Witam,

Taka oto sytuacja: osiedle domów; domy - kilka klatek; każda klatka -
jedna mała wspólnota (do 7-miu lokali). Wszystko na większym terenie
będącym współwłasnością poszczególnych właścicieli (udziały są określone).
Pytanie: czy częsci wspólne (np. droga) poza budynkami małych wspólnot to
a) kodeksowa współwłasność
b) wspólnota mieszkaniowa?

Pytanie związane jest z zarządem tej części wspólnej ogólnej. MZ to jest
współwłasność kodeksowa, więc decyzje powinny zapadac za zgodą 100%
wszystkich właścicieli co jest przy takiej duże liczbie waścicieli
problemem. Ktoś wpadł więc na pomysł, aby przegłosować uchwałę i zmienić
zasady głosowania na zwykłą większość. Pytanie, czy jeśli to wspówłasność
kodeksowa to czy będzie to skuteczne?
--
Marcin

do góry

On Wed, 24 Mar 2010, Marcin Debowski wrote:

> Witam,

Ja też.
1. Prawnikiem nie jestem
2. Ja to tylko "mała wspólnota", wiec w wielkich rozeznanie mam
tylko takie sobie
3. WYDAJE MI SIĘ, że wszystko co piszę niżej jest na temat, niemniej
jak ktoś zechce poprotestować, to uprzejmie proszę ;)

> Taka oto sytuacja: osiedle domów; domy - kilka klatek; każda klatka -
> jedna mała wspólnota (do 7-miu lokali).

Rozumiem że "każda klatka" to są osobne budynki.
Znaczy "stojące przy sobie" (ze szczeliną dylatacyjną czy czymś
podobnym).

> Wszystko na większym terenie
> będącym współwłasnością poszczególnych właścicieli (udziały są określone).

Czyje udziały? (patrz niżej)
IMHO:
- zapis, że "Jan Kowalski ma 1/827 udziału w skwerze z ławeczką",
prowadzi do opisywanych tu komplikacji w przypadku jak Jan
Kowalski sprzeda mieszkania, zaś skwer trzeba będzie przeznaczyć
na drogę
- zapis iż "1/827 udziału w skwerze w ławeczką ma każdoczesny
właściciel lokalu nr 27 w budynku na działce 23/1743" wskazuje
na powiązanie udziału z budynkiem. Nie wiem, czy taka konstrukcja
jest na pewno dopuszczalna, przeszkód nie widzę, a byłaby IMO
logiczna i wskazywałaby na udział wspólnoty.

> Pytanie: czy częsci wspólne (np. droga) poza budynkami małych wspólnot to
> a) kodeksowa współwłasność
> b) wspólnota mieszkaniowa?

Jeśli nie bezpośrednia własność konkretnych osób, *bez* powiązania
z własnością lokali, no to "kodeksowa", a w przeciwnym przypadku
wychodzi kodeksowa współwłasnosć wspólnot mieszkaniowych.

Zważ:
- wspólnota obejmuje *WYŁĄCZNIE* majątek służący *WYŁĄCZNIE* celom
właścicieli (i współwłaścicieli) tych lokali, nikt inny nie może mieć
zadnych praw właścicielskich do majątku wspólnoty; art.3.2
ustawy o własności lokali:
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Ustawa-o-wlasnosci
-lokali-1_2_8.html

- wspólnota jest czymś, co nazywa się "ułomną osobą prawną", a co
w tekście ustawy wyraża się słowami: "może nabywać prawa i zacišgać
zobowišzania, pozywać i być pozwana" (przepraszam za krzaczki,
cut&paste z różnymi stronami kodowymi).

Oznacza to ni mniej ni więcej, lecz że nie ma przeszkód, aby
wspólnota była współwłaścicielem czegoś co służy "nie tylko
właścicielom lokali w niej".

