Poselski projekt ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
25
Art. 57.
Umowy w sprawie przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu
mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zawarte przed dniem
wejścia ustawy w życie, są ważne.

Art. 58.
Po wejściu ustawy w życie spółdzielnia mieszkaniowa nie może ustanawiać
spółdzielczych własnościowych praw do lokali ani praw do miejsc postojowych w
garażach wielostanowiskowych.

Art. 59.
1. Pierwsze zebranie właścicieli lokali zwołuje się w terminie 3 miesięcy od dnia
powstania wspólnoty mieszkaniowej zgodnie z art. 37 ust. 3. Zebranie może być
zwołane przez każdego z właścicieli lokali.
2. Do chwili rozpoczęcia pierwszego zebrania właścicieli lokali zarząd
nieruchomościami
wspólnymi
stanowiącymi
współwłasność
spółdzielni
mieszkaniowej jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym
mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Art. 60.
Do spraw sądowych, toczących się z udziałem spółdzielni i niezakończonych
prawomocnym orzeczeniem, stosuje się przepisy dotychczasowe, chyba że przepisy
niniejszej ustawy są korzystniejsze dla członków spółdzielni lub właścicieli lokali
niebędących członkami spółdzielni.

Art. 61.
1. Spółdzielnie istniejące w dniu wejścia ustawy w życie dokonają zmian swoich
statutów stosownie do wymagań niniejszej ustawy i w trybie przewidzianym w
ustawie z dnia … r. o spółdzielniach. Zgłoszenia do Krajowego Rejestru Sądowego
tych zmian spółdzielnie dokonają w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie
niniejszej ustawy.
2. Do czasu zarejestrowania zmian statutów postanowienia dotychczasowych
statutów pozostają w mocy, nie dłużej jednak niż do dnia 30 czerwca 2013 r.
Jednakże w razie sprzeczności między nimi a przepisami niniejszej ustawy stosuje
się przepisy tej ustawy.

Art. 62.
Traci moc ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.
U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), z wyjątkiem art. 48, który traci moc po
upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy.

Art. 63.
Ustawa wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2013 r.


Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
26

Uzasadnienie

W wyniku kolejnych nowelizacji oraz licznych interwencji Trybunału
Konstytucyjnego obecnie obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
jest bardzo skomplikowana i nieczytelna. W tej sytuacji konieczne jest podjęcie w
prac nad nową ustawą w tym zakresie.
Projektowana ustawa jest w znacznej mierze wzorowana na obecnej ustawie i
powtarza te rozwiązania, które w praktyce nie wywoływały zastrzeżeń. Składa się
ona z sześciu rozdziałów.
W rozdziale 1, zawierającym przepisy ogólne, zdecydowana większość
przepisów została przeniesiona z obecnej ustawy. W zakresie nieuregulowanym w
projektowanej ustawie stosuje się przepisy równocześnie projektowanej ustawy o
spółdzielniach, z wyjątkami określonymi w oraz w kilku przepisach projektu
niniejszej ustawy. Nowe rozwiązanie zamieszczono w art. 5 ust. 3, który – w
nawiązaniu do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 16 stycznia 2008 r., IV CSK
402/07 (niepubl.) – zawiera definicję lokalu o innym przeznaczeniu, który stanowi
odrębny budynek (tzw. pawilon handlowy). Zasadniczo została zmieniona formuła
członkostwa w spółdzielni. Odwrócono mianowicie dawną formułę związania prawa
do lokalu z członkostwem w spółdzielni, trafnie zniesioną przez Trybunał
Konstytucyjny, zastępując ją nową formułą związania członkostwa w spółdzielni z
prawem do lokalu. Inaczej mówiąc, każdy, komu przysługuje spółdzielcze prawo do
lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, jest członkiem spółdzielni. Nie jest bowiem
normalna sytuacja, gdy, jak obecnie, prawa do lokali mogą przysługiwać zarówno
członkom, jak i osobom niebędącym członkami. Tradycyjnie bowiem wiele
zagadnień szczegółowych w zakresie praw i obowiązków osób, którym przysługują
prawa do lokali, jest regulowanych nie tylko bezpośrednio w ustawie, ale również w
statutach spółdzielni. Z natury rzeczy statuty spółdzielni nie mogą zaś obowiązywać
osób niebędących członkami spółdzielni. Nie jest też normalna sytuacja, gdy znaczna
liczba osób (czasem nawet większość), którym przysługują spółdzielcze prawa do
lokali, nie jest członkami spółdzielni i w ten sposób praktycznie zostaje pozbawiona
wpływu na zarządzanie spółdzielnią. Proponowana formuła jest wzorowana na
konstrukcji członkostwa we wspólnocie mieszkaniowej. Wyjątek od niej dotyczy
jedynie dwóch sytuacji, gdy prawo do lokalu jest przedmiotem wspólności, a więc
należy do kilku osób innych niż małżonkowie. W takiej sytuacji, tak jak obecnie,

