Poselski projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

U z a s a d n i e n i e

Cel projektowanych zmian.


Głównym celem projektu ustawy jest przyśpieszenie i udrożnienie procesów przekształcania
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, poszerzenie podmiotowe i
przedmiotowe uprawnionych do przekształceń, a także złagodzenie wzrostu opłaty rocznej za
użytkowanie wieczyste w przypadkach drastycznych zwyżek oraz dostosowanie przepisów do
orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.


Opis projektowanych zmian:
Osiągnięcie zamierzonych celów wymaga wprowadzenia zmian do:
1) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102,
poz. 651, z późn. zm.)
2) ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459, z późn. zm.).

Ad 1) Poprzez zmianę art. 73 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, proponuje się
przyznanie większej swobody organom reprezentującym Skarb Państwa oraz jednostki samorządu
terytorialnego, przy udzielaniu bonifikat od opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.
Obecnie katalog osób, którym może być udzielona bonifikata jest ograniczony do ściśle
określonych przypadków (np. realizacji celów mieszkaniowych, organizacjom zrzeszającym
działkowców). Tymczasem skutki gwałtownych wzrostów opłat rocznych dotykają również inne
podmioty, w tym prowadzące działalność gospodarczą. Propozycja zmiany ww. przepisu stworzy
instrument, z którego będą mogły korzystać właściwe organy, w celu zapobieżenia np. likwidacji
działalności gospodarczej przez te podmioty, a tym samym zwalczać negatywne następstwa
ograniczające wpływy z podatku dochodowego od osób prawnych, czy zwiększające bezrobocie.
W obecnym, zmienionym ustawą o ograniczeniu barier administracyjnych dla obywateli i
przedsiębiorców, stanie prawnym aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości może być dokonywana nie częściej niż raz na trzy lata, pod warunkiem, że wartość
nieruchomości uległa zmianie. W projekcie utrzymano tę generalną zasadę w stosunku do
właściciela nieruchomości, dając jednak prawo użytkownikowi wieczystemu żądania nawet raz do
roku obniżenia stawki opłaty, jeśli wykaże, że wartość gruntu uległa obniżeniu.
Natomiast w celu złagodzenia skutków finansowych aktualizacji opłaty rocznej dla
użytkowników wieczystych, w projekcie zaproponowano inny niż obecnie mechanizm
dokonywania płatności tej opłaty przy jej aktualizacji. W przypadkach, gdy zaktualizowana
wysokość opłaty rocznej przewyższać będzie dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej,
użytkownik wieczysty będzie wnosił opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności
dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostała nadwyżka będzie rozkładana na dwie równe części, które
powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach, w wyniku czego opłata roczna w trzecim
roku od aktualizacji osiągnie wysokość wynikającą z tej aktualizacji.
W projekcie zaproponowano również zmianę do art. 81 ust. 1 ustawy o gospodarce
nieruchomościami, mającą na celu eliminację pojawiających się w praktyce wątpliwości w zakresie
terminu, w którym właściwy organ zobowiązany jest odnieść się do wniosku złożonego przez
użytkowania wieczystego w sprawie dokonania aktualizacji opłaty, a także terminu, w którym
użytkownik może skierować sprawę do kolegium.

Wprowadzenie powyższych nowych zasad i procedur wiąże się z koniecznością
wprowadzenia przepisów przejściowych. Zaproponowano, aby w wszczętych i niezakończonych
sprawach aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, stosować przepisy w brzmieniu
nadanym niniejszą ustawą.
1


