Jak wiadomo liczne sa przypadki, gdy "kuty na cztery nogi" cwany, a
nieuczciwy lokator wykazuje MZ nadmiernie łaskawe dla najemcy prawo i de
facto zagarnia czyjąswłasność, a w kazdym razie przez często długi okres
wbrew woli własciciela zajmuje jego mieszkanie nie płacaC CZYNSZU.
Może warto zatem byłoby skupić się w ewentualnej dalszej dyskusji na
tym, jak maksymalnie bezpiecznie dla wynajmującego formułować umowę
najmu;- warunki, jaki musi spełniać umowa najmu okazjonalnego są MZ
niepraktyczne, bo np. skorzystanie z niej w przypadku np. często
spotykanego wynajęcia mieszkania dla 4 studentów zmusza do stawienia się
u notariusza 8 osób (rodzice 4 studentów) z zaswiadczeniami o tytułach
prawnych do mieszkań, świadectwach slubu itp.

Podaję niżej, jako punkt startowy, przykład zapewne niedoskonały, umowy,
jaką ja stosuję:

UMOWA NAJMU


Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego , zwanego dalej
mieszkaniem, zawarta dnia roku,
pomiędzy:
Panem (...) zwanym dalej zwanym dalej Wynajmujący
a
1. , nr PESEL
2.
...
zwanymi dalej Najemcami .
Jako swojego przedstawiciela uprawnionego do wiążących ustaleń
dotyczących niniejszej Umowy Najemcy ustanawiają niniejszym Panią (...)
.
Najemcy oświadczają, że odpowiadają za zobowiązania wynikające z
niniejszej Umowy solidarnie.
,

#1

Wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem mieszkania własnościowego w
(...), przy ul.(...), składającego się z(...)o łącznej powierzchni (..)
m kw.

#2

Wynajmujący wynajmuje Najemcom całe mieszkanie opisane powyżej na cele
mieszkalne wraz z urządzeniami, wyposażaniem i umeblowaniem zgodnym z
,, Protokołem przekazania mieszkania", stanowiącym aneks do niniejszej
umowy. Stan techniczny mieszkania znany jest Najemcom i nie budzi ich
zastrzeżeń.

#3

Umowa zostaje zawarta na okres (...) od dnia dzisiejszego i po upływie
tego czasu przestaje obowiązywać bez wypowiedzenia. Najemca zobowiązani
jest wówczas bezzwłocznie przekazać mieszkanie wraz całym wyposażeniem
do rąk Wynajmującego w stanie nie pogorszonym, wynikającym z normalnej
eksploatacji. Wszystkie pozostałe uszkodzenia i ubytki Najemca
zobowiązany jest niezwłocznie naprawić, lub uzupełnić na własny koszt.
Umowa po upływie w/w terminu (...) może być za zgodą obu stron
przedłużona na wzajemnie uzgodniony okres

#4

Czynsz najmu wynosi miesięcznie PLN: (...) i płatny jest do 10 dnia
każdego miesiąca poprzedzającego okres płatności (tj. z góry) przelewem
na konto Wynajmującego, lub do jego rąk.

#5

Wynajmujący opłacać będzie należny czynsz za mieszkanie w
spółdzielni(...) Wynajmujący całkowicie zwalnia Najemcę z
odpowiedzialności finansowej za ewentualne zaległe opłaty z tytuły
czynszu należnego spółdzielni(..).

#6

W dniu dzisiejszym Najemca wpłacił gotówką do rąk Wynajmującemu kaucję w
wysokości PLN: (...)), celem zabezpieczenia roszczeń Wynajmującego z
tytułu najmu, a w szczególności na poczet wyrównania ewentualnych szkód
i braków w wyposażeniu powstałych w trakcie użytkowania mieszkania przez
Najemcę, a także na poczet ewentualnego nie opłaconego czynszu i innych
rachunków, np. wymienionych w punkcie 11 zużytych, a nieopłaconych
mediów.. Kaucja ta, pomniejszona o kwoty ewentualnego odszkodowania
należnego Wynajmującemu, zostanie zwrócona, bez oprocentowania, gotówką
do rąk Najemcy, nie później niż w terminie 3 dni od daty ostatecznego
rozliczenia rachunków związanych z eksploatacja mieszkania.

#7

Najemca nie może oddawać mieszkania w całości , lub w części w podnajem,
ani w bezpłatne użytkowanie osobom trzecim, bez zgody Właściciela.
W mieszkaniu może zamieszkać oprócz Najemców jedynie (...).

