W dniu 2012-11-01 00:04, Gotfryd Smolik news pisze:
> On Wed, 31 Oct 2012, valdoozz wrote:
>
>> Witam,
>>
>> Chcę wykupić mieszkanie komunalne na własność
> [...]
>> W roku 1979 zacząłem zamieszkiwać tylko wraz z żoną (później urodziła
>> się nam 2 dzieci i mieszkamy razem do dnia dzisiejszego). Siostry
>> wyprowadziły się do swoich mieszkań i formalnie (na piśmie) zostały
>> wymeldowane, jedna w 1984r.
>> a druga w 1993r., jak i również rodzice.
>> Na wniosek jednej z moich sióstr, która już nie żyje, za zgodą rodziców
>> w Urzędzie Miejskim - Wydziale Spraw Lokalowych, rozpatrzono pozytywnie
>> decyzję na mocy której lokal po rodzicach przydzielony został mnie
>> i każdemu z rodzeństwa.
>
> Swoją drogą, ciekawe.
> O ile dobrze kojarzę, przepis że lokal komunalny nie przysługuje komuś
> kto ma inne mieszkanie istniał od głębokiego PRLu co najmniej (w sumie
> nic dziwnego, mógł istnieć i przed wojną).
> Fałszywe zeznania ze względu na metraż?

Nie. Tak jak pisałem wówczas Wydział Spraw Lokalowych, w roku 1979
pozytywnie rozpatrzył wniosek złożony przez moją nieżyjącą już siostrę,
wydając decyzję o przydziale lokalu mnie i siostrom, argumentując to
tym, że rodzice wyprowadzili się do Domu Kombatanta. Więc mieszkanie
należało się dzieciom. Czy metraż ma tu znaczenie wielkie? Mowa jest o
dwupokojowym mieszkaniu 42m2.

>
>> Jeśli dobrze rozumiem, od tej pory staliśmy się wszyscy głównymi
>> najemcami lokalu.
>
> Odnotowujemy.
>
>> W roku 1995 podpisałem z MZBMem umowę najmu lokalu.
>
> Chwila.
> A siostra?
> Co jest na tej umowie "w sprawie siostry"?
> (z tego wnioski są głębiej na dole, za sprawą czynszu)

Mało tego, że nie ma nic w sprawie siostry, mało tego nie wzmiankuje się
nic o mojej żonie ani dzieciach, którzy zameldowani są ze mną w tym
mieszkaniu i uwaga, żeby było śmieszniej w rubryce gdzie podaje się
wysokość świadczeń, tj. czynsz i opłaty za użytkowanie lokalu,
rozliczenie rozpisane jest na 4 osoby (ja, żona i dzieci)

Czyżby oznaczało to, że dzieci nie mają prawa tytułu do lokalu w którym
mieszkają i są zameldowane? To jakiś absurd!

Szperając trochę w internecie natknąłem się na ustawę z dnia 2 lipca
1994 r.o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, z której
wynika jasno, że takie same prawa głównego najemcy przysługują co
najmniej mojej żonie :

Art. 7.Małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa najemcami
tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z
nich.

Zamierzam jeszcze trochę pożyć ale wczytując się trochę w treść Art. 8
tej ustawy, przyznam że daje ona trochę do myślenia. Mianowicie mowa
jest o relacji gł. najemcy z krewnymi i na jakich warunkach mogą one
posiąść tytuł prawny do lokalu, o uprawnieniach i obowiązkach związanych
z lokalem, czyli o osobach pozostających we wspólnym gospodarstwie domowym.

(Przeczytaj
http://www.poradaprawna.pl/porady/kto-wstapil-w-stos
unek-najmu-po-smierci-babci,132256.html,
zwróć uwagę na zdanie : "Liczy się nie tyle zameldowanie, co faktyczne -
rzeczywiste zamieszkiwanie danych osób ze zmarłym najemcą oraz fakt, czy
np. byli z najemcą we wspólnym pożyciu.")

