Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw

6
W świetle obecnie obowiązujących przepisów osoba fizyczna może rozliczyć podatek
dochodowy, stosując ryczałt od przychodu.
Przychodem jest czynsz uzyskiwany od najemcy. Nie podlegają zaliczeniu do przychodu
i opodatkowaniu opłaty uiszczane w spółdzielni mieszkaniowej czy wspólnocie, opłaty za
media itp., jeżeli z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Obowiązujące stawki to 8,5 % – do kwoty stanowiącej równowartość 4 000 euro i 20 % – po
przekroczeniu kwoty 4 000 euro. W 2009 r. limit dla stawki 8,5 % wynosi 13 510 zł;
przychody przekraczające tę kwotę są opodatkowane według stawki 20 %. W trakcie trwania
roku podatkowego nie jest możliwe przejście z ryczałtu na opodatkowanie na zasadach
ogólnych. Przejście z zasad ogólnych opodatkowania na ryczałt należy zgłosić do dnia
20 stycznia danego roku.
Mając na uwadze sytuację panującą zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i na rynkach
finansowych, proponuje się wprowadzenie przedstawionej poniżej zmiany w zakresie
opodatkowania przychodów uzyskiwanych przez osoby fizyczne z tytułu najmu lokalu
mieszkalnego.
Art. 3 projektu dotyczy zmian w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym
podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz. U.
Nr 144, poz. 930, z późn. zm.) i przewiduje, iż w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a ustawy
o zryczałtowanym podatku dochodowym (...) zostanie nadane nowe brzmienie, zgodnie
z którym zostanie zniesiony limit 4 000 euro, powyżej którego stosowana jest stawka 20 %.
Wprowadzenie powyższej regulacji oznacza, iż w odniesieniu do wszystkich osób fizycznych,
które zdecydują się na wykonywanie najmu, zastosowanie znajdzie jedna, niższa, 8,5 %
stawka podatku. Zmiany wprowadzane w art. 3 projektu znoszą zatem dla podatników
wykonujących najem limit w kwocie 4 000 euro, powyżej którego obowiązuje wyższa,
tj. 20 % stawka podatku, oraz wprowadzają jednolitą obniżoną – w stosunku do obecnie
obowiązującej na podstawie art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a – stawkę podatku ryczałtowego dla
przychodów z najmu.

Projekt ustawy nie jest objęty prawem Unii Europejskiej.
Projektowana ustawa nie podlega notyfikacji zgodnie z trybem przewidzianym w przepisach
rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 grudnia 2002 r. w sprawie sposobu funkcjonowania

7
krajowego systemu notyfikacji norm i aktów prawnych (Dz. U. Nr 239, poz. 2039, z późn.
zm.).

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 2005 r. o działalności lobbingowej w procesie
stanowienia prawa (Dz. U. Nr 169, poz. 1414 oraz z 2009 r. Nr 42, poz. 337), projekt ustawy
został zamieszczony w Biuletynie Informacji Publicznej Ministerstwa Infrastruktury.
Organizacje o charakterze lobbingowym wymienione w rejestrze podmiotów wykonujących
zawodową działalność lobbingową nie zgłosiły zainteresowania pracami nad projektem
ustawy.

8
OCENA SKUTKÓW REGULACJI

Cel wprowadzenia ustawy
Celem proponowanych zmian jest pobudzenie rynku wynajmu lokali mieszkalnych, przez
zdefiniowanie najmu okazjonalnego i wyłączenie go spod reżymu większości przepisów
ustawy o ochronie praw lokatorów (…) oraz eliminowanie „czarnego rynku” najmu lokali,
co ma skutkować zwiększeniem dochodów budżetu sektora publicznego z tytułu podatku
od wynajmu nieruchomości mieszkalnych.

1. Podmioty, na które oddziałuje akt normatywny
Projektowana ustawa ma duże znaczenie dla:
− właścicieli lokali mieszkalnych będących osobami fizycznymi i nieprowadzących
działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości mieszkalnych,
− najemców tych lokali.
Zakres oceny skutków regulacji
W zakresie skutków społeczno-gospodarczych ustawy należy się spodziewać:
1) pozytywnych opinii właścicieli lokali oraz organizacji ich zrzeszających,
2) zmniejszenia poziomu ochrony najemców.
Proponowany w noweli krótki okres wypowiedzenia umowy o najem okazjonalny lokalu
(siedmiodniowy) odnosi się do przypadku określonego w art. 19d ust. 5 projektu, tj. sytuacji
zawinionej przez lokatora, gdy nie dopełnił on obowiązku wskazania innego lokalu, w którym
mógłby zamieszkać. W innych przypadkach, zgodnie z art. 19e projektu, wypowiedzenie
takiej umowy jest możliwe tylko na zasadach wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1 – 3 ustawy
o ochronie praw lokatorów (…). Zatem w tym zakresie prawa najemców nie zostają
zmienione.
Odnosząc się natomiast do sytuacji osób wymienionych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie
praw lokatorów (…), które zdaniem ustawodawcy zasługują na zwiększoną ochronę
(w wyroku eksmisyjnym sąd nie może orzec wobec nich o braku uprawnienia do otrzymania
lokalu socjalnego), należy podkreślić, że stosownie do art. 4 ustawy z dnia 17 grudnia 2004 r.

