Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw

U Z A S A D N I E N I E

Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw został przygotowany w związku z orzeczeniem Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt P 16/08.
Tryb pilny i ograniczony zakres nowelizacji wynika z konieczności określenia
warunków finansowych, na podstawie których będą dokonywane przekształcenia
spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych w prawo własności. Służyć to będzie
zwiększaniu na rynku nieruchomości liczby lokali, będących przedmiotem
potencjalnego obrotu.
Projektowana nowelizacja nie obejmuje kompleksowych zmian ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz prawa spółdzielczego z uwagi na oczekiwane orzeczenie
Trybunału Konstytucyjnego w sprawie wniosku grupy posłów na Sejm RP VI kadencji
o stwierdzenie niezgodności z Konstytucją RP niektórych artykułów ustawy z dnia
14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie
niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873).
Zakłada się, że dopiero po orzeczeniu Trybunału w sprawie tego wniosku mogą zostać
podjęte prace nad całościową zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych,
w ramach których zostaną również wzięte pod uwagę inne aspekty, m.in. wyroku TK
z dnia 21 grudnia 2005 r., sygn. akt SK 10/05 oraz wyroku z dnia 5 września 2006 r.,
sygn. akt K 51/05.
Projekt obejmuje zmiany:
1) ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r.
Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.),
2) ustawy z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych
kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji
bankom wypłaconych premii gwarancyjnych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1115,
z późn. zm.) oraz
3) ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873,
z późn. zm.).

W powyższym wyroku Trybunał orzekł, że:
1. Art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
w zakresie, w jakim zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia
własności lokalu po dokonaniu przez członka spółdzielni wyłącznie spłat, o których
mowa w pkt 1 – 3 tego przepisu, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3 w związku
z art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
2. Art. 1714 ust. 1 ustawy powołanej w punkcie 1 w zakresie, w jakim zobowiązuje
spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez
członka spółdzielni lub osobę niebędącą członkiem spółdzielni wyłącznie spłat,
o których mowa w pkt 1 i 2 tego przepisu, jest niezgodny z art. 64 ust. 2 i 3
w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji.
3. Art. 12 ust. 11 i art. 1714 ust. 11 ustawy powołanej w punkcie 1 są niezgodne z art. 2
Konstytucji.
4. Art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873)
jest niezgodny z art. 2 Konstytucji.
5. Art. 272 ustawy powołanej w punkcie 1 jest niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3
Konstytucji.
6. Art. 8 ust. 2 ustawy powołanej w punkcie 4 jest niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3
Konstytucji.
Zgodnie z orzeczeniem, przepisy wymienione w punktach 1 – 4 tracą moc
obowiązującą z
upływem 12 (dwunastu) miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku
w Dzienniku Ustaw. Wyrok został ogłoszony w Dzienniku Ustaw z dnia 30 grudnia
2008 r. Nr 235 pod poz. 1617, zatem przepisy wymienione w punktach 5 i 6 utraciły
moc obowiązującą z tym dniem.

Oprócz uwzględnienia treści orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w projekcie
proponuje się także:
1) wprowadzenie regulacji nakładających na spółdzielnię obowiązek zawarcia
z członkiem, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, oraz
z członkiem lub osobą niebędącą członkiem, którym przysługuje spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, umowy przeniesienia własności tego lokalu

2
w terminie 3 miesięcy od dnia wejścia w życie uchwały zarządu określającej
przedmiot odrębnej własności lokali, o której mowa w art. 42 ustawy
o spółdzielniach mieszkaniowych, lub od dnia uprawomocnienia się orzeczenia
sądu, w przypadku gdy uchwała ta została zaskarżona do sądu,
2) wprowadzenie regulacji nakazującej zawieranie umowy o ustanowienie
spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w formie pisemnej pod rygorem
nieważności,
3) wprowadzenie regulacji uznającej czynności prawne, w wyniku których nastąpiło
ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, bez zachowania
formy aktu notarialnego, dokonane po dniu 31 lipca 2007 r. za ważne,
4) przedłużenie do dnia 31 grudnia 2012 r. oraz poszerzenie zakresu możliwości
przekształcania spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu.
Zmiany projektowane w dwóch pozostałych ustawach mają przede wszystkim na celu
dostosowanie ich przepisów do zmian proponowanych w ustawie o spółdzielniach
mieszkaniowych.

Rozwiązania szczegółowe
I. Zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych
Art. 1 pkt 1 lit. a projektu – dotyczy zmian w art. 12 ustawy polegających na nadaniu
nowego brzmienia ust. 1 i 1¹.
Powyższa regulacja ma przede wszystkim na celu wypełnienie wyroków Trybunału
Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2005 r., sygn. akt K 42/02, z dnia 5 września
2006 r., sygn. akt K 51/05 oraz z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt P 16/08. Trybunał
Konstytucyjny kilkakrotnie, rozpatrując przepis art. 12, nie uznał, że sam obowiązek
przeniesienia na członka własności lokalu stanowi naruszenie Konstytucji, twierdząc
m.in., że ingerencja ustawodawcy we własność jest bowiem – co do zasady –
dopuszczalna, jednakże konstytucyjnie jest możliwa, o ile znajduje usprawiedliwienie
w innej wartości konstytucyjnej i tylko o tyle, o ile w danym przypadku nie
przekroczono granic proporcjonalnej ingerencji.