Pomijając inne istotne kwestie które poruszyłeś komentując mój post,
wydaje mi się, że w tym przypadku fakt, iż czynnie zamieszkuje lokal
który zamierzam wykupić, ma ZASADNICZE znaczenie. W końcu mieszkam tutaj
30 lat, płace czynsz i inne świadczenia to dlaczego nie należy mi się
prawo do wykupienia tego lokalu? ( Więc mowa teraz o tym co nazwałeś
"DOPÓKI PŁACI" )

Art. 8. 1.W razie śmierci najemcy jego zstępni, wstępni, pełnoletnie
rodzeństwo, osoby przysposabiające albo przysposobione oraz osoba, która
pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim z najemcą,
mieszkający z nim stale do chwili jego śmierci, wstępują w stosunek
najmu lokalu oraz nabywają jego uprawnienia i obowiązki związane z tym
lokalem, chyba że się tego prawa zrzekną wobec wynajmującego. Nie
dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny do
zajmowania innego lokalu mieszkalnego.

Na szczególną uwagę zasługuje ostatnie zdanie :
"Nie dotyczy to osób, które w chwili śmierci najemcy miały tytuł prawny
do zajmowania innego lokalu mieszkalnego."
(Jeszcze raz - nie skupiam się na tym co będzie po śmierci ;-)
najprawdopodobniej już nie będę miał z tym problemu ale coś należy się
dzieciom)

Otóż nie wspominałem tego wcześniej ale siostra moja, jakiś czas temu
została szczęśliwą posiadaczką mieszkania własnościowego.
Pisałem, że siostry (a wcześniej rodzice) wyprowadziły się i zostały
wymeldowane z mojego mieszkania. Ta żyjąca, najmowała mieszkanie
spółdzielcze, a kiedy nadarzyła się okazja wykupiła je.
,
No właśnie czy możliwe jest aby posiadając wtedy jeszcze spółdzielcze
miała prawo tytułu do mojego, komunalnego?

Przy czym nie nie chcę się upierać, że teraz chciałaby w ogóle wykupywać
moje, ale bardziej należy do osób które będą żerowały/chciały uszczknąć
cokolwiek jeśli okazja się nadarzy.

Z tego co mi wiadomo, prawo ogranicza posiadaczy mieszkań własnościowych
do wykupu następnego komunalnego.

Nie zmienia to faktu, że teoretycznie siostra posiada status głównego
najemcy i nie będzie chciała odstąpić o umowy najmu, przez czystą
złośliwość.

Jeśli znajdziesz chwile i zechcesz przeczytać artykuł na który się
natknąłem na stronie
http://www.poradaprawna.pl/porady/wygasniecie-stosun
ku-najmu,135981.html

Jest tu opisana dokładnie taka sama sytuacja jak moja, z tym że relacja
zachodzi między byłym mężem, a żoną która ubiega się o wykup mieszkania.

Wytłuszczone zdanie : " Nie przebywając w lokalu od czerwca 1985 r. i
nie spełniając żadnych powinności najemcy związanych z korzystaniem z
tego lokalu, pozwany wyraził wolę rezygnacji z prawa współnajemcy, co
miało charakter trwały ..."

Ale to już jest sprawa sądowa, a tej Pani prawnicy radzą złożyć pozew z
żądaniem ustalenia stosunku najmu.

Jakkolwiek mowa jest o ustaleniu utraty uprawnień współnajemcy. Sąd
uznał : "Stosunek współnajmu trwa także po rozwiązaniu małżeństwa przez
rozwód, a zachowanie prawa współnajemcy zależy od tego czy małżonek bądź
były małżonek pozostaje w lokalu, czy też opuścił lokal z własnej woli
na stałe i stan ten jest trwały "

"Konieczną przesłanką trwania wspólności prawa najmu jest okoliczność
wspólnego zamieszkania małżonków. Inaczej - jak w odniesieniu do zasad
rządzących wspólnością ustawową - data powstania stosunku najmu nie
odgrywa roli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 1976 r. III
CZP 96/75 OSNCP 1976/7-8 poz. 161, aprobowaną w doktrynie). Skoro zatem
rozstrzygającą przesłankę dla wywołania skutków z art. 7 ustawy o najmie
lokali mieszkalnych jest wspólne zamieszkanie małżonków w lokalu, do
którego służy im wspólnie z mocy tego przepisu tytuł prawny, to
następstwem definitywnego opuszczenia mieszkania przez jednego z nich
jest utrata przymiotu współnajemcy. Istnieją podstawy do przyjęcia, że
małżonek, który definitywnie opuścił lokal, wypowiedział najem per facta
concludentia."