Ad 2) W celu zdynamizowania procesów nabywania przez użytkowników wieczystych prawa
własności użytkowanych nieruchomości publicznych zaproponowano kilka istotnych zmian w
zakresie przedmiotowym i podmiotowym obecnie obowiązującej ustawy o przekształceniu prawa
użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
Zasadniczą zmianą jest rozszerzenie zakresu przedmiotowego ustawy, czyli zniesienie
ograniczenia co do rodzaju nieruchomości, które mogą być przedmiotem roszczenia o
przekształcenie. W obecnym stanie prawnym roszczeniem o przekształcenie objęte są wyłącznie
nieruchomości zabudowane lub przeznaczone na cele mieszkaniowe, nieruchomości rolne oraz
nieruchomości zabudowane garażami. Proponuje się, aby zakresem przedmiotowym ustawy objąć
nieruchomości niezależnie od ich funkcji lub przeznaczenia W projekcie zaproponowano również
rozszerzenie zakresu podmiotowego ustawy na wszystkich użytkowników wieczystych, czyli
rozszerzono obecnie obowiązujący zakres podmiotowy o osoby prawne, które nie były dotychczas
objęte tym zakresem, z zachowaniem jednak pewnych wyłączeń. W szczególności wyłącznie
dotyczy Polskiego Związku Działkowców, ze względu na to, że prawo użytkowania wieczystego
przysługuje tej organizacji, a nie osobom faktycznie użytkującym działki w rodzinnych ogrodach
działkowych. Nie jest zatem zasadne, aby organizacji tej przysługiwało roszczenie o
przekształcenie, a tym samym aby stała się ona właścicielem tych nieruchomości, a nie osoby
fizyczne faktycznie użytkujące i ponoszące nakłady na działki. Z zakresu działania ustawy
proponuje się wyłączenie państwowych i samorządowych osób prawnych. Prawo użytkowania
wieczystego jest bowiem na tyle „silnym” prawem do nieruchomości, że umożliwia podmiotom
publicznym realizację celów gospodarczych, do których zostały powołane. Ponadto należy mieć na
uwadze, że państwowe i samorządowe osoby prawne zostały już raz „uwłaszczone” z mocy prawa
m.in. na podstawie art. 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce
gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. Nr 79, poz. 464, z późn. zm.), tj. uzyskały prawo
użytkowania wieczystego w stosunku do nieruchomości, które znajdowały się w zarządzie tych
osób. Za wyłączeniem tej grupy podmiotów z zakresu projektu przemawia również fakt, iż
powyższe „uwłaszczenie” nie zostało jeszcze zakończone i nadal toczą się postępowania
administracyjne, potwierdzające nabycie prawa użytkowania wieczystego przez te podmioty.
Natomiast cudzoziemcy nie zostali objęci zakresem omawianego projektu ze względu na
obowiązujący w stosunku do niektórych nieruchomości wymóg uzyskania pozwolenia na ich
nabycie.

W projekcie zaproponowano uchylenie ust. 5 art. 1 ustawy z dnia 29 lipca, który obecnie
przewiduje termin 31 grudnia 2012 r. na wystąpienie z żądaniem o przekształcenie. Umożliwi to
użytkownikom wieczystym podjęcie przemyślanej decyzji o nabyciu prawa własności użytkowanej
nieruchomości, w sposób dostosowany do ich sytuacji materialnej i faktycznych potrzeb.
Kolejną propozycją likwidującą pojawiające się w praktyce bariery przy nabywaniu przez
użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości na podstawie ustawy z 29 lipca 2005 r.
jest rezygnacja z obowiązującego wymogu złożenia wniosku o przekształcenie przez wszystkich
współużytkowników wieczystych nieruchomości gruntowej. Problem w uzyskaniu zgody
wszystkich współuprawnionych na przekształcenie dotyczy głównie nieruchomości gruntowych
zabudowanych wielolokalowymi budynkami mieszkalnymi. W przypadku, gdy choćby jeden
spośród wszystkich właścicieli lokali nie wystąpił z wnioskiem o przekształcenie prawa
użytkowania wieczystego we własność, nie istnieje możliwość dokonania przekształcenia. W
większości przypadków brak wspólnego wystąpienia wszystkich współużytkowników wieczystych
nie jest spowodowany odmową któregoś ze współużytkowników, ale problemami z dotarciem do
wszystkich, lub z toczącym się postępowaniem spadkowym i niemożnością ustalenia osoby
uprawnionej. W takim przypadku, w obecnym stanie prawnym istnieje jedynie możliwość
skorzystania z przepisu art. 199 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że wobec braku zgody
wszystkich współuprawnionych, współużytkownicy wieczyści, których udziały wynoszą co
najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników wieczystych nieruchomości.
2