#8

Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wglądu na każde żądanie do
mieszkania, po uzgodnieniu terminu z Najemcą.

#9

1. Najemcy nie wolno dokonywać żadnych zmian budowlanych w mieszkaniu,
bez uprzedniego uzgodnienia tego z Wynajmującym i jego pisemnej zgody.
3. Najemcy nie wolno dokonywać zmiany przeznaczenia mieszkania
4. Remonty o charakterze generalnym obciążają Wynajmującego
5. Najemca zobowiązany jest do dokonywania na własny koszt bieżącej
konserwacji i drobnych napraw tak, aby nie dopuścić do pogorszenia stanu
technicznego mieszkania

#10

Dopuszcza się rozwiązanie niniejszej umowy najmu przed terminem
określonym w #3 za pisemnym wypowiedzeniem jednomiesięcznym, którego
okres upływa ostatniego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w
którym dokonano wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia, za zgodą drugiej
strony, może ulec skróceniu.
W przypadku rażącego naruszenia warunków umowy, lub zasad korzystania z
mieszkania przez Najemcę, a w szczególności użyczanie mieszkania osobom
do tego nie uprawnionym, dewastacji jego wyposażenia, drastycznego
naruszania spokoju innych mieszkańców domu,nieopłacenia naleznego
czynszu itp. Wynajmujący ma prawo wypowiedzenia niniejszej umowy najmu w
trybie natychmiastowym, bez dochowania terminu wypowiedzenia.
Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu niniejszej Umowy Najemcy zobowiązują się
dobrowolnie i bez sprzeciwu do niezwłocznego opuszczenia mieszkania i
zrzekają się jakichkolwiek roszczeń w stosunku do Wynajmującego o
zapewnienia im zastępczego lokalu mieszkalnego.

#11

Najemca pokrywać będą koszty bieżącej eksploatacji mieszkania, a w
szczególności:
1. opłaty za zużytą energię elektryczną wg wystawianych przez (...)
faktur (opłaty stałe i zmienne)
2. opłaty (stałe i zmienne) za zużyty gaz, wg wystawianych przez
Gazownię (...)rachunków
3. opłaty za zużyta ciepła i zimną wodę wg wskazań rachunków i stawek
spóldzielni (...)

Należności wymienione w pkt 1 i 2 Najemca będzie płacić bezpośrednio do
kasy dostawcy odnośnych mediów, pozostałe do rąk Wynajmującego.

#12

W przypadku zwłoki w opłacaniu czynszu i mediów wymienionych w pkcie 12,
Najemca jest zobowiązany do zapłaty odsetek w ustawowej wysokości, oraz
odsetek i kar stosowanych przez dostawców mediów

#13

Przekazanie Najemcom mieszkania w użytkowanie nastąpi przed dniem
(...)roku, jednakże pod warunkiem wpłacenia przez nich do dnia
(...)czynszu za pierwszy miesiąc najmu, wręczenia Wynajmującemu kaucji
opisanej w #6, oraz podpisania ,,Protokołu przekazania mieszkania"
stanowiącego integralną część niniejszej umowy. W przypadku
niespełnienia w w/w terminie wszystkich w/w warunków uważa się te umowę
za niezawartą.

#14

Wszystkie zmiany niniejszej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem
nieważności.

#15

W kwestiach nie uregulowanych niniejszą umową zastosowane zostaną
przepisy Kodeksu Cywilnego. W przypadku niemożności rozstrzygnięcia
sporów na drodze porozumienia spory związane z tą umową rozstrzygnie Sąd
Rejonowy dla (...)
#16

Umowę niniejszą sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach.



Wynajmujący
Najemcy

do góry

Przy obecnym stanie prawnym nie ma możliwości sporządzenia
takiej umowy. Musiałbyś zastrzec w niej kaucje w wysokości
odpowiadającej wieloktrotności czynszu (i nie tylko)
pobieranego przez okres odpowiadającym najdłuższmu możliwemu
procesowi eksmisyjnemu.

--
Marcin

do góry

W dniu 2012-09-22 11:51, Marcin Debowski pisze:
> Przy obecnym stanie prawnym nie ma możliwości sporządzenia
> takiej umowy.