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
27
członkiem może być tylko jedna z tych osób. Rozważana formuła nie znajduje poza
tym zastosowania do odrębnej własności lokalu. Jednakże członek będący
właścicielem zachowuje członkostwo w spółdzielni.
Rozdział 2 zawiera przepisy o spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu
jako prawie rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i
egzekucji. W tej formule mieszczą się wszystkie obecnie istniejące prawa
lokatorskie, w tym również prawa do lokali w domach o specjalnym przeznaczeniu
oraz prawa do lokali finansowanych z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a
także obecne prawa lokatorskie w sytuacji, gdy lokale znajdują się w budynkach
usytuowanych na gruntach, do których spółdzielni nie przysługuje własność
(współwłasność) albo prawo użytkowania wieczystego. Obecna regulacja, gdy prawa
lokatorskie są zróżnicowane, przede wszystkim z punktu widzenia możliwości ich
przekształcenia w odrębną własność, jest zdecydowanie nieprawidłowa. Dalsze
zmiany w stosunku do obecnych regulacji są związane z proponowana regułą
związania członkostwa ze spółdzielczym prawem do lokalu. W konsekwencji
lokatorskie prawo do lokalu nie będzie wygasało na skutek ustania członkostwa w
spółdzielni, ale odwrotnie – członkostwo w spółdzielni będzie ustawało w wyniku
wygaśnięcia lokatorskiego prawa do lokalu. Należy też zwrócić uwagę na
rozbudowaną formułę dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej
się w likwidacji lub upadłości (art. 2 ust. 7 i art. 21). Przepisy tego rozdziału są
wzorowane na przepisach obecnego rozdziału 2.
Przepisy rozdziału 3, które dotyczą spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu, są wzorowane na obecnym rozdziale 21. Prawo to pozostaje prawem
rzeczowym ograniczonym, zbywalnym, podlegającym dziedziczeniu i egzekucji. W
dalszym też ciągu nie będzie dopuszczalne jego konstytutywne ustanawianie.
Podstawowe zmiany w stosunku do obecnych regulacji są związane z proponowaną
regułą związania członkostwa ze spółdzielczym prawem do lokalu (tak jak w
wypadku prawa lokatorskiego). Należy też zwrócić uwagę na rozbudowaną formułę
dotyczącą sytuacji prawnej członków spółdzielni znajdującej się w likwidacji lub
upadłości (art. 2 ust. 7 i art. 32).
Rozdział 4 dotyczy odrębnej własności lokalu i jest wzorowany na obecnym
rozdziale 3. Podstawowa zmiana merytoryczna polega na uregulowaniu sytuacji, gdy
została wyodrębniona własność pierwszego lokalu w określonej nieruchomości.
Rozdział 5 zawiera przepisy karne.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
28
W rozdziale 6 zostały zamieszczone zmiany kilku ustaw. Zmiana w Kodeksie
postępowania cywilnego uniezależnia kontrolę kasacyjną orzeczeń sądowych
dotyczących sankcji wadliwych uchwał organów spółdzielni od wartości przedmiotu
sporu (przedmiotu zaskarżenia).
Zmiany w ustawie o własności lokali (dalej: u.w.l.) są konieczne przede
wszystkim z tego względu, że w projekcie ustawy proponuje się znaczne zbliżenie
formuły wspólnoty mieszkaniowej i formuły spółdzielni mieszkaniowej. W art. 2,
zawierającym definicję lokalu, pomija się pojęcie pomieszczenia pomocniczego,
które na tle wykładni art. 2 u.w.l. okazało się wieloznaczne i trudne do odróżnienia
od pojęcia pomieszczenia przynależnego (w orzecznictwie Sądu Najwyższego
balkon jest określany jako pomieszczenie przynależne albo pomocnicze), a w
konsekwencji zbędne. Nowa regulacja dotyczy balkonu, loggii i tarasu, które mają
stanowić własność właściciela tego lokalu, do którego przylegają, jednakże ich
powierzchni nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu. Do najbardziej
kontrowersyjnych i wieloznacznych zagadnień należy charakter prawny wspólnoty
mieszkaniowej (czy przysługuje jej zdolność prawna, a zatem, czy jest ona ułomną
osobą prawną – art. 331 Kodeksu cywilnego), a w konsekwencji możliwość
nabywania majątku przez wspólnotę. W orzecznictwie Sądu Najwyższego ujawniły
się rozbieżności w tej kwestii, zaś uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia
2007 r., III CZP 65/07 budzi istotne zastrzeżenia.
Rozdział 7 zawiera przepisy przejściowe i końcowe. Podstawowa w tym
zakresie regulacja (art. 45) ma doprowadzić do rozwiązania problemu tych
spółdzielni, które wznosiły budynki, a nawet całe osiedla mieszkaniowe na cudzych
gruntach. Obecne unormowania, zamieszczone w art. 35, są nie tylko kuriozalne
(niektóre z nich zostały już zresztą zakwestionowane przez Trybunał
Konstytucyjny), ale przede wszystkim nieczytelne. Zamiast nich proponuje się
nabycie przez przemilczenie, po upływie 2 lat od dnia wejścia ustawy w życie, przez
wymienione spółdzielnie gruntów, do których obecnie nie mają one tytułu prawnego.
Jednocześnie proponowana regulacja uwzględnia interesy obecnych właścicieli,
zarówno tych, którzy reprezentują własność publiczną (Skarb Państwa i jednostki
samorządu terytorialnego – możliwość oddania gruntów w użytkowanie wieczyste,
co wyłączy przemilczenie), jak i pozostałych (inne osoby prawne oraz osoby
fizyczne – możliwość wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 231 § 2
kodeksu cywilnego, co również wyłączy możliwość utraty własności przez
przemilczenie). Zgodnie z proponowanym art. 47, spółdzielcze własnościowe prawa