3
W związku z tym proponuje się wprowadzenie do art. 12 ust. 11, który dopuszcza
możliwość podjęcia przez najwyższy organ spółdzielni – walne zgromadzenie –
uchwały określającej obowiązek wniesienia przez członka także dodatkowej, ponad
obowiązujące dotychczas, zakwestionowane przez Trybunał Konstytucyjny, wpłaty
z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo
lokatorskie. Uchwała ta będzie miała zastosowanie do rozpatrzenia wniosków
o dokonanie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego w odrębną własność lokalu złożonych po uprawomocnieniu się uchwały.
Stosownie do ust. 11 pkt 2 proponuje się, aby wpłata ta mogła wynosić maksymalnie
pełną różnicę między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością
wniesionego pełnego wkładu mieszkaniowego albo jego części. Jeżeli zaś spółdzielnia
skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to
różnica ta podlega zmniejszeniu o 50 % wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię
zwaloryzowanej proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu.
Proponowane rozwiązanie nawiązuje do wcześniejszych rozwiązań legislacyjnych
i realizuje orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego w tej sprawie.
Mimo że projektowana regulacja wprowadza możliwość zmniejszenia płatności członka
na pokrycie różnicy między wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego
wkładu mieszkaniowego, na wniosek Ministerstwa Finansów zaniechano przywrócenia
regulacji art. 122 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
w odniesieniu do proponowanego zapisu art. 12 ust. 11 pkt 2. Uznano bowiem, że jeżeli
przeniesienie własności lokalu będzie się odbywać zgodnie z ustawowymi zasadami –
przewidującymi zmniejszenie płatności – to z tego tytułu nie powstanie przychód
podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W konsekwencji przedmiotowa czynność nie zrodzi obowiązku w zakresie podatku
dochodowego od osób fizycznych.
Potwierdzeniem powyższego jest pismo Ministra Finansów dotyczące ogólnej
interpretacji prawa podatkowego z dnia 24 stycznia 2008 r., znak:
DD3/033/5/IMD/08/94, w którym Minister uznał, iż uchylenie z dniem 31 lipca 2007 r.
art. 122 w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie zmieniło na gruncie ustawy
o podatku dochodowym od osób fizycznych sytuacji prawno-podatkowej członków
spółdzielni.


4
Art. 1 pkt 1 lit. b – dotyczy dodania w art. 12 ust. 12 – 14.
Ust. 12 – przepis ten wyklucza podjęcie uchwały, o której mowa w ust. 11, w przypadku
realizacji roszczeń o przeniesienie własności lokalu powstałych na podstawie ustawy
z dnia 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów
mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom
wypłaconych premii gwarancyjnych. W związku z tym zastosowanie będą miały
wyłącznie przepisy ustawy z dnia 30 listopada 1995 r.
Wprowadzenie w projekcie powyższej regulacji ma przede wszystkim na celu usunięcie
ewentualnie powstałej wątpliwości co do możliwości zastosowania uchwały walnego
zgromadzenia, o której mowa w projektowanym art. 1 pkt 1 lit. a, w odniesieniu do
przepisu art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów
mieszkaniowych (...), gdzie ustawodawca dopuścił również możliwość ograniczenia
przez spółdzielnię żądania uzupełnienia przez członka wkładu budowlanego do
przypadających na dany lokal: kwoty kredytu wraz ze skapitalizowanymi odsetkami,
kwoty zadłużenia z tytułu przejściowego wykupienia odsetek od kredytu w części
niepodlegającej umorzeniu oraz nominalnej kwoty umorzenia kredytu dokonanego przy
ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy, która podlega zwrotowi do budżetu państwa,
w przypadku przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu na
własnościowe albo przeniesienia przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka
prawa własności lokalu mieszkalnego.
Ust. 13 – przepis ten zobowiązuje spółdzielnię do zawarcia umowy przeniesienia
własności lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę
uprawnioną, po uprzednim dokonaniu przez nią stosownych opłat. Określone zostają
również sytuacje wyłączające obowiązek dotrzymania tego terminu.
Do dotychczasowego stanu prawnego dodaje się pkt 2, według którego termin
3 miesięcy obowiązuje od dnia wejścia w życie uchwały, o której mowa w art. 42
ustawy, lub od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu, w przypadku gdy uchwała ta
została zaskarżona.
Regulacja ta łącznie ze zmianą, o której mowa w art. 1 pkt 2 lit. b projektu, dotyczącą
przekształcania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na odrębną własność,
stanowią realizację pkt 3 powołanego wyżej orzeczenia Trybunału z dnia 17 grudnia
2008 r., sygn. akt P 16/08.

5