Zmiana sposobu użytkowania lokalu przez przedsiębiorcę

Przeczytaj także: Jaki lokal na działalność gospodarczą?

Przepisy prawa budowlanego nie ułatwiają życia przedsiębiorcy, bowiem nie podają wyczerpującej definicji „zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego”. W art. 71 wskazują jedynie, iż: „jest nią w szczególności podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno - sanitarne, ochrony środowiska lub wielkość lub układ obciążeń”. Pomocne wydaje się w tym celu orzecznictwo, zgodnie z którym „zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności, związanej z jego użytkowaniem, wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi (lub jego części), związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego użytkowania” (wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim, 2010.02.04, II SA/Go 640/09).

Zawarte w omawianym przepisie określenie „w szczególności” oznacza, że „wymienione rodzaje przeróbek lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały wymienione jedynie przykładowo. Z drugiej strony należy pamiętać, że jedynie zmiany, o jakich mowa w ww. przepisie lub podobne w skutkach, powodują konieczność sporządzenia stosownego zgłoszenia do właściwego organu administracji architektoniczno - budowlanej” (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, 31.3.2007 r., II SA/Bk 196/07). Przez zmianę wymagającą pozwolenia właściwego organu uznaje się podjęcie nowego rodzaju produkcji, nawet jeśli nastąpiło w tej samej a tylko zmodyfikowanej (dostosowanej) instalacji (wyrok NSA (N) z 2008-12-30 II OSK 1718/07) lub zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje to skutki określone w ww. przepisie (wyrok WSA w Warszawie, 2009.12.02, VIII SA/Wa 440/09). Ponadto, zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego może być zwiększenie produkcji z 0,1 tony na dobę do 5 ton na tydzień, ponieważ może ono zmieniać warunki pracy, zdrowotne, higieniczno - sanitarne lub ochrony środowiska (wyrok WSA w Gdańsku, 2009.06.17, II SA/Gd 145/09).

W każdym jednak przypadku należy dokonać szczegółowej oceny, czy zamierzony nowy sposób użytkowania obiektu przez przedsiębiorcę ze względu na interes użytkowników tego obiektu oraz ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich będzie wymagał uzyskania pozwolenia właściwego organu na zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Należy również pamiętać, że zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinno zostać dokonane przed przeprowadzeniem zmian w obiekcie. Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje bowiem skutków prawnych.

Wątpliwości wzbudzać może niedoprecyzowanie przez ustawodawcę, na czym mogą polegać zmiany warunków (tj. bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń). I znów z pomocą przychodzi orzecznictwo, zgodnie z którym „przy badaniu sprawy dotyczącej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części niezbędne jest ustalenie pierwotnego sposobu użytkowania obiektu oraz porównanie tych ustaleń z nową działalnością, która ma być w nim prowadzona lub porównanie tych ustaleń ze zintensyfikowniem dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, z punktu widzenia oddziaływania zmian na warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno - sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń” (wyrok WSA w Warszawie, 2008.09.12).