Sens miej więcej jest ten sam.

>> Jeżeli się okaże, a najprawdopodobniej tak, że pomimo tego że moja
>> siostra nie mieszka w tym mieszkaniu oraz została wymeldowana w roku
>> 1984, będę musiał wynegocjować od niej podpisanie odstąpienie od umowy
>> najmu, tak abym to tylko ja stał się jedynym głównym najemcą i mógł
>> sfinalizować jego wykupienie.
>
> Uwaga, głośno myślę ;)
> (z wnioskiem o krytykę jeśli gdzieś jest dziura).
> Wypada się zgodzić z tezą, że najem nie wygasa tylko z okazji nie
> wykorzystywania. Znaczy najemca ma pełne prawo nająć co mu się tam
> żywnie podoba niejako "na zapas" i nie wykorzystywać.
> Umowa trwa i już. A dopóki płaci, druga strona się nie awanturuje.
> Nawet jeśli istnieją jakieś ograniczenia dla "komunalnych", to
> implikują co najwyżej prawo do wypowiedzenia tej umowy.
> Dobrze gadam?
> To teraz raz jeszcze.
>
> DOPÓKI PŁACI.
>
> Po polsku - zakładając, że siostra wnosi roszczenia z tytułu umowy,
> zakładając że JEST stroną umowy najmu, to oznacza ni mniej ni więcej
> (na mój gust) że skoro ona "egzekwuje" prawa z tej umowy (na wyżej
> wspomnianej zasadzie "najmu na zapas"), to powinna opłacić czynsz
> w wysokości proporcjonalnej do jej "udziału".
> Tu uwaga - czynsz. Bo opłaty eksploatacyjne liczone "od użycia"
> lub "od osoby zamieszkującej" to IMO (w tym kontekście) zupełnie
> inna sprawa, która jej nie dotyczy.
> Ale opłaty, które musiałaby ponosić jakby "trzymała" najęte
> mieszkanie mimo że w nim nie mieszkała, już tak jak czynsz.
> Znaczy (IMVHO) - powinna płacić swój udział.
> Oczywiście może go obniżyć (skoro z Tobą mieszkała Twoja
> rodzina, a wg KC za czynsz odpowiadają osoby współzamieszkujące,
> teza żeby liczyć per "osoby mające tytuł prawny" wydaje się
> być uzasadniona).
> Ale nadal parę złotych co miesiąc się nazbiera ;)
>
> No to pytanie do grupowiczów: coś przeoczyłem?
> Jeśli nie, to pytanie drugie - jaki mamy w tym przypadku termin
> przedawnienia? Trzeba posumować (z odsetkami) ile to czynszu
> wisi współnajemcy :|
>
>
>> Czy dobrze rozumuje, że skoro jest ona obok mnie głównym najemcą
>> (prawo scedowane po rodzicach), przed moją żoną i dziećmi, to
>> teoretycznie może również ubiegać się o wykup?
>
> Zdaje się, że zasady wykupu ustala rada gminy, a nie ustawa.
> Czyli ni mniej ni więcej i trzeba znaleźć, czy prawo wykupu przysługuje:
> - najemcom
> - mieszkańcom
> - jeszcze inaczej
>
> Ty musisz znaleźć, w uchwale obowiązującej w Twojej gminie.
>
>> Problem polega na tym, iż jak znam charakter mojej siostry, może mi
>> robić jakieś "schody". Głównie chodzi o pieniądze (jak to w życiu) Co
>> jeśli mnie zaszantażuje, że podpisze ale pod warunkiem jak ją "spłacę"
>> etc.
>
> Mi j.w. wychodzi, że to ona powinna "spłacić" swój udział w najmie :D
>
>> Ma swoje własne mieszkanie
>
> I tu mnie intryguje, jakim prawem jest najemcą mieszkania komunalnego.
>
>> Kontaktowałem się z radcą prawnym
>
> Czyim radcą prawnym?