Jednak osoby zainteresowane niechętnie korzystają z możliwości wystąpienia do sądu, ze względu
na przewlekłość takich postępowań.
W celu wyeliminowania problemów z dokonywaniem przekształcenia wobec braku
indywidualnej zgody wszystkich współuprawnionych do nieruchomości proponuje się
wprowadzenie rozwiązań opierających się na zgodzie większości współużytkowników wieczystych.
O dokonaniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w takim
przypadku decydowałby właściwy organ, mając na względzie cel zamierzonej czynności. Jeżeli
jednak przynajmniej jeden ze współużytkowników wieczystych zgłosiłby sprzeciw wobec
złożonego wniosku o przekształcenie przez współużytkowników wieczystych, których suma
udziałów w użytkowaniu wieczystym wynosiłaby co najmniej połowę, właściwy organ będzie
zawieszał postępowanie do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd na podstawie art. 199 Kodeksu
cywilnego.
W projekcie ustawy zaproponowano również doprecyzowanie przepisów przewidujących
bonifikaty od opłaty za przekształcenie, czyniąc zadość wyrokowi Trybunału Konstytucyjnego z 26
stycznia 2010r (sygn. akt K 9/08). Uchylono zatem w art. 4 ust. 8, a ust. 9 zmodyfikowano tak, by
przewidziana 50% bonifikata nie obejmowała gruntów j.s.t.
Zakres modyfikacji zasad dokonywania aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania
wieczystego proponowanych w niniejszym projekcie skutkuje koniecznością uchylenia kilku
przepisów ustawy z dnia 25 marca 2011 r. o ograniczaniu barier administracyjnych dla obywateli i
przedsiębiorców (Dz. U. Nr 106, poz. 622).

Podsumowanie.

Niniejszy projekt ustawy wychodzi w wielu aspektach naprzeciw oczekiwaniom zarówno
użytkowników wieczystych, jak również jednostek samorządu terytorialnego. Daje możliwość
przekształceń firmom prowadzącym działalność gospodarczą, oddaje w ręce wojewodów i organów
stanowiących j.s.t. możliwości stosowania bonifikat. Złagodzone zostaną skutki znacznego wzrostu
opłaty rocznej. Projekt likwiduje jednocześnie bariery pojawiające się w praktyce przekształcania
prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Wprowadzenie zaproponowanych zmian
przyczyni się do udrożnienia procedury przekształcania prawa użytkowania wieczystego, co
powinno skutkować przyśpieszeniem i zwiększeniem liczby postępowań, w wyniku których
użytkownicy wieczyści uzyskują prawo własności w stosunku do użytkowanych wieloletnio
nieruchomości publicznych.

Skutki finansowe wykonania projektowanej ustawy

Wpływ ustawy na dochody budżetu państwa i j.s.t. nie jest łatwy do oszacowania,
szczególnie w rozłożeniu na lata. Niemniej należy się spodziewać zwiększenia liczby wniosków o
przekształcenie, zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak wśród użytkowników wieczystych
prowadzących działalność gospodarczą. Ponieważ opłata przekształceniowa jest wielokrotnie
większa od opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ustawa spowoduje zwiększenie wpływów
zarówno budżetu państwa, jak i j.s.t. w najbliższych latach. Wobec spodziewanych decyzji
właścicieli o rozłożeniu opłaty przekształceniowej na raty, stan zwiększonych wpływów może
utrzymywać się przez ok. 10 lat. Niemniej w dalszej perspektywie wpływy budżetu państwa i j.s.t.
zmaleją. Obecne wpływy z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości kształtują się na
poziomie: 860 mln. zł - do budżetu państwa i 975 mln. zł – do budżetów j.s.t.


Projekt jest zgodny z prawem Unii Europejskiej.

Projekt nie wymaga wydania aktów wykonawczych.

3

Warszawa, 21 czerwca 2011 r.