> Pytanie związane jest z zarządem tej części wspólnej ogólnej. MZ to jest
> współwłasność kodeksowa, więc decyzje powinny zapadac za zgodą 100%
> wszystkich właścicieli

Od kiedy?
Albo inaczej: *JAKIE* decyzje?
http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Kodeks-cywilny-1_2
_117.html
+++
Art. 201
Do czynnoœci zwykłego zarzšdu rzeczš wspólnš potrzebna jest
zgoda większoœci współwłaœcicieli. [...]
---

Zważ, że w art.199 (którym być może się zasugerowałeś) mowa jest
o *rozporządzeniu*, czyli np. daniu w wynajem, raczej nie o tym,
że trzeba trawę pograbić.

> co jest przy takiej duże liczbie waścicieli
> problemem. Ktoś wpadł więc na pomysł, aby przegłosować uchwałę i zmienić
> zasady głosowania na zwykłą większość. Pytanie, czy jeśli to wspówłasność
> kodeksowa to czy będzie to skuteczne?

1. Przecież dla "zwykłego zarządu" jak wyżej - tak jest z mocy prawa
2. Z p. widzenia "wygody" oczywiście lepiej by było, jakby współwłaści-
cielami były wspólnoty. Jeśli są to bezpośrednio właściciele lokali,
to oczywiście mamy "prośbę o problem": któryś wyjedzie, zapomni
razem z mieszkaniem sprzedać udziały w gruncie "pozabudynkowym"
i mamy przechlapane.

pzdr, Gotfryd

do góry

On 2010-03-25, Gotfryd Smolik news <s...@s...com.pl> wrote:
> Rozumiem że "każda klatka" to są osobne budynki.
> Znaczy "stojące przy sobie" (ze szczeliną dylatacyjną czy czymś
> podobnym).

Tak.

> Czyje udziały? (patrz niżej)
> IMHO:
> - zapis, że "Jan Kowalski ma 1/827 udziału w skwerze z ławeczką",
> prowadzi do opisywanych tu komplikacji w przypadku jak Jan
> Kowalski sprzeda mieszkania, zaś skwer trzeba będzie przeznaczyć
> na drogę

A jednak... po 1/xxx udziału w działka B, C i D - droga i jakiś teren zielony.

> - zapis iż "1/827 udziału w skwerze w ławeczką ma każdoczesny
> właściciel lokalu nr 27 w budynku na działce 23/1743" wskazuje
> na powiązanie udziału z budynkiem. Nie wiem, czy taka konstrukcja
> jest na pewno dopuszczalna, przeszkód nie widzę, a byłaby IMO
> logiczna i wskazywałaby na udział wspólnoty.

To jest rozgraniczone. Jest działka A (z odpowienim i określonym udziałem)
przynależna do budynku i te ww B, C, D.

> Zważ:
> - wspólnota obejmuje *WYŁĄCZNIE* majątek służący *WYŁĄCZNIE* celom
> właścicieli (i współwłaścicieli) tych lokali, nikt inny nie może mieć
> zadnych praw właścicielskich do majątku wspólnoty; art.3.2
> ustawy o własności lokali:
> http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Ustawa-o-wlasnosci
-lokali-1_2_8.html

No to jest to współwłasność poza wspólnotami mimo, że cały teren jest
wyłączną własnością członków n-wspólnot.

> Oznacza to ni mniej ni więcej, lecz że nie ma przeszkód, aby
> wspólnota była współwłaścicielem czegoś co służy "nie tylko
> właścicielom lokali w niej".

Tyle, że tu nie wspólnota jest właścicielem a jej człokowie MZ.

>> Pytanie związane jest z zarządem tej części wspólnej ogólnej. MZ to jest
>> współwłasność kodeksowa, więc decyzje powinny zapadac za zgodą 100%
>> wszystkich właścicieli
>
> Od kiedy?
> Albo inaczej: *JAKIE* decyzje?

No przekraczające zarząd zwykły - np. ustalenie wynagrodzenia dla
zarządcy. Nie dopisałem - sorry.

> 2. Z p. widzenia "wygody" oczywiście lepiej by było, jakby współwłaści-
> cielami były wspólnoty. Jeśli są to bezpośrednio właściciele lokali,
> to oczywiście mamy "prośbę o problem": któryś wyjedzie, zapomni
> razem z mieszkaniem sprzedać udziały w gruncie "pozabudynkowym"
> i mamy przechlapane.

