Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
25
Uzasadnienie

W wyniku kolejnych nowelizacji oraz licznych interwencji Trybunału
Konstytucyjnego obecnie obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
jest bardzo skomplikowana i nieczytelna. W tej sytuacji konieczne jest podjęcie w
prac nad nową ustawą w tym zakresie.
Projektowana ustawa jest w znacznej mierze wzorowana na obecnej ustawie i
powtarza te rozwiązania, które w praktyce nie wywoływały zastrzeżeń. Składa się
ona z sześciu rozdziałów.
W rozdziale 1, zawierającym przepisy ogólne, zdecydowana większość
przepisów została przeniesiona z obecnej ustawy. W zakresie nieuregulowanym w
projektowanej ustawie stosuje się przepisy równocześnie projektowanej ustawy o
spółdzielniach, z wyjątkami określonymi w oraz w kilku przepisach projektu
niniejszej ustawy. Nowe rozwiązanie zamieszczono w art. 5 ust. 3, który – w
nawiązaniu do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK
402/07 (niepubl.) – zawiera definicję lokalu o innym przeznaczeniu, który stanowi
odrębny budynek (tzw. pawilon handlowy). Zasadniczo została zmieniona formuła
członkostwa w spółdzielni. Odwrócono mianowicie dawną formułę związania prawa
do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie zniesioną przez Trybunał
Konstytucyjny, zastępując ją nową formułą związania członkostwa w spółdzielni z
prawem do lokalu. Inaczej mówiąc, każdy, komu przysługuje spółdzielcze prawo do
lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest członkiem spółdzielni. Nie jest bowiem
normalna sytuacja, gdy, jak obecnie, prawa do lokali mogą przysługiwać zarówno
członkom, jak i osobom niebędącym członkami. Tradycyjnie bowiem wiele
zagadnień szczegółowych w zakresie praw i obowiązków osób, którym przysługują
prawa do lokali, jest regulowanych nie tylko bezpośrednio w ustawie, ale również w
statutach spółdzielni. Z natury rzeczy statuty spółdzielni nie mogą zaś obowiązywać
osób niebędących członkami spółdzielni. Nie jest też normalna sytuacja, gdy znaczna
liczba osób (czasem nawet większość), którym przysługują spółdzielcze prawa do
lokali, nie jest członkami spółdzielni i w ten sposób praktycznie zostaje pozbawiona
wpływu na zarządzanie spółdzielnią. Proponowana formuła jest wzorowana na
konstrukcji członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej. Wyjątek od niej dotyczy
jedynie dwóch sytuacji, gdy prawo do lokalu jest przedmiotem wspólności, a więc
należy do kilku osób innych niż małżonkowie. W takiej sytuacji, tak jak obecnie,
członkiem może być tylko jedna z tych osób. Rozważana formuła nie znajduje poza

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
26
tym zastosowania do odrębnej własności lokalu. Jednakże członek będący
właścicielem zachowuje członkostwo w spółdzielni.
Rozdział 2 zawiera przepisy o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu
jako prawie rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i
egzekucji. W tej formule mieszczą się wszystkie obecnie istniejące prawa
lokatorskie, w tym również prawa do lokali w domach o specjalnym przeznaczeniu
oraz prawa do lokali finansowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a
także obecne prawa lokatorskie w sytuacji, gdy lokale znajdują się w budynkach
usytuowanych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje własność
(współwłasność) albo prawo użytkowania wieczystego. Obecna regulacja, gdy prawa
lokatorskie są zróżnicowane, przede wszystkim z punktu widzenia możliwości ich
przekształcenia w odrębną własność, jest zdecydowanie nieprawidłowa. Dalsze
zmiany w stosunku do obecnych regulacji są związane z proponowana regułą
związania członkostwa ze spółdzielczym prawem do lokalu. W konsekwencji
lokatorskie prawo do lokalu nie będzie wygasało na skutek ustania członkostwa w
spółdzielni, ale odwrotnie – członkostwo w spółdzielni będzie ustawało w wyniku
wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu. Należy też zwrócić uwagę na
rozbudowaną formułę dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej
się w likwidacji lub upadłości (art. 2 ust. 7 i art. 21). Przepisy tego rozdziału są
wzorowane na przepisach obecnego rozdziału 2.
Przepisy rozdziału 3, które dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu, są wzorowane na obecnym rozdziale 21. Prawo to pozostaje prawem
rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i egzekucji. W
dalszym też ciągu nie będzie dopuszczalne jego konstytutywne ustanawianie.
Podstawowe zmiany w stosunku do obecnych regulacji są związane z proponowaną
regułą związania członkostwa ze spółdzielczym prawem do lokalu (tak jak w
wypadku prawa lokatorskiego). Należy też zwrócić uwagę na rozbudowaną formułę
dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej się w likwidacji lub
upadłości (art. 2 ust. 7 i art. 32).
Rozdział 4 dotyczy odrębnej własności lokalu i jest wzorowany na obecnym
rozdziale 3. Podstawowa zmiana merytoryczna polega na uregulowaniu sytuacji, gdy
została wyodrębniona własność pierwszego lokalu w określonej nieruchomości.
Rozdział 5 zawiera przepisy karne.
W rozdziale 6 zostały zamieszczone zmiany kilku ustaw. Zmiana w Kodeksie
postępowania cywilnego uniezależnia kontrolę kasacyjną orzeczeń sądowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
27
dotyczących sankcji wadliwych uchwał organów spółdzielni od wartości przedmiotu
sporu (przedmiotu zaskarżenia).
Zmiany w ustawie o własności lokali (dalej: u.w.l.) są konieczne przede
wszystkim z tego względu, że w projekcie ustawy proponuje się znaczne zbliżenie
formuły wspólnoty mieszkaniowej i formuły spółdzielni mieszkaniowej. W art. 2,
zawierającym definicję lokalu, pomija się pojęcie pomieszczenia pomocniczego,
które na tle wykładni art. 2 u.w.l. okazało się wieloznaczne i trudne do odróżnienia
od pojęcia pomieszczenia przynależnego (w orzecznictwie Sądu Najwyższego
balkon jest określany jako pomieszczenie przynależne albo pomocnicze), a w
konsekwencji zbędne. Nowa regulacja dotyczy balkonu, loggii i tarasu, które mają
stanowić własność właściciela tego lokalu, do którego przylegają, jednakże ich
powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Do najbardziej
kontrowersyjnych i wieloznacznych zagadnień należy charakter prawny wspólnoty
mieszkaniowej (czy przysługuje jej zdolność prawna, a zatem, czy jest ona ułomną
osobą prawną – art. 331 Kodeksu cywilnego), a w konsekwencji możliwość
nabywania majątku przez wspólnotę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ujawniły
się rozbieżności w tej kwestii, zaś uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia
2007 r., III CZP 65/2007 budzi istotne zastrzeżenia.
Rozdział 7 zawiera przepisy przejściowe i końcowe. Podstawowa w tym
zakresie regulacja (art. 45) ma doprowadzić do rozwiązania problemu tych
spółdzielni, które wznosiły budynki, a nawet całe osiedla mieszkaniowe na cudzych
gruntach. Obecne unormowania, zamieszczone w art. 35, są nie tylko kuriozalne, ale
przede wszystkim nieczytelne. Zamiast nich proponuje się zasiedzenie, po upływie
12 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie, przez wymienione spółdzielnie
gruntów, do których obecnie nie mają one tytułu prawnego. Jednocześnie
proponowana regulacja uwzględnia interesy obecnych właścicieli, zarówno tych,
którzy reprezentują własność publiczną (Skarb Państwa i jednostki samorządu
terytorialnego – możliwość oddania gruntów w użytkowanie wieczyste, co wyłączy
zasiedzenie), jak i pozostałych (inne osoby prawne oraz osoby fizyczne – możliwość
wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 231 § 2 k.c., co również wyłączy
możliwość zasiedzenia). Zgodnie z proponowanym art. 47, spółdzielcze
własnościowe prawa do lokali będzie można przekształcać w prawa odrębnej
własności lokali na uproszczonych zasadach, mianowicie z pominięciem umowy
notarialnej. Co więcej, w ogóle nie będzie już zawierana umowa przeniesienia
własności lokalu, ale konieczne będzie założenie odrębnej księgi wieczystej dla

