On 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// wrote:
> Czy coś trzeba by w niej zmienić ?

Ustalic czy mieszkanie ma wazne swiadectwo energetyczne (jest wymagane
przy sprzedazy lub wynajmie). Poniewaz obecne prawo nie przewiduje
zadnych sankcji za brak tego dokumentu, widzialem juz zapis w akcie
mowiacy o tym, ze kupujacy zgadza sie na kupno lokalu bez swiadectwa.
Jednak gdybym to ja byl kupujacym, to wolalbym, zeby sprzedawca zalatwil
ta sprawe przed sprzedaza.


Podstawa:
Ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz
ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 161, poz. 1279).


--
NotBear

do góry

W dniu 2010-08-22 21:47, /// Kaszpir /// pisze:
>> Ok, jeśli do tej pory Cię nie przekonałem, to już nie będę próbować.
>> Twoja kasa, Twoja sprawa.
>
> Ale tu nie chodzi o przekonanie ...
>
> Po prostu z tego co czytałem "standardem" jest umowa przedwstępna i
> dopiero umowa końcowa podpisana u notariusza i to niby "standard".
>
> Mało kto się decyduje umowę przedwstępną podpisać notarialnie , bo
> przecież i tak samą umowę podpisuje się u notariusza ...
W moich stronach umowa przedwstępna notarialna to standard, ale
widocznie co kraj to obyczaj, jak to mówią. Umowa notarialna ma jedną
niezaprzeczalną zaletę: na 99,999% nie będzie miała wad prawnych. Twoja
propozycja umowy cywilno-prawnej aż się od nich roi.
>
> Więc co ryzykuje ? Chyba bardziej ryzykuje kupujący ?

Owszem. Ty ryzykujesz tyle, że jak trafisz na cwaniaka żyjącego z
wyciągania w ten sposób kasy, to podpisze, wpłaci zadatek, a potem Ci
udowodni przed sądem, że wady prawne przygotowanej przez Ciebie umowy
przedwstępnej uniemożliwiły mu uzyskanie np. kredytu i w związku z tym
nie może zawrzeć umowy przyrzeczonej, i wykaże że to z Twojej winy. W
związku z tym wezwie Cię do wypłacenia 2x zadatku. To czarny scenariusz,
ale realistyczny, jak się z takich akcji żyje, ma się doświadczenie i
dobrego prawnika. Pomijam że parę dni przed ostatecznym rozliczeniem się
z developerem nadal będziesz miał mieszkanie zamiast pieniędzy, a on w
naturze nie weźmie. Oczywiście najprawdopodobniej może się skończyć
tylko tym, że np. bank kupującego odrzuci tak napisaną umowę
przedwstępną i będziecie obaj się stresować prostując ją.

--
MZ

do góry

W dniu 2010-08-22 22:02, NotBear pisze:
> On 2010-08-22 12:30, /// Kaszpir /// wrote:
>> Czy coś trzeba by w niej zmienić ?
>
> Ustalic czy mieszkanie ma wazne swiadectwo energetyczne (jest wymagane
> przy sprzedazy lub wynajmie).
Jest opcjonalne, nie wymagane. Nie strasz.

Poniewaz obecne prawo nie przewiduje
> zadnych sankcji za brak tego dokumentu, widzialem juz zapis w akcie

Właśnie, nie ma sankcji więc póki co to martwy przepis w odniesieniu do
starszych mieszkań.
> mowiacy o tym, ze kupujacy zgadza sie na kupno lokalu bez swiadectwa.
> Jednak gdybym to ja byl kupujacym, to wolalbym, zeby sprzedawca zalatwil
> ta sprawe przed sprzedaza.
http://www.budnet.pl/Sprzedaz_mieszkania_bez_swiadec
twa_energetycznego_nadal_jest_mozliwa,przeglad_prasy
_budowlanej,i=18767.html

Do 2014 roku sprzedaż bez świadectwa jest możliwa. Powiedz, ile mieszkań
sprzed 2007 roku ma takie świadectwa?

