Hipoteki - solidne zabezpieczenie na nieruchomości

Hipoteka jest podstawową formą zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych i wciąż niezmiennie jedną z najpopularniejszych. Istota tej instytucji polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis do księgi wieczystej, tzn. wpis ma tzw. charakter konstytutywny.

Oprócz stricte nieruchomości ustawodawca dopuszcza także obciążenie niektórych zbywalnych praw rzeczowych, takich jak: użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy wierzytelność zabezpieczoną hipoteką.

Rozróżniamy różne typy hipoteki. Możemy mówić o hipotece umownej, która służy zazwyczaj zabezpieczeniu kredytu a jej podstawą prawną jest właśnie umowa. Innym rodzajem hipoteki jest hipoteka kaucyjna, która zabezpiecza wierzytelność o wysokości jeszcze nieustalonej do wysokości oznaczonej sumy najwyższej i może zabezpieczać wierzytelności zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości.

Innym bardziej skompilowanym typem hipoteki jest hipoteka łączna, która powstaje z mocy prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka mniejszych nieruchomości. W ten sposób hipoteka taka może prowadzić do uzyskania zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości.

Dochodzenie wierzytelności wymagalnej może odbywać się jedynie w trybie egzekucji sądowej tj. wg przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Wierzyciel musi więc wytoczyć powództwo o zasądzenie wierzytelności, a po uzyskaniu tzw. klauzuli wykonalności wyroku, skierować go do komornika celem wszczęcia egzekucji. Rozwiązanie takie ma na celu między innymi ochronę dłużnika hipotecznego i ustrzeżenie go przed utratą majątku na skutek sprzedaży nieruchomości za cenę poniżej wartości.

W Polsce większość wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie to kredyty mieszkaniowe oraz zabezpieczenia przymusowe wierzytelności należnych Skarbowi Państwa. Coraz chętniej też stosuje się to zabezpieczenie w przypadku transakcji handlowych między podmiotami gospodarczymi. Odrębnym zagadnieniem jest praktyczna skuteczność zabezpieczenia hipotecznego. Istotne w tym przypadku są kwestie takie jak problem potencjalnego przeszacowania wartości nieruchomości w momencie zawierania umowy czy też niezawiniona przez właściciela utrata wartości nieruchomości np. na skutek zmian otoczenia nieruchomości pomniejszających jego wartość rynkową.