9
o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie
Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 281, poz. 2783), przepis
art. 14 ust. 4 zgodnie z ust. 7 art. 14 nie ma zastosowania do umów najmu lokali zawartych
od dnia 1 stycznia 2005 r. w niepublicznym (w tym stanowiącym własność osób fizycznych)
zasobie mieszkaniowym.
Proponowana nowelizacja nie wpłynie zatem znacząco na sytuację prawną lokatorów
wyszczególnionych w art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów (…), którzy zdecydują
się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu.
Jeżeli chodzi o liczbę eksmisji z lokali wynajmowanych okazjonalnie, to z danych GUS za
2007 r. wynika, iż na 17 tys. toczących się w sądzie postępowań eksmisyjnych ok. 6 %
dotyczyło lokatorów wynajmujących mieszkania od osób fizycznych. Wg tych danych
wykonano eksmisje z 4,7 tys. lokali, z czego ok. 600 odbyło się z zasobów innych niż gminne
i spółdzielcze (w tym będących własnością osób fizycznych).
Zakładając, że umowy o najem okazjonalny lokali obejmą ok. 10 % ogółu zawartych umów
najmu (szacuje się, że obecnie lokali mieszkalnych wynajmowanych przez osoby fizyczne
jest ok. 1,5 mln), eksmisje mogą dotyczyć ok. 60 przypadków w skali roku.
Przejawem zmniejszenia poziomu ochrony lokatora jest także traktowanie, złożonego
w formie aktu notarialnego, oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji obowiązku
opróżnienia lokalu jako tytułu egzekucyjnego na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 K.p.c.
Ponadto osobie, która utraciła tytuł prawny do lokalu wynajmowanego na podstawie umowy
o najem okazjonalny lokalu, nie przysługuje uprawnienie do otrzymania pomieszczenia
tymczasowego.

2. Konsultacje społeczne
W ramach konsultacji projekt ten został udostępniony na stronach internetowych
Ministerstwa Infrastruktury.
Projekt został przekazany w dniu 17 lutego 2009 r. do konsultacji następującym
organizacjom:
1) Krajowej Radzie Spółdzielczej w Warszawie,
2) Krajowemu Związkowi Rewizyjnemu SM w Warszawie,
3) Narodowemu Bankowi Polskiemu,
4) Polskiemu Zrzeszeniu Lokatorów – Zarząd Główny w Krakowie,

10
5) Ogólnopolskiemu Ruchowi Ochrony Interesów Lokatorów w Warszawie,
6) Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości w Warszawie,
7) Stowarzyszeniu Właścicieli Nieruchomości w Gdyni,
8) Stowarzyszeniu „Wspólnota Mieszkaniowa” – Zarząd Krajowy w Warszawie,
9) Unii Metropolii Polskich w Warszawie,
10) Związkowi Miast Polskich w Poznaniu,
11) Związkowi Gmin Wiejskich RP w Poznaniu,
12) Federacji Związków Gmin i Powiatów RP w Krakowie,
13) Krajowej Komisji Wykonawczej NSZZ „Solidarność” w Gdańsku,
14) Ogólnopolskiemu Porozumieniu Związków Zawodowych w Warszawie,
15) Ogólnopolskiej Izbie Gospodarczej TBS w Warszawie,
16) Krajowej Izbie Gospodarczej w Warszawie,
17) Stowarzyszeniu Zarządców Nieruchomości w Warszawie,
18)
Warszawskiemu Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami
w Warszawie,
19) Krajowej Radzie Notarialnej w Warszawie,
20) Instytutowi Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa w Warszawie.
Uwagi do projektu zgłosiło 15 podmiotów. Najczęściej powtarzające się wnioski dotyczyły
rozszerzenia definicji najmu okazjonalnego o osoby prowadzące działalność gospodarczą
w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych oraz osoby prawne. Ponadto zgłaszający uwagi
postulowali ograniczenie ochrony praw lokatorów korzystających z najmu okazjonalnego
przez umożliwienie eksmisji „na bruk”, jak również rozszerzenie katalogu przyczyn,
z powodu których właściciel mógłby wypowiadać taką umowę.
Propozycje te nie zostały uwzględnione.

3. Wpływ na dochody i wydatki budżetu sektora publicznego, w tym budżetu państwa
i budżetów jednostek samorządu terytorialnego
W obecnym stanie prawnym na rynku najmu lokali mieszkalnych funkcjonuje stosunkowo
duża szara strefa. Poza tym są też lokale mieszkalne, których właściciele nie decydują się na
ich wynajmowanie i uzyskiwanie z tego tytułu dochodów. Sytuacja taka jest konsekwencją
m.in. przepisów dotyczących ochrony lokatorów, jak również przepisów z zakresu prawa
podatkowego.