--
MZ

do góry

On 2010-08-22 19:01, /// Kaszpir /// wrote:
> Jednakże okazało się że tak naprawdę KW nie daje mi żadnych korzyści a
> jedynie jest kosztowna ...

Moglaby sie Tobie przydac gdybys chcial wziac pozyczke hipoteczna. Jesli
takich potrzeb nie miales, to KW faktycznie byla zbedna.


Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto
zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
W przypadku braku KW kupujacy:
- ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi
wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)
- jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis
roszczenia z umowy przedswtepnej
- musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty
- jesli posilkuje sie kredytem zwykle musi ponosic dodatkowe koszty do
czasu zalozenia ksiegi
Takie argumenty wystosowalbym do Ciebie negocjujac cene :-)



--
NotBear

do góry

W dniu 2010-08-22 22:56, NotBear pisze:
> On 2010-08-22 19:01, /// Kaszpir /// wrote:
>> Jednakże okazało się że tak naprawdę KW nie daje mi żadnych korzyści a
>> jedynie jest kosztowna ...

>
> Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto
> zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
> W przypadku braku KW kupujacy:
> - ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi
> wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)
> - jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis
> roszczenia z umowy przedswtepnej
> - musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty
> - jesli posilkuje sie kredytem zwykle musi ponosic dodatkowe koszty do
> czasu zalozenia ksiegi
> Takie argumenty wystosowalbym do Ciebie negocjujac cene :-)
>
Dokładnie tak, ja bym w negocjacjach jeszcze dołożył, że będę "musiał"
przekształcić sobie to prawo własności we własność odrębną, żeby być
"pełnym" właścicielem, a nie mieć tak jak napisał witek "ograniczonego
prawa rzeczowego" co też kosztuje. Dodatkowo często przy wyodrębnianiu
mieszkania spółdzielnia pobiera opłaty dodatkowe "za przygotowanie
dokumentów". Wprawdzie suma summarum to nie wychodzi jakoś super drogo
(w granicach 1100 zł z aktem + koszt założenia KW chyba 200 zł) ale za
to atrakcyjność mieszkania spada o znacznie większą kwotę.

--
MZ

do góry

On 2010-08-22 22:42, MZ wrote:
> Jest opcjonalne, nie wymagane. Nie strasz.

Ustawa mowi: "zbywca przekazuje nabywcy odpowiednie świadectwo
charakterystyki energetycznej". Dla mnie jako nieprawnika oznacza to
obowiazek.

Tyle teorii, a w praktyce masz racje - ja moge sobie zazadac, a
sprzedajacy moze mnie poslac na drzewo i tyle z transakcji. Niemniej
jako kupujacy wolalbym takie swiadectwo otrzymac. Jako sprzedajacy
wolalbym za to miec wpisana w akcie informacje, ze kupujacy zrzekl sie
prawa do otrzymania swiadectwa, aby brak tego dokumentu nie stal sie
pretekstem do podwazenia waznosci umowy w przyszlosci.


Szerzej w artykule z Rzepy:
"W wypadku zbycia budynku lub najmu przepisy nie przewidują żadnej
sankcji za brak świadectwa. Nowe uregulowania mówią jedynie, że nabywcy
budynku (lokalu) powinno być udostępnione świadectwo. I tyle. Od niego
więc tak naprawdę zależy, czy chce, by zbywający lub wynajmujący
postarał się o świadectwo. Tak też uważają notariusze. Krajowa Rada
Notarialna przygotowała nawet wytyczne dla nich w tej sprawie. Wynika z
nich, że certyfikat nie musi być dołączony do aktów notarialnych zbycia
nieruchomości. Rejenci mają jedynie obowiązek informować swoich klientów
o nowym obowiązku i możliwości przedstawienia certyfikatu. Od woli stron
będzie więc zależeć, czy zostanie ono dołączone do notarialnej umowy czy
też nie. "

http://www.rp.pl/artykul/96611,256804_Mozna_sprzedac
_budynek_bez_swiadectwa_energetycznego.html

> Do 2014 roku sprzedaż bez świadectwa jest możliwa. Powiedz, ile mieszkań
> sprzed 2007 roku ma takie świadectwa?

