Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw

indywidualny i konkretny, a więc powinna być wyrażana w każdym przypadku zbycia
nieruchomości na rzecz konkretnego nabywcy.
Prezentowana w orzecznictwie sądowym interpretacja przepisu art. 68 ust. 3a ustawy
o gospodarce nieruchomościami nie jest zgodna z intencją ustawodawcy, gdyż - jak wyżej
wskazano - zmiana polegająca na dodaniu w art. 68 ustawy ust. 3a, miała na celu usunięcie
wątpliwości interpretacyjnych poprzez wprowadzenie możliwości obejmowania więcej niż
jednej nieruchomości uchwałą (zarządzeniem) o wyrażeniu zgody na udzielenie bonifikaty od
ceny nieruchomości. Intencją przepisu było, aby zgoda na udzielenie bonifikaty mogła
dotyczyć zarówno konkretnej nieruchomości, jak i określonej grupy nieruchomości
(np. nieruchomości sprzedawanych, oddawanych w użytkowanie wieczyste). Jednak wobec
odmiennych interpretacji powołanego przepisu w niniejszym projekcie zaproponowano nowe
brzmienie zdania wstępnego do art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami,
w

sposób który zapewni organowi stanowiącemu możliwość podejmowania uchwał
o charakterze generalnym. W celu doprecyzowania tej intencji proponuje się dodanie do
art. 68 ust. 1b, w którym szczegółowo określa się zakres treści tego rodzaju uchwał lub
zarządzeń.
Ukształtowanie przepisu art. 68 ust. 1 i dodanie ust. 1b w zaproponowany sposób
zapewni podmiotom publicznym swobodę w kształtowaniu przedmiotowego zakresu uchwały
lub zarządzenia, w tym w ustalaniu szczegółowych warunków przyznawania bonifikat.
Zaproponowana zmiana umożliwi zatem właściwym organom uwzględnianie w działaniach
z zakresu gospodarki nieruchomościami lokalnych uwarunkowań i potrzeb.
W związku z zaproponowaną zmianą do art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami zaistniała konieczność dokonania analogicznej zmiany w art. 73 ust. 3
ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa zasady udzielania bonifikat
w przypadku zbycia nieruchomości poprzez oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W takich
przypadkach bonifikaty udziela się od opłaty pierwszej i opłat rocznych. W art. 73 ust. 3
ww. ustawy zaproponowano zatem możliwość podejmowania generalnych uchwał w tym
zakresie.
Kolejne zmiany dotyczą przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości.
Zmiana w art. 115 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na
zobligowaniu starosty do wszczęcia postępowania o wywłaszczenie po bezskutecznym
upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy o nabycie praw do nieruchomości.
Praktyka wskazała,
że dotychczasowa fakultatywność wszczęcia postępowania
o wywłaszczenie była przyczyną opóźnień w realizacji celów publicznych już na etapie
pozyskiwania nieruchomości. Obligatoryjność wszczęcia postępowania o wywłaszczenie

4
usprawni proces nabywania nieruchomości niezależnie od rodzaju przedsięwzięcia
publicznego jak, i niezależnie od podmiotu, który ten cel będzie realizował.
Zmiany zaproponowane do art. 122, 124 i 124a ustawy o gospodarce
nieruchomościami wynikają z potrzeb zgłaszanych w tym zakresie przez właściwe organy
oraz podmioty realizujące cele publiczne. Jak wykazała praktyka stosowania powyższych
przepisów, często zdarzają się sytuacje, w których pomimo uzasadnionej potrzeby nadania
decyzji o niezwłocznym zajęciu nieruchomości rygoru natychmiastowej wykonalności,
starosta nie nadaje tego rygoru. Ze względu na doniosłość inwestycji celu publicznego,
w projekcie zaproponowano, aby w przypadku wydania decyzji o niezwłocznym zajęciu
nieruchomości, decyzji tej obligatoryjnie był nadawany przez starostę rygor natychmiastowej
wykonalności.
Ponadto rozszerzono katalog przesłanek uprawniających do wydania decyzji
o niezwłocznym zajęciu nieruchomości o przypadki uzasadnione interesem gospodarczym,
ponieważ sytuacja ta nie jest objęta art. 108 kpa, a jest niezmiernie ważna z punktu widzenia
np. inwestycji finansowanych ze środków unijnych. Podobne rozwiązanie obowiązuje
w ustawie z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194, z późn. zm.).
Projekt przewiduje także obligatoryjne wydanie decyzji o niezwłocznym zajęciu
nieruchomości w przypadkach, gdy wywłaszczenie będzie polegać na czasowym
ograniczeniu korzystania z nieruchomości (art. 124). Dla tego rodzaju wywłaszczeń starosta
wyda na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny decyzję o niezwłocznym zajęciu
nieruchomości, jeżeli uzasadnia to ważny interes gospodarczy lub jedna z przesłanek
określona w art. 108 kpa. Należy się spodziewać, że tego rodzaju zmiany znacząco
przyśpieszą rozpoczynanie inwestycji celu publicznego, w tym zwłaszcza inwestycji
liniowych.
Jednocześnie w drodze analogii do zmiany art. 115 ust. 2 wprowadzono w art. 124
ust. 2 obligatoryjność wydawania przez starostę zgody na czasowe ograniczenie korzystania
z nieruchomości w celu realizacji inwestycji liniowych. Starosta powyższe zezwolenie będzie
wydawał z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu
terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej.
Kolejną zmianą proponowaną do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami
jest propozycja doprecyzowania treści art. 157 ust. 1 ww. ustawy. Polega ona na wzmocnieniu
gwarancji bezstronności rzeczoznawców majątkowych dokonujących oceny operatu
szacunkowego oraz skróceniu okresu sporządzania oceny prawidłowości sporządzenia
operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych

