Witam grupę,
Mam do wyjaśnienia zawiłą sprawę w temacie budowy na gruncie rolnym, z góry
przepraszam za ardzo długi post, mianowice nie chodzi mi o budowę domu
mieszkalnego czy siedliska (ten temat jest już dość dobrze rozpoznany i
omówiony w wielu mediach) lecz budowę budynku gospodarczego nie związanego z
zabudową siedliskową czy mieszkalną. Temat ten nie jest praktycznie nigdzie
opisywany a jeśli się pojawia to jest w nim więcej dywagacji i podpierania
się nieobowiązującymi lub nieaktualnymi już zapisami z ustawy Prawo
Budowlane z 94r. niż merytorycznej treści z wyjaśnieniem zawiłości. A na ile
sprawa jest zawiła i wydaje się dająca pole do interpretacji urzędnikom
przekonałem się podczas wstępnego rozpoznania sytuacji w gminie i
starostwie.
Zacznijmy jednak od początku:
Mam zamiar kupić 1/4 niespełna 3 hektarowej działki rolnej z przeznaczeniem
na rekreację i - tu ważne - ustawienie pasieki (co ważne pszczelarstwo jest
formalnie działem specjalnym produkcji rolnej). Z tego powodu działkę
chciałbym ogrodzić (typowe ogrodzenie poniżej 2,2m), dociągnąć sieć
energetyczną (linia kablowa ze skrzynką w granicy - ze strony ZE wstępnie
nie ma przeciwwskazań), zbudować ujęcie wody (studnia kopana lub wiercona o
wydajności do 5m3/doba), zbiornik na nieczystości (typowe szambo szczelne) i
narazie jeden a docelowo 2 lub 3 budynki gospodarcze o bardzo ważnej tutaj
powieżchni 25m2.
Dlaczego takie rozdrobnienie budynków i konkretna powierzchnia, otóż z
przeprowadzonego rozeznania wynika że na tej działce nie mam szans na zgodę
na typową budowę domu mieszkalnego czy budynku mieszkalno-gospodarczego
(działka rolna bez szans na przekwalifikowanie), również brak możliwości
wybudowania siedliska (musiałbym w warunkach tej gminy dysponować ponad 6
hektarami) jak również wcale nie mam chęci pchać się w takie koszty.
Pozostaje więc oprzeć się na aktualnie obowiązujących zapisach ustawy Prawo
Budowlane, tekst jednolity opublikowany w DU nr?? z 2006r.która stanowi że
mogę w moim rozumieniu także na działce rolnej bez pozwolenia na budowę
(czyli ograniczam koszty i papierkologię) wybudować wspomniane wyżej
obiekty:


Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:
[...]
2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz
przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2,
przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch
na każde 500 m2 powierzchni działki;
[...]
20) przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych,
gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych;
[...]
2. Pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych
polegających na:
[...]
10) wykonywaniu ujęć wód śródlądowych powierzchniowych o wydajności poniżej
50 m3/h oraz obudowy ujęć wód podziemnych;


W ustawie są jednak zastrzeżenia:


Art. 29a. 1. Budowa przyłączy, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20,
wymaga sporządzenia planu sytuacyjnego na kopii aktualnej mapy zasadniczej
lub mapy jednostkowej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i
kartograficznego.
2. Do budowy, o której mowa w ust. 1, stosuje się przepisy prawa
energetycznego albo o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym
odprowadzaniu ścieków.
3. Przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się, jeżeli inwestor dokonał zgłoszenia,
o którym mowa w art. 30.
Art. 30. 1. Zgłoszenia właściwemu organowi wymaga:
1) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1-3, pkt 5-19 i pkt 21;
1a) budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 20 - z zastrzeżeniem art.
29a;
2) wykonywanie robót budowlanych, o których mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1, 4-6
oraz 9-13;


Do tego miejsca wszystko wydaje się jasne, ale to by było zbyt proste, więc
art. 30. Ust 2. Stanowi:


2. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót
budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć
oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2, oraz, w zależności od
potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i
opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia
zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego
obowiązek uzupełnienia, w określonym terminie, brakujących dokumentów, a w
przypadku ich nieuzupełnienia - wnosi sprzeciw, w drodze decyzji.
3. Do zgłoszenia budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19 i 20, należy
ponadto dołączyć projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem
technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie
uprawnienia budowlane. Projekt zagospodarowania działki lub terenu, w
przypadku budowy instalacji gazowej, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 19,
powinien być uzgodniony z podmiotem właściwym do spraw zabezpieczeń
przeciwpożarowych.
[...]
5. Zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, należy dokonać przed terminem
zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do wykonywania robót budowlanych
można przystąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia
właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu i nie później niż po
upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.


I tutaj zaczynają się shody o których wyprostowanie chciałbym prosić
biegłych w prawie budowlanym i powiązanych. Podczas mojego rozeznania w
urzędach okazało się że mimo tego że takie zgłoszenia składa się do
starostwa to i tak wszystko trafia do "zaopiniowania" do gminy (gmina nie ma
planu zagospodarowania), a z moich rozmów w gminie wynika wprost że (nie
precyzując na jakiej podstawie) nie dostanę żadnej zgody na budowę na tej
działce, a do zgłoszenia wniosą sprzeciw (wyglada na jakiś lokalny układ
przeciw obcym w atrakcyjnym terenie gdzie powstało już, lub powstaje kilka
dużych rancz). Rozumiem że powyższe może mieć miejsce na podstawie:


6. Właściwy organ wnosi sprzeciw, jeżeli:
[...]
2) budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza
ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne
przepisy;
[...]
7. Właściwy organ może nałożyć, w drodze decyzji, o której mowa w ust. 5,
obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót
budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1, jeżeli
ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego lub spowodować:
1) zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia;
2) pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków;
3) pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych;
4) wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla
terenów sąsiednich.


Gwoli wyjaśnienia: gmina nie ma aktualnego planu zagospodarowania, nie jest
to teren rezerwatu ani bezpośrednio do takiego przyległy, nie ma tam żadnych
zabytków, cała działka sąsiaduje z jednej strony z lasem, z 2 i 3 z inną
niezabudowaną działką rolną, z 4 zaś z drogą ujętą na mapach gminnych (w
rzeczywistości prawie nie istnieje), do transformatora z którego
poprowadzona by była linia zasilająca moją działkę i sąsiednie (po podziale
wspomnianych 3 ha przez aktualnego właściciela) jest około 300 m wzdłuż
wspomnianej drogi a ZE chętnie wybuduje linię kablową podziemną, brak
wodociągu i kanalizacji, a przepisy sanitarne obligują właściciela pasieki
do stworzenia tzw. "pracowni pasiecznej" której specyfika w oparcu o
przepisy unijne w praktyce wymusza postawienie budynku z mediami.

Teraz pytanie: czy mój tok rozumowania jest wogóle poprawny w stosunku do
mojej sytuacji, czy może podejść do tematu zupełnie inaczej (nie ukrywam że
zależy mi na minimalizacji kosztów, także urzędniczych i projektowych), co
to są w cytowanyej ustawie "odrębne przepisy" i "inne przepisy" których
użycie może spowodować wniesienie sprzeciwu do budowy, jakich jeszcze
niespodzianek mogę się spodziewać ze strony zawziętych urzędników by
uniemożliwić mi budowę? Co ewentualnie zmienić, by sprawę przepchnąć a
później nie mieć problemów z "przychylnymi inaczej" urzędnikami lub
sąsiadami?
Nie chciałbym utopić sporej w sumie kasy w działce na której przyszłoby mi
tylko trawę kosić (a nie jak planuję hodować pszczoły i kulturalnie
wypoczywać ).
Mam nadzieję że znajdzie się ktoś biegły w temacie kto pomoże mi a może
także innym w podobnej sytuacji.

Dzięki
Marioo

do góry