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych. Projekt
29
do lokali będzie można przekształcać w prawa odrębnej własności lokali na
uproszczonych zasadach, mianowicie z pominięciem umowy notarialnej. Co więcej,
w ogóle nie będzie już zawierana umowa przeniesienia własności lokalu, ale
konieczne będzie założenie odrębnej księgi wieczystej dla lokalu oraz dokonanie
wpisu w tej księdze. Podstawą wpisu będzie uchwała zarządu spółdzielni określająca
przedmiot odrębnej własności lokali (według obecnej ustawy) albo uchwała rady
nadzorczej w tym zakresie (według proponowanej ustawy) bądź orzeczenie sądu
zastępujące taką uchwałę (art. 47 ust. 2-4). Przepisy art. 48 i 49 podobnie regulują
przekształcenia w odrębną własność praw lokatorskich oraz praw najmu w sytuacji,
gdy najemca bądź jego poprzednik prawny ponieśli pełne koszty budowy lokalu. W
art. 55 zamieszczono regulację przejściową, dotyczącą tych osób, które utraciły
prawa do lokali z powodu nieuiszczania tzw. opłat eksploatacyjnych. Osobom tym
stwarza szansę odzyskania tytułu prawnego do lokalu pod warunkiem uregulowania
zaległych opłat. Z kolei art. 54 rozwiązuje problem tzw. „martwych dusz” w
spółdzielniach mieszkaniowych, tj. osób, którym nie przysługują prawa do lokali ani
nie ubiegają się o ustanowienie takich praw.
Niniejszy projekt jest w zasadzie tożsamy z projektem zamieszczonym w
druku sejmowym nr 517. Zawiera on jednak cztery zmiany w stosunku do tamtego
projektu. Trzy zmiany zostały wprowadzone w wyniku konsultacji społecznych.
Pierwsza polega na wprowadzeniu obowiązku prowadzenia przez spółdzielnie
mieszkaniową strony internetowej i zamieszczania na niej określonych dokumentów,
z których część byłaby powszechnie dostępna (statut, regulaminy), pozostałe zaś
byłyby dostępne tylko dla członków (art. 2 ust. 6). Druga zmiana wiąże się z
wprowadzeniem głosowania powszechnego członków spółdzielni liczących ponad
500 członków, przede wszystkim w zakresie wyborów do zarządu i rady nadzorczej,
a także w innych szczególnie istotnych sprawach (art. 3 ust. 14-16). Trzecia zmiana
dotyczy art. 44 pkt 9 przewidującego zmiany w ustawie o własności lokali. Obecnie
przyjmuje się (nowy art. 23 ust. 2b ustawy o własności lokali), że w sytuacji, gdy
większość udziałów należy do spółdzielni mieszkaniowej, głosowanie według
zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde
żądanie właściciela lokalu, ale tylko w sprawach, o których mowa w art. 22 ust. 3 pkt
10 ustawy o własności lokali (są to sprawy dotyczące podjęcia uchwały o stosowaniu
do właścicieli lokali ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Czwarta zmiana,
uwzględniająca propozycję zgłoszoną przez Sąd Najwyższy w uwagach do projektu
ustawy, dotyczy projektowanego art. 45 i polega na zastąpieniu instytucji zasiedzenia