Niestety masz rację, zadaje sobie z tego sprawę:-(

Niemniej chodzi i mi o umowę w obecnym nieszczęsnym stanie prawnym
możliwie jak najbardziej chroniąca także interesy właściciela, (choć
wiem, że nie całkowicie, bo to, jak wspominałeś, jest niemożliwe).
Przede wszystkim chodzi o możność możliwie szybkiego usunięcia
niepłacącego lokatora bez konieczności zapewniania mu lokum.

do góry

On 2012-09-22, p47 <k...@w...pl> wrote:

[...]

> Niemniej chodzi i mi o umowę w obecnym nieszczęsnym stanie prawnym
> możliwie jak najbardziej chroniąca także interesy właściciela, (choć
> wiem, że nie całkowicie, bo to, jak wspominałeś, jest niemożliwe).
> Przede wszystkim chodzi o możność możliwie szybkiego usunięcia
> niepłacącego lokatora bez konieczności zapewniania mu lokum.

Może po prostu sprzedaj nieruchomość i zainwestuj w coś o mniejszym
ryzyku? AFAIK stopa zwrotu z nieruchomości jest porównywalna ze
stopą zwrotu z lokaty, a ryzyko dużo większe.

IMHO prawnie się nie zabezpieczysz. Jak lokator *będzie chciał*
i będzie znać prawa mu przysługujące, to niewiele będziesz mógł
zrobić.

A możesz osiągnąć inny skutek: osoby widzące niesamowicie obostrzoną
umowę najmu dojdą do wniosku, że masz ich za osoby nieuczciwe, albo
że warunki przez Ciebie proponowane są nierynkowe i po prostu nikomu
lokalu nie wynajmiesz.

--
Wojciech Bańcer
p...@p...pl

do góry

W dniu 2012-09-22 13:21, Wojciech Bancer pisze:

Może po prostu sprzedaj nieruchomość i zainwestuj w coś o mniejszym
> ryzyku? AFAIK stopa zwrotu z nieruchomości jest porównywalna ze
> stopą zwrotu z lokaty, a ryzyko dużo większe.
>
> IMHO prawnie się nie zabezpieczysz. Jak lokator *będzie chciał*
> i będzie znać prawa mu przysługujące, to niewiele będziesz mógł
> zrobić.
>
> A możesz osiągnąć inny skutek: osoby widzące niesamowicie obostrzoną
> umowę najmu dojdą do wniosku, że masz ich za osoby nieuczciwe, albo
> że warunki przez Ciebie proponowane są nierynkowe i po prostu nikomu
> lokalu nie wynajmiesz.
>

Czyli zakładasz, że wszyscy deweloperzy zakładają przekręt na samym
wstępie, czyli ucieczkę z kasą zanim jakiekolwiek mieszkania powstaną?

No - coś w tym jest...


--

Dziękuję i pozdrawiam. SQLwiel.

do góry

p47 wrote:
> Jak wiadomo


Nie ma czegos takiego jak bezpieczna umowa.
jak ci gosciu przestanie placic i sie nie wyprowadzi, to i tak nic nie
mozesz zrobic.

do góry

p47 wrote:
> Przede wszystkim chodzi o możność możliwie szybkiego usunięcia
> niepłacącego lokatora bez konieczności zapewniania mu lokum.


Nie ma takiej możliwości

do góry

Użytkownik "Marcin Debowski" <a...@I...ml1.net> napisał w wiadomości
news:4ae0j9-nu.ln1@ziutka.router...
> Przy obecnym stanie prawnym nie ma możliwości sporządzenia
> takiej umowy. Musiałbyś zastrzec w niej kaucje w wysokości
> odpowiadającej wieloktrotności czynszu (i nie tylko)
> pobieranego przez okres odpowiadającym najdłuższmu możliwemu
> procesowi eksmisyjnemu.

ustawa o ochr. lokatorów dopuszcza max. 6 mies. kaucję - tylko kto taką
wpłaci?! :)


--
pozdrawiam, wromek

do góry

> Nie ma czegos takiego jak bezpieczna umowa.
> jak ci gosciu przestanie placic i sie nie wyprowadzi, to i tak nic nie
> mozesz zrobic.

mozesz :) na szczescie b. rzadko zdarzają się takie przypadki, ze ktos nie
placi i nie chce sie wyprowadzic.
przynajmniej w mojej praktyce i moich znajomych (łacznie kilkadziesiat
mieszkan)


--
pozdrawiam, wromek

do góry

> Najemcy oświadczają, że odpowiadają za zobowiązania wynikające z
> niniejszej Umowy solidarnie.

to jest fajne i juz nieco pomaga.