5
z obecnych 3 miesięcy do 2 miesięcy, licząc od dnia zawarcia umowy o dokonanie oceny,
a także doprecyzowanie trybu przeprowadzania przedmiotowej oceny. Należy jednocześnie
zaznaczyć, że przepis art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczy wszystkich
postępowań, zarówno administracyjnych, jak i cywilnych; ma też zastosowanie również
wówczas, kiedy nie toczy się postępowanie, a istnieje potrzeba oceny prawidłowości
sporządzenia operatu szacunkowego.
W projekcie zaproponowano również doprecyzowanie art. 157 ustawy o gospodarce
nieruchomościami poprzez dodanie ust. 1a, który ma na celu określenie skutków
wynikających z wydania negatywnej oceny operatu szacunkowego przez organizację
zawodową rzeczoznawców majątkowych. Jako że poddawany ocenie operat szacunkowy
oceniany jest przez bezstronny i obiektywny zespół opiniujący, w skład którego wchodzą
rzeczoznawcy majątkowi posiadający wiedzę z zakresu wyceny nieruchomości, tym samym
proponuje się, aby w przypadku wydania przez ten zespół negatywnej oceny, operat
szacunkowy tracił charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1
ustawy.
Zmiana zaproponowana w art. 2 projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie innych ustaw jest wynikiem uwzględnienia wniosku
Ministra Skarbu Państwa i ma na celu zapewnienie ochrony interesu Skarbu Państwa poprzez
eliminację przypadków, w których nastąpiło zaniżenie wartości rynkowej nieruchomości
stanowiących własność Skarbu Państwa. Ze względu na fakt, że regulacja taka ściśle dotyczy
kompetencji ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa, najwłaściwszym systemowo
miejscem na taką regulację jest ustawa z dnia 8 sierpnia 1996 r. o zasadach wykonywania
uprawnień przysługujących Skarbowi Państwa (Dz. U. Nr 106, poz. 493, z późn. zm.).
W związku z tym, w niniejszym projekcie zaproponowano stosowne zmiany do art. 5b ww.
ustawy. Proponowana regulacja wprowadza zawieszenie biegu terminu rozpatrzenia przez
ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa wniosku o wyrażenie zgodny na dokonanie
czynności prawnej w zakresie rozporządzania nieruchomością, o której mowa w art. 5a ust. 1
ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r. o zasadach wykonywania uprawnień przysługujących
Skarbowi Państwa, w przypadku gdy wskazany wyżej minister wystąpi o sporządzenie
dodatkowej wyceny nieruchomości lub zwróci się do organizacji zawodowej rzeczoznawców
majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości tej wyceny albo wyceny, o której mowa
w ust. 2 pkt 1 lit. c, w trybie z art. 157 ust. 1 albo ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z poźn. zm.). Podjęcie
tego rodzaju czynności skutkować będzie tym, że bieg terminu rozpatrzenia wniosku
o wyrażenie zgody ulegnie zawieszeniu do dnia otrzymania przez ministra operatu