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
28
lokalu oraz dokonanie wpisu w tej księdze. Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu
spółdzielni określająca przedmiot odrębnej własności lokali (według obecnej ustawy)
albo uchwała rady nadzorczej w tym zakresie (według proponowanej ustawy) bądź
orzeczenie sądu zastępujące taką uchwałę (art. 47 ust. 2-4). Przepisy art. 48 i 49
podobnie regulują przekształcenia w odrębną własność praw lokatorskich oraz praw
najmu w sytuacji, gdy najemca bądź jego poprzednik prawny ponieśli pełne koszty
budowy lokalu. W art. 54 zamieszczono regulację przejściową, dotyczącą tych osób,
które utraciły prawa do lokali z powodu nieuiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych.
Osobom tym stwarza szansę odzyskania tytułu prawnego do lokalu pod warunkiem
uregulowania zaległych opłat. Z kolei art. 53 rozwiązuje problem tzw. „martwych
dusz” w spółdzielniach mieszkaniowych, tj. osób, którym nie przysługują prawa do
lokali ani nie ubiegają się o ustanowienie takich praw.
Projektowana ustawa nie spowoduje skutków finansowych dla budżetu
Państwa.
Projektowana ustawa pozostaje bez związku z prawem europejskim.


Warszawa, 18 kwietnia 2012 r.
BAS–WAPEiM–951/12

Pani Ewa Kopacz
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej


Opinia prawna w sprawie zgodności z prawem Unii Europejskiej
poselskiego projektu ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
(przedstawiciel wnioskodawców: poseł Lidia Staroń)


Na podstawie art. 34 ust. 9 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca
1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M.P. z 2012 r. poz. 32) sporządza się
następującą opinię:


I.
Przedmiot projektu ustawy

Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje
funkcjonowanie tego rodzaju spółdzielni, określa cel spółdzielni
mieszkaniowych, przedmiot ich działalności, zasady członkostwa w spółdzielni,
wzajemne prawa i obowiązki spółdzielni i jej członków. Ponadto projekt
reguluje spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe
prawo do lokalu i prawo odrębnej własności lokalu.
Projekt przewiduje również zmiany w ustawach:
 z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr
43, poz. 296, ze zm.),
 z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (Dz. U. z 2008 r. Nr 189,
poz. 1158, ze zm.),
 z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903, ze zm.).
Projekt zawiera przepisy przejściowe. Zgodnie z projektem, ustawa ma
wejść w życie 1 stycznia 2013 r.

II.
Stan prawa Unii Europejskiej w materii objętej projektem

Prawo Unii Europejskiej nie reguluje spraw objętych zakresem projektu
ustawy.

III. Analiza przepisów projektu pod kątem ustalonego stanu prawa
Unii Europejskiej

Projekt ustawy pozostaje poza zakresem regulacji prawa Unii
Europejskiej.