Zapewne jakies promile.


--
NotBear

do góry

W dniu 2010-08-22 22:56, NotBear pisze:

> Ale w chwili gdy zapada decyzja o sprzedazy mieszkania, KW warto
> zalozyc, bo zwieksza to atrakcyjnosc mieszkania.
> W przypadku braku KW kupujacy:
> - ma utrudnione sprzawdzenie historii prawnej mieszkania (ksiegi
> wieczyste i wnioski sa jawne, dokumenty spoldzielni chyba niekoniecznie)

nie do końca rozumiem potrzebę sprawdzania historii własnościowego prawa
do lokalu;


> - jest pozbawiony mozliwosci lepszej ochrony swoich interesow przez wpis
> roszczenia z umowy przedswtepnej

To akurat mały pikuś.

> - musi zadbac o zalozenie ksiegi i poniesc tego koszty

Dlaczego 'musi'?

A o wyższej opłacie notarialnej za transakcję z KW (z samego tytułu
istnienia wyodrębnionej własności) nie wspominasz?

--
spp

do góry

> Takie argumenty wystosowalbym do Ciebie negocjujac cene :-)

Tyle że klient który chce kupić odemnie mieszkanie , chce swoje mieszkanie
sprzedać , dołożyć kasę i kupić moje mieszkanie. Oni też mają mieszkanie
spółdzielcze własnościowe.

Nie każdemu KW jest potrzebna , bardzo często są to niepotrzebne koszty
które generują następne dodatkowe koszty.

Mam klienta na mieszkanie. Cena jest już ustalona i nie jest do negocjacji.

Mieszkanie jest w bardzo atrakcyjnej cenie , patrząc na standard i
"lokalizację".
Jedynie zaproponowałem (może moja wina) że zostawię zabudowę sypialni (szafa
komandor) i zabudowę kuchni (bez sprzętu AGD).
Nic innego z wyposażenia nie zostawiam ...

Co do umowy przedwstępnej , to ja na zakup domu też podpisywałem umowę
przedwstępną nie u notariusza.

Kupującymi jest normalna rodzina z dzieckiem ...

Poprawiłem trochę umowę , może teraz będzie ok ?

http://img411.imageshack.us/img411/7963/52318563.gif
http://img843.imageshack.us/img843/2637/58912608.gif

do góry

>> mowiacy o tym, ze kupujacy zgadza sie na kupno lokalu bez swiadectwa.
>> Jednak gdybym to ja byl kupujacym, to wolalbym, zeby sprzedawca zalatwil
>> ta sprawe przed sprzedaza.

Certyfikat energetyczny to ściema , która nic nie mówi o rzeczywistym
zapotrzebowaniu na ciepło ...

Mam znajomego który robi taki certyfikaty i śmieje się że certyfikaty dla
developerów są "specjalne" aby mogli oni się "pochwalić" kupującym ...
Są tacy którzy robią takie certyfikaty na "odległość" bez zadnch danych ...

Nikomu nie zależy na rzetelności tych certyfikatów a wszyscy starają się aby
załatwić ten certyfikat jak najtaniej ...


Certyfikat ludzie traktują jako następny głupi podatek ...

Certyfikatu nie mam i z tego co wiem nie musze go mieć.

do góry

Dobra , a czy ktoś się orientuje jakie koszty są w przypadku umowy
przedwstępnej u notariusza ?

Nieruchomośc KW nie posiada.

Cena sprzedaży 247tys zł , zadatek 20tys zł.


Czy jeśli mowa przedwstępna i umowa "końcowa" będzie załatwiona u jednego
notariusza to są jakieś "zniżki" ?

Może jednak nie proponować kupującemu możliwości "wyboru" a od razu udać się
z nim do wyznaczonego przez niego notariusza (on płaci więc moze uda mu sie
jakiegoś tańszego znaleźć)

I tak będzie miał taniej bo sprzedaje mieszkanie bez pośredników , więc już
na dzień dobry ma kilka mniej procent , bo prowizji pośrednikowi nie zapłaci
;)

do góry