Niestety, tak właśnie jest. Ale wracając do wcześniejszego pytania: Czy
uważasz, że w takim układzie (owyższ akapit), możliwe jest uchwalenie
przez współwłaścicieli (100% głosów) trybu podejmowania decyzji zwykłą
większością?

Dzięki Gotfryd,

--
Marcin

do góry

On Sun, 28 Mar 2010, Marcin Debowski wrote:

> On 2010-03-25, Gotfryd Smolik news <s...@s...com.pl> wrote:
>> IMHO:
>> - zapis, że "Jan Kowalski ma 1/827 udziału w skwerze z ławeczką",
>> prowadzi do opisywanych tu komplikacji w przypadku jak Jan
>> Kowalski sprzeda mieszkania, zaś skwer trzeba będzie przeznaczyć
>> na drogę
>
> A jednak... po 1/xxx udziału w działka B, C i D - droga i jakiś teren zielony.

Doceniam.
Pomysł taki sobie :), w tym roku był wątek o gościu który sprzedał
dom, ale bez udziału w drodze dojazdowej (jedynej).
Pewnie nikt nie będzie chciał zmienić "układu", bo to i koszty i tak
dalej, ale IMVHO byłoby to rozsądne rozwiązanie.

> Niestety, tak właśnie jest. Ale wracając do wcześniejszego pytania: Czy
> uważasz, że w takim układzie (owyższ akapit), możliwe jest uchwalenie
> przez współwłaścicieli (100% głosów) trybu podejmowania decyzji zwykłą
> większością?

Nie widzę podstaw, jeśli to "przekroczenie zarządu zwykłego".
Jak ktoś widzi, to poproszę o podanie podstawy.

IMVHO:
Dać wszystkim do podpisania, uprzedzając opornych, że jak będzie np.
75% udziałów "za" to zarządy wspólnot w imieniu udziałowców (jako
reprezentancji) pójdą do sądu i będą usiłowały ściągać koszty postępowania
od "niesłusznie opornych" (nawet, jeśli to nieskuteczne lub nieprawda :>)
A jeśli już coś takiego się wydarzy, to chyba pozostałoby:
- sprawdzić, czy to co napisałem o współwłasnosci wspólnot da się
zastosować
- skonwertować udziały tych członków wspólnot którzy się zgodzą
na udziały wspólnot
- wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności właścicieli indywidualnych
("indywidualni" oczywiście dostaną odszkodowanie, które będą musieli
wpłacić do wspólnoty tytułem wzrostu udziału w majątku lub zostanie
na ten cel potrącone :>)

pzdr, Gotfryd

do góry

Tyle, że wspólnota mieszkaniowa nie może być współwłaścicielem / właścicielem
udziałów w nieruchomości (nie pytaj o sens, niedawne
orzeczenie).
JaC


-----

| - sprawdzić, czy to co napisałem o współwłasnosci wspólnot da się zastosować
| - skonwertować udziały tych członków wspólnot którzy się zgodzą na udziały wspólnot

do góry

On Thu, 1 Apr 2010, ąćęłńóśźż wrote:

> Tyle, że wspólnota mieszkaniowa nie może być współwłaścicielem / właścicielem
> udziałów w nieruchomości (nie pytaj o sens,

Nie będę, bo wygląda na sprzeczne z ustawą o własności lokali :]

> niedawne orzeczenie).

Jakiś namiar, najlepiej "intenetowy", masz?

pzdr, Gotfryd

do góry

Dopiero co było, może rzepa lub prawna.
JaC


-----

| Jakiś namiar, najlepiej "intenetowy", masz?

do góry

III CZP 95/09
udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej nie stanowi nieruchomości
wspólnej
www.zarzadca.pl/content/view/716/94/


-----

> Jakiś namiar, najlepiej "intenetowy", masz?