> umowy. Stan techniczny mieszkania znany jest Najemcom i nie budzi ich
> zastrzeżeń.

a dlaczego nie zostawic furtki do tego, zeby wpisac jakeis zastrzezenia?
najemca moze wziac mieszkanie w najem mimo takich zastrzezen.

> Czynsz najmu wynosi miesięcznie PLN: (...) i płatny jest do 10 dnia

ja mam, ze do 5. a 10 to juz wysylam smsy, ze nie odnotowalem wplaty lub
dzwonie do najemcy.

> należnego Wynajmującemu, zostanie zwrócona, bez oprocentowania, gotówką do
> rąk Najemcy, nie później niż w terminie 3 dni od daty ostatecznego
> rozliczenia rachunków związanych z eksploatacja mieszkania.

to jest fajne, zwazywszy, ze rozliczenia podzielnikow z kaloryferow czasami
sie ostro przeciagaja a w mojej spoldzielni jest na to 3 miesiace od
odczytu -
czyli np. pod koniec pazdziernika bedzie rozliczone a studenci nie mieszkaja
u mnie juz od konca czerwca a kaucyjka sobie czeka u mnie na rozliczenie
tychze kaloryferow.

> Wynajmujący zastrzega sobie prawo do wglądu na każde żądanie do
> mieszkania, po uzgodnieniu terminu z Najemcą.

my mamy zapis, ze mozemy wejsc do czesci wspolnych kiedy nam sie podoba -
pokoje po uprzednim umowieniu lub w przypadku obecnosci najemcy od razu.

> 5. Najemca zobowiązany jest do dokonywania na własny koszt bieżącej
> konserwacji i drobnych napraw tak, aby nie dopuścić do pogorszenia stanu
> technicznego mieszkania

to jest dobre.

> Dopuszcza się rozwiązanie niniejszej umowy najmu przed terminem określonym
> w #3 za pisemnym wypowiedzeniem jednomiesięcznym, którego okres upływa
> ostatniego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano
> wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia, za zgodą drugiej strony, może ulec
> skróceniu.

to akurat mozna wsadzic miedzy bajki bo umowy na czas oznaczony nie mozna
wypowiedziec bez akceptacji drugiej strony-
czyli po prostu za porozumieniem stron.

> W przypadku rażącego naruszenia warunków umowy, lub zasad korzystania z
> mieszkania przez Najemcę, a w szczególności użyczanie mieszkania osobom
> do tego nie uprawnionym, dewastacji jego wyposażenia, drastycznego
> naruszania spokoju innych mieszkańców domu,nieopłacenia naleznego czynszu
> itp. Wynajmujący ma prawo wypowiedzenia niniejszej umowy najmu w trybie
> natychmiastowym, bez dochowania terminu wypowiedzenia.

z tym sie zgadzam poza tym, ze nie mozna wypowiedziec um. bez dochowania
powiadomien w ustawowych terminach jesli chodzi o nieplacenie.

> zrzekają się jakichkolwiek roszczeń w stosunku do Wynajmującego o
> zapewnienia im zastępczego lokalu mieszkalnego.

tego bym nie dopisywal, bo mogloby to sugerowac najemcy, ze mu cos takiego
sie w ogole nalezy.

> Należności wymienione w pkt 1 i 2 Najemca będzie płacić bezpośrednio do
> kasy dostawcy odnośnych mediów, pozostałe do rąk Wynajmującego.

ja wole monitorowac platnosci i sam przelewam jesli liczniki sa na mnie.
tam gdzie nie sa na mnie lub sa np. przedplatowe nie ma problemu-niech sobie
najemca placi sam :)

> W przypadku zwłoki w opłacaniu czynszu i mediów wymienionych w pkcie 12,
> Najemca jest zobowiązany do zapłaty odsetek w ustawowej wysokości, oraz
> odsetek i kar stosowanych przez dostawców mediów

ja sobie wpisalem tzw. "odsetki maksymalne" :)


> W kwestiach nie uregulowanych niniejszą umową zastosowane zostaną przepisy
> Kodeksu Cywilnego. W przypadku niemożności rozstrzygnięcia

mozna tak napisac i nie bedzie konsekwencji pod warunkiem, ze najemca nie
jest swiadomy, ze tutaj gra role tez ust. o ochr. lokatorow
a to, ze jej nie wpiszesz nie zwalnia Ciebie z jej przestrzegania ;)

--
pozdrawiam, wromek

do góry