Inwestycje budowlane a sporne interesy sąsiedzkie

Przeczytaj także: Cyfryzacja procesu budowlanego. Powstanie System Obsługi Postępowań Administracyjnych w Budownictwie

Najczęściej spotykane formy porozumienia między sąsiadami w procesie inwestycyjnym

Ustanowienie służebności gruntowych

Przykładowo sąsiedzi mogą ustalić służebność zakazu zabudowy ponad określoną wysokość lub poza określoną odległość od granicy działki, służebność wysunięcia części budowli w słup powietrza sąsiada, służebność wpuszczenia belki w mur sąsiada czy służebność oparcia domu o mur sąsiada. Obecnie można spotkać nawet tak daleko idące rozwiązania, jak służebność wybudowania i eksploatacji budowli podziemnej - np. podziemnego parkingu - pod cudzą nieruchomością.

Należy pamiętać, że ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych jest najdalej idącym uprawnieniem, jakie może przyznać właściciel jednej nieruchomości właścicielowi drugiej. Późniejsze zniesienie lub wygaśnięcie tego prawa bez porozumienia z uprawnionym jest trudne, a jego ustanowienie co do zasady powinno być odpłatne. Dlatego też rozwiązanie to w praktyce znajduje zastosowanie tam, gdzie obydwaj sąsiedzi mają plany inwestycyjne i w ramach ustępstw ustanowią tzw. służebności wzajemne.

Zawarcie umowy cywilnoprawnej

Jeżeli tylko jeden podmiot ma dokonać modyfikacji projektowanej inwestycji, w grę będzie wchodzić umowa, w której inwestor zobowiązuje się zachować określone parametry projektowanej inwestycji, a sąsiad na takie rozwiązanie wyraża zgodę. Umowa to także jedyne rozwiązanie, gdy oczekiwane rezultaty nie są możliwe do zdefiniowania w postaci służebności. Chodzi m.in. o sytuację, gdy inwestor gotów jest spełnić niewygórowane oczekiwania estetyczne właściciela sąsiedniego budynku, np. co do koloru elewacji frontowej albo zastosować określone parametry techniczne projektowanych rozwiązań, np. minimalizujących hałasy lub zapachy.

Należy przy tym podkreślić, iż w żadnej umowie nie można zrzec się prawa do wniesienia administracyjnego odwołania. Można jednak zobowiązać się, pod określonymi w umowie rygorami, iż takie odwołanie nie zostanie wniesione, jeżeli inwestycja zgodna będzie z zawartą umową, w tym określonymi w niej parametrami.

Autor: Magdalena Sośniak, prawnik z Kancelarii Chajec, Don-Siemion & Żyto