--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/

do góry

"W konsekwencji uznać należy, że wykładnia literalna i systemowa prowadzi do
jednoznacznego wniosku, iż nieruchomością wspólną jest tylko ta nieruchomość
wpisana do księgi wieczystej, na której posadowiony jest budynek, w którym
wyodrębniono lokale, a właścicielom tych lokali przysługuje udział we
własności takiej nieruchomości jako prawo związane z własnością lokalu.

Takie określenie nieruchomości wspólnej prowadzi do wniosku, że nie może być
nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali nieruchomość
sąsiednia, nawet jeżeli wykazuje wyraźny związek funkcjonalny z
nieruchomością wspólną."

Podobnie Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07
niepubl.


-----

> 1. Prawnikiem nie jestem

--
Wysłano z serwisu Usenet w portalu Gazeta.pl -> http://www.gazeta.pl/usenet/

do góry

On Fri, 2 Apr 2010, 666 wrote:

> III CZP 95/09
> udział we współwłasności nieruchomości sąsiedniej nie stanowi nieruchomości
> wspólnej
> www.zarzadca.pl/content/view/716/94/

Dziękuję.
Ale to (IMVHO) inne pytanie, niż: "czy w skład praw którymi może
rozporządzać wspólnota może wchodzić prawo współwłasności do odrębnej
nieruchomości, nie wchodzącej w skład ustawowego majątku wspólnoty".

Odnoszę wrażenie, że całość rozważań komplikuje fakt usiłowania
powiązania *wszystkich* czynności majątkowych wspólnoty z nieruchomością
wspólną - streszczając: "czy wspólnota może sobie kupić worek złota"?
Może oderwanie "potrzeb" wspólnoty, które zazwyczaj ma miejsce przy
nieruchomości sąsiedniej, pomogłoby w rozwikłaniu problemu który
*ja* mam na myśli :D

Krytycznym miejscem (z cytatu) jest to:
"Udziały należš do właœcicieli, którym przysługuje odrębna własnoœć lokali
w budynkach znajdujšcych się na sšsiedniej nieruchomoœci"

- takie postawienie sprawy oczywiście "kładzie" możliwość wtykania
się wspólnoty w *nie swoje sprawy*, o czym pisałem poprzednio.
Wniosek który sformułował sąd: "nie może być nieruchomoœciš wspólnš
w rozumieniu ustawy o własnoœci lokali nieruchomoœć sšsiednia"
również wygląda na prawidłowy i oczywisty.

Ale oba mają się nijak do hmmm... "własności luzem".
Pytałem, czy są przeciwwskazania, aby *wspólnota* jako całość,
która może być podmiotem praw i zobowiązań, a więc w aktualnym
stanie prawnym jej zakres organizacyjny jest znacznie *większy*
niż np. spółki cywilnej, odpowiada mniej więcej spółce jawnej,
mogła kupić udział w gruncie.
Jakimkolwiek.
Tak samo, jakby (wspólnota) kupowała sobie np. ciężarówkę.

Wspólnota może mieć pieniądze, prawda? No może.
Może mieć inną własność, *nie* wchodzącą w skład nieruchomości
wspólnej? Z przepisu o "prawach i obowiązkach" mi wynika, że
może.
To dlaczego nie mogłaby mieć udziału w innej nieruchomości?
Może art.12 ustawy o własności lokali - nie przewiduje
innego rozporządzania majątkiem, jak na potrzeby nieruchomości
wspólnej? (ale zakup udziału w nieruchomości sąsiedniej może
być "na potrzeby")

Co ważne: *wspólnota* musiałaby ten udział *nabyć*.
Cała wspólnota.
Nie członkowie wspólnoty! (ci co najwyżej mogliby go sprzedać,
za swoje wlasne pieniadze, włożone we wspólnotę).

W opisanym w wyroku przypadku mamy problem jak z początku wątku:
to członkowie wspólnoty są współwłaścicielami odrębnego (od
wspólnoty) majątku, a nie wspólnota.

Inaczej: czy jest jakiś przepis, *zakazujący* wspólnocie posiadania
majątku *innego* niż majątek w postaci nieruchomości wspólnej?

pzdr, Gotfryd

do góry