6
szacunkowego lub oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie dłużej jednak niż na 60
dni. Jednakże w sprawach szczególnie skomplikowanych okres zawieszenia postępowania
może ulec wydłużeniu, nie więcej jednak niż o 30 dni z wyjaśnieniem stronie postępowania
przyczyny wydłużenia okresu zawieszenia.
Niniejszą ustawą zmienia się również niektóre przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U.
Nr 175, poz. 1459, z późn. zm.) – art. 3 projektu.
Przepis art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy został doprecyzowany poprzez wskazanie, że
zadania nałożone ww. ustawą starosta wykonuje jako zadania zlecone z zakresu administracji
rządowej. Takie doprecyzowanie przepisu jest konieczne ze względu na pojawiające się na
gruncie stosowania ustawy spory kompetencyjne (między Samorządowym Kolegium
Odwoławczym a wojewodą), dotyczące wskazania organu wyższego stopnia właściwego
w sprawach rozstrzyganych przez starostę na mocy ww. ustawy. Zaproponowane brzmienie
art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy jednoznacznie wskazuje, że organem odwoławczym od decyzji
wydanych przez starostę jest wojewoda.
Zmiany zaproponowane do art. 4 ust. 7, 11 i 17 ww. ustawy są analogiczne do zmiany
zaproponowanej do art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Proponuje się
zatem umożliwienie właściwym organom podejmowania generalnych uchwał o udzieleniu
bonifikaty od opłat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego.
Zmiana do art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości została zaproponowana w celu doprecyzowania sposobu
ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Obecne brzmienie przedmiotowego przepisu budzi bowiem wątpliwości odnośnie do tego,
czy jako podstawę do ustalenia tej opłaty należałoby przyjmować cenę nieruchomości na
poziomie równym, wyższym czy niższym od wartości tej nieruchomości, określonej przez
rzeczoznawcę majątkowego. W celu usunięcia wątpliwości zaproponowano odesłanie do
zasady stosowanej przy ustalaniu ceny nieruchomości, w przypadku sprzedaży nieruchomości
w drodze bezprzetargowej, dokonywanej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy
ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych ustaw. Należy zauważyć, że ustawa o
przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przyznaje
roszczenie użytkownikom wieczystym, zatem uzasadnione jest odpowiednie zastosowanie do
ustalenia opłaty z tytułu tego przekształcenia normy obowiązującej przy rozliczeniach
związanych z realizacją roszczeń do nieruchomości.
Zmiana do art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości ma charakter redakcyjny.

7
Zmiana do art. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości ma na celu przywrócenie zasady nieodpłatnego przekształcenia
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na rzecz spółdzielni mieszkaniowych,
która obowiązywała przed nowelizacją dokonaną ustawą z dnia 7 września 2007 r. o zmianie
ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 191, poz. 1371). Przed dniem wejścia w życie
ww. nowelizacji (czyli przed dniem 1 stycznia 2008 r.) spółdzielnie mieszkaniowe miały
prawo do nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
jeżeli uzyskały to prawo w zamian na wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej
na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo na
podstawie art. 7 dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.
Zaproponowana w przedłożonym projekcie treść art. 2 pkt 3, wprowadzająca zmianę
do art. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności
nieruchomości kontynuuje zatem zasadę, która obowiązywała od początku obowiązywania tej
ustawy. Została ona wprowadzona do przedłożonego projektu ustawy na wniosek Ministra
Sprawiedliwości, który w uzasadnieniu wniosku wskazał, że intencją zmian wprowadzonych
nowelizacją z dnia 7 września 2007 r. dotyczących prawa do nieodpłatnego przekształcenia
było rozszerzenie, a nie ograniczenie uprawnień w tym zakresie. Tymczasem zmiana
polegająca na dodaniu w art. 1 ustawy nowego ust. 1a spowodowała niezamierzone
pozbawienie spółdzielni mieszkaniowych prawa do bezpłatnego przekształcenia. Jako że nie
było to jednak zamiarem ustawodawcy, Minister Sprawiedliwości postulował przywrócenie
tego przepisu.
Zaproponowana w przedłożonym projekcie zmiana ma zatem na celu przywrócenie
możliwości nieodpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, w sposób jaki obowiązywał w brzmieniu
sprzed nowelizacji ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości. Tym samym w treści przepisu, jako podstawę
ustalenia daty posiadania przez spółdzielnię mieszkaniową prawa użytkowania wieczystego,
zaproponowano datę pewną 13 października 2005 r., czyli dzień wejścia w życie pierwotnej
wersji ww. ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego
w prawo własności nieruchomości.
W projekcie ustawy zaproponowano również zmianę polegającą na dodaniu ust. 5a do
ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości, zgodnie z którą przepisy tej ustawy stosuje się z uwzględnieniem
przepisów o pomocy publicznej. Zmiana ta została wprowadzona na wniosek Urzędu

8