mieć charakter

3