BAS–WAPEiM–1473/11

Pan Grzegorz Schetyna
Marszałek Sejmu
Rzeczypospolitej Polskiej


Opinia prawna w sprawie zgodności z prawem Unii Europejskiej
poselskiego projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz ustawy o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości (przedstawiciel
wnioskodawców: poseł Stanisław Huskowski)


Na podstawie art. 34 ust. 9 uchwały Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 30 lipca
1992 r. – Regulamin Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej (M.P. z 2009 r. Nr 5, poz. 47, ze zm.)
sporządza się następującą opinię:


I.
Przedmiot projektu ustawy

Poselski projekt ustawy ma na celu nowelizację trzech ustaw:
• ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U.
z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.),
• ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania
wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz.
1459, ze zm.),
• ustawy z dnia 25 marca 2011 r. o ograniczeniu barier administracyjnych
dla obywateli i przedsiębiorców (Dz. U. Nr 106, poz. 622).
W odniesieniu do ustawy o gospodarce nieruchomościami projekt
przewiduje zmianę zasad udzielania bonifikat opłat z tytułu użytkowania
wieczystego, zmianę zasad wnoszenia podwyższonych opłat rocznych z tytułu
użytkowania wieczystego oraz doprecyzowanie trybu żądania aktualizacji opłaty
rocznej.
W ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości proponuje się rozszerzenie zakresu ustawy na
wszystkie rodzaje nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste oraz na
osoby prawne będące użytkownikami wieczystymi. Rozszerzenie nie będzie
dotyczyło Polskiego Związku Działkowców, państwowych i samorządowych
osób prawnych oraz cudzoziemców i spółek zagranicznych. Ponadto proponuje
się, by prawo żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo
własności nieruchomości było uniezależnione od zgody wszystkich
użytkowników wieczystych. Projekt przewiduje również zmianę zasad
udzielania bonifikat od opłat z tytułu przekształcenia.
Zmiany proponowane w ustawie o ograniczaniu barier administracyjnych
dla obywateli i przedsiębiorców związane są z propozycja nowelizacji ustawy o
gospodarce nieruchomościami i polegają na uchyleniu przepisów dotyczących
opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego.
Projekt zawiera przepisy przejściowe. Ustawa ma wejść w życie po
upływie 30 dni od dnia jej ogłoszenia.

II.
Stan prawa Unii Europejskiej w materii objętej projektem
Ze
względu na przedmiot projektu ustawy należy wskazać:
• art. 18 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej (TfUE), który
zakazuje wszelkiej dyskryminacji ze względu na przynależność
państwową,
• art. 63 i art. 64 TfUE, które ustanawiają zasadę swobodnego przepływu
kapitału między państwami członkowskimi oraz między państwami
członkowskimi a państwami trzecimi, przy czym swoboda ta obejmuje
również inwestycje w nieruchomości,
• art. 107 ust. 1 TfUE, zgodnie z którym, z zastrzeżeniem innych
postanowień przewidzianych w Traktatach, wszelka pomoc przyznawana
przez państwo członkowskie lub przy użyciu zasobów państwowych, w
jakiejkolwiek formie, która zakłóca lub grozi zakłóceniem konkurencji
poprzez sprzyjanie niektórym przedsiębiorstwom lub produkcji
niektórych towarów, jest niezgodna z rynkiem wewnętrznym w zakresie,
w jakim wpływa na wymianę handlową między państwami
członkowskimi,
• art. 245 TfUE, zgodnie z którym Traktaty nie przesądzają w niczym zasad
prawa własności w państwach członkowskich,
• punkt 4 załącznika XII do Aktu dotyczącego warunków przystąpienia
Republiki Czeskiej, Republiki Estońskiej, Republiki Cypryjskiej,
Republiki Łotewskiej, Republiki Litewskiej, Republiki Węgierskiej,
Republiki Malty, Rzeczypospolitej Polskiej, Republiki Słowenii i
Republiki Słowackiej oraz dostosowań w Traktatach stanowiących
podstawę Unii Europejskiej; przepis ten dotyczy swobodnego przepływu
kapitału i zezwala Polsce na czasowe utrzymanie pewnych ograniczeń w
nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, na zasadach
przewidzianych w ustawie o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców,
• dyrektywę Rady 88/361/EWG z dnia 24 czerwca 1988 r. w sprawie
wykonania art. 67 Traktatu (Dz. Urz. WE L 178 z 8.7.1988 r., s. 5; Dz.
Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdział 10, tom 1, s. 10); dyrektywa
wprost wymienia inwestycje w nieruchomości (zakup budynków i
gruntów oraz wznoszenie budowli przez osoby prywatne w celu

2