Moim radcą prawnym. Chciałem zaczerpnąć opinii fachowca, później
opublikowałem ten post.


>> w tej sprawie i według niego, fakt iż
>> jestem najemcą który "czynnie" zamieszkuje w tym lokalu daje mnie to
>> pewną
>> przewagę w kwestii wykupu. Innymi słowy czy fakt, że posiadam podpisaną
>> z MZBMem umowę najmu lokalu z roku 1995, a mojej siostra dysponuje
>> jedynie
>> decyzją z roku 1979 o przydzieleniu lokalu (na tyle na ile wiem nie ma
>> piśmiennej umowy najmu
>
> A tu to nie mam pojęcia.
> Rozgrzebywanie "przeszłego" prawa mieszkaniowego nigdy mi do szczęscia
> potrzebne nie było (nie jestem prawnikiem, zwykły członek "małej
> wspólnoty") i trzeba by znaleźć wprost akt prawny, albo kogoś kto wie
> w którym akcie prawnym będzie regulacja co się z takimi przypadkami
> działo.
> Bo może być tak, że np. brak "konwersji" umowy w określonym czasie
> skutkował wygaśnięciem decyzji o przydziale. Ta wersja by Cię urządzała,
> ale wcale nie wiadomo czy tak było.
>
>> Co mówi kodeks cywilny w tej sprawie?
>
> Nie ma tak dobrze.
> KC składa się ledwie z tysiąca i kilkudziesięciu artykułów, nie obejmuje
> całego prawa cywilnego.
> W szczególności najem mieszkalny regulowany jest oddzielną ustawą,
> a tylko sprawy w niej nie ujęte podlegają pod zasady ogólne z KC.
> Podstawowy problem leży w tym, że opisane zdarzenia regulowane były
> przepisami które dziś już nie obowiązują.
> O ile *względnia* łatwo ustalić jak prawo wygląda dziś, to znaleźć
> czy przykładowe wygaśnięcie miało miejsce jest już istotnie trudniej.
> Trudno nawet o wersje elektroniczne przepisów (chyba, że w komercyjnym
> oprogramowaniu).
> Ale jak znajdziesz kogoś, kto wyłożył kilka kafli za program
> z bazą danych PRLowskich dokumentów, do tego powiązanych relacjami,
> to raczej za darmo Cię nie obsłuży :]
>
> ALE...
> Na mój gust, jakby decyzja o kwaterunku nie wygasała automatycznie
> z mocy prawa wraz z podpisaniem nowej umowy najmu, to oznaczałoby
> gruby błąd urzędu - bo przecież masz "samodzielną" umowę, prawda?
> Stąd nasunął mi się wniosek, że coś takiego mogło mieć miejsce.

Tak, umowę najmu zawartą w roku 1995, na podstawie decyzji z 1979r o
przydziale mieszkania.

Najśmieszniejsze w tym wszystkim jest to, że już wcześniej, kilka lat
temu, starałem się o wykupienia mieszkania. Wszelkie sprawy formalne
były dopięte na ostatni guzik. Fazę oszacowania wartości mieszkania
miałem już za sobą, wystarczyło wpłacić pieniądze. Niestety nagle
okazało się, że środki te musiałem spożytkować na co inne. Do wykupu nie
doszło. Miało to miejsce zaledwie kilka lat temu i wtedy nie było
problemu z ustalaniem prawa tytułu do lokalu. Czy oni mają tam, aż taki
bałagan?

>
> Dopiero na drugi rzut trzymałbym wersję o niezapłaconym czynszu ;)
>
> pzdr, Gotfryd

Dziękuję
Pzdrw